부모님 소유의 집을 물려 받는 절차 문의 ( 모기지 남은 집)

몇년전에 세금구조가 바뀌어서 싱글이 아니면 모기지로 인한 세금혜택 보기가 어렵습니다. 주에내는 세금 (state income tax+property tax)가 만불까지만 인정되는데 결혼한 경우 standard deduction이 24000불이라 모기지 이자가 14000불이 넘어가는 부분에만 deduction이 생깁니다. 부모님이 렌트비용을 지불하면 인컴택스 및 재산세불이익 (소유주가 살지않으면 재산세가 조금더나오죠 homestead deduction - 지역마다 천차만별입니다) 등 고려할게많고 렌트비용을 내지않고 알음알음 지내게되면 본인이 살집을 구매할때 현재모기지때문에 새로 모기지를 못받을수있습니다 (인컴대비 모기지내는게 많게되고 통장에 의문의 수익이 드러나기도할거고요).  

부모님이 모기지 refinance가 어렵다면 소유주를 바꿔서 refinance만 받아도 요즘 이율이 낮아서 위에 얘기한 각종 번거로움이 다 상쇄될것같네요. 

네 저는 아직 20대 후반 싱글입니다. 싱글일 경우 세금 혜택을 조금 받을 수 있게 되어서 다른 형제들 대신해서 제 이름으로 하기로 했어요. 

부모님과 같은 집에서 향후 5년은 같이 살거 같아서요.

저희 부모님은 인컴이 한국에서 3만불 정도 버시는 인컴이 있으셔서 부모님 이름으로 refinance를 받는것 보다 제 이름으로 새로운 론을 받는게 더 이익일거 같더라구요. 

HK님 답변 감사합니다.

제가 염려한 사항들은 이미 다 고려하셨군요. 어찌됐든 곧 홈오너되시는거 축하드립니다. 

Quit Claim Deed 자체는 제도상 문제가 없는데 Tax Consequence 나 차후 다시 빌리어너 님이 집을 구매할 시 모기지 론을 받을 경우 위에 hk 님이 말씀하신 것처럼 고려해야할 부분들이 있습니다. 노파심에서 말씀드리면 Quit Claim Deed 하시더라도 Title Search 는 해보셔도 좋을 것 같아요.

세제 혜택이 바뀌어서 요즘엔 부동산으로 Standard Deduction 넘기기가 쉽지는 않습니다. 그리고 주인이 살지 않을 경우 hk 님이 말씀하신대로 재산세가 더 나오는데 주마다 달라서 2배가 되는 주도 있어요.

지금 당장 세금 혜택을 보기보다는 빌리어너님의 향후 계획에 맞춰서 고려해보기를 권해드립니다. 예를 들면 결혼여부가 나와있지 않습니다만 결혼하셨다면 (하신다면) 아마도 married joint filing 으로 바뀌실테고 현재 tax deduction 에 무엇이 들어가는지 (401k 나 IRA 불입, HSA 불입, 나중에 529 플랜도 있고 등등) 전반적으로 다 보시면 공제 받으실만큼 이미 받으시고 있을 가능성이 높고 집 명의 변경 후 모기지 이자로는 standard deduction 이상 받기 어려우실 수 있으니까요. 그리고 얼마나 그 집에서 더 오래 사실지도요. 글 문맥상으로는 명의만 변경하고 당분간은 계속 살 것으로 보입니다만... 그리고 현재 부모님이 세금보고를 하시는지도 나와 있지 않네요.

현재 이자율이 낮아서 부모님이 변동으로 내고 계신 모기지든 빌리어너 님이 새로 모기지를 받아서 낼 모기지든 큰 차이가 없을 수도 있습니다. 현재 부모님의 변동 이자율은 얼마인지, 그리고 본인이 새로 받을 모기지의 이자율은 얼마인지 (요즘엔 30년으로 해도 3% 나 그 밑으로까지도 나오는 것 같습니다.) 온라인 상에서 mortgage calculator 로 대략 비교해보시면 될 듯 합니다.

세제야 언제든 변경이 될 수 있지만 (곧 선거도 있으니 바뀔 수도 있죠) 낮은 이자율은 향후 2년정도는 더 유지된다고들하니 개인적으로 볼 때 현재 급하게 진행해야할 것으로 보이지는 않습니다.

답변 감사드립니다.

저희 부모님은 한국에서 인컴이 3만불 정도 있으세요 영주권자 시구요.. 세금 보고는 계속 하고 계십니다. 제가 아직 20대 후반에 결혼은 당분간 계획하고 있지 않습니다. 저희 부모님은 지금 변동으로 이자율이 대략 3.8% 입니다. 제가 고정으로 하면 대략 1%는 낮출 수 있더라구요. 

현재는 IRA deduction만 받고 있는 상태 입니다.

이런건 은행가서 힘들게 하지 마시고,

근처 모기지 브로커들 샤핑 하시면 알아서 다 처리 해줍니다.

글에 정확히 원하시는 바를 적지 않으셨는데, 제가 마음대로 상상 해 보자면, 원하시는 점이

1. 내가 인컴이 있으니 모기지 이자로 세금 혜택 보고싶다.

2. 지금 변동이자율인데, 이자율 낮은 고정이자율 모기지로 바꾸고 싶다.

같습니다.

둘다 타이틀에 본인 이름이 들어가 있지 않으면 불가능합니다.

아마도 부모님 이름을 타이틀에 유지하고 싶은지와 아닌지에 따라 절차가 바뀔수 있는 상황입니다.

부모님을 타이틀에 뇌두고 싶으시면, 님의 타이틀만 넣으시면 되는거고, 아니면 일반 부동신 트랜잭션으로 론 남은 금액 + 20% 정도 금액으로 돈주고 사시면 됩니다.

간단히 론부로커 샤핑해보시고 상담해 보시면, 도와 드립니다.

체이스나 웰스파고 같이 큰 은행들은 원리원칙대로 알려만줍니다.

주변에 똘똘한 브로커 칮으시면 상담 잘해줍니다.

Poooh님 답변 감사드립니다. 질문이 하나 있는데 20%정도의 금액을 돈주고 산다는 말이 무슴 말씀이신지...

저는 웰스파고에 있는 모기지 남은 금액만 갚으면 된다고 생각 했거든요.

집 살때에 20% 다운 해야 pmi 안붙어서요.

다운페이 하실돈이 없으실것 같이서요.

그런데 보통 은행들 valuation을 론하는 가격에 맞춰서 이게 가능할것 깉지 않습니다. 돈이 따로 필요 하실지 모르겠네요.

아마도 론 하고 heloc 동시에 가는방법으로 갈지도 모르겠어요.

아! 집을 사는걸 말씀 하셨군요! 집을 사진 않고 gift로 받을 예정이라서요. 저 같은 경우엔 다운 페이를 따로 안 해도 되는 걸로 알고 있습니다.

보통  gift 처리 할때에 하는 방법중에 하나가  $1에 파는거에요.

부동산 gift도 그런식으로 많이 해요.

County 마다 다를텐데, Los Angeles County 경우 부모님에서 자식에게 타이틀이 넘어가면 Property Tax base 를 reassess 안할수 있는게 있는거 같아요.  자세한건 밑에 링크에 나와 있고요.  따로 파일을 하셔야 할거에요.

https://assessor.lacounty.gov/proposition-58-and-proposition-193/

좋은 답변 감사합니다.

제가 이거 했었는데, 모기지해주시는분이 보통 절차 다 정확히 알고 계서서 물어보시면 되요. 

저는 fairfax county , VA 인데 대략 이랬습니다. 

1. 지금 어머님 이름의 소유인 집에 타이틀컴패니 통해서 제 이름을 추가 (이래야 제 이름으로 모기지가 나옵니다) 

2. 리파이낸스 진행 

3. (옵셔널) 어머님 이름을 집 타이틀에서 빼는절차. (타이틀 컴패니에서 같이 해주기도 합니다. 리파이낸스 절차 끝난뒤에) 

저도 2019년 12월에 진행했었어서, 이게 세금에 어떤의미인진 잘 모르는데,,, 일단 이렇게 해서 저희 집은 저와 어머니 공동소유로 되어있고, 모기지는 제 이름으로 되어 있어서 제가 냅니다. 

저는 동생이랑 둘이 살면서 동생이 저한테 렌트를 내는데,,, 내년에 회계사님께 가서 물어보면서 정리할게 있으면 그때 또 정리 할생각입니다, 세금혜택이 받아진다면

안녕하세요 실험중님.

저는 지금 집 소유주를 부모님 이름은 빼고 제 이름만 넣으려고 하거든요. 

그렇게 되면 지금 부모님 이름으로 가지고 있는 모기지 회사와 문제가 생길 수도 있나요?

같이 넣은상태로 리파이 진행하고, 리파이 끝난뒤에 빼면 되요. 저희 모기지해주시는분이 그렇게 설명해주시더라구요

같이 살고 계시니 수월하게 할 수 있습니다. 

Quitclaim 하셔서 이름 올리시는데 (에스크로 회사 통해서 하면 2-3백불 정도들어요), 밸류를 0으로 할 경우 tranfer 비용이 따로 안 붙을거에요. 단지 얻게되는 지분에 공정 가치를 Gift로 파일링 하시면 될 것 같습니다 (이미 이 두 부분에 대한 내용을 알고 계신 것 같네요). 

그리고 나서 리파이낸스 하시면 됩니다. 같이 살기 때문에 리파이낸스 하는데 문제 없을거에요.  어머니랑 같이 론을 한다해도 한사람만 이자 비용에 대한 디덕션을 받으면 되기 때문에 문제는 없을겁니다. 가만 세제 개혁으로 itemized deduction 받기 어려워졌어요. 

몇가지 고려할 점은 :

재산세 basis 변동 가능성. 이 부분은 주마다 카운티 마다 다릅니다. 회계사랑 상담해보세요. 제가 사는 엘에이는 부모나 조부의 basis를 그대로 가져올 수 있어요.  

아예 싼 가격에 부모님으로부터 구매를 하는 방법도 고려해볼 수 있는데 이 경우 income tax / gift tax / property tax 는 어떻게 되는지 모르겠습니다.  전문가의 도움 필요. 

만일 분가를 하시며, 다른 집을 살 경우 론이 이미 하나 묶여 있어 제한이 있을 수 있습니다. 

집이 두 채가 되면 나중에 아이들 대학 학자금시 불리할 수도 있습니다 

안녕하세요 AJ님

저도 LA county에 있습니다. 재산세 변동에 대해서는 Pro 58을 같이 filing 하면 되는걸로 알고 있습니다.

저에게 다른 형제가 두명 있는데 둘다 결혼 한 상태인데 제가 세금 측면에서 베네핏을 많이 받을 수 있을 것 같아서 제 이름으로 물려 받기로 했습니다.

아직은 20대 후반이라 결혼 생각은 없지만 혹시나 이직이나 결혼 이유로 다른 집을 구입 할 경우 론을 받을 때 다른 형제의 도움을 받기로 하였습니다.

답변 감사드립니다.