안녕하세요
개인적인 일들로 집 구입을 미루다가
약 2주 전 다시 집을 보러 다니고있습니다.
Pre-approval은 chase에서 다시 받았고요.
Loan관련 글을 몇개 읽어보고 나름 공부를 한다고 공부를 하긴 했는데
아직도 모르는게 많아서 질문 다시 Edit합니다.
일단 Broker 통해서 Loan을 받으면 loan을 받는 사람이 Broker fee를 내나요? (구글에서 은행이 주는 경우도 있다고 읽어서요)
이런 경우 Broker보다는 Online 회사를 이용하는게 돈을 절약 하는 방법일거 같아서요.
Zillow를 통해서 Loan 받을 만한 회사들을 몇군대 뽑았는데.
0 point로 검색을 하니가 현 시점 2.45% ~ 3.49%까지 5군대 정도 나오더라고요.
그럼 보통 가장 APR이 낮은 회사를 통해서 진행하면 무난 할가요? (zillow rating으로는 Better.com 말고는 전부 4.5/5 rating 나옵니다)
위에 적은거 말고 다른건 어떤걸 따저 보아야 할가요?
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안녕하세요
첫집 구입이라 모르는게 많아서, Loan 관련 질문 몇가지만 드릴게요.
여기 올라온 글들도 읽어보고 온라인 검색을 많이 해보아도
아직 어떤 선택이 좋은 선택인지를 몰라서요.
NJ쪽에 집을 사려고 하는데, 약 50% 다운하고 집을 사려고 합니다.
글 몇가지를 읽어보니가 major 은행 보다는 online 은행을 추천 하시는 분들이 많더라고요
보통 online 은행이 더 이자가 낮은 이유인가요? 아니면 어떤 다른 이유인가요?
부동산(?)에서는 broker로 하는게 쉽고 편하다고 추천을 해주시는데, 좋은 선택일가요?
일단 pre-approval은 주로 쓰는 chase에서 받은 상황입니다.
그냥 통털어서.. 어떤 은행들에서 어떤 식으로 론을 받는게 가장 올바른 선택일가요?
401k론도 생각을 해보았는데, 이건 더 골치가 아픈거 같아서 포기하고;;
은행 loan을 알아보고있습니다.
첫 집이시면 클로징 날짜가 민감할 수 있기도 하니, 커뮤니케이션이빠른 로컬 렌더/브로커를 추천하는 것일 수도 있습니다. 론이 늦어져서 클로징이 미뤄지면 집을 놓칠 수도 있으니까요.
401k 론으로 전액 커버가 가능하시다면, 각종 론 코스트가 들지 않아서 고려해보실 수도 있는데요, 401k론은 다른 비상금으로 쓰실 수도 있으시니 잘 생각해 보셔야 할거에요. (물론 집으로 heloc을 여시는 방법도 있습니다)
개인적인 생각으로는 지금 레잇이 매우 낮은 상황이고, 나중에 리파이낸스 하면 이 이율은 힘든 상황이라 (리파이낸스에 새로운 수수료가 곧 적용됩니다), 클로징까지 자주 렌더랑 커뮤니케이션 하시더라도 온라인 렌더에게 좋은 이율로 30년 받아두는 것도 나쁘지 않을 것 같아요.
저도 이번에 리파이낸스를 하였는데 몇 달전까지 게시판에서 Amex 카드 $2500 때문에 유행했던 Better.com 에서 했습니다.
https://www.milemoa.com/bbs/index.php?mid=board&document_srl=7079510&cpage=1#comments
이외에도 better 혹은 better.com 으로 검색하시면 여러 후기가 나올 거에요.
지금은 프로모션이 종료 되었고 이율이 많이 낮아져서 상대적으로 Better.com 의 경쟁력이 조금은 떨어진 듯 합니다.
저도 항상 은행 / 오프라인 렌더 위주 (Bank of America, Wells Fargo, 빌더랑 연결된 모기지) 로 했다가 이번에 온라인으로 했는데요.
무엇보다 온라인 시스템이 편해서 진행 과정이 마음에 들더라구요.
온라인이라고 필요 문서를 적게 요구하는 하는 것은 아닌데요.
이메일로 이거달라 저거달라, 보냈냐 안보냈냐, 사인해라 등등 왔다갔다 하는 커뮤니케이션 없이, 웹사이트에 로그인 하면 필요 문서가 action item 으로 나오고
여기에 필요 문서를 업로드 하면 -> Review -> Complete 되는 것으로 되어서 저는 이게 오히려 편하더라구요.
그래도 paystub, bank statement, w2, insurance, survey, HOA 문서 등등 50 여장 이상으로 계속 업로드 한 거 같습니다.
클로징 경우에는 공증하시는 분이 집으로 와서 집에서 문서 사인하고 클로징 했습니다.
온라인 오프라인 구분 없이 몇 군데 알아보시고 서로 경쟁을 해서 가장 이율 낮고 fee 저렴한 곳으로 하시면 될 것 같습니다.
APR 말고 론 조건들도 보셔야 할 겁니다. 다운페이 50프로 미만이고 conforming loan이면 별로 문제될 것 같지는 않을 것 같지만요.
Bonus나 RSU를 인컴으로 매우 빡빡하게 잡아주는 경우도 봤고요. 특약으로 콘도나 타운홈이면 HOA 리뷰가 승인되야지만 론 승인이 난다고 하는 곳도 있고 조금씩 조금씩 다릅니다. 그리고 셀러 마켓의 경우 컨틴전시를 포기하시고 해야 되는데 그러면 pre-approval을 under-writer 팀의 승인을 받아서 매우 보수적으로 내주는 은행이 유리할 수도 있습니다. 그리고 클로징 과정을 매우 재빠르게 해주는 은행이 있는가 하면 프로세스 중간중간에 계속 꼬여서 딜레이되고 그러는 케이스도 있으니 렌더의 평판도 보실 필요가 있는 것 같습니다.
글 남겨 주셔서 감사합니다.
"그리고 셀러 마켓의 경우 컨틴전시를 포기하시고 해야 되는데 그러면 pre-approval을 under-writer 팀의 승인을 받아서 매우 보수적으로 내주는 은행이 유리할 수도 있습니다" 라고 말씀 하셨는데.
혹시 조금 설명을 더 해주시는게 가능할까요?
그게 pre-approval을 그냥 대충 기입한 정보만 가지고 그냥 해주는 은행이 있는가 하면 실제로 증빙자료를 가지고 실제 론 심사에 준하게 빡빡하게 검토 해준 후에 허가를 내주는 경우가 있습니다. 어떻게 보면 간편하게 할 수 있는 전자가 좋아보이지만 실제로 론심사 가서 떨어질 가능성이 높다는 얘기가 되거든요.
론컨틴전시를 빼고 내야되는 셀러마켓에서는 론 심사 탈락하면 진짜 대략 난감해지거든요. EMD를 포기하거나 론 없이 집을 사야되니까요. 그런 측면에서는 조금 더 reliable 한 렌더가 나을 수도 있다는 얘기입니다.
설명 감사합니다..
Pre-approval 후에 론 심가에서 떨어지는게 가능 한지는 처음 알았습니다.
Pre-approval받았다고 안심할게 아니내요..
전 리얼터가 끼고 일하는 렌더 통해서 론 받았는데 컨틴전시없이 진행했는데도 클로징을 20일만에 끝내주셨어요. 셀러한테 저 100% 론 나온다고 보증해주고, 서류들 다 온라인 사인 가능하고, 밤 늦에 언제라도 업데이트 주시고 다음 단계가 뭔지 다 설명해주시고, 다른 은행들 이자랑 크게 차이 없었는데다 무엇보다 셀러가 원하는 날짜안에 빨리 클로징을 해야 하는 상황이어서 진행했는데 이른 시간안에 끝내주셔서 너무 만족했습니다. 조건이 있다면 6개월 후에 리파이낸싱이 가능하다는 거.
감사합니다.
이런 경우는 Broker랑 다른 종류인가요?
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