초보가 집 세금혜택에 대해 여쭤봅니다

이자 부분만 택스 디덕션있으니 이자가 한달에 얼마인지 올려주세요 일년 이자 금액이 14800불 이하면 택스 디덕션없어요

40만불 대출, 3.5% 이율, 30년 상환이라고 가정하면 구입 후 첫 12개월동안 이자 총액이 $13,877.63 나오네요. 

부부라고 말씀하셨고 아마 joint 로 택스리턴 하실거 같은데요, 이런 경우에 2020년 기준으로 기본 소득공제 (Standard Deduction)가 $24,800 이에요. 

이정도면 집 구입으로 인한 세금 혜택은 없다고 보시는게 안전할거 같네요.

예를 들어 7년정도 살고 팔 경우라고 치면, 집사고 처음에는 원금을 갚는게 아니고 이자가 대부분이라고 하는데요.

30년을 놓고 보는게 아니고 처음 7년정도 살거다 치고, 이자가 많다 가정하에도 아무런 혜택이 없을까요?

일단 계산상으론 그래보여요. Itemized deduction으로 가셔야 하는데 SALT는 만불까지만 되니까 이자와 다른 항목이 14800이상이지 않는다면 standard deduction이 더 유리합니다. 

네 맞아요. 근데 첫해가 이자를 가장 많이 내는 해거든요. 첫 1년간 이자의 총액이 $13,877.63. 원금은 $7,676.51

2년차에는 이자가 $13,604.60 원금은 $7,949.54 

이런식으로 매년 이자+원금 의 총액은 $21,554.14로 동일하지만, 시간이 지날수록 매월 납부하시는 모기지 금액중에 이자 비율은 점점 줄어들고 원금은 점점 늘어나요. 이걸 원리금 균등상환 이라고 불러요. 대부분의 모기지 상품들이 이런 형태로 되어있어요. 그래서 모지기 첫 해에 이자를 가장 많이 내게 되죠.

놀라와님의 경우, 첫 해에도 세금 혜택이 없는 상황에서 시간이 지날수록 이자는 더 줄어들기 때문에 앞으로도 세금 혜택이 없을 가능성이 커요. 물론 정부가 바뀌어서 세금 구조가 달라질수도 있지만 그건 아무도 모르는 일이구요. 일단 지금 기준으로 말씀드리는거에요.

현재 저렴한 렌트에 살고 있는데 세금 혜택이 없다면 당분간 계속 렌트를 살아야겠네요 점점 더 집은 멀어져만 가고 ㅎㅎㅎ 

초반이라면 이자+SALT+도네이션 으로 가능할수도 있겟는데요.  

SALT 가 무엇인가요 -.-;;

State and Local Tax (SALT) Deduction 입니다. 

감사 ^^