재융자 조언 부탁 드립니다

지인이 혹시 realtor이시거나 브로커이신가요? 꼭 지인분 통하지 않으셔도 된다면 더 알아보세요.

요즘 많이 내려서 잘 알아보시면 2.375%에도 가능합니다. 30년 고정이요.

2.5%에는 no closing cost도 될거에요. 

저도 올해 3월에 리파이했다가 최근에 다시 한번 더했어요.

전 bankrate에서 알아보고 몇개 렌더들에게 견적받고 하나 선택해서 진행했어요.

감사합니다,  bankrate에 들어가서 정보 얻으면 되나요? Bankrate은 한번도 이용을 해보지 않아서요. 이전에 lendingtree인가 여기 한번했다가 엄~~~청 전화가 왔었거든요.. 

네, 브로커인데요 말씀처럼 여러곳 알아보아야 하겠네요. 답변 감사합니다!!

전문가는 아니지만 몇 차례 재융자한 경험으로 의견 드리고 싶네요. 일단 장기 거주를 가정하고요 (그렇지 않다면 N/1 ARM처럼 초기 N년간은 낮은 고정이자율을 보장받는 상품이 좋겠지요).

1. "재융자의 목적"은 다양하겠지만 가장 주된 이유는 (a) 총 이자비용 (total mortgage interest)을 줄이는 것이겠지요. 거기에 겸해서 (b) 월납입액(monthly payment)까지 줄이면 더 좋고요. (a)가 늘어나더라도 당장 (b)를 줄이는 것이 우선인 경우도 있긴 할텐데, 어쨌든 목적은 이 두가지 목적을 우선순위를 두고 최적화 하는 것입니다.

2. "낮아진 이자율과 줄어든 월 납입액(b)"만으로 재융자를 덜컥 하는 경우를 주변에서 많이 봤는데요. 이 때, 계산기를 제대로 두들겨보지 않으면 (a)는 오히려 늘어나는 경우가 많습니다.  특히, 이미 몇 년간 갚은 상태에서 동일한 term으로 재융자(예: 30년 -> 30년)하는 경우에는 왠만큼 이자율이 낮아지지 않고는 (a)가 늘어납니다.

3. 요컨대, (a)와 (b)를 본인의 목적에 가장 부합하게 최적화 해주는 상품(이자율+텀 조합)을 고르면 되는 것입니다. 아래와 같은 무료사이트의 계산기를 사용하시면 됩니다.

https://www.nerdwallet.com/mortgages/refinance-calculator/calculate-refinance-savings

4. 참고로 재융자 비용이 있을텐데요 (escrow fee, appraisal fee 등등). (a)를 줄이는 것이 목적인 경우, 당연하지만 이것이 (a)에서의 이득을 상쇄한다면 재융자 할 이유가 없겠습니다.

반디님, 디테일한 설명, 답변 감사해요.

제가 워낙에 숫자나 이런쪽에 약해서요 -.-;;

같은 월 모게지로 5년을 줄이는거에만 초점을 두었네요 (2달치 모게지 =클로징비용 으로 5년의 페이먼트 줄인다)

조금더 심사숙고해보아야 하겠습니다.  

같은 월 납부금으로 텀을 5년 줄일 수 있다면 계산기 안 두들겨도 이득일 것은 같은데요. 다만, 위에 링크등으로 두들겨보시면 실제로 얼마나 총 이자비용을 절감하는지 알 수 있어서 좋겠구요.

그리고 오늘우리는님의 경우는 다행이 월납부금이 꼭 같은 옵션이 있어서 비교가 쉽지만, 보통은 텀이 1년 단위로 선택 할 수 없고 30/25/20/15/10년 이런식으로만 고를 수 있기 때문에 월 납부금이 완전히 같기는 쉽지 않거든요... 그렇게 되면 월 납부금도 적어지고 텀도 줄어들면 당연 이득이지만, 월 납부금이 조금 늘어나도 여전히 많은 이득이 있는 옵션을 간과/무시하게 될 수 있어요.

아주 어려운 수학은 아니기 때문에 (할부상환 계산 "amortization"은 계산기가 알아서 해주고), 계산기 사용법과 원리를 익히시고 나면 모든게 클리어 해 지면서 재융자의 가치가 더 확실하게 다가오실 거라고 생각합니다..