첫 집을 사려하는데 궁금점 (New Construction, Physician Loan)

거주 하시는 주가 어디신지요?

뉴저지에 있는 브로커가 일을 잘합니다

친한 후배도 얼마전 피지션론으로 집 구매했습니다.

단지 커버하는 주들이 한정돠어 았네요. 

캘리지역이라 아쉽네요 ㅠㅠ

안녕하세요. 뉴저지인데 연락처 부탁 드려도 될까요. 감사합니다 

쪽지 하나 보내드립니다.

뉴컨스트럭션으로 집을 2019년에 샀습니다. 1. 이미 지어져 있는 집을 사시는건지 stock-home 아니면 2. 처음부터 내가 다 플로어플랜 & 모든 디자인을 선택하시는지에 따라 다릅니다. 물론 어느정도 지어져있는 집을 사면서 디자인을 조금 변경하는 1번과 2번의 중간도 가능은 했습니다. 다만 새 동네로 가실경우 초반에 들어가면 확실히 집값은 저렴합니다 (점점 커뮤니티가 찰 수록 비싸지죠). 다만 이사하시고 약 길게는 2년간 공사판에서 사시는 느낌일수도 있습니다. 이게 별 걱정이 아니였는데 한해를 재택을 하는데 옆에서 공사하니 미칠 지경이더라구요. 또한 공사를 하면 주변 땅을 다 엎기때문에 벌레가 필연적으로 많습니다. 벌레 입장에선 잘 살고 있는 내 땅을 니들이 갈아 엎은거겠지만요. 

pre-approval은 내가 이정도로 loan이 가능은 할 것 같다 정도의 지표여서 그렇게 여러군데에서 mortgage shopping하듯이 받을 필요는 없었습니다. 그냥 주거래 은행에서 하나 받고 (60일짜리였던거 같아요) 부동산측에 보여주고 집을 보러 다닐당시, 오퍼를 넣을당시 참고용으로만 사용하였습니다. pre-approval을 받았다고 꼭 그 은행에서 해야하는것도 아니고 그 금리로 꼭 되지도 않고 더 낮출수 있습니다. 대략 내가 지금 오퍼를 넣는 금액, 그리고 이를 위해서 내가 받아올 모기지가 엄청 터무니 없는 숫자가 아니다 라는 증거자료 정도라 생각됩니다. 그래서 저도 하드 인쿼리가 걱정이였는데 한번 하드풀 받는다고 720+ 인 크레딧이 엄청 내려가지도 않고 보통 60일? (30일짜리도 한번은 하드풀 없이 30일 추가 연장 가능했던거 같습니다) 정도 기한이라 실제 모기지 쇼핑할때 크게 영향을 미치는거 같지도 않습니다. 

아직 허허벌판입니다. 그중에 몇군데 Lot은 이미 팔려서 공사가 진행중에 있구요. 근데 좋은 Lot을 하고 싶어서 (마당뒤로 마주보고있는 집이 없는) 빨리 진행을 하고 싶어지네요. 

듣기로는 드라이월 올리고 인스펙터랑 인스펙션을 한번해야하고 또마무리 후 한번 더 해야한다고 들었는데 혹시 그 점에 대해서도 아시는 부분이 있는지 궁금합니다. 

아내가 벌레를 세상에서 제일 싫어하는데 이번기회에 친해지게? 해야겠군요

하드풀 하면 크레딧 스코어가 살짝 내려가는건 맞지만, 좋은 모기지 이자율을 받기 위해 꼭 800가까운 점수를 유지해야 하는것은 아닙니다. 740만 넘으면 제일 좋은 이자율을 받기 위한 조건은 되는 것이고요, 일단 740만 넘기면 745인 사람이나 800인 사람이나 똑같습니다.

주의할 점에 대해서는... 옛날에 new construction 인 집을 계약하기로 하고 서류 싸인하기 전에 마지막으로 한번 구경하러 갔는데, 아직 지어지고 있는 나무 골조만 서 있는 상태의 집에 들어가볼 수 있게 해주더라고요. 그래서 마스터 베드룸 창이 있어야 할 위치에서 뷰가 어떤지 보니 고압 송전탑이 정면으로 딱 보여서 계약 안하고 포기한 적이 있습니다. 집이 지어질 땅의 위치와 뷰가 어떨지를 구글 위성사진으로 자세히 관찰 해보시면 좋을 듯 합니다.

안그래도 뷰가 좋은 lot에 위치한 집들중에서 몇몇은 앞에 큰 전깃줄이 지나가는 곳이 있더라구요, 이것도 잘 감안을 해서 Lot을 골라야 겠습니다. 평소 맥주한잔님 글을 보면서 부동산에 대해서 많이 배웠는데요, 캘리에 사시는거 같아 한가지 더 여쭈아본다면 남향집이 정말 중요한가요? 어느분들은 한국에서만 적용되는거라고 서향집만 피하라고 하시던데..

물론 동네, 커뮤니티, 랏의 구성, 옆집뒷집간격, 야드크기, 집의 구조, 층, 창의위치에 따라 달라질수있겠는데요 저희도 첨에는 무조건 남향이다로 시작햇는데 결국 점점 남향은 중요한 결정요인에서 멀어져갔네요. 서향은 피하라는 말도 위에 말한 각종요인을 고려시 맞을수도 아닐수도 잇는 조건일거같아요. 종합적으로 보셔야...

정말 포기못하는 1-2개를 꼭 정해두고서 나머지는 어느정도 타협을 해야겠네요. 정말 모든걸 만족하는 집을 찾다보면 밀리언이 넘습니다 ㅎㅎ ㅠㅠㅠ

남향집 선호하시는 분은 그거 굉장히 중요하게 생각하는데, 그거 안따지는 분들은 또 별로 개의치 않고요.

집 고를때 사람들이 피하는 것이 여러가지가 있습니다.

* 자동차 소리가 들릴 정도로 가까운 고속도로 바로 옆

* 기차 소리가 들릴 정도로 가까운 철도길 근처

* 트래픽 많은 대로변의 집

* 코너 랏

* T자 형태의 길과 마주보는 위치의 집

* 고압 송전탑 바로 근처, 또는 가시거리 이내

* 남향이 아닌 집

* 상업시설에서 너무 가까운 위치의 집

* 캘리포니아의 경우 산에서 너무 가까운 집 (산불의 위험때문에)

* 경사진 곳에 있는데 옆집 또는 윗집에서 바로 내려다보이는 집

* 심지어 경사진 언덕에 있는 모든 집

* 햇볕이 잘 안들어서 항상 어두컴컴한 집

* 학교 바로 옆 집 (오전 오후에 애들 내려주고 태우는 트래픽 장난 아니고, 학교에서 가끔 아이들 시끄럽게 떠드는 소리 들리는 이유)

* 기피시설 근처 (변전소 인근, 쓰레기 하치장 근처, 공동묘지 근처 등등... 중국인들은 심지어 병원근처도 기피한다고 하더군요)

등등등....

이중에서 몇가지는 거의 대부분의 사람들이 피하려고 하기 때문에 본인 취향과 관계 없이 무조건 피하는 것이 맞는데요

그런데 저 조건들을 "모두" 거르려고 하면 남아 있는 집이 별로 없어요. 남들한테 물어보면 저 중에 어느 조건을 이야기 해도 "나같으면 그런집 안산다" 라는 사람들이 꼭 하나씩은 있고요.  그런데 저걸 모두 거르면 살 수 있는 집이 안남는다는 문제가 있고요. 본인과 가족의 취향 고려해서 넘어갈 수 있는 문제는 그냥 넘어가도 괜찮다고 생각합니다. 남향인거 중요하게 생각해서 남향집 아니면 보지도 않는 분이 살고 계시는 집 실제로 가보면 남향이긴 한데 트래픽 많은 대로변 옆일 지도 몰라요 (저는 개인적으로 제일 피하는 집이 고속도로 근처 집과 대로변 집 였거든요. 개인적인 선호입니다). 제가 살고 있는 집은 서향집인데 애초부터 집 살때 방향을 별로 중요시 하지 않았고 살다보니 별로 거슬리지 않고요.

새로 짓는 집에 아직 자리가 많이 남아 있어서 내가 원하는 lot 을 고를 수 있는 입장이라면 굉장히 좋은 경우이긴 하네요 (신축이라도 대부분의 경우엔 남아있는 lot 몇개중에 고르는 경우가 대부분입니다. 또 건축업자가 한번에 딱 한 구역씩만 분양하기 때문에 선택의 여지가 많이 없는 경우가 많습니다) 고압 송전탑이 아닌 그냥 전봇대의 전기줄이라면 개의치 않는 사람들이 대부분일 겁니다. 단, 내 집 펜스와 거의 붙어있다시피 전봇대가 서 있다든가, 집 뒷마당 너머에 전봇대가 있는데 점검 하거나 수리하기 위해서 꼭 내집을 통과해서 가야할 거 같은 위치거나 하면 모두가 기피할만한 이유가 되겠지요.

아직 벌판이면 최소 완공이 4~5개월 뒤 아닐지요? 그럼 어차피 론 프로세스는 내년가서 완공(클로징) 30~45일전에 다시 시작하실거에요. 그때가서 그때이율로, 다시 크레딧체크하고 하게됩니다. 지금 프리어프하나만 받으셔서 계약용으로 사용하고 다시 론 프로세스 시작하기전까지 크레딧관리잘하시고 다운페이 미리 어카운트에 seasoning 해놓으시면 서류작업도 훨씬 간편할거라고 들었네요

감사합니다. 이제 막 알아보고 시작해서 론에대해서도 너무 아는게 없었네요. 단순히 공사하기전에 론 프로세스를 끝내놔야 된다고 생각을 했었습니다. 돈을 내야 집을 짓는거라고 생각을해서...

프리어프+어니스트머니(계약금)만 내시고 계약하면 집짓기시작이죠. 어니스트머니는 신축의 경우 빌더가 정하는 금액% 가 다르다고 알고있어요. 

그 계약금이 다운페이랑은 다른거죠? 추가로 캐시가 더 필요한 상황이 올 수도 있겠군요...

Earnest money라고 하구요. 보통 사람사는집 거래는 가격의 1%, 빌더계약은 좀더 내는걸로 알고있어요. 나중에 클로징할때 먼저낸계약금이 총 다운페이금액에 포함되요. 

감사합니다 알아보고 공부할게 정말 많네요, 조급하지 않게 천천히 알아가봐야겠어요

계약금은 Earnest Money 여서 보통 EM 이라고 하죠.

아 글쵸 헤깔렷네요 :) 수정햇어요 감사합니다 

제가 예전에 적은 글이 도움이 될지 모르겠네요^^; https://www.milemoa.com/bbs/board/7762714

new construction 교과서가 여기있었군요!! ㅠㅠ 저의 searching능력이 부족했었나 봅니다. 정독 시작하겠습니다

그 정도 다운페이 할거면 굳이 피지션 론 할 필요가 없어보이네요. 피지션 론이 컨벤션 론보다 이율이 약간 높습니다. 1% 정도.. 요즘 30년으로 해도 저것보다는 이율 낮아요. 게다가 피지션 론의 장점이 PMI없는 건데, PMI내야하는거면 굳이 높은 이율로 피지션론을 할 필요가 없어보이네요. 제가 알아본 피지션론은 30년 고정, 15년 고정 이런것도 안해주고 무조건 5 or 7 ARM 을 하라고 하고.. 이율도 그 당시 컨벤션 론보다 1% 높았어요. 별로 좋은 조건은 아니더라고요. 노 다운페이, 노 PMI가 아닌 이상 더 높은 이자율에 굳이 피지션론을 할 필요가 없는거 같네요. 원글님 조건이면 뭐 컨벤션로으로 좋은 이율 받을수있을거 같아요. 그쪽으로도 알아보세요. 

현재 US Bank랑 이야기 중이었는데 

30년 2.75, $150 PMI 혹은

30년 3.5 No PMI 얘기를 하더라구요, 20다운하기에는 무리가 조금 있어서 론을 알아보는 도중에 physician loan을 알게되어서 no PMI가 최고다라는 생각을 했었는데 아닐 수도 있겠군요 더 많이 알아봐야겠습니다 아무래도 PMI을 내게되면 다달이 페이먼트가 너무높아져서 원하는 위치의 집을 하기엔 살짝 무리를 해야되서요..

저는 의사분들은 physician loan 으로 다들 0% 다운으로 집 사시는줄 알고 굉장히 부러워 하고 있었습니다.

뭔가 메이저 하지 않은 대출상품은 제 경험으론, 큰 은행 말고 조그만 로컬 은행이나 크레딧 유니온이 항상 더 나은것 같았는데 한번 집 근처에 있는 조그만 은행들과 크레딧 유니온을 한번 쭉 훑어보시는 거 추천합니다. 어쩌면 큰 은행들과 완전히 다른 분위기일 지도 몰라요 (제가 physician loan 에 대해 알지 못하기 때문에 제가 틀릴 수도 있습니다)

저도 그런줄 알았는데 광고는 노다운 혹은 5%다운시 no PMI 하면서 막상 연락을 해보고 여태까지 3군데 연락을 받았는데 PMI 없는대신에 이자율을 올리는거 같더라구요.... 그럼 컨벤셔널 론이랑 뭐가 다른지는 잘 모르겠습니다만 연휴 끝나고 연락이 더 오기 시작하면 좀더 감이 잡힐 듯 합니다

말씀해주신 로컬은행들의 컨벤셔널론도 좀 알아봐야겠어요 PMI를 내더라도 이자율이 낮을 수 있으니..

올 가을에 캘리 지역에서 새로 지어진 집을 샀습니다. 

30년 고정 2점대 이자율, 5% 다운페이먼트 였습니다. 당연히 PMI내고 있고요. 제가 집을 사면서 느꼈던 몇가지 입니다.

1. 집 방향, 위치 구조 등등은 개인적인 선호가 중요한것 같습니다.

가족과 상의해서 반드시 포기할 수 없는 것을 정한 후 그 외의 것들은 과감히 포기하는게 중요한것 같습니다. 그렇지 않으면 후회하는 결정을 하기 쉬워요. 

저희 집의 경우에는 집 방향 - 반드시 동남향일것, 집의 뷰- 창문으로 보이는 뷰가 아름다울것, 이렇게 두가지 였습니다. 그렇게 정하고 나니 원하는 집과 그렇지 않은 집을 정하기가 쉬웠어요. 빌더에게도 전체 유닛중, 내가 원하는건 딱 한군데이다 라고 이야기 해 줄 수 있었고, 결과적으로 그 집을 살 수 있었습니다. 

2. 여기 저기 보신 후 지역을 정하셨으면 그 지역을 잘 아는 브로커를 정하시는게 중요합니다. 지역을 잘 안다는건 빌더와 이미 알거나 어떤 빌더가 집을 잘 짓는지 알 수 있거든요. 브로커를 통해서 집을 사실거면 처음 집을 보실때 반드시 브로커를 통해서 가셔야 합니다. 그렇지 않으면 나중에 브로커가 도와줄 수가 없어요. 

3. 새집은 빌더가 론 회사까지 가지고 있는 경우가 많습니다. 그 회사를 통해서 프리어푸르벌을 받아야 진행할 수 있을수 있습니다. 

4. 건축 및 디자인과정에서 여러가지 옵션이 많은 경우보다 이미 다 포함되어 있는 집이 좋을 수 있습니다. 보통 기본은 저렴한데 이것저것 다 옵션이라 다 넣으면 터무니 없이 비싸지는 경우가 있는데 다 포함되어 있고 바닥 정도만 카펫이나 마루로 하거나, 부엌 벽을 조금 더 고급 스톤으로 할 수 있는 정도의 옵션이면 가격을 예상하기가 쉬워요.    

도움이 되시면 좋겠습니다. 

일단 집 구경을 레드핀 에이전트랑 예약을 해놨는데요, 이 사람들이리얼터인지 모르겠네요. 좋은 정보 감사합니다! 막상 집짓는 회사 리뷰를 찾아보니까 너무 안좋아서.. 지역은 맘에 드는데 망설여지네요..

레드핀 에이전트와 집을 보시면 그 집은 반드시 그 에이전트를 통해서 구입해야하는 것으로 알고 있습니다. 저의 에이전트는 lennar 라는 회사의 집을 추천했는데 만족합니다. 좋은 집을 짓고 고객의 만족을 위해서 노력하는 회사인것 같아요. 참고로 저는 해당 회사와는 아무 관련 없습니다. 

lennar 집 괜찮다고 리뷰들이 좋더라고요. 빌더 레퓨테이션 꼭 확인하고 새집 고르셔야해요.

Richmond American Homes라는 빌더인데 평판이 별로네요.. 지역이 이사가고싶었던 지역이고 한번 둘러보니 너무 맘에 들어서 무슨일이 있어도 꼭 여기로 해야겠다 생각했었는데 ㅠㅠ 이 로케이션은 이 빌더밖에 없는듯 싶네요.. 

Lennar라는곳 들어봤어요. Whittier에 새로 짓는곳 가보았어요. Arcadia도새로 짓던데.. 넙 비싸더라구여ㅠ

어차피 Toll Brothers, Lennar, KB Home 같이 전국구 브랜드파워를 가진 건축업체 아니면 리뷰가 좋은데가 별로 없을 거예요.

그래도 집 지어놓는 건 건축법은 준수하면서 짓기는 할텐데, (제가 지인들의 경우를 통해 본 경우를 보면) 건축업체들이 굉장히 나쁜 리뷰를 받는 것이 집을 잘못지어서가 아니라, 계약 해놓고 날짜를 한두주일 못지켜서 바이어가 아파트 렌트도 그때 딱맞춰서 끝나게 해놨는데 입주를 못해서 난감한 상황에 처하게 만드는 등등의 이유로 바이어를 분노하게 만드는 경우가 꽤 흔한거 같더라고요.

신축이면 어차피 에이전트가 해주는 일이 별로 많지 않을 거예요. 모델 홈 구경할때부터 굳이 에이전트와 같이 갈 필요도 없고, 구경 가서 그쪽 담당자가 에이전트 있냐고 물으면 그냥 에이전트 있다고 얘기하고 나서 계약하기 전에만 에이전트 구하면 될거라고 생각합니다.

캘리 어느 지역인가요?

시간적 여유가 되시면 가능한 모델 홈을 보시고 결정하시는걸 추천 드립니다. 

모델 홈을 보실때 주의하실것은 대부분 모델홈은 옵션과 포텐셜 바이어를 사로잡기 위한 인테이러로 치장이 되어 있으니 둘러보시면서 이집이 비어 있다면 / 내가 직접꾸민다면 어떨지를 상상하시면서 꼭 둘러보시기를 추천 드립니다. (그전 집을 리모델 해 보신분들이라면 집에 따라오는 옵션을 나중에 하신다면 어떨지도 생각해보시는것도 좋고요) 

신규 건축되는 집들은 다 집이 지어지는 도시/ 주 의 법규를 준수해서 지어지게 됨으로 대부분 큰 문제는 없지만 간혹 빌더가 실수를 해서 초기 도면과 달라지는 부분이 종종 생기게 됩니다 이 부분은 빌더가 바이어에게 알리게 되어 있는데 계약 하시고 공사 진행 되는동안 될 수 있는한 자주 현장방문 / 업데잇 요구 하세요 계약후부턴 이건 바이어의 권리이니 꼭 챙기세요.

모기지 경우는 빌더가 가지고 있는 모기지 회사와 일을 하시면 진행 속도가 빠른건 확실합니다 가끔 추가 혜택을 받으 실 수도 있으나 주 거래 은행이나 이자율이 더 좋은 은행이 있으시다면 편하신 곳을 고르시는걸 추천 드립니다.