저금리 물가 상승 예상- 융자 변제 vs 한국 투자용 부동산 구매?

얼마전에 본 영상있는데 관련이 있을 것 같아서 공유해 드립니다. (캘리포니아 제이 정 부동산)

미국 부동산을 추가 구입하게 될 때 떠 앉게 되는 부담에 관한 내용인데, 비록 한국 부동산을 보고 계시지만 일치하는 부분이 있을 것 같습니다.

https://www.youtube.com/watch?v=yY8IYNkH3nw

현재 상황과 목표를 정확히 알 수 없는 상황에서 (자산을 더 불리시기 원하는지, 가지고 계신 것을 조금 더 안전하게 유지 하시기 원하는지, 은퇴 자금을 충분히 모아 놓으셨고 남은 돈으로 투자를 하는 것인지? 7억이 은퇴 자금인지 일부인지 등) 조언을 드리기는 어렵고 저 역시 전문가가 아니지만

만약에 제가 여유 자금의 목돈이 있다면은 저는 반은 남은 집의 융자를 갚는데 쓰고 반은 내가 보고 관리할 수 있는 미국 부동산에 투자를 할 것 같습니다.

굳이 상가는 아니더라도 렌트를 줄 수 있는 하우스나 콘도, 타운 하우스 볼 거구요. 매니지 하기 힘들면 렌트 수입 꼬박꼬박 나오는 REITs 펀드에 투자 할 것 같습니다.

모를 때는 반반이 최고 ^_^v

감사합니다. 올려주신 동영상 보며 다시 한번 맘을 가다듬어 봅니다.

7억은 은퇴자금은 아닙니다. 은퇴자금은 손대지 않아야지요... 말씀해주신 펀드도 잘 살펴볼께요.

제가 미국에 주택 임대를 해보니, 한국의 경우보다 정말 손이 많이 가더라고요. 한국 부동산이 오히려 관리에 들어가는 스트레스는 훨씬 적은거 같아요.

일단 목적? 을 분명히 하셔야 할 것 같습니다. 나이가 50초반이라면 이제는 위험을 안고서 공격적인 투자를 하시는 것 보다는 투자를 한 것에 대한 혜택을 즐겨야 하는 시기가 아닐까 싶어요.. 물론 목적이 60, 70대에 좀더 큰? 부자가 되고 싶다던가 하면 얘기가 달라지긴 하겠지만요.

일단 현재 거주하시는 주택과 임대주택(?)의 모기지를 페이오프 해서 얻는 추가수익이 월 200만원 보다 높은지 비교해 볼 필요가 있을 것 같고요...

그리고 만약 투자한다 해도 7억 정도면 미국에 사시는 지역에 주택을 구매하셔도 리스 수익만으로도 월 $2,000은 가져가시지 않을까요? 지역에 따라 다르긴 하겠지만요.

저는 40대 중반인데, 저라면 거주하는 주택을 페이오프 하고(혹은 일부 갚고) 남는 돈으로 두번째 주택을 사서 리스를 줄 것 같네요.

목적을 분명히 해야 한다는 말씀 정말 맞는 말씀 같아요. 제가 그걸 잘 모르겠어요. 아직까지 수입이 좀 있을때 뭔가 투자를 해야 하는건가 싶다가도, 또 한편으로는 정리해야 하는건가 싶고요...부자가 되고 싶지 않은데, 제 건물을 하나 가지고 싶단 생각은 늘 있었어요.

모기지 두개를 페이오프 하면 매달 2500불 이상 세이브 되지만, 사실 이렇게 낮은 이자의 모기지를 급히 갚을 필요가 있을까 하는 생각도 들더라고요. 더구나 인플레가 온다면, 융자를 갚기보다는 투자를 해야 하나 싶은 맘이 들었습니다.

이미 미국에 투자용 주택이 있는데, 한국의 부동산 관리보다는 꽤 신경 쓰이는 일은 많은거 같아요. 그래서 미국보다 한국을 선호하는거 같고요.

부동산의 오름새도 미국보다는 한국이 더 가파른거 같습니다. 세금까지 따져볼려니,,,, 머리가 아파서 못하겠더라고요. ㅜㅜ 

다 잘 된다고 가정했을때 10억 투자해서 매달 200만원이면 연수익 1.4%네요. 재개발 옵션이 있다고 해도 그동안 소요되는 시간을 볼때 다른 투자처 대비 의미있는 수익을 기대하기 어려울것 같네요. 저같으면 안하겠어요.

아마도 지금 보유하신 저금리 거주주택과 임대주택의 이자율이 1.4% 보다는 높지 않을까 합니다. 미국 주식 인덱스에만 넣어도 1.4%보다 높은 수익이 나올 확률이 크겠네요.

삶을 정리하는 과정인지, 일을 더 벌여놓는건지는 본인의 개인적인 감정이자나요. 큰 금액을 움직여야 해서 걱정이 많으실텐데, 감정을 배제하고 숫자를 객관적으로 보고 판단하셨으면 좋겠네요.

감사합니다. 당장의 수익율은 확실히 낮아 보이네요 ㅜㅜ 

재개발은 염두에 두지 않고 있고요. 임대수입은 매년 5프로씩 올릴수 있을걸로 보입니다.  시간이 지날수록 수익율이 조금씩 올라가게 될거란 기대와 또 건물 자체의 가치(상권이 좋고, 토지분 상승 기대)도 어느정도 물가 이상의 상승은 있지 않을까 기대하는 부분인거 같습니다.

우선 많은 여유자금을 갖고 계신것 부럽습니다. 저 보다 훨씬 잘 아실듯해서 댓글 다는게 의미 있나 싶지만 

투자 수익률이 너무 않좋게 보이네요. 취등록세 포함 22억 건물에 연3%도 안나오네요. 

이자 재산세 내고 월100만원 남으면 10억 투자에 1% 인데... 그러면 건물값이 오르면 파는 투자를 고려하신 거네요. 결국 임대수익보다는 매매수익을 보신건데...  조금 리스크가 커보이네요. 재개발이 언제 되는지 모르겠지만 재건축보다는 주민 동의 얻기가 힘들어 오래걸리는 단점이 있죠. 그리고 개발 기간 중 임대소득이 줄 수 있고 개발이 끝나면 재개발 단지 내 새로운 상권과 경쟁해야 할 수도 있겠네요. 

이번에 한국에서 상가 건물 중심으로 보고 있는데, 코로나 영향으로 상가 임대가 안된곳도 많더라고요. 그런데 아이러니하게 건물값은 엄청 올랐어요. 3.4프로 수익율은 현재로서는 그리 나쁜 수익율이 아닌거 같습니다. 공실율이 높은데 위치가 좋은곳은 건물값 상승으로 인해 1퍼센트 수익율도 있다네요.

현재 한국에 부동산으로 온통 다 돈이 몰렸고, 주택을 죄다보니, 상업용 건물 상가 등 비주택 부동산 가격이 엄청 오른거 같습니다.

먼저 큰 목돈이 있으시고 안정적으로 수입이 있으신 것 축하/부럽습니다.  이게 캐쉬 리저브인 것 이잖아요..  미국 생활에 쉬운 일 아니고 많은 사람들이 생각하는 것보다 신중하게 되더라구요.  투자 자체는 개인 상황이 다르고 선호도와 위험도 기대 수익률 기대 등등 다르기 때문에 큰 목돈 모으신 지나야날자님이 잘 정하실 거라 생각합니다.

제 경험에 의해서 주의하셔야 할 점을 말씀드리면, 저 역시 한국에 투자 건물이 지하철역 바로 앞에 있었습니다.  

1. 미국 부동산과 생태계가 굉장히 다릅니다.  건물, 세금 등등 미국의 관점에서 싼 것 같아도 결과적으로 비용이 싸지 않았습니다.

2. 한국 집값은 건물 가치가 떨어지기만 하지 오르지 않더라구요.  시세가 높은 것은 같은 지역에 새로운 건물에만 해당이 되더라구요 ㅠㅠ 전혀 미국과 달랐습니다. 재개발과 관련해서 저의 경험은 다른 나라 이야기처럼 옆 새 건물과 제 건물이 시세가 다르더라구요. 

3. 건물 관리 해주시는 분 절대로 못 믿습니다.  저는 가족이었어요 ㅠㅠ 큰 문제가 있는 것이 아니라 내가 안하면 전문가이어도 나처럼 절대 못합니다. 그리고 "외국"에 있는 건물 어떤 일이 일어나는지 절대 알 수 없었습니다.

4. 환율 - 생각보다 환율 커다란 변수입니다.  돈을 보충해야 하거나 돈을 가져올 때 엄청 골치아팠습니다.  

5. 미국 세금 문제- 어쩌면 한국에 계신 분과 같이 투자하시는 것일 수도 있고 한국에 있는 분 명의로 사시는 것일 수도 있는데, 복잡하더라구요. 저는 명의만 한국 가족 이름으로 샀는데, 한국 가족이 골치아파해서 사례/수고비를....  이것도 쉽지 않더군요..

등등 문제가 있었습니다.  얻게된 교훈은...  돈을 벌던지 손해를 보던지 제가 잘 아는 것/곳을 직접 보고 경험하는게 차라리 인생에 도움이 된다는 것이었습니다. 

고민하고 짚어 봐야 하는것들 다 자세히 알려주셔서 너무 감사해요. 아무래도 주거 하지 않는 곳에 투자는 불편함이 많이 따르는군요..

그런데 한국 부동산이 인컴이 얼마 안나오는게 문제네요. 2M 정도 가격에 1M 투자후 5k 한달 (일년에 60k) 인컴이라....  게다가 관리를 지인에게 의존해야하는 상황... 한국은 부동산 가격상승이 크긴 하죠. 하지만, 월세 캐쉬플로우는 미국에 타주라도 인컴% cap rate  많게는 10~15% 많이들 나오는 곳이 많은데. 지금 50대시면, 은퇴준비 싯점인데 향후 어디를 주요 거주지로 하실지 고민후 결정하심은 어떠실런지요

네 그런거 같아요. 한국 부동산은 가격 상승이 더 투자 목적인거 같아요. 그리고 관리를 지인에게 맡기지만, 미국보다는 관리가 용이하구요. 

미국 살면서 미국 시민권자이면서도 이렇게 어정쩡 하게 살게 되는 이유가 어디에 정착할지 확신이 없기 때문입니다 ㅜㅜ 조언 너무 감사합니다. 

지하철역 근처, 코너 건물, 재래 시장입구 4층상가 건물이 21억이면 너무 싼거 아닌가요? 일층 약국과 병원있는 곳이면 사람 왕래가 많은 편일거 같은데.. 4층건물 월세 580만원도 너무 싼거 같아요.. 주변시세나 월세 확인해 보셨나요?  세금관련 문제 없으면 저같은 투자 가능할거 같습니다. 한국부동산은 상권이 자주 이동을 하니까 주변 상권이 어떤지 잘 확인해 보시구요..