(11/4/22 업데이트 - 이런 집은 사지 마세요 ㅠ) HOA Dues Delinquency rate이 20%인 콘도를 사도 될까요?

11/4/22 업데이트

 

안녕하세요, 정말 오랜만에 글을 남기네요.

아래 질문 글을 올릴 때 집 구매 후기를 올리기로 해 놓고 약속을 지키지 못했네요. 죄송합니다 ㅠ

 

최근 원래 질문했던 사항과 관련해서 업데이트 할 소식이 생겼습니다.

결론부터 얘기하자면 7/21 집 살 때 $215였던 HOA dues가 1/22부터 $313 (45% 인상)이 되었고 최근 내년 1월부터는 $540 (73%인상, 처음대비는 150% 인상)으로 오른다는 노티스를 받았습니다 ㅠ 얼마 하지도 않는 집인데 구매가격의 3%가 넘는 금액을 매년 HOA dues로 내게 되었습니다...하하하 참 어이가 없고 황당한데 달리 피할 방법도 없네요. 에휴. 아무튼 이렇게 된 배경을 설명드리겠습니다. 부디 HOA dues가 있는 집을 사려는 분들은 아래 사항들 꼭 참고하셔서 가급적 이런 집은 피하시기 바랍니다.

 

원래 질문했던 내용과 답변주신 것들을 간략히 요약하면, 인스펙션과 어프레이졀까지 다 끝난 상황에서 HOA dues delinquency rate이 20% (60일 이상 회비 밀리고 있는 가구가 전체가구 143가구 중 29가구)가 넘어서 당장 론이 어렵다는 모기지회사의 제동이 있었는데 이런 집을 사도 될지에 대한 고민이었고, 많은 분들이 안 사는 게 나을 거 같다는 의견을 주셨습니다. 3만불 리저브가 전체 143가구 대비 너무 적다는 의견들도 많이 주셨구요. 저희 주에서 의무는 아니지만 리저브 스터디가 없는 것도 좀 못 미더운 점이라는 의견들도 주셨어요.

 

답변주신 분들의 의견과 저희가 알아본 것들을 종합해 역시 손해를 좀 감수하더라도 빼자고 결심하고 리얼터에게 연락을 했는데 최근 들어온 dues를 아직 집계를 안 해서 지금 매니지먼트 회사에서 다시 작성하고 있으니 하루이틀만 더 기다리자고 해서 알겠다고 하고 기다렸습니다. 그러고 한 3일 쯤 지난 뒤였나 갑자기 delinquency rate이 14.7%가 되었다며 축하한다고 난리를 치더니 론이 바로 승인되었습니다. 15%를 넘으면 론이 안 된다고 하는 상황이었는데 누가 봐도 정말 수상한 14.7%였기에 저희는 그냥 빼겠다고 했는데 이미 그냥 빨리 해치우고 싶어 혈안이 된 리얼터는 론이 승인된 사항이라 뺄거면 어니스트 머니를 포기해야 된다고 했고 모기지회사에 물어보고 해당 주 법도 찾아보고 하니 틀린 말은 아니더라구요. 여러번 프로퍼티에 가 봤었는데 사실 엄청 깔끔하고 커뮤니티 내의 다른 건물들 외관이나 지붕, 조경 등 관리도 잘 되어 있어 보였고 만난 주민들도 그렇게 경제적으로 어려워(?) 보이지는 않다고 생각되었기에 정말 의아하다고 계속 생각하고 있었어서 결국 자의반 타의반으로 그대로 집을 구매하게 되었습니다. 사실 이 집이 아니면 저희 사정상 다른 집을 알아볼 수 없는 상황이었고 그냥 2년 이상 또 렌트로 살아야 되는 상황이었어서 에휴 설마 그래도 여러모로 렌트보다는 낫겠지 하는 마음으로 이왕 이렇게 된 거 좋게 좋게 생각하자하며 입주를 하였습니다.

 

집이랑 커뮤니티는 참 만족스러워요. 1년 조금 넘는 기간 동안 큰 문제가 생겼던 적은 없었고 예상대로 동네도 참 조용하고 안전합니다. 그런데 집 산지 6개월만에 뭔가 HOA 관련 시끌시끌 해지기 시작했어요. 18년 동안 계약이 지속됐던 매니지먼트 회사에 대한 주민들의 불평이 지속적으로 있었고 (집 살때 알아봤을 때도 이 매니지먼트에 대한 리뷰가 정말 최악이었긴 했습니다..) 원래 1명이었던 HOA board가 5명 체제로 바뀌고 새로운 head 주도하에 매니지먼트 회사를 바꾸고 줌으로 주민들 미팅도 하면서 적극적으로 변화와 혁신(?)을 추구하더라구요. 그 혁신의 일환으로 HOA dues체계 개편이 있었는데 그 전에는 베드룸 및 베쓰룸 갯수를 기준으로 dues가 책정되어 있었는데 법적으로 면적을 기준으로 책정해야 된다면서 전면 개편하였고 그런 줄도 몰랐는데 커뮤니티에서 제일 큰 면적 (patio 포함)을 가진 저희는 HOA dues가 45%올라 커뮤니티에서 가장 비싼 $313이 되었어요. 이때까지는 그래 뭐 이 정도면 선방이다 라고 안심이 될 정도로 다행이라고 생각하였습니다.

 

그런데 최근 HOA board에서 그 동안의 investigation의 결과와 향후 계획들에 대한 발표를 하였는데 충격적인 내용들이 많네요 ㅠ

1) 이전 매니지먼트 회사의 corruption과 관리부실이 심각한 상태였다고 합니다. 리저브 스터디가 없다는 데서 대략 예상이 되는 사항이었지만 단순 관리부실 수준이 아니라 지붕교체 같은 앞으로 큰 돈 들어갈 사항들에 대한 계획&대책이 전혀 없었고 주민들의 수리요구에 대해서도 반 이상 대응하지 않았으며 잔디/페스트컨트롤/수영장 관리 등을 맡은 업체한테 평균보다 훨씬 많은 돈을 지불하고 있었고, 가장 중요하게 몇 만불씩 송금된 사항들에 대한 증빙이 없었다고 합니다. 계좌내역을 요구했는데도 이런 저런 이유로 제출하지 않고 있고 현재 소송을 준비하고 있는데 너무 오랜 기간 이루어진 부정이라 증거도 이미 소멸되고 없는 게 많고 제대로 책임을 입증할 수 있을지 확신할 수 없다고 하네요.

2) 기존에 제대로 관리되지 않았던 것에 대해 제대로 파악해 본 결과 HOA dues 밀린 게 총 3만불이 넘는대요. 단순 계산해 보면 50% 넘는 가구가 밀린 셈이네요; 물론 일부 가구가 60일이 훨씬 넘는 기간 동안 밀리고 있는 거겠지만요.

그래서 1번이랑 같이 종합해 봤을때 아마 저희가 집을 살때 받았던 delinquency rate도 부정확했고 아마 엄청 축소되어 보고되었던 거 같아요. questionnaire 자체가 저희가 봐도 못 미더운, 증빙자료도 없이 담당자가 그냥 펜으로 대충 적은 서류였는데 원래 이런건지 모기지회사에서는 그대로 인정하더라구요; 만약에 이전 매니지먼트에서 정말 거짓으로 questionnaire를 작성한 거였고 (또는 이후 14.7%로 조작한 거였고) 나오면 안 되는 론을 받은 거였다면 모기지회사까지 해서 문제가 커지는데 소송을 진행할 시간적/비용적 여유도 없고 이 매니지먼트 회사의 자료가 제대로 보관되지 않은 상황에 증거도 확보하기 힘들거 같아 이건 그냥 잊어버리려고 합니다ㅠ

3) 업체들을 고용해서 종합적인 개보수에 대한 견적을 받았고 전부 다 하려면 3백만불이 넘게 필요한데 당장 급한 것들부터 3년내에 완료하는 걸 목표로 하면 현재 HOA의 재정상황상 면적에 따라 가구당 $2,000-$9,000불을 한 번에 내거나 HOA dues를 비약적으로 올리는 게 불가피한데 당연히 전자는 많은 가구한테 현실적이지 않기에 HOA dues를 가구 면적에 비례하여 올리기로 했다고 합니다. 그래서 저희는 약 1년 6개월 사는 기간 동안 HOA dues가 $215 -> $313 -> $540이 되는 급격한 인상을 겪게 되었습니다. 

 

사실 저희는 좀 억울한 상황이에요. 과거 4년 동안 HOA dues가 한번도 오르지 않았고 이 전에도 아주 저렴한 수준에서 오랫동안 유지되었는데 이건 HOA에 돈이 많았기 때문이 아니라 개보수를 전혀 계획하지 않고 있었기 때문이었고, 저렴한 HOA dues의 혜택은 6개월도 누리지 못한 채 집을 사자마자 기존에 리저브를 충분히 모아놓지 않은 거에 대한 고통분담은 똑같이 아니 오히려 더 많이 하게 된 상황입니다. 사람마다 견해가 다를 수는 있지만 기존 각 가구의 HOA dues에서 일정액이 아닌 일정률을 곱해 인상하는 것도 제일 많은 HOA dues를 내고 있는 저희 입장에서는 불리한 요소구요. 아니 애초에 다 고만고만한 가격의 집들인데 저희 집 (3b 2.5b)의 인상된 HOA dues가 1b1b인 집에 비해 3배가 넘어요 ㅠ 집 가격은 2배는 커녕 1.5배 차이도 안 나구요...

이번 일을 통해 HOA 리저브에 대해 참 불공평하단 생각이 들더라구요. 가구마다 집을 사고 파는 시기가 다 다른데 너무 많이 모아놓으면 팔고 나가는 사람이 불리하고 너무 조금 모아놓으면 사고 들어오는 사람이 불리하고. "적당" 금액은 너무 애매하고. 물론 리저브 금액이 집값에 제대로 반영이 된다면 모르겠지만 주식시장도 아니고 그러기엔 불가능한 거 같고, 마찬가지로 어느 정도 금액이 적정한지에 대해 판단하기 애매하기도 하구요.  

 

HOA board에 이런 저희의 concern을 전달하였고 아직 답은 듣지 못했지만 뭐 아마도 묵살 당하거나 뭐 공감 정도 받고 결과는 변하지 않을 거라 예상하고 있습니다. 당장 HOA dues가 너무 올라서 매달 내는 것도 부담이긴 한데 장기적으로 되팔 때 누가 이 작은 타운하우스를 $540불이나 되는 HOA dues를 감당하며 사려고 할지에 대한 우려가 큽니다. 핫한 지역이 아니라 크게 집값상승도 기대하기 어려운 지역입니다. 그리고 저희는 당초 4-5년 이내에 집을 팔 계획이었습니다 ㅠ 4-5년 뒤 부동산 시장 및 저희의 상황을 봐야겠지만 이렇게 된 이상 안 팔릴 가능성도 생각하고 렌트를 줘야하나 생각도 하고 있습니다.

 

 

상황은 대략 이러하고 리얼터에 대한 얘기를 조금 더 나눠보려고 합니다. 

작년 집 구매 경험과 이번 일을 통해 리얼터의 중요성을 정말 뼈저리게 느꼈습니다. 약간 TMI긴 하지만 혹시 도움이 되는 분들이 계실까 해서 한번 썰을 풀어보겠습니다.

원래 P2의 직장 동료로부터 직접 추천받은 리얼터도 있었고 건너건너 추천받은 리얼터도 있었습니다. 리얼터의 중요성은 익히 들었던 지라 집 사는 과정의 첫 단추를 잘 꿰야 한다는 생각에 신중에 신중을 기하고 있었어요. 그러던 중 저희끼리 오픈하우스 몇 개를 다니다가 만난 리얼터가 있는데 정말 열성을 다해 그 집을 팔아주려고 하더라구요. 오픈하우스에서 만난 다른 리얼터들은 혹시 너네 리얼터 구했어? 하면서 저희에게 더 관심을 보이던 상황이었어서 자기 일에만 충실하게 몰두하는 걸로 보였던 그 리얼터가 너무 좋게 보였고, 백인이 대 다수인 저희 동네에서 토박이 중년 백인 여성분이라는 프로파일은 정보력 측면에서 매우 큰 강점이었어요. 통화를 했는데 너무 유능한 분 같았고 행동력이 정말 엄청나더군요. 저녁때 연락을 했는데 그 날 밤 바로 통화를 하고 새벽까지 저희 조건에 맞는 집들을 탁탁 찾아서 5개를 추리고 바로 다음날 투어를 다녔어요. 투어를 다니면서도 어떤 걸 봐야 되고 어떤 걸 조심해야 되고 등등 경험들을 나눠 주는데 집 전반에 대해 매우 해박하더라구요. 그리고 속전속결로 투어 다녔던 집 중에서 매우 마음에 들었던 집 하나에 오퍼를 넣었는데 워낙에 셀러마켓 이었어서 엑셉되진 못했고 그 이후 평일에는 일하느라 답보상태로 있다가 주말에 저희끼리 재미삼아 두 세개 더 가 본 오픈하우스 중에 지금의 집을 발견하게 되었고 그렇게 다시 오퍼를 넣고 엑셉이 되었습니다. 여기까지는 사실 별 불만이 없었어요. 집에 대해서도 많이 알려줬었고 오퍼 넣는 과정에서 집값 분석 및 전략도 잘 짜줬거든요. 유일한 불만이라면 단 하루 다녔던 투어에서 자기네 회사에 소속된 렌더, 타이틀컴퍼니를 거의 강요하다시피 추천하기 시작했고 심지어 인스펙터랑 워런티 (셀러가 안 사주는 시기였어요...) 까지도 자기 아는 회사한테 해야 된다고 너무 잘하고 좋다고 장난처럼 말하지만 거의 반강요를 하기 시작했습니다. 첫 투어 이후에 소개한 렌더한테 연락했냐고 거의 매번 연락할때마다 물어봤고 온라인 모기지 회사들이 조건이 좋던데 어떻게 생각하냐고 물어봤더니 걔네한테 하면 분명 문제 생긴다고 답하더라구요 ㅎ 뭐 다른 분들 집 구매 후기때 자주 봤던 레퍼토리 였던 지라 그냥 그러려니 하고 저희는 타이틀 컴퍼니를 제외하고는 다 저희가 알아본 데서 진행하였습니다. 물론 리얼터한테는 좋게좋게 얘기하면서 아 여기가 조건이 더 좋고 리뷰도 좋더라 라면서 넘어갔죠. 근데 이 리얼터가 이때부터 엄청 확연하게 저희한테 관심을 끊더라구요. 정확히 말하면 저희의 상황&고민은 대충대충 넘길라고 하고 무조건 사라사라 밀어붙였죠. 처음에는 질문하면 거의 칼답이었는데 이 즈음엔 다음날 내지는 다다음날에 답장이 오기도 하더라구요. 이 와중에도 역시 렌더는 내가 추천한 데서 해야돼 하면서 나중에는 대놓고 강요를 했구요. 원래 글에서 언급했지만 delinquency rate이 20%인 것도 전혀 문제없다! 리저브가 3만이면 충분하다! AC & furnace 오래 됐지만 그래서 워런티가 필요한 거야! 인스펙션 할때도 일 있다고 못 오고서 결과 나오니까 역시 여기 리포트는 나한테 생소해서 잘 모르겠네! 인스펙션에서 나온 것들 물어봐도 전부 다 전혀 문제없어! 하면서 심지어 셀러랑 협상을 해 주는 거에도 소극적이더라구요. 집 사고 파는 개인들한테는 리얼터의 전문지식과 경험이 매우 중요한 건 너무나 당연한 사실인데 이 지경에 이르니 아 집 팔때는 차라리 레드핀 같은 데서 리얼터를 구해서 서류작업만 기대할까 싶기까지 하더라구요. 한국인 리얼터는 찾기 힘든 동네라 리얼터들은 정보력이 좋을지 몰라도 저희의 리얼터에 대한 정보력은 너무 미흡하네요. 뭐 그래도 집을 사게 되어 나중에는 그래도 웃으면서 인사했습니다. 딱히 이 리얼터가 노력하지 않았는데 저희가 알아서 찾아갔고 하우스투어 딱 하루에 5집을 보고 오퍼는 딱 두 번만에 집을 샀으니 저희는 이 리얼터한테 정말 "효율" 이 좋은 바이어였겠구나 싶습니다. HOA 관련해서 문제들이 생기니 새삼 이 리얼터의 무책임한 말들이 생각나며 원망스럽네요. 휴

 

제 리얼터 경험에 대한 어조가 매우 부정적이었지만 혹시라도 오해하시진 않았으면 좋겠습니다. 제 얘기는 리얼터분들이 전반적으로 문제있다/필요없다 가 아니라 좋은 리얼터를 만나는 게 정말 중요하다 였습니다. 당연히 좋은 리얼터를 알아내기는 쉽지 않겠지만 가급적 주변 분들이 직접 겪고 본 추천에 의한다면 실패가 적지 않을까 싶어요. 추천해 준 분을 생각하고 또 다른 분 추천받을 거 생각하면 더 열심히 잘 해 주실거 같기도 하구요. 저희는 괜히 추천을 다 뿌리치고 생판 모르는 분을 첫인상만 가지고 선택하는 모험을 해서..ㅠ

 

 

아무튼 리얼터 얘기는 여기까지 하고 결론(?)을 내리자면 비록 HOA dues가 말도 안 되게 올랐지만 그래도 역시 렌트로 계속 거주한 것 보다는 집을 산 게 나은 결정이라고 생각합니다. 경제적인 부분/삶의 질 부분 등 종합적으로 고려해서요. 인플레이션 기간 동안 렌트도 많이 올랐고 특히 저희가 살던 콘도는 20%가 넘게 올랐더라구요. 물론 이렇게 HOA dues가 많이 오르지 않는 집이었다면 더할나위 없이 좋았겠죠 ㅠ

HOA dues가 있는 하우스/타운하우스/콘도/코옵 사시는 분들은 아예 오퍼를 넣기 전부터 리저브 스터디를 미리 확인하셔서 HOA의 전반적인 재정상태를 파악하시는 게 중요한 것 같습니다. 나중에 questionnaire 통해서 확인하면 이미 너무 늦어서 발 빼기도 힘든 상황일 거예요. 리저브 스터디는 의무가 아닌 주도 있지만 관리가 잘 되는 커뮤니티면 대체로 있는 것 같아요. 저희의 경우처럼 아무리 외관이랑 동네가 좋아 보여도 만약 리저브 스터디가 없다고 하면 구매결정을 재고할 만한 사항인 것 같습니다. 혹시 리저브 스터디가 없는데 포기가 힘든 곳이라면 리얼터 통해서 리저브가 얼마인지 delinquency rate은 얼마인지 owner occupancy rate은 얼마인지 등등 아래 댓글들에 달아주신 사항들이라도 먼저 파악하시고 오퍼를 넣을지 결정하시면 좋을 것 같습니다.

 

쓰다보니 또 엄청 긴 글이 되었네요. 저는 정말 짧고 간결하게 글을 쓰질 못하겠어요...좀 질리는 스타일 이랄까. (고마워 P2야!)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

 

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안녕하세요 마모님들,

최근 타운하우스(지만 관리형태는 condominium인) 집을 계약하고 inspection과 appraisal까지 끝낸 상태에서 생각지도 못했던 문제가 생겨서 혹시 마모에서 의견을 구할 수 있을까 싶어 질문을 올립니다. 장황하고 자세한 집 구매 후기를 작성하려고 정리하고 있었는데 조만간 집 구매 실패 후기를 남길 수도 있겠네요 ㅠ

 

오늘 저희 리얼터에게 들었는데 모기지회사에서 HOA에 작성을 요청한 질문지에서 총 143가구 중 28가구가 60일 이상 HOA fee를 안 내고 있다고 합니다. 비율로 환산하면 약 20%의 가구가 HOA fee를 두 달 넘게 밀리고 있는 겁니다. FHA condominium rules에 따르면 delinquency rate이 15%를 넘으면 일반적인 론으론 진행이 불가하고 다운페이먼트 20% 이상으로 limited review 케이스로만 론 진행이 가능하다고 합니다. 이외에도 real-estate 관련 기관의 핸드북이나 기사들을 보니 delinquency rate이 15%가 넘어가는 HOA에 속한 콘도의 경우 구매하지 말 것을 추천하네요. 

https://www.nar.realtor/sites/default/files/documents/Condo-Resources-Book-5.5.15.pdf

https://www.washingtonpost.com/business/2021/02/23/how-your-neighbors-delinquent-dues-can-derail-your-condo-sale/

https://www.axela-tech.com/blog/should-i-buy-a-condo-with-a-15-delinquency-rate/

 

저희 리얼터는 20%는 그렇게 나쁘지 않다면서 괜찮다고 하는데 저희가 이미 리얼터에 대한 신뢰가 많이 무너진 상태예요. (나중에 후기로 자세히 남기겠습니다) 인스펙션 전에 HOA의 balance sheet을 보내줘서 봤는데 cash reserves가 약 4만불 정도 되어서 재정 문제는 없을 거라 생각했는데 balance sheet만 보면 되는 게 아니었네요...설마 20% 가까운 가구들이 HOA fee를 안 내고 있을 줄 상상도 못 했고 확인해야 되는 사항인지도 몰랐네요 ㅠ 이런 건 저희 리얼터가 또는 셀러 리얼터가 저희에게 미리 알려줬어야 하는 정보 같은데 이사 준비를 하는 와중에 이런 일이 터져서 참 아쉽습니다. 만약 이대로 사게 되면 셀러랑 추가로 어느정도 딜을 하고 정말 영혼까지 끌어모아서 어떻게든 다운페이먼트 20%는 맞출 수 있을 것 같습니다.

 

아무튼 여쭤보고 싶은 건 이와 같은 상황에서 집 구매를 계속 진행해도 될까요?

물론 위에 제가 첨부한 글들에 따르면 delinquency rate이 15% 넘어가면 사지 않는 걸 추천하지만 한편으로는 팬데믹이라 일시적인 현상일 수도 있는 것을 deal breaker로 해석하는 건 아닌지 싶기도 합니다.

이대로 집을 구매시 구체적으로 걱정하는 것은 1. HOA fee의 급격한 인상, 2. HOA 재정상태 악화에 따른 전반적인 커뮤니티 관리 소홀, 3. 가장 worst 케이스로 15% 넘는 delinquency rate이 지속되어 FHA 론 조건 불충족으로 인한 property value 하락 등 입니다.

사실 P2와 저는 괜히 집 구매 후 재정부담을 지고 싶지 않고 향후 5년 이내 다시 팔게 될 가능성이 크기 때문에 inspection & appraisal fee (합해서 $1300 들었어요 ㅠ)를 날리더라도 back out하는 게 낫겠다 싶은데 저희가 충분한 경험과 지식이 없기에 마모에 의견을 구합니다.

혹시 직접적으로 또는 간접적으로 관련 경험이 있으신 분들 나눠주시면 감사하겠습니다.

글 읽어주셔서 감사합니다.

 

p.s. 콘도 구매하시려는 분들 미리 리얼터 통해서 HOA의 balance sheet / income & expense statement / operating budget / 그리고 무엇보다 가장 최근 월 HOA Dues delinquency rate을 꼭 체크하세요ㅠ