금융사의 미끼상품(...) 통해서 리파이낸스 진행중입니다. 5/6mo ARM 1.65% no-cost

며칠전 산행 같이 가셨던 분이 요즘 이율이 낮다고 리파이낸스를 진행한다고 하시길래... "그래? 나도 한번?" 이라고 생각하고 한 두군데 연락했다가 바로 이자율 lock-in하고진행중입니다.

저는 schwab을 통해서 (실제로는 QuickenLoan)하고 있구요. 따로 딜 하고 할꺼 없이 공홈에 이자율이 나와 있습니다 https://www.schwab.com/public/schwab/banking_lending/todays_mortgage_rates 현재는 5/6mo ARM이 제일 이자율이 낮은 상품이구요. conforming loan의 경우에는 2.0%입니다. 점보론은 2.125%이구요. 여기에가다 Investor Advantage Pricing이라고 Schwab에다가 돈을 집어넣으면 (Brokerage Account, Retirement Account 다 됩니다) 250K에 0.125%, 500K에 0.25%, 1M에 0.5%까지 이자율을 까줍니다.

이것저것 클로징 코스트가 한 $3,500된다치면 이자율에서 0.15% 정도를 더 해주면 클로징 코스트가 커버되는구조구요.

그래서 최종적으로 Conforming Loan이고, 1M를 Schwab계좌로 옮기면 no-cost 5/6mo ARM으로 1.65% 이율에 할 수 있습니다. 거기다가 추가로 1년에 한번 한정으로 schwab으로 돈 옮기면 추가로 금액에 따라서 $300 ~ $1,500 정도 캐쉬 보너스도 넣어줍니다.

그럼, 이게 왜 미끼 상품이냐면. Interest Rate Disclosure를 잘 살펴보면 5년 이후의 변동이율이 "3.00% + 30일변동SOFR"라고 되어 있습니다. 그러니까 5년이 지나는 순간 무조건 최소 3% 이상을 내야하는 론으로 바뀌기 때문에. 이 상품으로 Refi한다는 거는 무조건 5년 이내에 집을 팔거나 다시 Refi하셔야 한다는 의미입니다.

저는 어차피 콜로라도로 이주하기로 마음을 거의 굳혔기 때문에 이상품을 큰 부담없이 덥썩 물어서 진행하게 된거구요. 혹시 제 글을 보고 여기랑 Refi를 진행하실 생각이라면 5년 이후의 플랜을 명확히 하시라고 재차 당부드리고 싶습니다.,