한국집 매도시 미국 택스

한국에 양도세를 내시면 미국 연방세는 한국에 납부한 만큼 credit을 받으시는 걸로 알고 있구요

거주하시는 주에 따라 주세는 별도로 납부하셔야 합니다. 한국 지방세도 별도구요.

그리고 인컴텍스와 별도로 1년 이상 보유 하셨으므로 Long term Capital Gain으로 텍스를 계산하시면 될거 같네요

주택을 1년 이상 보유해서 미국에서 양도소득세를 long term capital gain으로 계산하면 되는데 그중 미국 연방에 납부하는 부분은 한국에 낸 양도세로 credit을 받을 수 있다는 말씀이시죠?

네 맞아요. 그란데 미국은 기혼이시면 50만불 빼주니 안내도 되는 세금을 한국에 내시는거죠. 추가로 주 세금은 크레딧을 못받으니 주세금은 한국 양도세에 추가로 더 내셔야하고요. 

이번에 집 매각을 알아보면서 한국 양도소득세가 너무 세다고 느꼈습니다. 주 세금은 크레딧도 못받는다하니 뭐 이래저래 세금 폭탄이지만 정리하지 않을수 없는 상황이네요.

한국에서 부동산 팔고 미국에서 세금보고 할 때 양도세 말고도 고려할 부분들이 있습니다. 관련해서 한국 부동산 처분 미국 세금 정리 글 참고해 보시고요. 가족이나 제3자 자금 이동이 있다면 증여세도 체크해야 합니다. 부동산 거래 대금이 잠시라도 한국 계좌에 들어가면 FBAR와 FATCA 신고가 필요할 수 있으니 이 부분도 알아보시고요. 개인 상황에 따라서 혹시 모를 이슈가 있을 수도 있으니 부동산 거래 전에 잘 아시는 세무사나 전문가 상담도 고려해보세요. 

한국에 내는 양도세가 미국 세율보다 세기때문에 인컴으로 잡혀도 윗분말씀대로 미국에 대부분의 연방세는 안내도되지만 NIIT(투자수익 250k이상에 대해 3.8%)와 주인컴택스를 추가로 내신다고 보면됩니다. 

Like-kine exchange라고 해서 집판돈으로 새로운 집을 구매하면 세금을 미루는 방법이 있는데 해외부동산을 팔면 또다른 해외부동산으로 exchange가 된다고합니다. 어차피 한국에 대부분의 세금을 내니까 굳이 이 방법을 쓸 필요는 없습니다만 그냥 알아두세요~ 

NIIT(투자수익 250k이상에 대해 3.8%)은 인지하지 못하고 있었던 부분인데 알려주셔서 감사합니다.

그런데 말씀하신 Like-kine exchange를 주세에 대해서도 미룰수 있나요? 제가 살고있는 주의 양도소득세가 최대 7.4%로 생각보다 높은데 한국에 20만불 정도의 양도세를 내고서도 또 주세로 양도세를 많이 내야하나 싶어서 여쭙니다.

인컴이 줄어드는거라 주세도 미뤄집니다. 그런데 인디애나 등 몇몇 주는 해외에 낸 세금을 크레딧인정해주기도하니까 잘 알아보세요. 

오 주세도 미뤄진다니 다행이네요~
저희 주에서도 해외에서 낸 세금을 크레딧 인정해주는지도알아봐야겠네요^^
추가로 궁금한것이 있는데 제가 주택a와 토지b를 팔아서 새로운 주택c를 살 계획인데 혹시 a,b,c 거래가 같은 해에 이루어져야 세금을 미룰수 있나요?

사실 like-kind를 추천하는바는 아니지만, 인터넷 찾아보니 180일내로 구매해야되서 다음해로 넘어가도된다고하는것같아요. 여러개를 하나로, 아니면 하나팔아서 여러개구매 등 전부 가능하다고하니 룰 자체는 flexible한듯합니다.

추천하지 않는 이유는, 미국에서 그렇게 하는 사람들은 대부분 죽을때까지 미루려고 하는거거든요. 그런데 이법이 언제바뀔지 모르고 (바이든이 미루는것과 죽으면 세금면제되는것 모두 제한하려고하고있습니다) 한국자산은 재개발 등의 이유로 언젠가 팔수밖에 없기도하고요.. 하지만 나중에 한국에 영구귀국할거라면 미루는게 좋을수도있으려나요. 7.4% 주 세금은 좀 세긴합니다. 

저도 1031 exchange를 잠깐 알아 봤었는데요. 

매도한 금액을 매수시까지 맡겨야 하는 escrow 서비스를 이용해야 된다고 본거 같은데, 한국에 이런 서비스가 있는지 까지는 못 알아봤어요.

저는 확실히 체크는 안해 봤지만, 계속 미루다가 나중에 주세가 없는 (텍사스 같은 주)로 이사가서 팔게 되면 주에 내는 소득세는 세이브 할수 있지 않을까 잠시 생각해 보았습니다.

제가 알기로는 1031 exchange 가 해외 부동산에는 적용이 안된다고 알고 있었는데요...

해외 부동산끼리는 적용이 되는 걸로 알고 있습니다. 해외와 미국 부동산끼리 1031 exchange는 안된다고.

물론 한국 부동산이라면 한국 양도세는 그대로 내야 되서... 큰 의미가 없을 것 같긴 합니다만. 

한국 집을 되사시는 거면 파실 실익이 거의 없지 않을까 싶어요. 한국에만 세금 왕창내게되는. 근로소득 (오디너리 인컴)은 캐피탈 게인과 버킷이 달라서 한국에서 낸 양도세로 올해 미국 근로소득에 대한 세금을 낮춰주진 못해요. 

지나가다 생각나는 질문 드리고 싶네요.

만약에 한국에 집을 팔고 양도소득세를 많이내게 되면, 미국에서 보유중인 주식이 (1년이상 보유) 많이 올라 capital gain을 상쇄할수 있는, 즉 팔수 있는 기회가 될수 있지 않을까 하는 생각을 하게 되네요. 예를 들어 한국 집 팔아서 2억가량 세금을 내고 (20만불 세금 크레딧), 미국 보유주식을 팔아서 capital gain이 50만불이 생겨도 capital gain tax 가 15%니까, 7만불정도 내야 하는 건데, 위에 언급한 한국에서 낸 양도소득세가 capital gain으로 잡히면, 이 20만불이 capital gain tax credit으로 잡혀서 주식 소득으로 인한 세금은 거의 안낼수도 있는 건가요?

저는 세금 전문가는 아니지만 상식적인 선에서 생각해 봤을 때 미국에서 주는 "20만불 세금 크레딧" 은 "한국 집을 팔아서 생긴 세금 이벤트로 미국에 내야하는 세금" 을 줄이는데만 쓸 수 있을 것 같습니다. 보통 해외 세금 크레딧이 이런 방식이더라구요.

+1 저도 상식적인 선에서 대장님 말씀이 맞다고 봅니다.

capital gain tax rate 15%는 LT기준일텐데 ST이면 AGI에 포함. DaBulls님 접근법이 된다면, AGI에 적용되는 세금도 한국에 더낸 만큼 받아야 하지 않을까요?

큰 금액이고 제가 생각할 수 있는 범위 밖이라 전문가 상담을 받아보시는게 나을 것 같아요. 

네, 전문가 상담 전 마모 전문가분들의 의견을 먼저 듣고싶어서요^^

크레딧 적용이 백프로 되는게 아니고 나라별 인컴 비율대로 따집니다. 예를들어 한국에서 소득이 50만불이고 미국에서 (샐러리 주식투자 등 합쳐서 그해 인컴이) 50만불이라고 가정했을때 총 100만불 인컴에 대해 세금이 15만불로 계산되면 한국에 내서 크레딧으로 인정받는건 (한국에서 번돈이 50%니까 비례해서) 세액의 50%인 7.5만불까지입니다. 즉 나머지 7.5만불은 내야합니다. 실제적용은 이보다 복잡하지만 대략적으론 이렇습니다. 

한국 양도세로 인한 capital gain tax credit으로 미국내에서의 capital gain tax를 커버할 수 있는것 자체가 다행이고 좋네요. 하나 알아갑니다..

위에 답변들 잘 읽엇습니다. 감사합니다. 자세한건 물론 전문가에게 물어봐야겠지만, 대강이라도 이렇게 개념을 배워 갑니다.

네, 미국에 추가적으로 얼마나 더 내야하나 걱정이였지 근로소득을 낮출수 있을꺼란 생각은 해보지도 못했네요. 답변 감사합니다.

아실지 모르지만 혹시나 하는 마음에 댓글 남깁니다.

저도 최근 한국 주택 매각을 알아봤는데요.. 한국 내 양도소득세 기준이 한국 거주자와 한국 비거주자에게 다르게 적용됩니다. 2년 보유했더라도 한국 "비거주자" 신분이라면 9억원 양도소득세 면세 혜택이 없습니다. 미국에서 살고 계시다니 비거주자 신분이실 확률이 높구요.

조금 더 명확하게하자면 집값에서 9억원을 빼주는게 아니라 집값 9억원까지 양도세 비과세고요. 9억 1원부터는 양도세 전체 9억에 대해 과세돼요 대신 거주 보유 기간따라 공제를 해주고요. 혹시 제가 잘못 안가라면 다른 분이 지적해주시길 바라요. 

답변감사합니다.

제가 매각하려는 주택은 2년보유 2년거주 요건을 채워야 9억 이내에 대해 비과세인데 저는 2년거주 요건을 채우지 못해서 어차피 비과세 혜택은 적용되지 않는것 같습니다.

주는 주마다 법이달라서 사시는 주에서 해외 capital gain treatment가 어떤지를 먼저 알아보셔야합니다.