외국인 모기지 받아서 미국서 콘도 구매. 서울과 미국 두 도시 오가며 살기.[업데이트]

H1B나 영주권이 없어도 저정도 이율로 loan이 나오는군요. 혹시 어떤 렌더를 이용하셨어요? 저는 F 비자로 있는지라 론이 쉽지 않거나 나오더라도 말도 안되는 이율이 나올거라도 아는 모기지 업체 다니는 분이 그래서 아예 시도도 안해봤거든요..

저도 못받는줄 알았는데, 부동산 에이전트가 모기론 브로커를 소개해 주셨어요. 한국은행 미국지점들은 외국인 모기지율이 6% 이상 나왔었는데, 3% 중반을 받은곳은 국제기구에서 운영하는 은행 unfcu이였습니다 외국인 프로그램이 있더라구요. 물론 서류조건은 매우 까다롭습니다. 한국에서의 소득과 자산에 대한 공증을 변호사를 통해서 해야 했고, 저 혼자로는 안되서 남편까지 같이 소득을 넣어구요. 그리고 3%중반대 이기는 하지만 전체 모기지 금액의 20% 정도를 은행 계좌에 디파짓으로 넣어놓아야 하구요. 디파짓은 나중에 돌려 받는 돈이라 그냥 그런가 부다 하기로 했습니다. 제가 은행입장이여도 외국인의 경우에는 조심스러울것 같아서. 다행이 중도상환수수료는 없습니다.   소득이 생기시기 시작하시면 작게라도 시작해 보시는 것을 추천합니다. F1 비자일때 작게라도 일을 하셔서 소셜 번호는 우선 무조건 받아놓으시고요. 소셜번호가 있어야 뭔가 되어서... 이번에 느낀건데, 유학 맨 처음 2000년대 초반부터 콘도를 샀더라면 어땠을까 하는 생각이 들었거든요. 

이런 제도가 있는 줄 알았으면 저도 한번 시도해볼걸 그랬네요..상세한 안내 정말 감사드려요:)

중국인들이 자기 자녀들 유학중 이런 식으로 집을 많이 산다고는 들었습니다. 하지만 모기지가 아닌 거의 80%이상을 현금 다운페이하고 산다고 들었는데 모기지 다운은 얼마를 하셨는지요? 그리고 이런 경우 대부분의 seller들에게는 기피대상이 되서 융자가 문제가 아니라 seller 가 offer를 accepte하기 힘든 조건(외국인, 자금 출처 불명, 신용 불명)인데 offer 넣으신 집에 competing offer는 몇개정도 셨는지요?

30% 다운페이까지 가능 조건으로 받았으나, 가지고 있는 캐쉬와 향후 자산계획에 따라서 50%는 현금 50% 다운페이를 했습니다. (많이 받으면 많이 갚아야 하니까라고 단순히 생각했습니다.) 제가 쇼잉하는 곳들은 저에 대한 기피는 없었던것 같았는데요. 셀러라기 보다는 셀러가 되는 회사들을 컨택했었던지라... 제가 지금 매매한 콘도도 법인것을 구매했습니다. 개발해서 콘도를 짓는 회사들은 오히려 현금 100%를 더 선호한다고 들었습니다. 보기는 꽤 오래동안 신중하게 보았고, 4개월정도... (에이전트가 성실하게 일을 잘해주었어요. 저도 제가 외국인라 이곳 부동산 시장에 대한 학습이 필요하다고 미리 고지 했고.) 오퍼는 될만한 곳을 이미 선정하고, 구두로 어느정도 가격네고를 했고, 몇곳이 넣어달라고 했었으나 최종적으로 두곳에 오퍼를 넣었습니다. 비딩은 몇명하고 붙었다고 알고 있었으나, 코로나 초기라 경쟁이 거의 없었다고 보는게 맞을것 같아요. 다들 매우 불안해 하던시기라... 비딩도 가격을 내려서 들갔는데... 두곳중 한곳을 선정했구요. 제가 다운페이를 제일 많이 제시한것으로 들었습니다.   그리고 콘도도 규모가 있는 회사가 개발하거나, 관리가 탄탄한 세대수가 큰 곳만 보았습니다.(이건 도시 특성있수니 경우에 따라 다를듯합니다. 그리고 저는 렌트가 나가는 것까지 고려해서 관리가 잘되는 콘도를 선호했습니다. ) 에이전트가 제가 있는 도시에서 가장 큰 부동산회사라 시스템이 충분히 갖추어져 있어서 셀러들은 이부분은 걱정하지 않았던 것 같습니다. 이게 한국하고는 많이 다른측면인것 같습니다. 한국에서는 부동산중개업자가 작은 규모인 반면, 미국 대도시의 부동산 중개회사는 규모가 매우 크더라구요. 물론 에이전트 피가 비싸지만 제가 있는 도시에서는 이건 바이어가 내는것이라 저는 이부분은 걱정 안했습니다. 그리고 에이전트를 통해 변호사비가 비싸기를 했지만 충분히 신뢰할만한 어느정도 규모가 있는 회사를 선택했습니다. 변호사와 계약서 조항때문에 여러번 컨퍼런스 콜을 여러번 했는데, 매우 만족스러웠습니다.  이게 아마도 한인 커뮤니티의 소규모 한인 에이전트를 선택했을때 생겼을 리스크들를 최소화해준것 같습니다. 물론 이렇게 하면 서류작업, 검토등의 해야하는 일들이 많을수 있으나, 유학생활부터 혼자 미국에서 직접 부딪혀서 해결하는게 몸에 배어서 잘 헤쳐 나갔습니다. 아는 만큼 잘 문제를 해결할수 있다고 생각되어서 이번에 정말 모기지 부터, 부동산 매매관련 법규, 계약서 검토등 많은 것을 시간을 들여가면서 배웠습니다. 에이전트, 모기지 브로커도 정말 친절하게 다 설명해주져서 매단계마다 다행히 잘 이해할수 있었구요. 에이전트도 모기지 브로커도 제 케이스는 매우 성공적인 케이스라고 하더라구요.

50% down payment에 20% deposit을 걸어야 되는 조건이니 중국인들이 현금으로 집 산다는 말이 틀린 말은 아니네요.

70%-80% 현금이 이미 묶이는데 현금을 걸면 offer price로 내릴 수 있으니까요.

자녀에게 양도하시려면 자녀가 아직 4년을 고등학교를 더 다녀야하면 4년정도더 지나야 양도를 할 수 있는 나이가 될것 같은데 부모생전 양도세가  무거워서 (30% 이상) 그 부분도 고려하셔야 할 것 같습니다. 물론 본인이 팔아서 시세차익을 4년후에 챙기실수도 있지만 그때도 capital gain 에 양도세 The Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) 가 많이 붙을 것이 예상됩니다. (판매대금의 15%는 무조건 withhold하게 되어 있습니다.)

20% 디파짓은 전체 콘모 매매비가 아니라 제가 받은 모기론 전체 금액입니다. 지금 계산해보니 15.xx % 인것 같습니다. 현금으로 묶이는 것은 58% 정도 이겠네요. 다행히 지금 제가 매매한 콘도가 코로나때 10% 정도 낮추어서 샀는데, 다시 최근 그 가격에서 20%정도 올라 거래가 되고 있습니다. 이동네는 렌트도 15~20% 가 가까이 올라서... 운좋게 낮은가격으로 산 케이스라... 30% 양도세를 내더라도... 렌트비 들어가는것에 비하면 팔때 나가는 비용 및 수익율 세금으로 나가는것까지해도.. 지금 현재 매매가격으로 10~13% 정도 수익율이 예상되네요. 펀드나 주식이 앞으로 더 나을지도 모르겠지만, 매년 렌트 갱신때문에 고민하던것에 비하면 좀 마음이 편하다는 장점이 플러스 입니다. 

The Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) 에 의하면 판매대금 (집전체 금액)의 15%는 무조건 buyer의 구입대금중에서 집거래시 IRS에 withhold하게 되어 있고 집값이 30만불이하가 아닌이상 10% 이상, 백만불이상의 집값인 경우 집 판매대금 (판매에 소요된 모든 비용 포함) 의 15%를 세금으로 떼어 가게 되어 있습니다. 

보통 이래서 자녀가 시민권자이고 장기거주할 경우 자녀에게 양도하는것이 중국인들이 많이 하는 케이스로 봐왔습니다. 장기보유하고 집값이 장기적으로 오른다면 최대한 상속빨리 할수 있을때 (집값이 낮을때) 상속하고 오른 주택가격의 혜택을 자녀가 보게하는식이지요.  반면, 단기 보유후 판매시 단기급등한다고 해도 The Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA)에 의한 상승후 주택판매가격에 15%를 세금떼고 부동산거래 수수료 떼면 크게 남는것은 없을 수 도 있거든요.

네 저도 이건 에이전트 통해서 들었고, 투자 목적 보다는 거주 목적이라, 아이대학에 맞추어서 매매시 다른 콘도를 구매할 예정이라 withgold하는 세금을 웨이브 받으려고 합니다.

The Foreign Investment in Real Property Tax Act가 부동산에 투자했다 얻어진 이익을 환수하는데 목적이 있어서 그런식으로 waive가 될지는 잘 모르겠습니다. 설사 waive를 받는다고 하셔도 콘도파실때 까지 세금보고를 계속 하셔서 세금관련 기록을 남겨야 할것 같네요.

좋은 정보 공유해주셔서 감사합니다. 저도 소셜번호에 대해서 굉장히 공감하는 바 입니다. 저도 한국/미국 오가며 지내고 싶어 관심이 많은데 한국에 있는 집은 어떤식으로 마련하셨는지 궁금합니다. 아파트/주택, 대출 유무, 세금처리 방법 등입니다. 가능한 범위까지 알려주시면 참고하겠습니다. 미리 감사합니다.

한국에 있는 집은 그야말로 월급모아서 산집입니다. 경력 거의 10년차에 둘다 결혼은 한지라, 20평대 아파트 전세로 조금조금 모아서 유학다녀오고나서 아파트를 아주 작은 평수로 마련하고, 동시에 전세를 좀 살다가 모아모아서 지금의 집을 마련했습니다. 2년마다 이사하는 프로이사러...  이사하는 동안 겪은 설움에 대한 원풀이로 인테리어 비용 왕창쓰면서 아파트 대출 조금 받아서 구매했고, 3년만에 모두 갚았습니다. 한국에서는 자국민으로 세금 보고하고, 미국은 외국인 투자자로 세금 신고하고 있습니다. 한국과 미국 모두 회계사를 고용해서 세금처리를 하고 있고 미국에 모기지 말고는 대출이 없습니다. 미국 모기지도 대출을 받아야라기 보다는 송금 유불리를 따져서 받은 케이스이고, 아이가 미국 대학 진학시의 장학금에 대한 부모 세금 신고 관계도 조금 고려했습니다. 

답변 감사합니다! 많은 도움 되었습니다. 인테리어 비용 왕창..... (공감) 한국도 집값이 많이 올라서 요새는 이곳도 저곳도 어렵네요. 

수고가 많으시고 열심히 살고 계신다는 생각이 드네요. 박수를 보냅니다.

한미 두집 살림...아이만 괜찮으면 괜찮은 방식이네요.. 왠지 남편분은 술 좋아하실거 같고요.

저도 요즘 들어 한국에 돌아가고 싶다는 생각 많이 합니다.. 미세먼지만 아니어도 ㅠㅠ

"집을 안 사도 렌트+유틸리티 거의 4000불" vs "모기지랑 생활비하면 5000불" 이 좀 이해가 안가긴 하네요.

15년이면 모기지가 더 많을거 같은데요. 구매는 좀더 작은 집을 하신건지?

남편 술은 좋아하지만, 건강을 중요하게 생각하고 자기관리가 철저한 사람이라 거의 안마시네요. 아마도 술 안마시는 저보다 오래오래 살듯합니다.

이전에 렌트가 살던 콘도가 더 작은 곳으로 여기도 회사전체가 운영하는 렌트 콘도빌딩이였는데요, 원베드인데 더 비쌌어요. 이전 보다 지금 구매한 콘도가 200스퀘어 더 큽니다. 어매니티도 훨씬 좋구요. 관리비가 많이 나오는게 단점이기는 하지만, 돌아다녀보니 이동네는 그정도 관리비는 우습다는 편이라 그런가 부다 하고 있습니다. 대도시는 아무래도 렌트가 너무 비싸서 그래서 구매가 더 나은것 같아요. 밀리언 이하 콘도로 이야기 드리면 이해가 되실런지요? 밀리언 이상이면 맨션세 1%가 더 나간다고 해서 그 보다 조금 아래것을 구매했습니다. 

좀 더 작은 곳으로 구매하셨군요.

어느 동네인지 몰라도, 렌트도 매매시세 비해서 높고 투자용으로도 좋은거 같네요. 관리만 잘 되신다면 굿잡이십니다!

술 좋아하시면 아무래도 한국에서는 가끔 친구 만나서 한잔 적시는 재미가 있지 않을까요. 제가 그렇기에 생각해봤습니다 ㅎㅎ

제가 좀 헷갈리게 썼나보네요. 200스퀘어 더 큰것으로 구매했습니다. 관리가 잘되는 콘도로 정했습니다. 일종의 장기수선충담금처럼 관리비의 일부를 보수이용으로 쌓아놓는것에 대한 재정상태를 살펴보았었는데요. 지금 콘도가 그부분 관리를 잘하더라고요. 세대수가 많아서 그런것 같기도 합니다. 

아 제가 잘못 읽었네요.

15년 모기지에 1m 근접하신 가격의 콘도라면, 다운페이를 상당히 하셨나보네요.

~$5000의 낮은 월 페이가 어떻게 가능한지가 헷갈렸었습니다!

제가 생활비를 좀 헷갈리게 쓴것 같습니다. 유틸리티와  통신비, 아이 지내는 용돈으로 이해하시면 되겠습니다. 학기중에 같이 사시는 가디언이 일부 비용은 내셔서 생활비가 좀 낮은 부분이 있습니다.  

왔다 갔다 제가 제일 부러워하는 삶입니다

생각보다 시차적응이 나이가 들수록 힘듭니다. 1년씩이면 몰라도 3개월이내는 아무래도 신체적인 데미지가 있는것 같습니다. 

저는 이번 여름에 한국에 갔다가 너무 힘들어서

적어도 여름엔 캘리에 있어야겠다 생각은 했습니다

아... 왔다갔다 제가 은퇴후에 꿈꾸는 삶인데요. 가장 큰 걸림돌이 의료보험입니다. 두군데에 모두 보험을 가지면 월페이먼트도 상당할 듯 합니다.

저는 미국에서는 보험을 이용하지 않고 아이만 미국에서 보험을 들고 있습니다. 아직 차일드라 그다지 크지는 않습니다. 대학가면 알아서 독립해서 보험들게 해야지라고 생각하고 있고. 저는 미국에서는 여행자 보험을 들고  지인 중에 의사들이 있어서 이분들 덕에...  해당 도시 거주 증명 카드는 있어서 이걸로 백신은 맞았습니다. 

여행자 보험이 대안인것 같긴 하네요. 한국의 여름이 힘드니깐 한 3개월 미국에서 여행자보험으로 생활하고 9개월 한국에 거주하는 것이 좋아보이네요. 아직 은퇴까지 시간이 많이 남았지만, 그날을 상상하며 하루를 버티고 있네요...

글 및 경험 관련 공유해 주셔서 감사합니다 저는 반대로 한국에 론을 받을 수 있는 방법이 없을지 궁금하던데 혹시 위에 언급하신 UNFCU 에서 한국 관련 property 구입 시 론을 받을 수 있을까요?? 추후 스토리들도 궁금해 지네요 ㅎㅎ

UNFCU 한국 브랜치는 없는것 같아요. 신한은행도 신한은행 아메리카하고 틀리듯. 한국 론은 한국에 있는 은행과 상의해 보시거나, 저처럼 원하시는 도시의 외국인 부동산 매매를 많이 하시는 에이전트와 상담을 해보시는 것이 빠르실것 같아요. 강남, 용산에 외국인 투자 부동산 에이전트 꽤 있는것으로 알고 있습니다. 이런 에이전트가 아마 세금이며, 융자며 여기처럼 안내해 주시지 않을까요? 기사를 찾아보니, 외국인은 주택담보대출이 가능한것 같습니다. https://www.hankyung.com/society/article/2021030215297