예전에 primary로 받으신 론은 이사 나가시고 나서도 그대로 두실 수 있습니다. 다만 현재 집에서 사시는 동안에는 primary 로 리파이낸스가 가능합니다만, 보통 1년동안 거주할 예정이라는 것에 사인하라고 하기 때문에 지금 리파이낸스를 하시면 계획을 좀 미루셔야 하지 않을까 싶네요. 1년 조건도 결혼/릴로케이션 등의 이유는 봐주는 것 같습니다. 새 집을 계약하시고 나면 기존 집은 investment로밖에 론이 안나올거에요.

담보대출/heloc 도 비슷한 조건이 있을테니 한번 알아보세요!

다음 집을 살 수 있는 다운페이도 충분히 있으시네요. 현재 집 모기지 레잇이 너무 높다면 리파이낸스를 하셔도 좋구요. 현금을 좀 더 확보하고 싶으시다면 캐쉬아웃 리파이낸스를 하셔도 좋습니다. 

요즘 모기지 레잇이 아주 많이 낮으니 대안2는 추천드리지 않습니다. 

현재 갖고 계신 집의 가치가 많이 올랐으므로 캐쉬아웃 리파이낸스를 받으셔서 캐쉬를 좀 더 확보하셔도 좋을 것 같습니다. 그 캐쉬로 오히려 인베스트 홈 하나는 더 사실 수 있을 것 같네요... 아니면 주식 투자 등 다른 재테크를 하시는 게 요즘 같이 모기지 레잇이 낮을 때는 좋죠. 현재 모기지 레잇이 얼마이신지는 모르지만 요즘같은 경우 레잇이 더 낮아져 기간은 늘어나겠지만 먼슬리 페이는 더 낮아질 수도 같을 수도 있습니다. 혹시 부담이 되신다면 현재 집을 렌트 줄 경우 얼마를 받을 수 있을지 렌트비를 예상해보시고, 플러스 수리비 및 메니지먼트 비용 간단히 계산해보시구요. 아마도 모기지 몬슬리 페이내시더라도 수익이 되실거라 생각됩니다.

1번이 좋아보입니다.

근데 새 집을 살 때 48만불의 론이 나오려면 기존 집 론에 더해서 양쪽 다 낼수 있다는 증명이 필요할 것 같습니다. DTI만 조금 유의하시죠.

저도 1번. 기존집 모기지는 그대로 두고, home insurance 를 investment 용으로 바꾸면 됩니다. 그리고 HOA가 있으면 미리 알아보세요. 렌트를 주는데 어떤 restriction 이 있는지...

제 경우, 두 번째 다운페이먼트가 모자라서 Heloc 과 401K를 통해 돈을 융통했는데.. 원글님의 경우, 목돈 (20만불)이 준비되었다니 괜찮을 듯 하네요. 

현재 거주중이신 집에서 리파이낸스를 통해 1. 이자율을 많이 낮출 수 있거나, 2. 캐쉬아웃을 많이 할 수 있다면 저라면 어느정도 risk 를 감수하고 지금 리파이낸스를 할 거 같습니다. 새집을 사는 계획을 조금 늦춰야 할수도 있지만 그거 감안하더라도 리파이낸스가 이익이 됩니다.

만약 이자율이 대폭적으로 낮아지지도 않고 엄청난 액수를 캐쉬아웃 할 수 있는 상황도 아니라면 굳이 지금 리파이낸스 하지 말고 놔두는게 나을거 같고요.

지금 집에 살고 계시는 동안 HELOC 을 오픈 해 두시는 것도 추천합니다. HELOC 은 집 담보의 마이너스통장 같은 것인데 많은 은행들이 primary residence 에 대해서만 해주기 때문에, 그 집이 primary residence 에서 렌탈프라퍼티로 바뀌게 되면 하고싶어도 못하게 됩니다 (그 전에 미리 오픈해둔 것은 렌탈프라퍼티로 바뀌었다고 해도 상관이 없습니다) 보통 combined LTV 80% 까지 나옵니다 (즉, 예를 들어 현재 모기지 잔액이 집 밸류의 65%정도라면, 집 밸류의 15%정도 한도로 HELOC 을 열 수 있습니다)

새로 구입하시려는 집도 현재 가지고 계신 자금으로 문제 없이 다운 하실 수 있는 상황이니 이것저것 계산 하실 필요 없이 그냥 딱 20%만 다운 하시는 게 제일 좋아보입니다. 부동산의 좋은 점이 3%대의 낮은 이율을 30년 고정으로 은행돈을 빌릴 수 있다는 점인데, 이 장점을 최대한 활용하는게 무조건 이득이라고 생각합니다. 물가상승률이나 집값 상승률은 이자율보다 항상 높습니다.

대부분 답이 나온 것 같은데요, 첫번째 집은 primary residence 로 론을 받았고 현재 시점에서는 다음 집으로 이사를 가면서 렌트로 돌려도 대부분 그대로 primary residence loand 으로 둡니다. 보통 primary residence rate 이 investment property rate 보다 좋으니까요. 그런데 몇년 전에 론을 받으셨으면 아무래도 현재 rate 이 더 낮겠지요? 그래서 리파이를 고려하시는거구요. 리파이를 하고 1년 내에 이사를 갈 경우 위에 언급되었지만 릴로케이션의 경우 허용이 되는 경우가 많은데 (보통 new job 이나 결혼, 혹은 가족의 병 등등 피치못해 이사를 해야할 경우) 이럴 때 대개 50마일 이상이라는 기준이 있었던 것 같습니다. 정확한 마일 반경은 잘 모르겠어요. 하지만 반경 마일 내에서 이사를 하게 되는 경우에도 letter 를 잘 쓰면 가능은 한 걸로 알고 있습니다. 이건 케바케일 수 있기 때문에 100% 이걸 믿고 하는건 리스크가 좀 있지요.

지금 사는 집에서 HOA 에 렌트 규정 확인해보셔야할거구요, (큰 문제가 되지는 않을거라 생각합니다만 타운하우스나 콘도의 경우 타운 내에서 maximum rent % 비중을 정해 놓은 곳도 있거든요.) 그외에 가장 중요한 우리동네mr대장 님이 언급하신 DTI 죠. 보통 2년치 세금 보고를 요구하니까요. 현재 집이 렌트로 돌린다고 해도 예상 렌트 금액을 인컴으로 잡아주지 않는 경우가 대부분이기 때문에 (보통 적어도 1년은 렌트를 준 히스토리가 있어야 렌트 인컴의 70-75% 를 인컴에 넣어서 계산해줍니다.) 두군데 모기지를 낼 수 있는지 확인 받으시는게 가장 중요하구요.

동네가 어디신지 모르겠지만 요새는 렌트용 집으로 Air B&B 하시는 분들도 보이는 것 같습니다. 동네가 바닷가 근처라든지, 휴가를 많이 오는 지역이라든지, 스포츠 경기가 (풋볼, 골프, 테니스 등등) 자주 열리는 곳이라면 에어비엔비도 property management company 에서 관리해주는 경우도 있는 것 같습니다.