큰집으로 이사가기 위한 준비?

질문1은 다른분께 넘기고 질문2 답변을 드리자면 두가지 방법이 있는거 같습니다. 집을 팔고 렌트로 일정기간 살면서 새 집을 찾는 방법. 다운 페이할 돈이 있다면 새집을 사고 이사 간 뒤 현재 집을 파는 방법. 만약 다운페이할 돈이 없다면 현재 집에 HELOC을 받아 새집에 다운페이를 하고 집을 팔고 갚아 버릴 수 있구요. 요즘 저희 지역엔 바이어가 1-3달 렌트free로 살게 해주는 경우를 많이 봐서 집을 팔고 새집을 사는 경우를 많이 보는 것 같습니다. 근데 반대로 살때도 주의하실게 셀러가 이사가기 전까지 렌트를 안내고 살거나 일정기간 살고 싶어 하더라구요. 요즘 마켓에 답은 딱히 없는 것 같고 상황에따라 결정하시면 될 것 같습니다. 좋은 집 구하실 수있길 바랍니다!

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집내놓고 지난 주말에 오퍼 받았는데 저희동네도 2달 공짜 rent back은 요새 쉽게 딜이 되드라구요..

그렇다고 2-3달안에 이사갈 집을 구할 자신은 없긴한데..(저주받은 북가주ㅜ)

여하튼 저는 이사갈집도 보면서 만약을 대비해 6개월 lease할 집도 찾는 중입니다

애둘 데리고 이사 두번은 원치않지만...별다른 방법이...ㅜ

요즘은 집 파는거보다 사는게 더 문제라 결과적으로 안쓰게 되었지만 전 heloc 어프루브까지 받아 놨었어요. 정말 요즘 어느지역이든 집 사는게 장난 아니네요 ㅠㅠ

당분간 supply chain 문제가 해결될것 같지가 않으니 집값 안정화도 당분간은 기대하기 힘들것 같습니다.

그나마 다행이라고 생각하는건 지금 쥐고 잇는 집이 하나 잇으니 새로 집을 사시는 분들에 비해서는 집값상승으로 인한 충격이 조금 덜할거라고 생각해요. 근데, 그렇지 못한 분들께는 또 죄송스럽구요. 

집값 오른다고 해봐야 사실상 저 같이 주거 목적으로만 사는 사람들은 재산세나 오르지 이익실현을 할생각도 할 이유도 없어서 결국 손해인것 같아요.

1. 나열하신 세가지중 제일 좋은건 자동차 할부금을 빨리 갚는걸로 보입니다.

모기지원금을 빨리 갚아 equity를 늘리거나 혹은 은행에 돈을 쌓아두는건 새집 융자시 받아야할 론 금액을 줄이는데 영향을 미치는데,

자동차 할부금을 갚아 없에면, 그 페이먼에 해당되는 금액만큼 론을 더 얻는데 도움이 되거든요. 자동차 융자는 3-5년, 집 모기지는 30년 기준으로 대충 따져보면 2-3만의 론을 갚아 10-15만의 론을 더 afford할 수 있어 보입니다. (정확한 계산은 아니고 어림계산입니다..) 

2. 새 집에 offer를 넣을때 지금 살고있는 집의 판매를 전제조건으로 컨틴젼시 넣는 경우가 있고요. (일정 기한까지 살고 있는집의 판매 에스크로를 못 열면 집 구매 계약을 물릴 수 있는 방식) 융자를 심사 받을때도, 집을 팔아 cash needed 금액을 맞춘다는 조건에 집이 팔릴때까지 임시로 추가금액을 융통하는 금융상품도 있던걸로 압니다. 물론 이런건 LTI 에 여유가 있는 경우에 해당하는거 같구요.. (~40-50%다운)  

저희집의 경우는 이도저도 애매해서.. 그냥 먼저 집 팔고 짐은 컨테이너 스토리지 때려넣은후 부모님댁/처갓집댁 4개월간 얹혀 살기 했었어요.. ㅠㅠ 

1. 일단 론이 나올 때 DTI 심사라는걸 하는데요 한마디로 한달에 들어오는 (세 전) 월급을 분모로 놓고. 한 달에 나가야 하는 돈을 분자로 놓고 몇% 인지 보는겁니다. 이 때 한 달에 나가야 하는 돈에 자동차 할부금이 들어가죠 ㅎㅎ 그래서 자동차 할부금을 줄여놓으면 대출이 좀 더 나오는데 분명 도움이 됩니다. 모기지 원금을 줄이는건 사실 그 다음 선택지인 "돈 쌓아두기"랑 비슷합니다. 결국 둘다 새로 사는 큰 집의 다운페이를 늘리는데 도움이 되죠. 다운페이를 늘리면 당연히 월 페이먼이 줄어들기 때문에 위에서 얘기한 DTI 계산에서 분자가 줄어드는 효과가 납니다. 다만 이 때 다운페이를 3만불 늘리는거 보다는 3만불 짜리 차를 페이오프 해서 월페이먼을 없애버리는게 DTI 에서는 더 유리할거예요. 왜냐면 자동차 할부금은 loan term 이 짧아서 같은 3만불이어도 한달에 나가는 돈이 많습니다.

2. 이럴 때 쓰는걸 브릿지론이라고 하던데요. 일단 그쪽은 제가 전혀 몰라서 이건 다른 분들께 남겨두고 ㅎㅎ 주변 친구들 보면 현재 집을 팔고... 렌트백을 하고. 그 렌트백 기간에 다음 집을 사는 방식으로 많이들 하시는 것 같아요. 혹시 기존집을 안팔아도 현금이 충분해서. 새 집 살 다운페이도 20% 모았고, 새 집 론 나오는 것도 문제가 없다면 그냥 새 집 구매하시고 그 다음에 기존집을 매도하시면 됩니다.

저와 비슷한 상황이시네요 ㅎㅎ 저도 맨날 redfin보면서 집보고 있습니다ㅎㅎ

1. 저 같은 경우는 먼저 저희 집의 현재 수입을 근거로 DTI를 계산해서 살 수 있는 집의 예산을 짜 놓았습니다. 자동차 할부가 은근히 되더라구요. 최대한 자동차 할부를 없애시는 것이 먼저인것 같아요.

2. 일반적으로 두번째 집을 살때 현재 집을 팔고 가겠다는 컨틴전시 조항을 넣는다고는 하던데..요새 마켓이 워낙 핫해서 그런 것 넣으면 오퍼가 안될것 같더라구요. 그래서 저는 얼마전에 heloc을 오픈했습니다. 여의치 않으면 401k론까지 받아서 다운페이를 마련해서 이사 갈 집을 구입하고 기존에 살던 집이 팔리면 한방에 갚아버리려구요. 

어차피 heloc이라는것이 오픈하는데 많은 돈이 드는 것도 아니고 거기서 돈을 쓰지 않으면 유지비가 많이드는 것도 아니므로(연 50불 정도?) plan b로 오픈하시는 것을 추천드립니다.

Heloc 보통 얼마까지 나오나요?

예를 들어 지금 집값이 100불이고, 모기지 원금이 60불 남앗으면 40불까지 가능한건가요?

일반적으로 equity의 80프로 까지 나오는 것 같더라구요. 말씀하신 예로 들면 40불 x 0.8= 32불까지 나올거에요

주마다 조금씩 다를수는 있겠는데, 기존 집을 유지하면서 HELOC으로 다운페이하고 새로운 집을 구매한다면 거주목적이 아니게 되어 이자율이라던가 구매 조건이 까다로와질 수 있습니다. 그래서 윗분들 말씀처럼 기존 집 판매 조건으로 새 집을 구매하거나, 새 집이 팔릴 때까지 기존 집에서 렌트를 사는 옵션이 가능은 하지만 요즘같은 핫한 마켓에서는 딜하는 것이 불리해지죠. 그래서 마음 굳히셨고 확실하게 진행하려면 많이 번거로와지더라도 집 팔고 1년 가량 아파트에 렌트 살면서 새로운 집을 찾아보는 것이 그나마 최선이라고 생각합니다.

2-1. Reali.com 와 같은 부동산 업체도 있습니다. 새로 이사갈 집을 이 회사에서 캐쉬로 사주고 이사를 간 다음에 지금 살고 있는 집을 디스플레이해서 팔아주고요.. 마지막으로 새집을 모기지로 언져주는 신박한 비지니스 모델입니다. 그렇게하면 DTI가 너무 커서 2집을 동시에 소유하기 힘든 문제나 중간에 불편하게 다시 렌트를 해야하는 등의 문제를 해결해줄 수 있을 듯 합니다.

2-2. 여기 베이지역에서는 렌트백이라 그래서 집을 팔고도 한 몇달 전주인이 다른 집을 구할 때까지 살게 해주는 것이 있습니다. Contingency형태로 들어가는 것 같기도 한데요.. 여튼 집을 팔고도 몇 달 유예기간처럼 판 집에 살면서 새 집을 알아보는 방법도 있습니다.

Reali라는곳이 아이디어가 좋은서비스내요.

분명 저와같은 고민을 하시는분이 많으실테고, 그래서 그런 틈새시장을 노리고 들어온것 같은데, 아마도 수수료 같은 부분이 좀 많이 나가겟지 싶은데, 제가 사는 주에는 서비스를 하지 않는다고 해서 더이상 들여다 보진 않앗습니다.

#1은 다른분이.

#2는  그래서 첫번째 집보다 두번째 집 사기가 더 어렵습니다. 

위에 어떤분이 답주신대로 자기집 팔리는 걸 contingency에 넣으실수는 있는데, seller 입장에서는  가장 안좋은 contingency 입니다.

왜냐 하면,  결정이 가장 늦게 날 수 있는 가능성이 높은 contingency 거든요.

inspection/mortgage/appraisal contingency 등은  대략  2-3주면  결론 나오는데,  home sale contingency 같은경우에는 클로징을  끌고 끌면  이건 사실 언제 끝날지 모르는 contingency라  seller 입장에서는 가장 피하고 싶은 contingency 일 겁니다.

저도 그래서 좋은집 놓쳐 봤구요.