https://www.cnbc.com/2022/06/15/real-time-updates-of-the-feds-big-rate-decision-and-powells-press-conference.html
75bp 인상을 발표했습니다.
작년에 한창 이율 낮을 때 고정금리로 집 구매하신 분들 부럽습니다.
그래도 딱 사람들이 생각하는거만큼 올렸네요..올초에 모기지 락인한게 굉장히 잘한일이라고 생각중입니다..
집값에 얼마나 반영이 되는가가 관건일 것으로 보이네요.
월요일 해서 fed insider 로 불리는 WSJ Nick Timiraos 기자가 0.75가 유력하다는 기사가 나오고.... 어제 시장 반응이 그저 랬다는 점을 봤을때 0.75 가 맞겠구나 했습니다.
연준이 시장 반응을 한번 살펴볼때 몇몇 기자에게 기사거리 하나 던져주고 받아쓰기하게 해서 지켜보는데 평상시 대로였으면 급하락했을터인데 반응이 미지근했으니 0.75 던져도 큰 문제는 없겠구나 연준도 판단했겠죠.
점도표를 보니 올해 말까지 3% 밑으로 예상하는 연준위원이 없네요. 불라드로 추정되는 한 분은 올해 말까지 기준금리 4%까지 가야된다고 주장하네요. 그럼 현재 1.75% 니까 7월에 .75% 9월에 0.5% 11-12월에 0.25% 씩 올릴 확률이 늘어나네요. 이래야 점도표의 평균인 3.5%까지 가는듯.
상당히 매파적인데 발표이후 나스닥이 한때 4% 올라갔다는 점을 볼때 당장은 환호하지만.... 누군가의 표현을 빌리면 Holiday 를 in law 가족들과 보내는 격이라고 하네요. 당장은 인플레 잡을 의지를 볼수 있어서 좋아보이는데 금리가 올라갈수록 계속해서 불편할듯 합니다.
일단 그 연준출입기자라는 사람의 말이 상당히 신빙성이 높더군요 지난번에도 그사람이 뭐라고하니 시장이 거의 다 믿는 분위기였고...저는 솔직히 지난 회의때 파월이 한말도 있고하니 0.5가능성이 조금 더 크지 않을까 했는데요;; 한편 연준 입장에서 이렇게 시장이 미리 반영해서 폭락을 해줬는데 지금 0.75를 가주는게 훨씬 편안하긴했겠네요. 그러면서 파월이 또 0.75라는게 흔한게아니야~ 함부로 막 가는게 아니고 다음에도 0.75, 0.5중에 결정할꺼야하니 그래! 최악은 지났구나! 하는 랠리였던것같습니다. 오늘 기름값 쫌 빠지던데 바이든의 사우디행 + 0.75 효과일까요? 요즘에 패턴을 보면 밤중에 fed의 발언을 재해석? 한뒤 그담날 다시 상승폭을 가져간적이많고..다른 하락패턴들도 6개월째 너무 쉽게 맞아떨어지는것같아서 이번에는 달라야하지 않을까하고 바라고있습니다ㅎㅎ제발 이제 좀 올르자!!
그런데 생각보다 석유주가 확 빠지진 않았었죠 ㅠㅠ 현재 미 행정부가 하는 걸 봐선 (오늘도 무기 선적), 러-우 전쟁이 단기간에 끝나긴 어려울듯 한데, 종전하기 전까진 크게 떨어지진 않을듯 합니다. 저 역시 이를 역이용하여 석유관련주 Bullish to neutral 할때 이득이 생기는 ITM covered call 또는 CSP로 잘 먹고 있긴 합니다만 이제 좀 유가가 떨어졌음 하네요......
30년 모기지가 6%를 넘었다고 하던데 이정도면 제 생각에는 집값도 무사하지 못할 것으로 보입니다.
일단 수요 자체가 거의 파괴되다 시피 없어지는게 눈에 보입니다. 왜냐하면 지금은 같은 가격의 집으로 갈아타도 월 페이먼이 확 늘거든요. (3%도 안되는 이자율로 묶어놨던 old 모기지가 6%로 바뀌어버려서) 더군다가 더 비싼집으로 가면 월 페이먼이 대폭발... 그래서 큰 집으로 가려던 계획 포기한 분들이 주변에만 해도 서너집 됩니다.
3프로 미만일 때 대비 이자만 따블이더군요. 저도 2년여 알아보다가 포기상태입니다, @.@
네 지난 코로나 대폭락 이후 회복 과정에서 주식-코인-부동산 순으로 회복이 되었는데 주식-코인이 무너졌으니 부동산도 안전하진 못할거라 생각은 듭니다만..... 오늘 파월 의장이 말씀하셧듯 supply constraint가 있으니 급락하긴 어렵다고 보는듯 합니다 (Housing activity softning).
그런데 대장님이 지적하셨듯, 벌써 모기지 금리가 6%를 넘어가니 3%대비, 실질적으로 내야하는 돈은 두배로 늘어나는거죠. 쉽지는 않을듯 합니다 ㅠ
보통 월페이 50프로 이자 25프로 원금 25프로 텍스 정도입니다. 이자 두배돠면 월페이가 두배되진 않고 50프로 정도 늘겠네요. 좀 잘 찾으면 아직 프라이머리는 4프로 정도에 가능하니까 최저 2.5 정도 가정하면 60프로 올랐으니 월페이 30프로 정도 오르겠네요 투밀 넘는 큰집들은 월페이 팔구천 할테니 아무래도 영향이 크긴 하겠습니다
한두달 안에 집 팔아야하는데 조금 불안하네요 으..
적은집에서 큰집은 불황에 갈아타는게 더 좋습니다. 내집 원밀이 하프밀될 때 투밀은 원밀이 되니 차이가 반이 되거든요.
이자율이 이렇게 크게 올라가는데 집이라는 자산만 무사할순 없죠. 주식도, 가상화폐도, 집값도 다 코로나때 찍어낸 돈으로 역대 최정점을 찍은건데요. 지금 30년이 6.3% 인데 올해 말에는 7-9% 간다는 것이 불가능도 아니죠.
렌트 비용은 어떤식으로 적용이될까요?
하 내년에는 집사려고 꼬물꼬물하고 있었는데 ㅜㅠ 그리고 조삼모사지만, 디스커버 세이빙 들어가보니 어느새 0.9프로로 이자율 올라있네요. 어째 모기지 이자율 오르는 속도를 못따라가는것같지만.... (흑)
지금 집값이 진짜 최고조인 것 같은데... (최고의 이익을 위해 지금까지 기다리신 분이 있다면... 축하드립니다)
저 같은 경우 지난 3-4개월간 집을 구하려고 하다가 포기를 했거든요... 요즘 올라오는 매물들 보면 집 주인들의 탐욕스러움이 이렇게까지 무서울 수 있을까 싶습니다.
평소 제 값 한참 못 받을 폐가, Flood Zone에 있는 집, 퍼밋 없이 자기 맘대로 고친 집 등등... 지금이다 싶어 우르르 나오는 것 같네요
우리나라도 맞춰 올릴테니 정기예금 이자 쏠쏠하겠네요
첫집 며칠전에 계약하고 모기지 쇼핑하는데 하루새 1프로 가까이 올랐어요... 브로커가 내일은 좀 내려갈거 같다고 하긴 하던데 그래도 첫집이니 계약하는게 낫겠죠?? 렌트도 많이 오를거같아요
이미 계약하신 것 아닌가요? back out하시면 earnest money deposit날리실텐데용.
주마다 많이 다른지는 모르겠지만 여기는 계약서에 정해 놓은 기한 안에는 단순변심으로도 취소해도 돌려받을수 있습니다.
다행히 오늘 유로존의 ECB가 국채 시장 안정화 대책을 발표하고 오늘 나온 FOMC의 점도표에서 최종 금리가 4% 정도라고 예상하는 것을 보면 모기지 금리가 6% 이상 올라가긴 힘들어보이네요. 조심스럽지만 최악은 지나간것으로 보입니다.
다행이네요. 감사합니다. 좀더 지켜보고 락인해야겠어요
30년 금리는 이미 6%가 넘었는데 혹시 10년짜리를 말씀하시는건지?
https://www.mortgagenewsdaily.com/mortgage-rates/30-year-fixed
@확실히3 님이 연준의 기준금리랑 모기지금리랑 약간 헷갈리신게 아닌가 해요. 연준의 금리는 보통 10년물을 기준으로 하고 그 연준의 이번 싸이클의 최대 금리가 4%라는 것이지만 그것은 10년물이 그럴테고 30년물의 (모기지는 보통 30년이 기준이니까요..) 경우는 이보다는 높은 금리에서 형성되는게 맞을 것 같습니다.
보통 30년 모기지는 벤치마크를 10년물 treasury yield에 스프레드를 얹는 식으로 하는 걸로 알고 있습니다. 왜 30년짜리인데 10년물을 보느냐 하면 아마 트레져리는 통상적인 쿠폰본드고 모기지는 원금 상환이 계속 일어나니까 실제 듀레이션감안해서 10y로 벤치마킹 하는 것 같습니다? (이건 제 뇌피셜이고요)
스프레드는 왓다리갔다리 합니다만 보통 2프로정도 수준인 것으로 알고 있습니다. 10년물 예상이 4프로라고 하면 2프로 얹으면 6프로 정도나오죠. 그래서 이미 4프로정도의 10년물 금리를 선반영 해서 모기지레잇이 6프로 정도로 올라간 거고 더이상 크게 오르지는 않을 것이라고 예상하신 듯 합니다.
연준 기준금리 (FED fund rate)은 초단기 금리 기준입니다. 10년물은 여기에 premium이 많이 붙어요. 당장 오늘만 하더라도 10년물 금리는 3.37%로 기준금리 (1.5%-1.75%) 대비 많이 높습니다. mortgage의 경우 30년 물이라는 점에서도 premium이 붙지만, fixed rate이라는 점에서 추가적으로 더 붙기때문에, 30년물 tresury에 비해서도 (오늘 기준 3.41%) mortgage rate은 꽤나 높은 수치이죠.
기준금리가 4%까지 올라간다고 한다면, yield curve의 변화에 따라 달라질 수는 있지만, 현재 mortgage rate에 최대 2%p가 더 붙는다고 가정해도 사실 이상할게 없습니다. 말씀하신대로 현재보다는 높아지겠죠.
다만, 경기침체가 예상된다고 하다면 장기 금리는 상대적으로 덜 오르기때문에, 기준 금리가 4%가 되더라고 연말 기준 mortgage는 현재보다 +1.5%p 정도가 아닐까 싶습니다.
채권은 저도 잘 모르는 분야이긴 하지만 30년 모기지 금리는 기준금리에서 +2-2.5% 정도로 계산하면 얼추 맞거든요.
그렇다면 오늘 나온 점도표에서 연준의 가장 매파가 부르짖는 최종금리는 약 4% 정도니까 (더군다나 2024년엔 금리인하를 예측하고 있죠)
1) 4%까지 인상하여 인플레가 잡힌다는 조건이 참이고,
2) 이번에 나온 점도표가 최종판이라는 조건이 참이라면
이번 경기 사이클에서의 30년 모기지 금리는 약 6-6.5% 정도로 볼수 있겠죠 (물론 신용등급인 좋은 applicant에 해당하니까요). 문제는 4%까지 인상해서도 인플레를 못 잡아서 더 급격하게 올려야될때 발생을 하는데 이는 다른 문제이기도 합니다. 지난 2021년 1분기 점도표만 해도, 2022년까진 금리인상 0.5%까지가 최대치였고, 연준위원들 대다수는 2022년엔 금리인상 0이라고 했던 것을 다시 복기해볼때, 어떻게 보면 의미 없는 이야기이도 합니다만 실수요자들 중심으론 당분간 6-6.5%라면 Not bad한 30년 금리가 될것 같네요.
시장에서 거래되는 모기지 상품 금리가 기준금리보다 2-3% 높은건 뭐 일반적인 것이니 이에 대해서는 더 이상 이야기할 필요는 없을듯 한데요. 30년 고정 모기지 금리가 6%이상을 유지하는게 시장에 어떤 충격파를 줄지는 아무도 예측할 수 없다고 봅니다. 막말로 지난 2년간 부동산 시장이 완전히 셀러스 마켓이었던걸 뒤엎기라도 하듯 그것보다 더 긴 바이어스 마켓이 올지도 몰라요. 지난 10년간 30년 모기지금리가 6%는 커녕 5%도 넘은적이 없었습니다.
https://fred.stlouisfed.org/series/MORTGAGE30US
그나마 다행인것은 지난 10년동안 상대적으로 저금리가 유지되고 08년이후 대출이 깐깐해져서 지금 미국 가구당 모기지대출비율이 역사상 최저수준이라는 통계들이 있나 봅니다. 즉 가계부채수준이 위험수준은 절대 아니라는 거죠. 그럼에도 신규로 주택시장에 진입하는 분들에게는 또 따른 시련이라 생각합니다. 집값이 빠른속도로 정상화되기를 기다릴 정도의 시간적 여유가 없는 분들은 이미 (제가 보기엔) 상당 거품이 낀 집에서 약간 떨어진 가격+6% 이자율로 집을 구매해야 하니까요.
그래프로 보니 6% 금리가 새삼 무섭네요. 무려 2008년 금융위기 이후 처음 있는 일이군요.
확실한거 한가지는 아직 부동산 시장은 6% 모기지를 가격에 반영하지 못하고 있다 (시장이 느리게 움직인다) 고 생각합니다. 셀러들의 눈높이가 생각보다 빠르게 변하지 않더라구요.
(집값 떨어지라고 주문 넣는거 절대 아닙니다 ㅜㅜ 저희 가정도 유주택자이고 자산의 상당부분이 부동산에 있어서요.)
그렇다고 작년에 집 사신 분들이 상투잡은거라고 생각하진 않습니다. primary housing 은 오래 살기만 하면 언제 구매하건 상관없다고 생각합니다. 앞으로 집값이 좀 떨어지더라도 월 페이먼트 기준으로 작년대비 더 떨어질 것 같지는 않구요.
다만 지금 롸잇 나우 (현실 모기지 금리 6% + 셀러들 기대치는 작년수준) 집을 사기에는 상당히 힘든 시기인 것 같습니다.
네 저도 그렇게 봅니다. 지금 집을 장만하시는 분들에게는 집값이 빨리 안정화되어야 하는데 그럴라면 일단 물량이 많이 나와야죠. 근데 물량이 그렇게 많다는 느낌이 들지도 않고 말씀하신것처럼 셀러들이 가격을 현실화하려고 하지도 않아보입니다. 결국 시간이 누구편이냐는 건데, 파는 사람들이 가격 내려서는 안팔련다고 접으면 시장에 물량은 더 줄어들테니 바이어 입장에선 좋을게 없거든요.
잘 모르겠네요. 일단 물량이 늘어날려면 이게 마지막 기회라고 생각하는 1, 다주택자들이 집을 팔던가, 2, 경제가 더 나빠져서 해고가 늘어나서 foreclosure 집들이 쏟아지던가(정말 이건 일어나지 말아야죠), 아니면 3, 신규주택건축이 많아지던가인데 그나마 가능성은 1밖에 없어보이네요.
두분 말씀대로 인기 지역은 확실히 물건이 다 사라진 것 같아요. 지금 이사가야라눈 사람이 아니라면 셀러들이 일단 물건을 안내놓는거 같고요. 은퇴자들도 굳이 지금같이 좋은 렌탈 마켓에 싸게 파느니 렌트로 돌리겠죠. 모기지도 거의 없거나 작년에 좋은 이율로 리파했을테니까요.
다만 좀 먼 지역이나 비인기 지역 혹은 판데믹 특수로 오른아주 먼 교외 지역은 벌써 프라이스 드롭이 제밥 보이고 물건도 제법 나오는거 같고요.
하지만 이자 이렇게 오르는데 결국 시간 지나면 다 내리지 않을까요. 베이도 18년 정점찍고 19년에는 한 십프로 내렸던 것 같습니다.
집값은 대량 해고가 시작되기 전까지는 잘 안떨어질것 같아요...집을 넘기는거야 말로 누구에게나 마지막 선택일테니...그런날이 오면 안되는데요...
집이 한 채만 있는 사람은 집값이 올라도 웁니다 ㅜ ㅋㅋ
어제 연준이 또 0.75% 올렸네요. 한은이 이 속도를 따라가지 못하면 환율은 더 오를것 같습니다. 재밌있는게 어제 연방 발표중에 연준 기준금리 인상이 타국에 미치는 영향에 대한 질문이 있었는데 파월 의장님은 다 고려하고 있다 타국중앙은행과 자주 만나서 상의 한다라고 하더라구요.. 과연 상의일까요 통보일까요.
저같은 서민은 이런 금리 인상에 어떻게 대처해야 하는지 고민을 해봅니다. 새차를 지금 사야하나, 내년에 인플레이션 잡히면 사야하나, 이직생각은 접고 그래도 큰 회사에 충성하며 살아야하나 아님 지금이라도 Great Resignation 막차를 타야하나.
짱구를 굴려보지만 결국 이득을 보기보단 크게 손해만 나지 않았으면 하는 마음입니다
12월에도 또 올릴꺼 같은데.. ㅠ
요즘 코인이 다시 회복세이던데 이게 금리 인상과 어떤 관련이 있을까요? 무슨 의미인지 도저히 이해가 안되던데 혹시 인사이트가 있으신 분 있으신가요?
어떤 데이타를 보시고 회복세라고 하신걸까요? 비트코인은 6월 가격 그대로 횡보해왔기에 회복세라고 보여지지는 않습니다. 다만 알트들이 긴 하락에서 조금씩 위로 움직이는것을 보면 비트코인을 비롯해 알트들은 바닥을 찍었다고 볼수도 있겠습니다. 다양한 온체인데이터와 TA indicator들이 바닥임을 암시해주고 있기도 합니다.
금리인상은 아직까지는 비트코인에 악재입니다. 아직 들어와야할 유동성이 마르기때문인데 최근에 미증시와 비교해본다면 $18~20k 언저리 가격방어는 아주훌륭하게 잘 되고 있다고 봅니다. 기관의 유입이 진행되고 있거나 혹은 고래들은 더이상의 하락을 원하지 않고 있을수도 있습니다.
회복세가 아니었군요... 잘못생각한 것 같습니다. 말씀하신대로 미증시에 비해 가격방어가 잘되고 있다고 봐야겠네요사실 그것도 잘 이해가 안되긴 합니다. 재테크는 언제나 어렵네요.
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