모기지 - 렌더 크래딧(lender credits) 받을까 말까?

렌더 크래딧(lender credits)이란?

렌더 크래딧은 렌더가 바로워의 클로징 비용의 일부 또는 전체를 대신 내주는 것이다. 포인트 구매의 반대 개념으로 렌더에게 돈을 받는 대신 더 높은 이자율로 모기지를 갚는 것이다.

 

렌더 크래딧 혜택은?

렌더 크래딧의 혜택은 초기 비용을 줄일 수 있다는 것이다. 예를 들어, 다운페이 부족해서 모기지 보험 PMI를 구매해야 할 때, 렌더 크래딧으로 클로징 비용을 커버하면 부족한 다운페이를 더 할 수 있다.

다운페이가 20% 이하이면 모기지 보험 PMI를 구매해야 하고, 다운페이가 적으면 높은 이자율을 받을 수 없을 수도 있기 때문이다.

• 모기지 보험료 PMI 제거 하기

 

렌더 크래딧 단점은?

높은 이자율로 모기지를 갚아야 하는 것이다. 포인트 구매의 반대 개념으로 렌더에게 돈을 받는 대신 더 높은 이자율로 모기지를 갚아야 하기 때문이다.

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렌더 크래딧 사례

아래 사례는 클로징 비용 $9,000을 렌더 크래딧을 받지 않고 바로워가 직접 부담한 경우와 렌더 크래딧으로 렌더가 클로징 비용을 부담한 경우를 비교한 것이다. 렌더 크래딧을 받지 않으면 3% 이자율이고, 렌더 크래딧을 받으면 이자율이 0.75% 높은 3.75%다.

 

렌더 크래딧 손익 분기점은?

기본적으로 렌더 크래딧은 모기지 기간이 짧을수록 유리하다. 하지만 각자의 재정 상황에 따라 다양한 방법으로 손익 분기점을 계산해 볼 수 있다. 다음은 가장 간단하게 계산하는 방법이다.

 

1. Monthly Savings(오렌지 색)으로 계산

렌더 크래딧으로 받은 $9,000을 매월 추가로 부담하는 $104로 나누면 된다.

• $9,000 / $104 = 86.5 개월(7.2년)

따라서, 모기지를 7.2년까지는 렌더 크래딧을 받는 것이 유리하고, 7.2년 이후는 렌더 크래딧을 받은 것이 불리하다.

 

2. Interest Paid(그린 색)로 계산

총 지불한 이자 금액으로 계산해 볼 수 있다. 렌더 크래딧을 받았을 때가 5년 동안 $9,000의 추가 이자를 지불했다. 따라서, 손익 분기점은 5년이다.

 

3. 렌더 크래딧을 투자한 경우

렌더 크래딧으로 받은 $9,000을 투자한 경우다. 연수익률 4%, 5%, 6%, 7%로 가정하고, 5년후, 30년 후를 비교해 봤다.

수익률이 5% 이상이면(모기지 이자율 3.75%보다 1.25% 높은 수익률) 무조건 렌더 크래딧을 받는 것이 유리하다.

 

정리하면

모기지 프라이싱(이자율)은 유연하다. 렌더 크래딧을 받으면 약간 높은 이자율을 받고, 포인트를 구매하면 약간 낮은 이자율을 받을 수 있다. 두 개를 비교해 보고, 나에게 유리한 것을 선택하면 된다.

일반적으로, 렌더 크래딧은 모기지를 짧게 가지고 있을수록 유리하다. 따라서, 모기지 기간을 10년 이내로 예상한다면 손익 분기점을 계산해 보고, 렌더 크래딧을 받을지 말지를 결정하면 된다.

 

렌더 크래딧의 추가로 좋은 점은?

또한, 렌더 크래딧을 받으면 이자율이 높아져 이자가 늘어나지만 모기지 이자는 소득 공제(Deductible) 대상이다. 따라서, 늘어난 이자만큼 소득 공제도 많이 받는다.

높은 이자율을 갖고 있으면 리파이낸싱 기회도 더 많다. 예를 들어, 1% 이상 이자율 차이가 났을 때 리파이낸싱한다면 3.75% 이자율을 갖고 있다면 이자율이 2.75%가 되면 리파이낸싱을 할 수 있지만, 3% 이자율이라면 이자율이 2%가 돼야 리파이낸싱을 할 수 있기 때문이다.