새집 감정가가 사는 가격보다 낮게 나온 경우?

Appraisal value 가 Market value 보다 적게 나오는건 너무도 흔한일이며 특히 요즘같은 셀러마켓일때는 그 차이가 더 많이 나기도 합니다. 물론 그 차이만큼 cash 다운을 더 해야하기 때문에 원글님의 억울함은 알겠지만 요즘 대부분의 buyer 들이 겪는 일이라고 보시면 됩니다.

그렇군요..ㅎ 아무래도 셀러마켓일때 산 시점이 어쩔수 없는 상황이네요..

전문가는 아니지만 저의 몇번의 경험상, 셀링 에이젼트와 직접 연락을 주고 받으시는 부분이 조금은 걸리네요. 제 에이젼트 분들은 항상 제가 직접 연락을 못하게? 안하게 해주셨는데.. 집을 지어본적은 저도 없는지라

그리고 감정가가 나오지 않는 상황은 저도 근래에 너무 많이 듣고 봤던지라, 차액부분을 다운으로 매꾸는게 흔한걸로 알고 있습니다.

근처 비슷한 사이즈의 랏과 빌딩 보시면서 클로징된 가격 참고해보시면, 아마 감정가를 대충은 추측해볼수 있지 않을까 합니다

저도 처음에 왜 빌더 에이전트가 주기적으로 연락오는지 의아해 했는데 그냥 그려려니 하면서 친해지게 되었어요..제 에이전트는 말리지도 않으시고요..

빌더 에이전트가 열심히 도와주고 있으니 일단 지켜봐야겠네요...ㅠㅠ 

원래 감정가가 흔하게 마켓프라이스 보다 훨씬 적게 나오지 않나요? 제 경험은 그랬습니다. 20년 전에 백만불 주고 산 건물 십년 뒤 리파이넌스 할 때 칠십만불도 받아 봤어요 ㅋㅋㅋ. 그래서 바로 은행에 문의해 봤는데 은행에서는 2008년 이후론 이런 게 당연한 거라고 염려 말라고 제가 원하는 액수 만큼 그냥 융자 주던데요. 매매용은 아니었지만, 어쨌든 그런 경험을 해봤기 때문에 전 원래 감정가가 시국 따라 낮게 나오기도 하는 구나 하고 배웠습니다. 

그러게요 상황에 따라 이렇게 달라질수가 있네요...ㅎㅎ

저도 처음 알았습니다만, 집을 사기로 했다가 back out 하는 경우 소송당할 수 도 있다고 하더라구요.

https://www.milemoa.com/bbs/index.php?&document_srl=9377503&mid=board

이런 문제는 없는건가요? 소송의 위험만 없다면 그냥 에이전트에게 구매하지 않겠다라고 의사를 전달하는게 나을 것 같습니다.

어프레이절이 문제가 아니라 (어프레이절 낮게 나와서 차액을 현금으로 메꾸면서 구매하는건 주변에서 꽤 자주 봤던 일이라서요) 그냥 새 집에 정이 떨어지신 것 같아서요.

특히나 집처럼 한번 사면 최소 수 년간 살아야 하는 경우에는 마음에 안드는 집 샀다가 사는 내내 툴툴대는경우를 본 적이 있습니다.

주택 시장의 열기가 어느 정도 식어서 빌더들이 몸을 사리고 있는 것은 맞습니다.

많은 빌더들이 인센티브를 주고 있고 Housing Recession 이 온다고 대비하는 빌더들도 있구요.

예전같으면 계약 취소하려면 해라라고 했을 텐데 어르고 달래는 것이 x줄타는 것이 보입니당...

https://www.cnbc.com/video/2022/07/26/builders-suddenly-struggle-to-sell-new-homes.html

https://www.cnbc.com/2022/08/16/homebuyers-are-backing-out-of-more-deals-as-recession-fears-linger.html

저는 지난 2018년에 집을 사서 어떻게 나왔다 보려고 문서를 뒤져 봤는데 감정가가 오히려 5만 달러 높게 나온 것으로 되어 있네요.

감정가라는 것이 주변 지역과 비교해서 SQFT 당 가격 매기고 여기에 +- 해서 주는 것이라서 정확하게 세일 가격과 동일하지는 않습니다.

계약시 뜨거웠던 시장 상황 고려하면 2만 달러 차이나면 사실 그다지 차이 나지 않는 것으로 보이는 듯 합니다.

만약에 감정가가 2만 달러 더 높게 나왔다고 빌더에게 돈을 더 주셨을 것도 아니잖아요.

그리고 어느 지역인지 모르겠지만 추후에 낼 주택세 경우에도 낮게 나온 감정가를 가지고서 증거로 쓰실 수 있지 않나 합니다.

텍사스 경우 주택세 많이 오른 경우 카운티에 어필해서 조정하거든요.

요즘 같은 상황에서는 감정가 낮게 나온 자료 있으면 땡큐하고 잘 쓸거 같아요.

집 구입가격, 지역은 잘 모르겠지만 저라면 2만 달러 감정가 낮게 나온 것이 큰 문제는 안될 것 같습니다.

감정가가 약간 낮게 나왔을 때 큰 문제가 없으면 참 좋겟는데 셀러와 바이어가 가격 조정에 합의를 못하는 경우

바이어는 Loan Amount 를  높이든지 또는 Down을 더 해야하는데 바이어가 여분의 돈이 없으시거나 

바이어의 Income 으로는 더 이상 Loan Amount 를 높이지 못할 때 문제가 되는 것이지요.

KoreanBard님은 감정가가 리스팅가보다 5만이 더 나와있다고 하신 것을 봐서는 집의 밸류가 큰 경우인것 같습니다.

큰 경우일 수록 차이가 많고 또는 내부가 일반집보다 럭셔리한 집이었을 확률이 높고요. ^^  

참! 또는 셀러와 리스팅 에이젼트가 시세 파악을 잘못해서 또는 급하게 팔아야할 이유가 있을 때에

시세보다 훨씬 싸게 내놓는 경우도 더러 있습니다.

(원글님에게는 간단한 조언 드렸습니다.)

감정가는 별 의미가 없지 않을까요?

저희도 빌더집을 사고 비슷한 경험이 있어서 얼마나 열이 받으실지 생각되어 적습니다.

2017년도 애기가 나오기 직전에 첫집을 급하게 알아보던중 빌더가 다 지어놓고 파는 집을 계약했습니다.  새롭게 짖기 시작한 커뮤니티 동네라 빌더가 4회사가 있었지만 그래도 제일 콸리티가 높은 빌더로 계약을 했습니다.  여러가지 네고시에이션이 오고가고 했는데 빌더에이전트와 소개시켜준 렌더를 쓰는 조건으로 5천불 크레딧, 냉장고 등등을 받은게 기억나네요.  빌더측에서 처음에 컨드렉을 제시했을때 appriasal 조건을 없애더라고요. 자기 빌더는 apprisal조건을 항상 하지 않는다고요. ..저는 제가 첨부터 지은집도 아닌데 다 지어진 집은 꼭 appraisal contingency가 있어야 한다고 이거 없으면 안한다고 며칠 씨름해서 받아냈던게 기억이 나네요. 

그후 클로징이 한두번 연기가 됬었는데 렌더와 빌더 에이전트 측에서는 appraisal문제가 있다고 여기에 좀 딜레이가 있었다고 해서 우리는 그런가보다 하고 있었습니다. appraisal이 저희가 살려고 했던 가격보다 5천불 가량 적게 나와서 결국에는 렌더가 5천불을 깍아 주었구요.   그후 정작 클로징 date때document를 go over하면서 appraisal이 두번이 되있는 거예요.. 첫번째 charge는 저희가 낸거고 두번째는 빌더측에서 했더라고요.. 이유를 물어보니.. 첫번쨰 appraisal이 2만불 가량 적게 나와서 다른곳에 appriasal을 문의를 했다는겁니다.. 저희는 apprisal이 시간이 많이 걸리는구나 이외엔 아무것도 몰랐고요.. 좀 열이 받는 상황이였지만 집도 급하게 필요했고 그나마 다른 빌더와 비교했을때 약간 더 콸리티가 좋고 그게 반영이 안될수 있었겠구나 하고 넘어갔습니다..

2만불이면 적은 돈이 아닌데.. 제 생각엔 강력하게 대응 하신게 잘하신거같습니다. 저는 저희도 모르게 이리저리 끌려다녔고 결국에는 refinance를 했지만 그때 받았던 이자율은 시세보다 너무 높았었네요.  우선 집을 포기하시더라도 대응을 강하게 하시고 그쪽에서 뭐라하는지 보는게 좋을거같습니다.  위 댓글에서도 애기했듯이 법적 문제가 있으면 그냥 사시는것도 추천드려요

주택거래의 경우 대개 감정사는 해당 주택의 거래가격을 미리 확인하고 웬만하면 그 가격보다 살짝 높여 감정을 해서 융자와 거래성사를 도와줍니다. 지금 감정사가 어떤 의도로 거래가격보다 2만불을 낮게 감정했는지 한번 확인해보시는 것이 좋을 것 같습니다. 빌더 말대로 그 지역의 일반적인 최근시세를 잘 몰랐을 수도 있고 아니면 정말 실제가치가 거래가격보다 훨씬 낮아서 거래파기를 감수하고 감정가를 낮게 잡았을 수도 있구요.

보통 감정가가 사는값에 비슷무리 나오는줄로 암니다. 허나 그 가격보다 살짝 높여 감정을 하는것이 common practice인가요? 은행에서는 더 큰 위험성을 감당을 할 필요는없을꺼 같은데.. 보통 마켓 센티멘탈에 영향이 크지 않을까요? 보통 바이어 마켓때 그러치 않나요?

많은 바이어들이 은행에서 융자를 최대한도(80%?)로 끌어다 쓰기도 하고 심리적인 이유 때문에라도 감정가가 거래가격보다 조금이라도 낮게 나오면 여러모로 주택거래가 힘들어지는 것이 사실이지요. 만일 감정사가 거래가격을 전혀 신경쓰지 않고 그냥 자신의 판단만으로 감정가를 매긴다면 감정가는 천차만별이 될 것이고 막판에 낮은 감정가 때문에 융자랑 거래 깨지는 경우가 다반사가 될 겁니다. 이 경우 확률론적으로 거래가격 평균과 감정가 평균이 정확하게 일치한다면 최대융자가 막판이 깨지는 확률은 50%까지 치솟을 겁니다 (물론 실제로 이렇께 깨지는 경우는 훨씬 적지요). 이를 해결하기 위해 거래가격보다 높은 감정가가 나올 때까지 여러번 감정을 해야 할 수도 있구요. 애초에 감정이라는 것이 100% 정확할 수가 없는데 굳이 은행이 불필요한 거래파기로 인한 손해를 감수할 이유가 없겠지요. 어차피 주택가격은 장기적으로 상승할 수 밖에 없기 때문에 은행과 감정사는 적당한 선에서 타협한다고 융자인에게 들었었습니다. 물론 거래가격이 실제가치에 비해 터무니없이 높다면 다른 얘기가 되겠지만요.

새집이고 주위 환경의 변화로 감정이 낮게 나와서 너무 속상하실것 같아요. 그 마음 충분히 이해하고 안타까움에 몇자 적습니다.

혹시 Appraisal Contigency가 아직 남아 있으신지요? 있으면 네고해서 조정하면 되는 것이고, 없다면 사실 빌더가 안준다고 하면 방법이 없습니다.

이경우 에이전트에게 강하게 나가기 보다는 어쩔수 없는 상황을 받아들이시면서 최대한 내가 얻을수 있는 실익을 따지는 것이 중요합니다.

빌더가 현금 보상은 강하게 거절할 경우, 추가 자잘한 업그레이드 요청, Appliance 보상, 홈워런티 1~2년 extra 요청, 현재 바이어 에이전트에게 리베이트 요청등입니다. 

이도 저도 안되면 클로징이 늦어지고 이자율 변동이 있겠지만, 렌더를 한번 바꿔보는 것도 방법입니다. 하지만 렌더를 바꿔서 감정이 제대로 나온다는 보장도 없고, 시간과 노력을 생각하면 그다지 좋은 대안이 아닙니다.

물론 억울하고 기분이 좋진 않겠지만, 반대로 생각해서 감정이 2만불 더 나왔다면 빌더에게 돈을 더 내실건 아니시잖아요.

이런저런 상황도 있다고 이해하시고 좋은쪽으로 잘 마무리 하셨으면 합니다. 어차피 사는 집이라서 살다보면 감정가는 큰 의미 없습니다.