집 렌트 주기 - Property Management 고용 선택 도움 요청

아무도 답변을 안 해 주시니 제 경험을 공유해 보고자 합니다. 저는 Property management 회사를 고용하려고 몇번 시도는 했지만, 결국 그런 회사와 일을 하고 있지 않습니다. 

현재 렌트를 10년넘게 주고 있는데, 제가 사는 곳은 특수한 마켓이 있어서, 좋은 테넌트를 구하는 것은 크게 어렵지 않습니다. 다만, 그 사람들이 이사를나가고 나서, 당연히 wear and tear가 있기 때문에 집 고칠 곳이 상당히 많습니다. 그 수리를 PM회사에서 해 주지 않을까 해서 접촉을 했는데, 그것을 해 주는 곳을 찾지 못했습니다. PM이 하는 일이 받는 일에 비해서 엄청나게 단순한데요, 

1. 집에 문제 생기면, Contractor에게 연락해서 수리주선. 

2. 집 광고를 하고, 테넌트를 찾고, viewing, 그리고 walk through하기

3. rent collection을 하고, 독촉등등 기타 잡무를 하기. 

렌트를 오래 주시게 되면, 보통 #1은 해결되는 경우가 많은게, 여러사람에게 일을 주다보면, 일 잘 하는 사람을 알게 되고, 오랫동안 꾸준히 관계를 맺게됩니다. 저도 그렇게 일하는 사람이 몇명은 있습니다. 굳이 PM회사에 일을 맏길 필요가 없고, 집 주인이 시키는 거랑, PM회사에서 시키는 것이랑 결과가 다릅니다. 아주 당연스럽게도. 

제가 사는 곳이 카운티 중에서는 학군이 좋고, 특수한 사정이 있어서 테넌트 구하는 것이 굉장히 쉬운데, PM회사를 통하게 되면, 특정 직업군을 타겟으로 하는 것은 불법이고, 그 회사에서는 general public을 대상으로한 광고를 하고, 조건만 맞으면 누구에게나 렌트를 줘야 한다고 합니다. 이때 rule violation을 하면 규정대로 처리해야 하는데, pet not allowed를 해도 실제로는 pet 데리고 사는 사람들 정말 많습니다. 제 주변만 해도 그런 사람들 많은데요, PM회사는 그런걸 나 몰라라 합니다. 자기집 관리하는 것처럼은 절대로 안 합니다. 

3번째도 저는 전혀 문제가 없습니다. credit bureau에 reporting을 하면 바로 자신의 직업에 문제가 생기는 그런 직군만 대상으로 렌트를 주기 때문에 이 문제가 있었던 적은 한번도 없습니다. 

테넌트가 이사 나가고 나면, 아무리 좋은 테넌트라고 해도 고치고 수리할게 정말 많이 생깁니다. 예를 들면, 제가 사용하면 10년동안 한번도 고장 날것 같지 않은 ice dispenser도 서너번 고장납니다. 드라이어 윗 부분에 무슨 짓을 했는지 엄청나게 많은 실금도 제가 경험을 했구요. 계속 습기에 노출되다 보니, 거기에 녹이 슬어서 정말 버리고 사야 할 정도로 외관이 망가진 적도 있었습니다. 이런것도 사포로 갈아낸 다음 페인트 칠만 하면 문제는 없는데, 이런식으로 수리해줄 사람은 못 찾으실 겁니다. 그러니 보통은 수리하지 않고, 부서진 채로 다음 테넌트에게 넘겨주게 되는데, 저는 broken window이론을 믿는 사람이라, 집이 망가진 곳이 여러곳 생기면, 다음 사람도 한두개 부러트리는 일을 별 대수롭지 않게 생각합니다. 그래서 집 상태가 무척 빨리 망가지게 됩니다. 아마 이런 것 때문에 PM회사에서는 수리는 집 주인 책임이라는 것을 명시하는 것 같아요. 자기네들이 아무리 잘 고쳐봐야 집 주인맘에 들진 않을것 같거든요. 그러니 오히려 별 소용 없게 되는 것 같습니다. 

따라서 PM회사가 저에게 해 주는 것에 비해서 7%~10%의 수수료는, 땅집고 헤엄치기 수준의 봉이 김선달 비지니스 같았습니다. 그래서 아직 사용하지 않고 있습니다. 

엄청난 댓글이네요. 디테일에 감탄하며 읽었습니다. 감사합니다

@찐돌님 댓글 읽고 한가지 궁금한게 있어서 댓글 달아봅니다. Credit Bureau 에 reporting 하면 바로 자신의 직업에 문제가 생기는 직군을 테넌트로 고르신다고 하셨는데, 참 지혜로우신 방법 같습니다. 감사합니다. 

제가 집 관리를 하면 가능한데, 그 방법을 PM에서 이야기를 했더니 자기네들은 할수 없다는 답변을 복수의 회사로부터 들었습니다. 제 입장에선 오히려 상황이 더 나빠지는게 되죠. 

정말 도움되는 댓글들입니다. 감사합니다!

자세한 댓글 잘 봤습니다. 혹시 Credit Bureau 에 reporting 했을때 문제가 생기는 직업군이 뭔지 여쭤봐도 될까요? 

많은 부분 찐돌님 댓글에 공감을 하고요, 저도 여러 유닛 셀프로 관리하고 있지만 그렇게 힘들지 않습니다. 

게다가 첫집에 새집이면 굳이 크게 문제생길거 없고 치안도 괜찮은 곳에 사셨다는 가정 하에 리스팅 하고 그러는거 정도가 힘드실거고요.

중간에 고치는데 부담이 가신다 하면 동네 평판 좋은 워런티 회사 또는 전기/가스회에서 제공하는 어플라이언스 메인터넌스 컴퍼니를 선임해서 거기서 고쳐주는 플랜으로 매년 내시면서 제공하면 굳이 어려운 거 없습니다.

일단 일년 해보시고 그러다 좀 어려우시면 진행하시는게 어떨까 싶네요.

타주로 이사가고 멀리 살 예정이면, 직접 관리하기 힘들죠.

나중에 이 집으로 다시 돌아올 계획이 있다면 모를까,

멀리 타주에 살면서 렌트 주는 거 , PM  계약을 해도, 생각보다 쉽지 않을 것 같습니다.

지금 집이 있는 도시가 아주 핫한 도시여서 몇년 후 부동산 가격이 많이 올라가는 지역이라면 모를까,

다시 돌아올 가능성이 높지 않으면 팔고 가시라고 하고 싶네요.

저는 가까이에서 해도 힘들더군요..렌트주는거 혼자서 관리하지만 전주인도 PM쓰다 포기했더군요.은근히 왔다갔다 많이 해야하더군요 팔고가시는게나을듯해요

올드한 PM 쓰시면 정말 스트레스 많이 받으십니다. 온라인 서비스가 잘 되어 있는  PM 쓰시는걸 적극 추천드려요 

 

부동산투자와 테넌트 관리의 좋은 출발점이라 생각합니다. 이미 시간이 지난 댓글이라 정하셨을줄 압니다만, 제 의견 몇자 남기자면

집하나이니 PM에게 맡기지 말고 직접 해보신다면, 좋은 경험도 되고, 향후 부동산 투자 공부하는데 아주좋은 기회라고 생각합니다.

사시던 집이니 집관리를 멀리서 조언하거나, 물건을 사서 보내거나, 사람을 보내거나 할수있습니다. 새집이니 큰 무리도 없으리라 생각되구요.

사과님, 포스팅 보면서 배워가고 있습니다. 혹시 타주 프러퍼티에 테넌트 구하는 작업도 PM없이 가능할까요? 

분들도 계세요. 나머지 자잘한 집 문제는 핸디맨 쓰면 원격으로 100%관리 가능하시구요.