집 모기지 갚을 때 주의해야 하는 점 혹은 방법이 따로있나요

에스크로 어카운트가 있으시면 특별히 주의하실점이라면 에스크로 어카운트에 매월 자동으로 payment 하시는 다른 어카운트의 balance만 충분하게 신경쓰시면 됩니다. 그리고 만약에 처음에 20% 미만의 다운페이로 PMI(주택보험)에 강제 가입이 되어 있으시다면 어느정도 에퀴티가 쌓이면 PMI를 취소시켜달라고 요청하시는것 정도입니다. 

워낙 다양해서요. 정확하게 어떤 상황인지 알아야 좀 더 자세히 설명을 드릴 수 있을거 같아요...

그르게요. 질문이 이리 일반적이면 좋은 답을 해드릴 수가..좀 더 구체적으로 질문 해주심 댓글 많이 달릴꺼에요..

늦지 않게 제때 낸다 가 중요합니다.

미리 갚는 경우에는 원금을 줄이는데 써 달라고 요청하는데 좋다고 알고 있습니다.

추가불입을 하면 응당 원금상환에 쓰일줄 알았는데 별도로 요청을 해야하는건가요? 몰랐어요!! ㄷㄷㄷ

예전에 체크로 페이할 때는 체크 두 장 따로 써서 한장은 레귤러 페이로 나머지 하나는 엑스트라 금액 적어서 메모란에 apply to principal only (principal-only payment) 이런식으로 원금을 까는데(?) 적용되도록 했는데 요즘은 전부 웹이나 모바일 페이라 어떻게 되는지 잘 모르겠네요

어차피 월 페이먼트는 원금+이자 로 구성되어 있어, 초과 납부하게 되면 원금이 까이게 되어 있는데요. 아닌가요? 있지도 않은 이자를 낸다는게 말이 안 되는 듯 해요.

그냥 내면 다음 차례 페이먼트에서 일부 먼저 낸 것처럼 될수도 있을거에요.
요즘 온라인은 아예 명확히 원금에서 빼도록 하는 옵션이 있는거 같아요.
 

정확히 말하면, 페이먼트는 이자 + 원금으로 구성되어 있는데, (이자 결정 후 원금을 더해 일정 페이먼트 만드는 방식)

이게 소위 원금에서 빼든 이자에서 빼든.. 무슨 차이가 있는지 이해를 못 하고 있는 중이에요. 

원금에서 까게 되면 말그대로 원금의 balance 가 적어지므로 30년 상환으로 했던 모기지라면 30년 보다 더 짧은 기간에 페이가 끝나게 됩니다. 매달 내는 액수가 같다면 줄어든 원금을 갚아나가는 속도가 빨라졌다고 볼 수 있겠죠. 예로 최초에 50만불 모기지를 30년 고정으로 받았다면 이미 50만불 원금에 이자율 계산해서 30년 동안 매달 내는 금액이 정해졌잖아요? 근데 중간에 원금을 조금 더 갚게 되면 이자율 계산할 때 고려했던 원금이 줄어든 셈이니 (진짜 technically 하자면 매달 내는 금액이 1센트라도 줄어들텐데 그럼 너무 복잡해져서 편의상) 30년 동안 총 360 번의 페이를 할 것이 줄어들어서 359번이나, 또는 원금을 큰 금액으로 미리 낸다면 그 보다 더 줄어들 수도 있습니다. 뭉터기로 원금을 갚아버리면 (예를 들어서 50만불 론이었는데 30만불 원금을 중간에 갚아버리면) 30년 모기지가 아마 10년 조금 넘게만에 끝날거같아요.

반대로 이자만 까게 된다면 그냥 다음 달에 낼 돈을 미리 낸 것 밖에는 안되는거죠. 원금은 그대로 변하지 않고 있으니 30년 상환으로 했던 모기지는 30 년 x 12 개월 = 360 번의 페이먼트를 하게 되는데 추가로 냈다고 변하는거 없이 꼬박 360번 다 내는 셈이고, 그냥 다음달에 낼 돈을 은행에게 미리 낸 셈인거죠. 매달 모기지가 $1,000 인데 $1,100 을 냈다면 다음달 모기지 고지서가 $900 으로 나올거에요. 이렇게 액수가 적은 경우에는 뭐 별 차이가 없는데 이번달에 $200,000 을 낸다고 하면 원금을 갚는데 적용이 되도록 해야겠죠. 물론 많은 경우에 액수가 눈에 띄게 크면 은행들에서도 그러리라고 생각합니다. 요새는 온라인에서도 잘 되어 있구요.

이자 금액은 고정된게 아니라 원금에 따라 변해요. 원금이 처음 예정보다 줄어들면 이자도 줄고 기간도 줄어요.
(제 경우 매번 100불씩 원금만 추가로 갚으면 31개월 단축되고 13000불 정도 이자를 줄입니다.)

+에스크로도 있지요. 그래서 에스크로로만 입금도 가능합니다.

다음해 주택보험이나, 부동산세가 오르게되면 원금+이자는 가만히 있더라도 에스크로 지출액 늘어납니다.

그러면 에스크로 잔액이 마이너스가 될수도 있는데요. 그러면 그 다다음해의 페이먼트가 마이너스가 된 해의 부족액 + 그 해 예상 부족 잔액을 더해서 산정되어 나와요.

그러다보면 처음에 내던 페이먼트보다 갑자기 확 뛰곤 합니다.

그래서 에스크로에 미리 돈을 더 넣어둘 수도 있어요.

원금 납부라고 확실히 하지 않으면 내달이자 선납부로 처리하는;; 케이스가 없는건 아닌듯 합니다

모기지는 아니지만 레딧에 관련 스레드가 있어서 링크 올립니다.

https://www.reddit.com/r/personalfinance/comments/wnyvgd/can_i_pay_1000_on_a_300_car_payment/

원금이나 이자가 구분이 가능한지 자체에 대한 의문이 있습니다.

이자란 것은 잔액에 대한 이자를 말하는 것이잖아요.

모기지 페이먼트는 일정 페이먼트 중 잔액에 대한 이자가 먼저 정해지고 나머지가 기존 잔액에 대한 페이로 들어가는 구조인데요.

페이를 덜해서 그 달 이자를 덜 냈다면, 그건 이제 이자부분이 아니라, 잔액(원금)에 포함되는 셈이죠.

모기지를 한번에 다 갚으시는 것을 여쭤보시는 것이면 Early Payoff Penalty 가 없는지 확인을 한 번 해보세요.

왠만한 모기지는 이런 조항이 없는데 특정 기간 안에 갚아버리면 은행이 이자를 충분히 못 받으니 추가 비용을 내거나 해야 할 수도 있습니다.

그리고 남은 돈을 마지막에 다 내어버릴 날짜에 맞춰서 Payoff Statment 를 달라고 하면서 미리 이야기를 해두시는 것이 좋습니다.

하루마다 이자가 다르니 정확히 이 날에 맞춰서 남은 돈이 정확히 전달이 되야 합니다.

평소에 모기지 갚는 것을 여쭤보시는 것이면,

돈에 여유가 있으시면 원금을 조금씩 더 내시면 월페이먼트 자체가 줄어드는 것은 아니지만 남은 기간이 조금씩 줄어들게 되고 결국 이자를 적게 내게 됩니다. 코비드 기간 지나면서 낮은 이자율에 집을 사셨거나 리파이낸스를 하셨으면 미리 갚는 것이 조금은 덜 매력적이지만 최근에 집을 사셔서 5% 넘으면 이자 적게 내는 것이 도움이 되시죠.

집 보험이랑 세금을 같이 내는 Escrow 옵션을 하고 계실수도 있고 안하고 계실 수도 있는데 개인적으로는 본인이 직접 내는 것이 필요 없는 돈을 더 많이 내놓고 있거나 월페이먼트가 변경될 여지가 없기 때문에 더 선호하는데요. 꾸준히 escrow 내서 연말에 부담없게 하는 것이 편하시면 그냥 유지하셔도 되구요.

특정 은행(웰스파고)는 원금을 갚으면 이자금액을 재조정해주는 recast도 지원합니다. 

온라인에 계산기 써보시면 원금 미리 내는게 어떻게 절약되는지도 계산되요.
이를테면 매달 100불씩 원금 추가로 내는거랑 1200불을 1년에 한번씩 내는 것도 같은거 같지만 결과는 약간 달라요.