[부동산] 그간의 투자 후기를 공개합니다

존경합니다!

일단 저도 존경하구요. 몰라서 여쭤보는 건데 메인으로 잡을 가지고 계시면서 이런 투자활동이 가능한가요? 법적으로 말구요 정신적으로.

메인 잡은 소프트웨어 엔지니어 입니다.

일하면서 짬짬이 시간 내서 관리하는게 가능 하고요

특히 팬데믹 이후에 많이 달렸는데, 재택근무를 해서 시간 내기가 더 쉬워진 덕을 좀 봤습니다.

만약 메인 잡이 시간 활용에 융통성이 없는 곳이라면, 비용을 좀 들여서 property management 회사에 다 맡기면 가능합니다.

제가 재택에 어두운 편이라 맥주한잔님 같은 분 보면 경외스럽습니다. 써주신 내용 거의 이해 못하지만 그나마 파악하기로는 미국에서도 하기 나름에 따라 몇배의 수익이 가능한 것 같은데요. 저는 이 나이 먹을 때까지 너무 안이하게 살지 않았나 싶네요. 부럽습니다.

와, 지금까지 제가 모은 마일이랑 포인트는 맥주한잔님 앞에서 아무것도 아니네요! ㅠ ㅎㅎ 중간에 공부랑 고민도 매우 많이 하셨을텐데 나중에 맥주한잔을 앞에 두고 라이브로 후기를 듣고 싶게 하는 글이였습니다!

대단하십니다. 혹시 모든 거래는 개인 명의로 하신 걸까요? 아니면 법인을 만드셔서 하신건가요?

모두 개인 이름으로 구입했습니다 (저의 투자는 OPM이 핵심인데, 개인으로 돈을 빌려야 다운페이도 미니멈으로 하는게 가능하고 이자율도 약간 낮아져서요)

이런 정보 공유해주시면 처음 시작하는 분들에게 도움 많이 됩니다!

맥주한잔님 공유한 글을 잘 읽었습니다.   저도 지금 집 2채에 모기지 2가지고 있는데 3번째 집을 살때도 모기지가 가능한가요?  아니면 Commerical Loan 을 받아야 하는지.    또 개인적으로 궁금한게 렌트 줄때 테넌트 고르는 방법과 렌트 금액 정하는 노하우가 있는지도 궁금합니다.   

저도 4유닛 소유를 꿈꾸고 있는데 South LA는 지리 겁을 먹고 했는데 엘에이 지역에 4유닛도 있의시고 7개의 프라퍼티 부럽습니다.   

보통 (conforming loan 이라고 부르는) 일반적인 레지덴셜 모기지는 한 개인당 10개까지 나온다고 합니다.

그런데 몇번째 까지 나오고 몇번째부터 안나오는게 아니라

첫번째든 두번째든 세번째든 그 시점에서 DTI (Debt-To-Income) 비율이 맞으면 모기지가 나오고 매달 페이먼트가 인컴대비 몇%가 넘어가면 안나옵니다.

보통 3번째 집에서 모기지가 막히는 이유는, 첫번째 집은 어차피 순비용이고, 두번째집에서 인컴이 어느정도 나와서 DTI 비율을 맞춰줘야 하는데 두번째집에서도 페이먼트에 비해 렌트가 충분히 나오지 않으면 DTI 한도가 초과되서 더이상 대출이 안나오기 때문입니다.

한번 모기지 브로커를 찾아가서 집 2개의 페이먼트와 렌탈 인컴을 계산에 넣고 론이 얼마나 나올지 물어보시면 대략적인 아이디어를 얻으실 수 있을 겁니다.

현재 DTI 가 최대 한도치에 근접하다고 하더라도 3번째 집이 페이먼트 대비 렌트수입이 아주 많이 높은 집을 산다면 (지금 이자율에서는 찾기 힘들긴 합니다) 가능할 겁니다.

테넌트는 따로 방법이 있는거 같지 않고 그냥 기준을 정해놓고 (소득, 크레딧점수 등등) 그에 맞춰서 고르면 되는데, 아무리 좋은 직장 좋은 크레딧의 테넌트를 넣어도 어느정도 복불복이기는 합니다.

렌트금액은 zillow 에서 주변의 비슷한 집들이 얼마에 렌트 나오는지 보면 대충 감이 오는데, 주변 다른집보다 조금 비싸면 확실히 문의 자체가 없고요. 주변 다른집보다 조금 싸게 내놓으면 렌트 잘 나갑니다.

아 정보 감사드려요.  몰랐던 정보를 알게 되었네요.   저도  zillow rent estimate 를 참고 하는데 요새 최근에 갑자기 많이 올라가서 놀랐던 경험이.  이제 좀 cash flow 가 향상될 기회가 보이는것 같아요.   

투자집과 커머셜론은 개인 DTI 에 추가로 사는집의 렌탈 인컴도 포함하는 경우가 많아서, DTI 꽉 차도 10개정도까지 몰게지가 가능하다고 합니다. 저도 현재 6개 몰게지 달리고 있습니다.

정말 존경합니다. 저도 재택근무를 하고 있어 시간 여유가 조금 되긴 하지만, 제가 살 집 찾는 것도 버거워요ㅎㅎ

덕분에 많이 배워갑니다!!

존경스럽습니다. 미국에서 저는 이제 #1을 했고 #2를 꿈꾸고 있는데 언제쯤 될지 모르겠네요. 잘 보고 갑니다!

와 정말 축하드립니다!

부동산에 관심이 있어서 일단 스크랩해봤습니다.^^

정말 처음이 어렵지? 3호4호5호..쭉쭉 벌리시는 모습을 보니 살짝 자신감을 가져보고 싶네요~

암튼 역시 부동산이 대세인가 싶어요~~

엘에이에서 집 8개라니... (이제 7개지만 몇달안에 8개될것같아요) 완전 존경합니다 

부동산 투자는 (특히 미국에서) 어떻게 시작하는지 잘 모르기도 하고 먼나라 이야기같았는데 글보니 조금은 용기가 생기네요!

멀었지만 언젠가 제집 장만의 꿈을 가지면서.. 글 공유 감사합니다.

좋은 정보 감사합니다! 여기에 올라온 부동산 글들 열심히 읽고 있는데, 정말 피가되고 살이 되네요!

저도 이번 다운 사이클을 기회삼아서 앞으로 1-2년후에는 렌탈유닛을 시작해보고자하는 꿈을 갖고있습니다. 팬데믹 이전에 가격이 낮을때 대부분의 유닛을 구입하셔서 크게 걱정은 없으신것 같은데 앞으로 부동산 가격이 조정되는 마켓으로 들어가면 어떤 투자 계획을 가지고 계신지 궁금하네요. 빚을 좀 줄여나가실 계획이신가요 아니면 기회를 노려서 유닛을 더 구입하실 계획이신가요? 그리고 LA 외곽에 학군 좋은 지역은 어느 도시인지 혹시 쉐어 가능하신가요?

집#2 말씀하시는 거죠? 집#2가 위치한 LA 외곽에 학군좋은 지역은 발렌시아 입니다.

앞으로 부동산 가격이 조정 되든 어떻게 되든, 저는 자금이 마련되서 뭔가 구입할 여건이 되는대로 계속 구입할 계획입니다. 과거에도 마켓 타이밍을 따지지 않고 자금이 마련되는 대로 계속 사 왔고, 앞으로도 마켓 상황에 상관 없이 그 상황에 제일 좋은 딜을 잘 골라서 사면 된다고 생각합니다.

팬데믹 이전에 대부분의 유닛을 구입한건 아니고, 현재 갖고 있는 (실거주집까지 포함해서) 7개중에 2021년에 한개, 2022년에 3개 구입했으니 절반 이상이 팬데믹 이후 자산가격 꼭지점 근처에서 구입한 셈 입니다. 쌀때 사는게 좋다고 생각한다면 좋지 않은 타이밍에 대부분 구입 한 셈이지요.

빚은 줄여나갈 생각이 전혀 없어요. 제 투자방식의 핵심은 부동산 자체가 아니라 빚 잘 이용하기가 핵심이고, 부동산 자체는 오히려 남의돈을 (은행빚을) 땡겨오는 수단이자, 빚을 남이 (세입자가) 대신 갚아주게 만드는 수단이라고 생각합니다.

답변 감사합니다. 저도 풀타임 엔지니어인데 한편으로는 엄두가 안나는 측면도 있네요. 특히 저번에 올려주신 무단점거같은 케이스를 보면요. 그렇기 때문에 진입장벽도 생기고 거기서 기회도 있는거겠죠? 아무튼 대단하십니다!

이게 처음에 들으면 엄두가 안날거 같은 이야기지만

막상 닥쳐보면 또 다 할만 하더라고요.

저는 진짜 평생을 엔지니어로 온실속의 샌님 삶을 살다가

험한동네의 또다른 세상사람들을 접하면서 인생공부도 되고 눈도 넓어지고 좋은거 같습니다.

정말 대단하세요! 저희도 언젠가는 비슷하게라도 할 수 있는 날이 오기를 바래봅니다!! 정보 나눠주셔서 감사해요.

맥주한잔님 글 읽고 좋은 기운 받아갑니다.

다음 이야기도 기대 됩니다.

좋은 내용 쉐어해 주셔서 고맙습니다. 저도 2020년에 기존집을 렌트로 돌리고, 큰 집을 구입했을 때, 맥주한잔님 글이 도움 너무 많이 되었습니다. 개인적으로, 2021은 막 집 메인테인하느라 바뻤고 2022년도는 너무 마켓이 핫해서 기회가 없었고, 2023년도에 부동산투자 타이밍을 찾기위해서, 돈을 모으고 있습니다.

화이팅입니다. 처음 2-3개째가 어렵고 그다음엔 가속도가 붙어서 조금 쉬워집니다.

감사합니다.

혹시 안 보셨다면 Apple TV "The Banker" 라는 영화 조심스럽게 추천합니다. 텍사스에서 LA로 온 가난하고 차별받는 흑인 부동산 투자자가 결국 Bank 까지 구입하는 내용입니다.

감사합니다.

그렇지 않아도 이 영화 보려고 생각하고 있었습니다.

찾아서 보겟습니다. The Banker

저도 찾아 보겠습니다~ 몇년 후에 맥주한잔 은행이 설립 되는건가요? Beer Bank? ㅎㅎ

오 추천 감사합니다.. 저두 꼭 보겠슴다!

꿈만 같은 이야기입니다 ㅎㅎ 

그래도 꾸준히 읽으며 공부하다보면 기회가 또 오겠지요? 

정성스런 글 늘 감사드려요^^

화이팅 입니다. 저도 15년전엔 제가 집을 하나라도 가지게 될 날이 오리라고는 생각지도 않았고

첫번째 집 구입할떄 꿈꾸는 기분였는데 어느새 7개가 되었습니다.

동기부여가되는 경험담을 나눠주셔서 감사합니다. 

귀한글 스크랩 해갑니다!!

앞으로도 승승장구 하시고 나중에도 좋은정보 부탁드립니다!! 

갑자기 궁금한데 목표는 몇채이신지요? ㅎㅎ

1차, 2차, 3차 목표를 세웠었어요.

1차는 첫째아이 대학 들어가는 시점에 맞춰서 아이 대학 학비+생활비를 (아무런 재정보조나 장학금을 받지 못하고 사립대에 가는 경우를 가정하고) 렌트수입으로 다 서포트 할 수 있게 되는 거였는데, 이건 이뤘어요. 금년에 대학에 입학했는데 기특하게도 사립대 아닌 주립대를 가게 되어서 목표를 초과달성 하게 되었네요.

2차는 둘째가 대학 들어가는 2년 후 마찬가지로 둘째아이 대학 학비+생활비까지 렌트수입으로 다 서포트하는 거고요 (역시 사립대에 아무런 재정보조나 장학금을 받지 못하고 가는 경우를 가정하고)

3차 목표는 둘째 아이가 대학 졸업하는 6년 후, 은퇴가 가능한 수준의 캐쉬플로우가 나오게 되는 것입니다. 아마도 2차까지만 달성하고 나면 3차도 저절로 되지 않을까 싶어요.

정말로 엄지척 입니다. ???? 

목표 100 유닛 채우세요.

아자아자 할수있다

와우! 좋은 경험담을 공유해주셔서 감사합니다. 맥주한잔님 따라하기 해야겠어요!

생각만하고 그동안 실행하지 못했던일 중 하나인데 소프트 엔지니어로 일 하시면서 이렇게 투자가 가능하다니 정말 대단하십니다. 이렇게 정성어린 정보 공유까지 해주시니 감사합니다.

동기부여 제대로 되는 글입니다. 투자 방식과 효율에 대해 자세히 설명해주셔서 쏙쏙 들어옵니다. 귀한 경험 공유 해주셔서 감사합니다. 본캐가 소프트웨어 엔지니어인데 부캐가 부동산재테크고수이시네요! 진심으로 닉을 맥주한잔처럼 으로 바꿀까 생각했습니다. 진짜 엄지척네요!

이제 다 정리하시고 property 하나 큰거 100+ unit으로 옴기시죠 ㅎㅎ

의외로 대형 부동산이 투자금 대비 수익률 %가 그다지 좋지 않아요.

왜냐하면 대형 부동산은 셀러도 바이어도 모두 투자회사 (REITs 펀드) 이기 때문에, 파는 사람도 사는 사람도 거의 그 지역에서의 표준화된 수익률 계산에 따라 가격을 책정해서 사고 팔기 떄문입니다.

소규모 부동산은 (엘에이 기준으로 70만-150만 사이의 멀티패밀리) 관리가 잘 안된 프라퍼티도 있고 셀러가 급하게 팔아야 하는 경우도 있고, 매물 자체가 많긴 하지만 파는 사람도 사는 사람도 죄다 mom and pop 랜드로드 들이고 대형 투자회사들은 쳐다보지 않는 영역이다보니, 잘 찾으면 보물을 건질 확률이 꽤 있고요.

와 부럽습니다 후기 써 주셔서 감사합니다

이런 정보를 이렇게 공유하시기가 쉽지 않으신데, 정말 대인배십니다. 

많은분들에게 큰 도움이 되지 않을까 싶습니다.

저도 좀 자극받고 열심히 살아야하는데, 언제부턴가.. (40대 되고서부터) 좀 뭐랄까.. 힘이 많이 빠졌네요. ㅎ 

어쩌면 저도 부동산 투자를 시작하고 나서 삶에 활력이 생긴건지도 모르겠습니다.

나이를 조금 먹고 보니, 젊을때 그렇게 재미있었던 제 분야 일이 이제 더이상 재미도 없고, 삶에 다른 흥미꺼리도 없어지더라고요.

맥주한잔님 정말 대단하십니다. 그것도 2-3년새 그렇게 폭발적으로 구입하시는 실행력 부럽기도 하구요 ㅎㅎ 저도 올해초에 제 첫집을 구매했는데 내년쯤해서 렌탈하우스 구입을 위해 다운페이머니 모으는중입니다 ㅎㅎ #5,6,7,8 구입 후기 엄청 기대중입니다~

대단하시다는 말밖에 안나와요~ 집 하나 있는것도 건사하기 버겁고, 이제 집을 좀 늘려 이사가려고 하니 골치가 너무 아파 포기하고 싶은 마음이 드는데... 한두채도 아니고, 부동산을 저렇게 관리하시다니 넘사벽이십니다.  

그저 부럽습니다 ㅎㅎㅎㅎ

지난 2년이 투자하기에 좋은 시기였던 것 같은데

저희 주변엔 괜찮은 투자처가 잘 안보이더라구요 ㅠ.ㅜ

다음 글도 기대하겠습니다

지난 2년이 진짜 좋은 시절였던거 같기는 하지만

또 다가올 몇년간도 바이어마켓으로 옮겨가고 있고 좋은 매물을 예전보다 싸게 구입할 수 있는 찬스가 점점 많아질 거라는 점에서 투자를 시작하기에 나쁘지 않다고 생각합니다. 사시는 곳이 어딘지는 모르지만 주변에 잘 찾아보시면 투자하기에 괜찮은 곳이 반드시 있을 거예요.

미국 부동산관련 유튜브 컨텐츠를 보면 많이들 하는 말이, 미국 어디에 살든 반경 2시간 안에 투자하기에 좋은 지역은 반드시 있다고 이야기 하더라고요.

맥주한잔님 스토리를 이렇게 글로 정리하시니 그간의 히스토리가 다 정리가 되네요. 항상 많이 배우고 있습니다. 

"남의 돈을 잘 굴려 남이 내 빚을 갚게 한다" 는 글을 보고 머리를 한 대 맞은 듯한... 그 동안 내 돈 아껴쓰고 빚 안지고 살 생각만 한 삶의 Pivot을 바꿔보고 싶습니다.ㅠㅠ 경험글 공유해 주셔서 감사합니다.  

맞습니다. 그게 제가 깨달은 핵심 원리 같은 거였어요.

Debt free 가 financial free 인건 아니고요

빚 안지고 버는돈 빚 갚는데 (실거주집 모기지) 쓰고 나면 수십년 허리띠 졸라매고 노력해도 나중에 딱 내집 하나 남지요.

저는 생각을 바꿔서

빚도 크게 크게 늘리고, 그 빚으로 자산 규모도 크게 크게 늘리고

렌트수입으로 투자용 부동산 뿐 아니라, 내가 원래 살고 있는 실거주집 빚까지 갚고, 심지어 아이 대학 학비까지 내고 보니.

또 그렇게 불려놓은 자산가격이 쑥쑥 올라가는 걸 보니

(6M 규모의 자산에 4M 빚이 있다고 해도, 자산가치 10%상승할때 6M 에 대해 10% 상승해서 6.6M 가 되지 (6-4=2M) 에 대해 10%상승하진 않으니까요. 6M 에 대해 10%의 자산가치 상승만 있어도 보통사람은 허리띠졸라매고 저축해서는 절대 만들 수 없는 규모의 부가 늘어나지요)

부자되려면 빚갚는데 주력할 게 아니라 빚을 더 더 더 많이 땡겨야 하는거구나 생각하게 되었어요.

좋은 글 통해 많이 배우고 있습니다.

텍스 관련 궁금한 사항이 있습니다.

아마도 집이 많으시니 텍스 신고를 하실 것 같은데요.

인컴도 많으시고 비용(모기지, 수리비 등)도 많아 어뜻 보기에는 텍스 많이 내지 않아도 될 것 같은데..

텍스는 많이 내야 된다고 생각해야 될까요?

부동산 소득은 특별히 택스 적게 내려고 이런저런 머리를 굴리지 않고 딱 규정대로만 해도

계산 해보면 택스 낼게 굉징히 적게 나와요.

왜냐하면, 실제로는 존재하지 않지만 장부상으로만 잡히는 감가상각(depreciation) 이라는 걸 손실처리 하도록 되어 있기 때문이지요.

이 감가상각이 은근 굉장히 커서, 웬만하면 렌트 많이 들어와도 그 수익을 아주 많이 상쇄 해버리더라고요.

완전 멋있어요. 공유 감사드립니다. 

좋은 글 감사합니다. 

이번에 두번째 집을 프리세일로 사서 늘리고 현집을 렌트로 돌리려고했는데 이율이 높아져서 조금 애매해진 상황이긴한데 그래도 어찌어찌 마무리만 지으면 저도 맥주한잔님처럼 하나씩 더 늘릴수있겠죠 ㅎㅎ

와 맥주한잔님 진짜 존경합니다. 

이런식으로 #9 #10 계속 늘려가며 부동산 기업이 될수도 있겠어요.  계속 좋은 사례 소개해주세요. 축하드립니다. 

맥주한잔님,

앞으로 투자시  염려되는 부분이나

걱정하고 계신 일이 있나요? 

특별히 염려되거나 걱정되는 건 없고요

제일 신경쓰는 부분은 아무래도 집 자체보다는 현금흐름입니다.

매번 하나하나 살때마다 계산 잘 해서 그 다음번 구입을 위한 론 받는데 지장 없에 계획을 세워야 해요.

한번 삐끗하면 그다음번 론이 안나와서 투자는 거기까지가 될수도 있거든요.

Fulltime 일하시고 관리 대단하시네요. 전 하나 관리도 스트레스 안받을려고 추가 투자 구매 구매 포기했는데...

다시 들어도 너무 멋지심.

존경함다~

저는 LLC로 바꾸고나니 HELOC이 잘 안되더라고요. 100% 에퀴티 빼는건 이제 거의 포기요. 30%정도 에퀴티는 남겨놓고 있서요.

올해 1031 하신거는 진짜 잘하셧서요. 이자율 오르기시작할때 막판 슬라이딩

투자경험 나눠주셔서 감사합니다. 그런데 궁금한점은 결국 부동산 투자의 성패는 한국이나 미국이나 부동산 자체의 밸류 상승에서 대부분의 수익이 창출되는 거지 가격상승이 일어나지 않는다면 어떻게 되는 가 하는 거네요. 

가령 40만불의 여윳돈이 있는데 그걸 모기지 0으로 하고 40만불짜리 집을 사서 렌트 놓고 제반 모든 비용 (재산세, property management, 렌트수익세금, home owners insurance, maintenance 비용, 그리고 먼훗날에 발생할 realtor fee (대략 5-6%))을 제했을때, 부동산을 사지 않고 이 돈을 고스란히 CD와 채권에 넣었을때보다 과연 수익이 좋을지 모르겠네요. 2010년대에는 2010년대 중후반부터 작년말까지 부동산 가격이 다시 우상향이었는데 지금 향후 4-5년동안은 약보합 혹은 20%이상 하락이 지속될거라고 한다면 여윳돈이 있는 분들이 모기지 이자 6-7%끼고 집을 투자목적으로 사는게 괜찮은 선택인지 모르겠습니다. 

실행해보지도 않고 계산기만 두드려보고 접는 사람 (저ㅎㅎ)보다는 맥주한잔님이 훨씬 훌륭하다고 생각합니다만, 저도 이 부분에 대해 우려가 드네요. 2012년부터 올해초까지는 부동산 장이 아주 좋았죠.자산 가치가 올라가니 heloc으로 이퀴티를 뽑아서 재투자가 가능했구요. 맥주한잔님의 투자를 보면 항상 이 모든 이자를 감당하고도 캐쉬플로우가 플러스가 된다는 점이 키 포인트인것같습니다. 사실 캐쉬플로우가 0이어도 원금이 갚아지는 부분도 있으니까요. 다만 여기서 부동산 가치가 더 하락해서 negative equity로 가거나 아니면 부동산 가치 하락과 더불어 렌트비의 하락 때문에 cashflow negative로 가게 되는상황이 리스크라고 할수있겠죠. 그래도 부동산이 주식보다 좋은건 negative equity 상황에서 마진콜, 강제 청산이 없다는 거죠. 최악의 상황이라도 몇년 버틸 캐쉬가 있으면 시장이 좋아질때까지 버틸수 있습니다. 

제가 글 맨처음에 썼듯이

부동산 자체의 밸류 상승에 포커스를 맞추지 말고

남의돈 (은행돈) 빌려서 자산에 묻어두고, 남이 (세입자가) 나 대신 그 돈 다 갚게 만드는 구조를 세팅하는거에 포커스를 맞춘다고 치면

부동산 자체의 밸류 상승이 있든 없든 상관이 없고요

부동산 자체의 밸류가 하락한다고 해도 사실 별 상관이 없어요.

밸류가 떨어져도 어차피 그건 내돈 아니고 남의돈(은행돈) 이고요

내가 갚을돈이 아니라 남이(세입자가) 대신 갚아줄 돈이니까요

어차피 30년 지나서 페이오프 되면 나에겐 빚은 다 갚은 상태의 집은 남는거니까요.

내리느냐 오르느냐는 내가 컨트롤 할수도 없고 예측하기도 힘든 거지만

렌트받아 페이먼트 내고도 돈이 남느냐 하는건, 부동산 오르내리는 거보다는 예측하거나 컨트롤 하기가 훨씬 쉬운 부분이고요.

그렇다면 월 부담금이 증가함에 따른 리스크만 생각하면 되는건데, 제 생각에

1. 렌트시세 하락

2. 모기지 이율증가

정도를 떠올렸습니다.

렌트시세 하락은 다른 수입원으로 버틴다고 하면, 모기지이율증가는 고정금리대출로 대처를 하나요? 그렇다면 변동금리는 사용하지 않으시나요?

저는 7개 집의 모기지는 모두 30년고정으로 했고요

모기지가 전체 대출규모의 90.5%에 해당하고요.

전체 대출 규모의 9.5%에 해당하는 액수가 변동금리의 HELOC 인데, 이게 이자율이 20%로 오른다고 해도 감당이 가능할 수준이고요.

렌트시세가 하락하는 경우, 역사상 집값 떨어지듯이 드라마틱하게 렌트시세가 떨어져본 적은 없었던 거 같아요

렌트도 떨어져봤자 10%쯤일 거고요

또 이미 들어와 살고 있는 집이 렌트 시세가 내려갔다고 렌트비를 내려달라고 할리 없고요 (이사 온지 몇년 되는 집은 지금 내고 있는 렌트가, 렌트시세 하락한다 해도 그 하락한 시세보다도 살짝 낮게 내고 있으니까요)

그렇군요! 감사합니다.

귀한 경험 나눠주셨는데 이걸로 논쟁하고픈 마음은 전혀 없구요. 다만 현재의 시장상황에서 맥주한잔님께서 성공적으로 이룬 투자가 재현될 수 있는가는 좀 봐야 할듯 합니다. 그래야만 이 시장에 진입하고자 하는 사람들에게도 도움이 될테니까요.

문제는 지금은 APR이 너무 높다는 겁니다. 은행돈을 빌려 렌트로 캐쉬플로우를 만들어 그걸로 원금+이자와 제반 비용을 상쇄시키고 모기지가 끝날때는 집이 내것이 되는 시나리오라 하셨는데요..

가령 40만불을 100% 은행에서 빌려서 40만불짜리 집을 샀다고 가정할때 지금 30년 고정이 "최소" 6%입니다. 편의상 PMI는 없다고 치고 6%이율에 집보험 년 1500불 재산세 5500불 HOA 60달러를 더하면 360개월동안 내야되는 총 비용이 거의 110만달러입니다. 

근데 이건 임대소득에 대한 소득세도 빠져있고 얼마가 들어갈지 모르는 maintenance비용. 집살때 클로징 코스트 집팔때 realtor fee+closing cost이런게 하나도 안들어가 있다는 거죠. 

30년뒤 이집이 내것이 될라면 월 3천불 렌트를 한달도 빠짐없이 받아야 108만달러가 나옵니다. 근데 렌트가 한번도 안빠진다는 것도 비현실적이고 (다 떠나서 제가 사는 동네에서는 40만불집에 3천불 렌트자체가 집주인의 로망수준의 기대치이죠) 보이지 않는 비용이 꽤나 들어갈겁니다.

여전히 이 프로젝트는 궁극적으로는 +가 될 것같긴 한데요 그럴라면 중간중간에 내가 원하는 방식으로 자금의 흐름을 만들어줘야 할것 같구요. 그래서인지 몰라도 주변에 세컨홈가지고 계신분들이 결국 하시는 말이 집값이 올라야 한다는 것이었습니다. 

당연히 집값이 올라가는 시점에 부동산 투자를 하는게 훨씬 유리하겠죠. 집값이 떨어지는 상황이라면 결국 그만큼 손해를 보는거는 피할수 없는 사실이죠. 다만 손해를 "미실현" 상태로 두면 되는거죠. "미실현" 상태로 두는게 가능한 시장이 부동산 시장이구요. 제 짧은 견해로는 앞으로 1-2년 후에 부동산 시장이 조정을 마친 후가 앞으로 10년 길게보고 투자를 시작할 수 있는 절호의 기회가 될것 같네요물론 그 시점까지 레이오프 당하지않고 투자 손해보지 않고 시드머니를 지킬수 있어야겠죠

좋은 포인트 짚어주셔서 감사합니다.

그렇지만 저는 지금도 자금이 마련되는 대로 투자를 계속 할 계획입니다.

현재 시장상황에서 또 무엇을 구입해서 어떻게 캐쉬플로우가 나오는지 또한 앞으로 투자 후기를 셰어하도록 하겠습니다.

지금 이자율이 너무 높아서 현재 시장상황에서 투자가 성공할지에 회의적인 시각도 충분히 이해하고 있습니다만

얼마전엔 (제가 위의 #5, #6, #7, #8을 연달아 구입하던 시절) 집값이 너무 올라서 투자가 성공할 수 없다는 시각이 존재했었지요.

현재의 높은 이자율이 일시적이고 나중에 다시 낮은 이자율을 볼 수 있을거라고 생각하면, 현재의 높은 이자율+낮은 구입가격에 구입해서 나중에 리파이낸스 하는 전략을 세워도 좋을 거고요. 반대로 현재의 높은 이자율이 상당기간 지속될거라고 생각하면, 또 더 기다리지 말고 지금 당장 사는게 좋다는 결론에 도달하게 됩니다.

30년뒤 월 3천불렌트를 한달도 빠짐없이 받아야 한다는 예를 드셨는데,  사실 30년뒤에 그집 렌트는 3천불이 아니라 1만불정도가 되어 있을 가능성이 더 높지요. 그런데 모기지 원금+이자 페이먼트는 지금이나 30년 후 마지막 달이나 똑같습니다.

타이밍에 상관 없이 어느 시점 어느 시장상황이든 그 시점에 가장 좋은 딜을 찾아 구입한다면 좋은 딜은 항상 있고요. 어차피 이자율은 수많은 변수중에 하나일 뿐입니다. 구입가격, 이자율, 렌트비 등등이 복잡하게 얽혀서 장기적인 수익률을 결정하는데, 현재는 이자율이 높긴 하지만 2년전에 비해 렌트비도 상당히 높아져 있기도 하지요 (물론 전체 평균을 내보면 렌트비 오른것이 이자율 오른것을 상쇄할 만큼은 아니긴 합니다) 어찌되었든 그 시점에서의 구입가격, 이자율, 렌트비를 갖고 캐쉬플로우가 나기만 하면 되는거고요. 시간이 지나면서 렌트비는 계속 오르지만 구입가격은 구입 시전에 고정되고 이자율은 구입시점과 나중에 리파이낸스 하는 시점에 고정시킬 수 있는 변수입니다.

제가 배우고싶은 점은 캐시플로우가 잘 나오고 공실률이 낮은 유닛을 찾으시는 부분입니다. 특별히 유닛을 고르시는 기준이 있나요?

일반적인 룰은

좋은동네 좋은컨디션의 집에서 캐쉬플로우가 잘나오는 경우는 없습니다.

캐쉬플로우를 기대하면 그 전엔 그 동네에 들어가는 거 조차 생각지도 않았던 험하고 위험하고 더러운 동네를 찾아 들어가야 하는데, 그부분이 약간 진입장벽이 있습니다.

공실은 어쩔 수 없는 부분이긴 한데, 그래도 황량한 벌판에 나홀로 떨어져 있는 집이 아니라 웬만큼 인구밀도가 있는 지역의 집이라면 적당한 가격에 렌트를 내면 테넌트는 반드시 들어온다고 생각합니다.

저소득층 지역에 위치한 집이면 정부에서 렌트비를 보조해주는 섹션8에서 렌트비를 내주는 테넌트를 넣으면 렌트비를 떼일 걱정도 없고 비교적 오랫동안 안정적으로 유지할 수 있습니다.

3천불렌트집이 30년뒤에 1만불이 된다는 가정자체가 40만불짜리 집이 최소 1밀리언이 된다는건 전제하는 거죠. 40만불짜리 집에서 월만불 렌트는 거의 고리대 수준이니까요.

참고로 저는 이 투자의 장점을 120% 인정합니다. 집을 레버리지로 이용해 수십만불을 융통하는건데 실제로 다른 방식으로 이렇게 돈을 빌린다는 것 자체가 거의 불가능하니까요. 그런데 이 프로젝트가 내가 원하는 방향으로 될려면 여러가지 조건이 맞아 떨어져야 한다는 겁니다. 

30년뒤에 내가 40만불에 산집 렌트가 월 만불이 되는 시나리오가 가장 괜찮은 그림이라면, 한편으로는 집을 샀는데 향후 10년동안 집값 변동이 거의 없고 (플러스 마이너스 제로) 월 렌트는 2500달러정도에서 왔다갔다 하고 그것도 1년 12달중 한달정도는 렌트를 못 거둬들이는 상황도 충분히 가능하겠죠. 그래서 생각만큼 수익성이 나지 않아 집을 처분하려 했는데 10년동안 은행에 낸 돈중에 80%는 이자라 여전히 엄청난 원금이 남아있는 상황이 올수도 있습니다. (보통 6% 이율로 10년 갚으면 원금은 40만불중 7만불도 안빠집니다. 사실상 낸돈의 80%가 이자죠)

결국 각자가 현시장과 앞으로 시장상황을 잘 보고 계획하면 될거라 생각되네요. 

이제 말씀하신 요점을 이해할 수 있습니다.

맞습니다. 여러가지 조건이 맞아 떨어져야 하는 약간은 외줄타기 같은 것이긴 합니다.

이부분이 투자자의 AYOR 이고요. 여러가지로 리서치 많이 해보고 세심하게 계획을 세워서 이 조건들을 딱딱 맞추는 것이 성공적인 투자의 관건이라고 할 수 있습니다.

좋은 포인트예요. 부동산은 집값 상승시기에는 왠만한 투자는 다 성공하고요. 부동산 하락시기 시작되는 이싯점에 기존투자집들 장투모드 메인테넌스 모드로 가면 고정금리에 고정 익스펜스인데, 렌트는 인플레이션으로 계속 올라주어서 오히려 수익률이 더 늘었서요.

부채의 비율이 자산가치보다 클경우라도, 부동산은 공실없이 테넌트가 계속 있는한 캐쉬플로우가 나게마련이예요. 그래서 초기 캐쉬플로우가 나게 세팅하는게 가장 중요해요. 요즘처럼 이자율이 높은때, 자칫 고점매수하는데 그것도 하필 캐쉬플로 안나는 매물에 세팅한다면, 계속 마이너스가 누적되면 버틸수가 없어요. 

시작하시는 분들은 지금은 가격은 여전히 높고, 이자율을 계속 올라가는 시기이니 잠시 기다렸다 부동산 가격이 슬로우하게라도 내려오고, 이자율도 내려오면 매물 분석 지역분석 테넌트-랜드로드 관계 법 등 공부 많이하고, 현금 준비 많이 하셧다가 기회가 올때 들어오세요.

이미 몇년전에 부동산 시작하신분들은 낮은 이자로 고정해놓으신건, 렌트가 계속 올라주니 관리모드로 관리 잘하시고요.

잘 몰랐을때 캐쉬플로 안나는데, 미래에 가격이 오늘걸로 생각해서 산 매물은 더 하락하기전에 얼른 터시고요.

캐쉬플로 적게 나지만, 버틸만하시면, 향후 몇년의 하락 곡선을 지나 버티셔야 합니다.

동의합니다. 팬데믹때 부동산 가격이 많이 올라서 그전에 투자하신 분들은 집값 자체도 어마어마하게 밸류가 높아졌는데 그 당시 모기지 이율은 고작 2-3%였으니 큰 부담도 없죠. 게다가 지금은 APR이 높으니 신규 주택을 사는것보다 당분간 렌트로 살자고 하는 바이어들도 많으니 렌트시장은 활황입니다. 부동산 투자자 입장에서 몇개의 아주 좋은 조건들이 한꺼번에 터진 상황이죠.

근데 지금 이 시장에 신규진입할려면 세컨홈 살때 모기지 이율이 너무 높으니 (사실 제가 윗댓글에 6%라 했지만 사실상 7%이상이죠, 아마 연말에는 8%도 나오겠죠) 대출을 최소한 줄이기 위해 내돈을 많이 털어넣어야 하는데 그러면 초기 몇년동안 마이너스 캐쉬플로우 날때 대처할 현금 유동성이 부족해질수도 있고 그기간 집값은 전혀 안오를 가능성이 있습니다. 

사과님 말대로 지금은 성급히 들어갈때가 아니라 좀더 기다려야 할때 일지도 몰라요. 

이자율을 올해 여름에 올리면서 발작적으로 렌트비가 많이 올라갔었는데 오히려 지금은 렌트비도 떨어지는 추세입니다. 그럴수밖에 없는게 인플레이션 지수의 30-40%를 렌트비가 차지합니다. 페드는 렌트비를 잡는데 혈안이 되어있어요. 집값이 떨어지면 결국에는 monthly mortgage payment도 떨어지는 방향으로 갈수밖에 없고 그러면렌트비도 내려갑니다. 여러모로 지금은 진입할때가 아니라 기다릴때인거 같습니다. 

그 모든 계획과 실행력에 너무 감탄했습니다. 

예전 맥주한잔님 https://www.milemoa.com/bbs/board/4463591 이 글에 온몸이 소름 돋으면서 많은 것을 깨달았던 것이 생각나네요

4년 반 전의 글을 보고 나도 꼭 해봐야지 라고 다짐을 하고 나름데로 그때부터 지금까지 조금씩 진행을 하고 있는 중입니다. 

저는 마일모아의 이러한 글 들이 누군가에겐 특히 저같은 사람들에겐 인생이 바뀔만큼의 큰 감명을 준다고 생각합니다.

시간 내어서 글을 쓰시는게 쉬운일이 아니란거 잘 알기에 더더욱 감사하다 라는 말을 드리고 싶습니다. 

좋은 글 너무 감사드립니다! 몇 번 쓰신 글에서도 감명이 깊었는데, 이번에는 더더욱 구체적으로 해 주셔서 힘을 주시고 도전할 용기도 주셔서 감사합니다! 

유익한 글 정말 감사드립니다. 저도 이제 #1 했는데, 2번 준비해서 8번까지 쭈욱 해보겠습니다.

고맙습니다!

맥주한잔 님 존~~~경 함니다. 풀타임 일 하시면서 이렇게 많은 집들을 구매하시고 관리 할 수 있다니...... 저와 p2는 생각의 전환을 못해서 2 유닛 렌트하던 집에 테넌트 문제가 많아 골치 아파서 이 집을 팔아 버리고 그냥 싱글 하우스로 2년전에 이사해 버린 후 후회가 막심해요. 물론 테넌트 관리 안하니 지금 마음은 편한데 가슴속에 슬금 슬금 다른 집을 사야 한다는 질문이 계속 올라오는 상황인데 맥주 한잔님의 글을 읽고 용기가 나네요. 옛날 제가 카드만 여러개 만들면 무슨 큰일 나는 줄 알았던 생각을 마일 모아 님 덕에 카드를 열게 되면서 그전엔 자주 가지 못하던 한국 여행 종종 하게 되었는데 오늘 다시 맥주 한잔님의 "생각의 전환"이란 말을 가슴에 새깁니다.

질문이 있습니다.

1) 혹시 집을 구입하실 때 본인 이름과 배우자의 이름을 넣어서 구입 하시나요? 아니면 본인 이름만 넣고 구입 하시나요?

제가 사는 곳은 프라퍼리 텍스가 너무 너무 많이 올라서 부동산 투자 하는 분들이 이쪽은 집 투자가 않 좋다고 파시는 분들이 많아지고 있어요.

2) 집보수 관리를 하기위해선 건물 고치시는 분들과 일을 하셔야 할텐데 이런 경우 고치는 분들 고용에 어렵지 않나요?

저희 동네엔 집 보수 하실시는 분들이 작은 공사 같은 건 안하시려고 해서 집 보수하는 분 찾기가 쉽지 않아요. 저랑 저의 p2는 만지면 고장 내는 과라 유트브 보고 몰 고치다 망가트린게 더 많아 이게 젤 큰 문제점으로 보이네요.

3) 세금 보고는 부동산 투자와 관련하여 개인 근로 소득과 부동산 투자 수입을 한꺼번에 회계사가 하나요?

4) 부동산을 구입시 리얼터 없이 직접 구입하시나요?

1) 구입할 땐 모두 제이름과 배우자 이름을 같이 넣어서 구입 합니다.

2) 저도 고치는건 소질도 없고 관심도 없어서 고치는건 모두 돈주고 사람 쓰는데, 고치는 분들이 작은 공사 잘 안하시려고 하면 그래도 계속 전화 돌리다 보면 한다는 사람이 있기도 하고요. 그리고 부동산 에이전트와 좋은 관계를 계속 유지하다보면 뭔가 사람 필요할때 (고치는 사람, 청소하는 사람, 가드너 등등) 에이전트에게 소개해달라고 하면 쉬운 편입니다. 개인적으로 전화 하면 작은거 안한다는 분들도, 그동안 쭉 거래를 하던 부동산 에이전트가 전화해서 부탁하면 오기도 하고요.

3) 네 전부 다 개인 이름으로 구입했으니 세금보고는 전부 다 개인택스보고에 합쳐서 하고 개인택스보고를 해주시는 회계사분께서 다 해주십니다.

4) 일 잘하고 믿을만한 리얼터 구하는게 부동산 구입에 제일 중요한 부분중 하나라고 생각해요. 나중에 이부분은 따로 글을 쓸 생각도 있습니다. 아주 믿을만한 리얼터가 있어야 한다고 생각하고요. 무슨 일이 생기면 제일 먼저 리얼터를 믿고 답을 구하는게 맞다고 봅니다. 가끔 여기 마모 게시판에서도 리얼터를 못믿어서 리얼터가 하는 말이 맞냐고 묻는 질문이 올라오기도 하는데, 리얼터가 해주는 말을 믿지 못할 정도면 그 리얼터와는 집을 사지 말아야 한다고 생각합니다. 리얼터 없이 리스팅에이전트와 듀얼로 진행하는것도 추천하지 않고요.

아드님도 좋은 대학 가시고 부동산 투자도 이렇게 잘 하시고 참 부럽고 대단하심다.. 

BP podcast를 처음부터 쭉 몇 년을 듣고도 아직 실행에 못옮기고 있는 제가 참 한심하게 느껴집니다.. 맥주님 글이 자극받아 내년 초에는 저두 꼭 부동산투자에 도전해보겠다는다짐을 해봅니다.. 우선 힐락부터 오픈을 해보겠슴다..

맥주한잔님 글보고 첫집부터 사려고 노력한지 2년짼데 예산이 준비 되어 있어도 마음에 드는 집이 없어서 여태 못사고 있네요 ㅠ

궁금한게 있는데요. 제가 본 BRRRR 들은 다 법률 분쟁 때문에 LLC를 추천하던데 개인 명의로 하시고 뭔가 이에 대한 대비책이 있으신가요?

위에서 다운페이 적게 하는 이점 말고도 개인 명의로 가지고 계셔서 장단점이 있는지 궁금하네요.

대비책은 그냥 보험의 liability coverage 를 넉넉하게 해놓고, umbrella insurance 도 coverage 넉넉한 걸로 해놓고 있는 정도로 하고 있습니다.

LLC 로 하면 법적인 책임문제에 대해 어느정도 보호가 된다고 하는데 구체적으로 어떤 상황에 어떻게 보호가 되는지 꼼꼼하게 파고들다 보면, 제 경우엔 득보다 실 (대출에서 좋은 조건을 포기해야 하는) 이 크다고 생각해서 그냥 개인 명의로 구입하고 있는 중입니다. 그렇지만 나중에 5+ 유닛 프라퍼티를 구입할 때는 개인명의든 LLC 이든 대출에서 특별히 다를게 없으니 그때는 LLC 를 만드는게 낫겠지요.

듣고보니 이해가 되네요. 한가지 더 궁금한게 부동산들이 모두 근거리이신가요? 전에 타주 투자는 꺼려하시는 댓글을 본 기억이 있어서요. 저는 아직 한 주에 완전히 정착한게 아니라 거주옹으로 부동산 구매 했다가 렌트 주고 이사가고 하는 식을 생각해봤는데 리얼터는 비추천 하더라고요.

타주도 잘 하시는 분들이 많이 계시지만

저는 모두 운전해서 당일 왔다갔다 할 수 있는 거리 안에 있는거로만 구입했습니다. (모두 엘에이 카운티 입니다) 이게 꼭 옳은건 아니고 개인 상황에 따라 성향에 따라 다른 문제인 거 같아요.

그렇지만 여러개 투자를 하게 되면서 중구난방 지역도 다르고 성격도 다른걸 이것저것 마구잡이로 다양하게 하는거보다는 어느정도 전에 쌓은 경험과 인적 네트웍 (전화하면 바로 달려오는 플러머와 핸디맨 확보 한 곳) 을 활용 할 수 있는 곳에 계속 투자하는 것이 좋다고 생각합니다. 거주용으로 구매 했다가 렌트주고 이사가고 하는 것도 나쁘지는 않다고 생각하는데 그럴려면 구매할때부터 실거주에 최적화 된 집보다는 렌트주는 거에 최적화 된 집으로 계속 구입하시면 될거 같습니다.

리얼터에게 투자 전략을 물어봐서 제대로 올바른 추천을 해주는 경우는 사실 별로 없고요. 경험이 아주 많은 리얼터, 심지어 투자용 부동산에 경험이 많은 리얼터도 개별적인 투자자들의 투자전략에 대해서는 잘 이해 못하는 경우가 많아요. 투자전략은 본인에게 맞는 방식이 개인마다 다 따로 있다고 생각합니다.

이게 아메리칸 드림인가요? 대단하십니다.

미국이 좋은것이

세상 어디에도 없는 30년 고정이자 대출이 있다는 거라고 생각합니다.

이걸 잘 써먹어야지요.

RESPECT!! 

이런 글을 공짜로 볼 수 있다니.. 감사합니다.

렌트(OPM)로 모기지 원금과 이자를 값으니 집값 오르고 내리는거 상관없이 시간만 지나면 100% 내 소유의 집이 되는거고, 거기다 렌트비가 매달 모기지 상환하고도 남게돠면 달달이 캐쉬플로우까지 생기게 되네요. 뭔가 인생 치트키를 본 느낌 입니다.

"렌트비 > 매달 내야하는 (모기지 원금 + 이자)" 조건을 만족하는 주택을 구매하는게 핵심인것 같은데요, 원글의 내용에서는 벗어나는 주제이지만 혹시 한국에도 이러한 방식의 투자를 적용할 수 있을까요? 본 글을 보시는 분들중에 영구귀국 하시거나 한국에 거주하시는 분들도 있을것 같아서 글 남겨 봅니다.

우선 작게 생각해보고 이를 국내 상황에서도 scalable 하게 키울수 있는지 생각해 보았는데요..

예를 들어, 1억 오피스텔 투자시 본인 돈(다운페이) 4천만원에 주담대(모기지) 6천만원을 30년 금리 5%로 빌린다고 하면, 매달 원리금균등분활상환시 상환 금액이 32만원 정도가 되는데, 그럼 (취득세나 관리비 등 고려안하고) 매달 월세 32만씩 받으면 30년 뒤에는 그냥 내 집이 된다는 계산이 나오는것 같은데... 뭔가 안 믿기네요. 게다가 월세 32만원 이상 (예를들어 월세 40만원) 이라면 원리금 상환하고 남은 만큼 달달이 net positive cashflow도 생기게 되는 셈이고요!!?

한국에는 주담대가 변동금리인 경우도 있고, 본인 명의 주택수에 따라서 대출 제한 등이 있어서 미국의 경우처럼 여러채로 scalable하게 키울 수 있을지는 모르겠습니다. 다운페이 금액을 전체 비율 중 크게 가져가야 하는 것도 있고요.

한국의 경우도 요즘은 오피스텔 뿐만 아니라 아파트도 점점 전세에서 월세로 변하는 추세가 있어서, 주담대 금액이 커지는 아파트에도 적용 가능한 경우가 나올지 보면 재미있을것 같아요.

주담대 5억 대출에 30년 금리 5%로 하면 원리금 균등분할 상환 금액이 매달 268만원 정도 이네요. 주담대 5억 이라면 내 돈 넣고 사도 시세 7-10억 정도의 주택이 한계 일것 같은데, 전세가율 70% 정도 아파트의 라면 전세 시세는 4.9억-7억 정도이고 전월세 전환율 4% 정도로 잡아서 월세로 전환시에는 163만원-233만원 정도가 되어서 net cashflow가 negative가 되어 달달이 본인 돈이 들어가야 되는것 같고요. 또 요즘은 금리가 높은 상태라 전월세 전환율이 4-5%대가 되었지만 1-2년 전만해도 2%대 였으니 이 경우에는 매달 본인 돈으로 negative cashflow를 매꾸기는 좀 어려워 보이고요. 

한국에서는 본인돈 + 전세금으로 레버리지 껴서 집 사는 (일명 갭투자) 방식으로 접근하고, 투자 이익은 시세 상승분을 노리는 방식으로 주로 부동산 투자를 접근했던 것 같은데요, 점차 월세로 전환되는 추세에서 원글님과 같은 방법이 한국의 아파트 경우에도 적용가능한지 보면 언젠가 기회가 있을것 같습니다.

좋은 글과 insight 나눠주셔서 감사드립니다.

대출받아 집사서 렌트로 대출 상환하고 집은 이후 내것이 된다는 게 일반적으로 되는 플랜이면 사람들이 다 부동산으로 들어가는데 실제는 그게 그렇게 잘 안되는게 문제죠.

한국의 경우는 재산세가 거의 없는 수준이라 미국보다 투자용 부동산 유지비가 훨씬 적게 드는게 사실이긴 한데, 가장 중요한 대전제가 충족이 안됩니다. 서울에서 월 200만원에 월세 놓으면 월세가 안나갈 가능성이 높죠. 전세에 워낙 적응한 사람들이고 다 떠나서 가계소득이 한달에 200만원씩 주거비에 지출하고 버틸수준이 안됩니다. 한국에 100% 월세보다 대부분이 반전세 형태를 띠는게 이것 때문인데 그렇게 되면 투자용 부동산이 말이 투자용이지 결국 아파트 자체의 가격상승으로 투자이익을 실현할 수 밖에 없게 됩니다. 

좋은 정보글 감사합니다. 저도 2023년에 본격적으로 시작하려고 이것 저것 공부하는 중인데, 컨트랙터는 어떻게 구하는게 제일 좋은지요? 뭔가 지금은 사람 고쳐서 쓰면 너무 바가지 쓰는 느낌이라 투자용 프라퍼티에 이렇게 비싼 컨트랙터들을 쓰면 안 될거 같거든요. 

저도 사실 고치는 일에 대해서는 잘 모릅니다.

애시당초 부동산 에이전트를 고를때 심하게 고쳐야 하는 집들도 많이 경험 해본 분을 골라서

나중에 컨트랙터가 필요할때 부동산 에이전트가 소개해주는 분을 이용하는게 제일 쉽고 편한 방법이 아닐까 싶습니다.

손품팔아 전화계속 돌려보시고 구글 리뷰 보시면서 만나서 일해보시고 하다보면서 걸러지고 좋은사람들이 남게됩니다.

일당 싼 핸디맨은 은근 렌트집 주변에 직업없이 배회하는 아저씨들과 안면터 인사하고 공사일해봤냐, 모할줄 아냐 물어보면 왠만한 허드렛일들을 할줄알아 아주 싸게 구할수 있습니다. 테넌트들중에도 일하는 사람들이 은근 많습니다. 부딪혀 찾아보면 길이 보입니다.

저도 부동산 투자에 관심을 가지고 있는데 이렇게 실제 사례를 공유해주셔서 감사합니다! 한가지 궁금한 것이 있어서 질문을 드립니다.

저는 현재 투자부동산 하나, 실거주 부동산 하나가 있습니다. 투자부동산에서 감가상각을 고려한 loss는 $25,000 정도까지 개인 소득 세금보고 할때 deduction이 가능하다고 들었습니다. 투자 부동산 갯수가 늘어나면 감가상각을 고려한 loss가 이 limit을 넘게되고 $25,000만 deduction하는 것이 아쉬울 것 같습니다. 이 limit을 없앨 수 있는 방법은 "Real Estate Professional"이 되는 것이라고 들었습니다. 이를 위한 하나의 조건이 연간 750시간이상 부동산에 시간투자를 하는 것이라 엄두가 안 나네요. 혹시 "Real Estate Professional"로 부동산 투자를 진행하고 계시다면 그와 관련된 조언을 들을 수 있을까여? 긴 댓글 읽어주셔서 감사합니다!

(사람마다 다 케이스가 달라서 모든사람이 다 똑같은건 아니지만)

제 회계사는 부동산은 passive 이므로 여기서 loss 가 나도 passive 한 인컴만 deduct 할 수 있을뿐 회사에서 W2 로 받는 소득은 deduct 할수 없다고 해서 여태 그렇게 알고 있었습니다. 그런데 loss 가 나더라도 평생 loss 가 나오는 걸 계획하고 계신건 아니겠지요? 지금은 loss 더라도 몇년 후부터는 (렌트가 오르고 모기지 페이먼트에서 이자 부분이 줄어들어서) 순수익이 나올 것입니다. 또 제 경우엔 적극적으로 투자 부동산을 늘려가면서 2번째 투자부터는 수익률이 아주 높은 멀티패밀리를 구입하게 되니 부동산이 loss 가 아니라 감가상각 고려 해도 수익이 나게 됩니다.

처음 몇년간 loss 가 나올때 이걸 꼭 당해년도에 처리해야만 하는게 아니고 다음해로 넘길수 있기 때문에 몇년간 계속 다음해로 넘기다가 수익이 나기 시작하면 그때 지난 몇년간 계속 이월시킨 손실로 deduct 할수가 있어서 저는 그렇게 했습니다.

자세한 답변 감사합니다! Passive loss여도 연간 $25,000까지는 W2 소득을 공제할 수 있는데 지금 보니 여기에 MAGI가 $100,000 이하여야하는 조건이 있네요. 답변 읽으면서 다시 생각해보니 P&I 중 P는 비용이 아니니 이전 제 계산보다 서류상 loss가 줄어들 것 같네요. 그래도 요즘 이율이 너무 안 좋아서 그런지 감가상각고려했을때 gain이 날려면 까마득하네요. 투자용 부동산을 구입할때 P&I와 각종 보험, 세금, HOA들을 합한 금액이 렌탈비와 초기에 비슷하게 나오도록 downpay 비율을 조절하는 방법에 대해서 혹시 어떻게 생각하고 계신지 있을까요?

위의 집#2 가 딱 그런 경우였습니다. 다운페이를 35%를 해서 월 페이먼트가 낮아졌고, 그래서 렌트 받아 페이먼트 내고 나서 100불정도가 남게 되었습니다.

저는 투자 초보시절에 잘 몰라서 그렇게 했고, 또 같은 이유로 다른 분들도 그렇게 많이들 하실 거라고 생각합니다 (그래서 아직 경험이 부족한 상황에선 얼마든지 이런 투자를 하실 수 있다고 생각합니다) 어느정도 경험이 쌓인 후로는 OPM 활용에 포커스를 맞추게 되면서 더이상 그렇게 큰 다운페이는 안하게 되었고요.