지난 4년간의 좌충우돌 투자후기를 몇자 적어봅니다.
제가 마모 친구분들과 여기서 투자를 배우고 함께 성장한 모게시판이기에, 매년 투자보고서를 마모에 올리고 있습니다.
시간의 흐름순으로 중간중간의 혹독한 테넌트들과의 투쟁사는 빼고, 담백하게 투자관점에서만 써보겠습니다. 맥주한잔님처럼 투자원금과 투자 수익률 계산을 잘하지 못하여 크게 흐름과 대략만 정리해 봅니다.
-2018년
-제 투자의 시작은 맥주한잔님의 2018년도 글 : https://www.milemoa.com/bbs/board/4463591
사립학교 가고 싶어하는 큰아이의 학비를 마련하기 위해 저도 투자라는 단어에 관심을 가지고 로컬부동산 학교에 등록을 하고, 비지니스와 택스의 기본을 공부하기 시작했습니다.
-2019년
-1번집, 2013년에 339k에 150k 다운페이로 산 프라이머리 홈을, 5년후 밸류 540k로 캐쉬아웃 리파이낸스해서, 200k을 꺼내, 2번 첫 투자집 구매 (이자율 2.65%, Monthly PIT, $2826) 투자원금보다 더 많은 금액을 꺼내 2번집의 구입과 초기 수리비로 사용.
-2번집, 집가격 275k에 다운페이 180k, 90k 몰게지로 과거 3유닛 멀티홈 프로비던스 직장 근처에 구입
https://www.milemoa.com/bbs/index.php?search_target=nick_name&search_keyword=%EC%82%AC%EA%B3%BC&document_srl=6211638&mid=board
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(2번집은 구입후 첫해 월 $6500불정도 렌트인컴이 나오도록 골치아픈 Rooming rent를 하며, 진상 1,2,3를 첫해에 다만나 혹독한 투자 신고식을 치르며 강인한 멘탈케어 과정을 배우게됨, 진상 1,2,3로 인해 공실률이 늘어 지나고나서보니 실제 렌트는 월 $5500불 기록. 2년정도 룸을 돌리다 적당한 시기가 되어 2유닛은 렌트를 놓고, 1유닛만 점잔은 분들로 룸을 남겨두고나니 2021-2022년 일년 렌트인컴 월 $6700 일년 공실률 5% 이하, 캐쉬플로우 $45,000 정도 기록함.
-투자집 3유닛
-2020년
-3번집, 한국의 가격은 그닥 오르지 않지만 월세가 형편없는 오피스텔을 정리하신 어머니의 투자로 90k 투자금에 2번집으로 모은 캐쉬플로우 5만불을 보태서
3번집 4유닛 건물두개 (3유닛 멀티홈, 1유닛 싱글홈), 주차장 빈랏 하나딸린 두번째 투자집을 330k에 구입. ($339,000) 오퍼가격 $355,000, 25% down, 75% loan. 현재 이자율 최저 3.65% (투자용집이율) 30년, property tax $6450, Insurance: $3,300), Monthly PITI $2126,
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-투자집 멀티홈 2채, 총 7유닛이 되었슴.
2021년
-빠르게 내보내지 못하고 마음약하게 봐주던 테넌트들은 코로나 여파로 주저않게되고, 테넌트들이 렌트를 안내기 시작하자 자칫 망할수도 있었슴. 하지만, 죽으라는 법은 없는지다행이 Rent Relief 라는 정부의 렌트 지원금을 이용하여, 재빠르게 기존 $700불이던 2베드 아파트의 렌트를 시세대로 순차적으로 $1400불까지 올리고, 렌트릴리프로 기적적으로 고수익률로 살아남음.
-3번집 일부를 수리하며 싱글홈을 쪼개 2유닛으로 나누고, 렌트가격을 올려 받기 시작. 7유닛의 렌트가 안정적으로 돌기 시작하자 부동산 투자의 안정기에 들어섬.
-4번집 구입. 정부가 코로나 비상 자금을 풀기 시작하자, 주식뿐 아니라 부동산 시장이 미친듯이 가격이 오르기 시작하며 엄청난 셀러 마켓이됨.
이때 마음아프지만 부모님께 받은 유산으로 운이 좋게 4번집을 구입, 4유닛, 415k 캐쉬구입
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-투자현황 3멀티홈, 총 16유닛
2022년
-4번집 캐쉬아웃 리파이낸스와 5번집 구입을 한 로컬 은행에서 동시에 진행함.
-5번집 구입 (1월), C class 렌트 지역에 6유닛 한랏에 건물 두개인 집을 550k에 30% 다운페이로 구입, 이자율 4.15%. 유닛 모두 엄청 낡았슴을 감안하고도, 6유닛이 주는 렌트 포텐셜과 아직 활용 가능한 렌트릴리프로, 구입 직후 4유닛은 $700불이던 렌트를 $1400, 1600으로 렌트를 올려 렌트릴리프 신청해주고 재계약, 2유닛은 바닥과 페인팅 리모델링후 렌트릴리프로 1400, 1700으로 렌트. 5번집 하나만으로 일년매출 10만불이 넘게되고, 캐쉬플로우 5.5만불 정도 기록하게됨. https://www.milemoa.com/bbs/index.php?search_target=nick_name&search_keyword=%EC%82%AC%EA%B3%BC&document_srl=8960047&mid=board
-6번집 구입 (6월) , 4번집 구입에 6개월이 지나서, 캐쉬아웃 리파이낸스 진행. 350k 캐쉬아웃하여, 5번집 근처에 비슷한 6유닛을 670k에 25% 다운페이, 이자율 5.15%로 구입. 이 싯점에서 정부의 저소득층 비상렌트지원 렌트릴리프가 끝났지만 다행이 섹션8 유닛이 둘이고, 두유닛은 시세보다 좀 싸게 렌트재계약, 두유닛은 순차적으로 내보내고 집수리후 가을이후에 시세대로 렌트냄. 6번집 일년매출 10만불 정도, 캐쉬플로우 4만불 정도. 오른 이자율과 5번집보다 낮게 책정된 섹션8 렌트비때문. https://www.milemoa.com/bbs/index.php?search_target=nick_name&search_keyword=%EC%82%AC%EA%B3%BC&document_srl=9259092&mid=board
-2번집의 가격상승과 낮은 몰게지 (높은 에퀴티 밸류)를 이용하여, 6번집 구입을 진행함과 동시에 진행함. 2번집의 밸류를 580k으로 받고, 25%에퀴티를 남기고 기존몰게지를 갚고나니 210k 캐쉬아웃. 7호집 구입을 위해 대기
-7호집 - 실패. 급격한 이자율 상승 와중에 6유닛집을 운좋게 550k에 오퍼 잡았으나, 셀러가 돌아가시고, 셀러 에이전트의 무능함으로 클로징을 못하는 와중에 이자율이 미친듯이 올라, 6개월 대기후 포기함. https://www.milemoa.com/bbs/index.php?search_target=nick_name&search_keyword=%EC%82%AC%EA%B3%BC&document_srl=9071233&mid=board
-부모님께 받은 투자금은 리파이낸스로 100%로 회수하여 돌려주고, 그자금의 주인은 주식계좌에 넣었습니다. 종잣돈을 빌렸지만, 100% 원금회수 하였기에 지금부터는 어떤 이익금이 와도 모두 수익이 되는 분모가 0인 무한대의 COC 상태로 들어가게 되었습니다.
-투자현황 5멀티홈, 28 유닛. (총 연매출은 대략 2022년 380k, 2023년 480k 렌트매출을 기록하게 되었습니다.
-로디의 투자매물 특성상 집은 낡고, 집가격 대비 렌트밸류가 상대적으로 높은, 유닛이 많은 멀티홈이 많은 형태입니다. 초기 캐쉬플로우는 재투자하여 유닛이 빌때마다 집수리를 하여, 현재 28유닛중 올해만 14유닛을 올해 마쳐 26유닛 수리를 마쳤고, 총 2유닛정도 업그레이드 안된 상태 입니다.
2023년을 대비하며, 현재와 계획
-1번집의 HELOC 준비중. 1번집은 이미 투자원금을 2019년에 한차례 꺼내썼고, 현재 밸류 700k로 오른상태에서 프라이머리홈 100% LTV로 힐락 진행중
Here's a list of 100% LTV HELOC lenders in every state, https://myperfectmortgage.com/100-ltv-heloc/
1번집 힐락 15만불 총알 대기
2번집 재융자후 7번집 사려던 20만불 총알 대기
-7번집은 6유닛 또는 오프마켓 캐쉬딜 플리핑 매물이 어떨까 생각중.
* 이자율 꼭대기, 집값 꼭대기인 싯점을 지나며, 집가격이 하락추세를 탔습니다.
부동산은 장투이기에 이 싯점에는 또 지금에 맞는 적당한 투자를 배워가며 또 한해를 마감해 봅니다.
이 글이 혹 지나치게 누군가에게 뽐뿌가 되지 않기를 바라고,
숨겨진 매일매일 징징거리는 집관리 일상다반사와 진상 테넌트 상대기를 내포하는 험난한 길이니 절대 추천은 하지 않음을 말해둡니다.
하지만, 하고자하나 방법을 모르는 동시대를 열심히 살아가는 누군가에게 힘을 주기를 바래봅니다.
2022년 투자보고서 이상 끝
이런 글을 보면 그냥 부럽기만 합니다. 투자의 시작은 실행인데... 생각은 해야한다 해야한다... 하지만 결국 월급쟁이의 현실에 부딪히고 있네요ㅜ
이러니 개미의 삶을 벗어날 수 없나 봅니다. 계속 성투하시길...
이 글 쓰신 사과님도 월급쟁이시고
저도 월급쟁이인데 부동산 투자를 하고 있습니다.
사실 부동산 투자를 할때 월급쟁이가 가진 유리한 점도 적지 않습니다.
일단 작게라도 한번 시작 해보시는거 추천합니다.
화이팅 입니다.
저도 월급쟁이인데, 주로 주말이나 퇴근후, 정 급한건 출근전에 약속잡고, 집수리는 일하는 분들 고용하고 투잡 뛰고 있습니다.
본업보다 세컨잡 부동산이 훨씬 많이 법니다.
부동산은 몰게지 론이 나오려면 월급쟁이 일때 반드시 시작해야 합니다. (.W2 인컴이 있어야 론이 나옵니다.)
사시는곳 근처에 멀티홈 잘 찾아보시고, 용기내보세요.
시작이 어렵지, 일단 시작하면 쭉쭉 금방 늘려가실겁니다.
스크랩 해 둡니다. 맥주한잔님의 글이 사과님의 시작이 되었듯이 이 글 또한 많은 분들의 시작이 되리라 생각합니다. 감사합니다.
저도 댓글에 감사합니다.
오늘도 좋은글 감사합니다.
이제 막 투자 시작한 사람으로써 먼저 하신분들의 자그마한 정보도 큰 도움이 됩니다.
저도 오늘도 은퇴준비중입니다. ^^ 쭉쭉
귀중한 경험 나눠주셔서 감사합니다.
"분모가 0인 무한대의 COC 상태" 대박입니다!!
맥주한잔님 글보고, 비슷하게 저도 연차 보고서 형식으로 굵직하게 흐름만 정리해 봤서요.
지난 4년이 정말 빠르게 지나갔네요.
5년차, 6년차, ...10년차 보고서에는 과연 맥주한잔님이나 저나 몇유닛이 되어있을까요? 궁금해집니다.
소중한 정보 나눠주셔서 감사합니다! 혹시 부동산 투자를 개인으로 하시는지 LLC로 하시는지 여쭤봐도 될까요? 이제 부통산 투자를 공부하기 시작했는데 집 갯수가 많으신 개인 투자자분들은 LLC를 하시고 계신지 궁금합니다 ^^
저는 처음에는 개인이름으로 했습니다. P2와 제가 둘 이름으로 공동소유 했고요/ 1호 (프라이머리) 2호, 3호집 까지 개인이름으로 했습니다. 개인이름으로 투자집 몰게지를 하는게 좀더 쉽고 이자율이 살짝 낮아서 그리했습니다.
그러다가, 4호부터는 커머셜 믹스드 유닛이라 론도 커머셜하고 보험도 커머셜 해야해서 첨부터 LLC를 세워 LLC 이름으로 했습니다.
LLC를 세울때 아예 3개를 함께 세웠고, 2번집을 LLC 하나에 타이틀을 이전하며 렌더가 커머셜론으로 리파이낸스 하라고 해서, 리파이낸스 하며 캐쉬아웃도 같이 했습니다. 5,6번집들도 각각 다른 LLC에 넣었고요, LLC 1에는 두개의 집이 들어있습니다. 그집에서 리파이낸스해서 꺼낸 돈으로 다음집을 샀기때문에 그리했습니다.
LLC는 자산 보호는 하지만, 매년 애뉴얼 레포트, 유지비, 세금, 회계사비용 등등 비용이 더 들어갑니다.
좋은점은 LLC로 EIN을 각각 받으니, 비지니스 카드는 실컷 만들고, 마일과 포인트는 엄청 모을수 있습니다.
사과님 답변 감사합니다! 사과님처럼 일단은 개인이름으로 하고 LLC는 직접 경험을 해보면서 고민해보는 것도 좋을 것 같네요! 자세한 답변 주셔서 정말 감사합니다!
위에 사과님 답변이 참고하시기에 아주 좋은거 같고요.
저는 투자부동산 6개인 아직까지는 모두 다 개인으로 하고 있습니다.
이건 미리 고민할 문제는 아니고 투자를 하다가 어느 순간에 LLC 를 만들어야겠다 라고 판단되면 그 시점에 만들면 된다고 생각합니다.
여러개라도 저처럼 1-4유닛만으로만 산 경우면 계속 개인으로 해도 되고요 (LLC 로 하면 이자율도 높아지고 보험료도 올라가요)
5유닛 넘어가는 프라퍼티는 어차피 커머셜 론을 받아야 하니 그런걸 구입하는 시점에 LLC 를 만들어도 됩니다.
안녕하세요 맥주한잔님! 맥주한잔님 글에 여쭤봤던 질문에도 답변주시고 이번에도 의견을 나눠 주셔서 감사합니다! 조언해주신대로 일단은 경험을 쌓으면서 고민해봐야겠습니다 ^^. 감사합니다!!
족히 책한권은 나올만한 귀중한 경험입니다. 감사합니다!!
귀하게 들어주셔서 감사합니다. ^^
5번 집 링크부터 안 뜹니다
사과님 진짜 부지런 하십니다. 아낌없이 나눠주시고 바빠서 귀찮을 법 한대도 항상 글 올려주셔서 감사해요. 사과님 맥주한잔님 등 적극적 투자자들을 보면 시기는 핑계이고 부동산 투자는 언제나 가능하다고 확인 시켜주시네요. 저도 총알 장전 중입니다 ㅎㅎ 3번째 집 도전 곧 해야죠. 저도 진상 테넌트 가끔 상대하지만, 그래도 시간 투자 대비 리턴은 직장과 비교할게 못되죠.
눈뜬자님도 부지런 하시잖아요. 젊은이라는 시간을 더 가지고 계시니 더욱 더 많이 이룩하실거예요.
너무 잘하고 계세요. 쭉쭉 나가세요.
아 또 가슴이 웅장해 지는 글 공유해 주셔서 감사합니다. 맥주한잔님의 선한 영향력을 실천해주시는 또 휼륭한 마모님 이시군요.
이렇게 글만 봐도 생각이 잘 organized 되어있고 꼼꼼함은 기본이신것 같아요. 여러모로 배웁니다.
용기주시는 댓글 감사합니다.
저도 그렇지만 2018년에 맥주한잔님의 글을 읽고 많은 분들이 고민을 하셨을것 같은데, 실제로 실행에 옮기시고 부지런히 노하우를 쌓으신 사과님은 알찬 성과를 만들어내고 계신것 같아서 진심으로 부러우면서 대단하신것 같습니다. 그리고 이렇게 깔끔하게 정리까지 해주셔서 감사합니다. 내년에는 저도 투자를 할수 있는 환경이 될것 같은데 다시 한번 꼼꼼하게 읽어보도록 해야겠네요.
네 꼭 성투하시길 응원합니다. 투자는 선택이 아니라 필수라고 생각합니다. 올바르고 성공하는 투자로 좋은 결과 있으시길 바랍니다.
지난 4년간 사과님의 노력과 멋진 결과가 이글을 통해 느껴지네요...
저는 2023년에 3호집을 계획하고 있는데 언젠가 사과님처럼 멋진 투자 후기를 쓸수 있는 날이 오길 바라며 내년에는 더 화이팅 해야겠어요...^^
멋진 투자후기 나눠주셔서 감사합니다
감사합니다. BRNCoffee님의 1,2호 투자후기도 기대됩니다. 한번 써주세요 ^^
집하나 모기지 받아 구매하는 것도 귀찮고 힘든데, 리파이낸스 하시고, 리모델링하고, 추가 유닛 다시 구매하시고 정말 대단하세요 ^_^
힘든 2022년도 였지만 그 가운데서도 꾸준히 노력하신 것이 글에서도 보여집니다.
경기 힘들다고 많이들 움츠러 드는데, 역시 보통 사람들과는 달라야 그 결과가 보이는 것 같습니다.
올려주시는 글, 댓글 통해서 많은 정보 얻고 있습니다. 감사합니다 ^_^
귀찬은 모든 고생들이, 매달 1일 월세가 들어오는 날이 돌아오면 스르르 녹아 없어지는 기적을 체험해 보세요
귀한글 언제나처럼 당연히 스크랩했습니다 !!
글에서도 사과님의 노력과 정성 그래서 필연적으로 동반되는 힘든시간이 있으셧음이 느껴집니다!
이런 귀한글 share 해주셔서 다시한번 더 감사드립니다!
응원 힘이 많이 됩니다. 지루한 글일텐데도 읽어주시고 귀하다 해주셔서 감사합니다.
이연복 쉐프가 레서피 디 공개하며 그러셨다죠.
어차피 다 공개해도 할 사람만 한다구요.
맥주한잔님이 경험 쉐어 하셨는데 역시 실천하시는 분이 계셨네요.
게다가 운도 좋으신것 같아요. 2018 에 시작하셨다면 부동산 급등 전이잖아요. 부지런한 사람에게는 복도 따르나 봐요.
시간 날때 다시 한번 찬찬히 읽어 보겠습니다.
맞습니다. 정보는 넘쳐나고, 지식은 널려있는데, 실천하는 경우만이 수익률을 가져갑니다.
저도 다급했던 위기의 시절이 있었기에 부딪혀보고 실천하고 성장을 할수 있었던것 같습니다.
부동산은 Active income 에 해당됩니다. 주식에 비해 해야하는 일들이 엄청 많으니까요. 그래도 풀타임 샐러리에비해서는 패시브인컴 맞습니다. 일하는 시간이 20%도 안되는것 같습니다.
일단 너무 부럽습니다.
저희도 비지니스 목적으로 가지고 있던 작은 상업용 건물을 매매 하고 부동산에 투자할 생각이었는데 바이어를 잘못 만나 그 사이 집 값 폭등에 이자율 까지 올라 버려 지금 기회만 보고 있네요.
사과님은 집 값 자체도 저렴한데다 이자율 낮게 사셔서 큰 수익이 가능했던 게 아닐까 싶어요.
정말 때를 잘 이용하신 것 같습니다.
남편이 하고 싶어하는 투자가 딱 사과님 방법인데 저희도 좋은 기회 오길 기다려 봅니다 ㅜ
남편 계획이면 저흰 60 세에 은퇴였지요 ㅎㅎㅎ
그리고 저흰 렌트 수익 관련해서 개인으로 세금 보고를 할 지 회사를 세울 지 고민 중 이었는데 몇 분 덕에 좋은 정보도 얻습니다.
일단은 개인으로 시작하다 상황 봐서 회사를 구성하는 걸로 해야 겠네요.
사과님 앞으로도 쭉 번창하셔서 좋은 소식 들려오길 기원드립니다. ^^
네 운도 많이 따랐던것 같습니다
하지만 2018년 당시에는 2013-2015년도의 지금의 1/4 즉 당시의 반값이던 집값을 보며, 진즉이 살걸 혹시 지금 상투잡는거 아닌가 더 아쉬워 했답니다.
그래도, 매달 나오는 캐쉬플로우 집중하고, 장투하면 우상향 이겠거니 막연하게 시작했습니다.
지금 잠시 불경기로 어려워보이지만, 시간이 지나고 나면, 그때 했어야 했어 하는 시간의 아쉬움이 또 남을것입니다.
지금 다운페이가 되고, 여력이 되면 시작하고, 이자율이 높지만, 나중에 때가되면 리파이낸스해서 안정화하고 그러면서 성장해가는 것도 방법이라고 생각해서, 저는 내년에도 집을 사려고 합니다.
쭉 번창하시고, 좋은 소식 전해주세요.
와아...멋지네요. 사실, 글을 읽어도 잘 이해를 못하는 경알못이지만, 그래도 열심히 투자하시고, 잘 관리하시는 노력에 경의를 표하게 되네요.
(저도 사과님 글보면서 은퇴가 멀지 않은 나이에 흥청망청 놀러 다니는 이 베짱이 기질 좀 고쳐야 할텐데...T.T)
노는것도 좋은거죠. 놀며 투자도 하면 더 좋고요 ^^
회원가입 전부터 올려주시는 글들 보면서 감탄하면서 많이 배웠는데 드디어 감사 댓글을 남기네요! 정말 너무 대단하신 것 같아요. 저희도 어쩌다보니 이사로 인해 렌트집이 생겨서 부동산 투자를 하게 되었는데 사과님 글을 보며 많이 공부하고 배우겠습니다! 경험 나눠주셔서 너무 감사해요.
아이디가 참 예쁘시네요. 열공 하셔서, 나중에 좋은 결과 후기 남기시면 댓글달러 꼭 가겠습니다.
맥주한잔님 글 보고 이렇게 실천하신 사과님도,
Ehdtkqorl님 글 보고 알라스카 가신 Wanzizzang님도,
마모의 글 하나 파급력도 대단하고 두분 다 실행력도 정말 대단하십니다.
저도 맨날 말로만 잘 하는데 진짜 대단하세요.
렌트업도 정말 케바케인게 저희 시부모님은 세입자 너무 잘만나셔서 한 4년을 진짜 컴플레인 1도 없이 월세 꼬박꼬박 내는 좋은 사람을 만난 반면
저희 시누네는 진짜 학을 떼고 길에서 마주치기도 싫은 사람을 들여서 정말 고생했어요 ㅠㅠ 통화 녹취록 들어보면 진짜 ㄸㄹㅇ더라고요.. (예를 들면 겨울에 집 히터 안틀고 오븐 틀어서 열어놓고 집을 데펴요...)
저희도 이사가면 현 집을 렌트로 돌릴까 하다가 도저히 관리할 자신이 없어서 파는 쪽으로 더 기울고 있어요.
돈버는거 쉬운거 없는게 당연한거죠. 정말 리스펙입니다!!
세상에 공짜는 없더군요. 진상 호러 테넌트 스토리를 말하자면, 저도 참 많은 일들을 겪어왔습니다.
좋은 테넌트 만나는건 진짜 큰 축복입니다. 급하게 세를 놓으면 늘 문제가 많고, 거르고 거르다보면 공실률이 늘지만 그래도 좀 낫고요.
좋은 집과 좋은 동네는 좋은 테넌트를 잘 만나는 경향이 크고요.
지나고보면, 저도 사람에 대해 배워가고, 법도 배워가고, 스트레스 받지않고 의연하게 대하는 단단해진 마음과 자세도 늘어갑니다.
일주일 40시간 가득채워 일하는 풀타임 샐러리에 비해 엄청나게 나는 수익률과 늘어가는 자산을 생각하면, 이런 진상 스토리는 그런대로 견딜만 합니다.
테넌트 한두유닛 있을때는 엄청 스트레스 일지 모르지만, 유닛수가 늘어가면 전문화되어 생각보다 견딜만 합니다.
저도 작년에 이민와서 1년 정도 타운하우스에서 렌트하며 분위기 보며 살다가 올해 3월 거의 고점에서 460K 짜리 집을 사서
조경도 하고 잔디고 가꾸고 지금은 눈이불에 덮여서 조용하게 살고 있습니다.
그러다 부모님께서 서울 근교 아파트를 하나 물려주셨고, 얼마전에 등기까지 끝내고 어마무시한 증여세금 때려맞고 눈을 비비며 숫자를 세어보는 중입니다... 일단 한국집은 전세로 돌리고 있는 중이고 다행히 4년전에 들어온 분들께서 전세금이 현재시세보다 많이 낮아서 지금 계신분들은 나가시고 새로운 세입자 받아서 세금 내고 할 생각입니다.
그러고, 2~3년 후에 현재 살고있는 집값이 좀 올라간다는 전제하에 한국집 정리하고 종잣돈 삼아서
조심스럽게 멀티유닛홈에 투자를 도전해보려고 계획을 잡고 있어요.
무엇보다 크게 공감이 가는건 샐러리맨의 신분으로 투자를 하는게 무엇보다 중요하다는 것을 많이 느끼고, 달랑 내몸 뉘일 집한채를 가지고
도대체 투자를 어떻게 할까 라는 정말 막연한 생각만 가지고 있었는데 올려주시는 글을 찬찬히 정독해보며 생각을 정리해보곤 합니다.
많이 배우고 있습니다!
또 다른 성투의 글 기대합니다 : )
사시는 기반을 미국으로 하실지 한국으로 하실지가 정해지셨다면, 그게 미국이라면, 이미 첫 투자를 하시고, 씨드머니를 꺼내실수 있으신 상황이 되실테니, 시작 하실수 있습니다. 시간두고 공부하시는거는 Bigger pochet 팟케스트와 지역 부동산 학교가 제일 좋습니다.
정말 부지런하십니다. 대단하세요!
사과님 투자홈 이야기와 맥주한잔님 투자홈 이야기 너무 유익하게 잘 읽고 있어요~ 실제 사례로 하나하나 늘려가는 이야기를 읽다보니 꼭 제 재산이 늘어난 듯 기쁘더라고요~ 뽐뿌가찾아오긴 하지만 종잣돈이 현재 없다는 슬픈 사실에 감사해야 할 듯...;;;
저흰 일단 몇년 뒤엔 작은투자홈 하나는 마련할 수 있지 않을까하는 계획으로 준비하고 있는데요, 로컬 부동산 학교는 어떤 학교, 과를 말하나요? 거기서 얻은 지식이 많은 도움이 되었는지요? 부동산투자 초보에게 추천할만 한 과정인지요?
구글에 자기주+ Real estate liscnce + school 이런식으로 서치하시면 동네마다 또는 온라인에 리얼터 교육하는 학교가 있습니다.
40시간정도 교육하는데, 저희동네는 평일반은 화, 목 저녁 2.5 시간씩 주말반은 집중해서 6시간씩 교육해서 8-12주정도 교육하고, 리얼터 시험볼 자격을 줍니다. 리얼터 시험은 경험삼아 봐도되고 안봐도 되는데, 붙어도 안해도 됩니다. 시험 자체의 비용은 얼마 안합니다. 수업도 300-400불정도, 시험도 100불정도로 무척 싼편입니다. 저는 수업을 두번 들었는데, 교채책 한권을 두루두루 주택법부터 주택관리 기본 코드 테넌트 계약 관리 등등 두루두루, 부동산 투자뿐 아니라 정말 실생활에도 너무 도움됩니다. 로디는 여기서 수업합니다. https://www.realestateinstituteofrhodeisland.com/ 본인 집근처 한번 찾아보세요.
사과님 글에 깊은 감명과 도전을 받아 남편과 요즘 진지하게 렌트 사업 고민 중 인데요.
저희는 동부 유명 휴양지 근처라 단기 렌탈 쪽으로 집 알아보다 집 값이 너무 올라 주식 쪽 기웃 거리던 중 이었어요.
코로나 전 가격이면 모를까 지금 가격으론 수익율이 너무 안나와서요.
그런데 사과님 글 읽다보니 집 자체 가격의 상승도 중요하지만 매 달 렌트 수익이 좋을 수 있다면 그게 더 낫겠다는 생각도 듭니다.
저희 사는 지역이 좀 독특한데 휴양지는 천정 부지 비싸지만 살짝만 떨어지면 집값이 나름 저렴 해요.
전엔 관심도 없던 메뉴팩쳐 홈들 가격이 매우 저렴해서 일단 이걸로 렌트 사업 시작을 하면 어떨까 고민 입니다.
현재는 마땅한 매물도 없고 집 값 비싼데 메뉴팩쳐 홈들은 10만불 선에서 제법 보여서요.
10만 초반대에 구매해서 1400 불 정도 받을 수 있다 봅니다.
일반 타운홈은 1400불 받으려면 이 동네는 20만 불 대 이고 어차피 타운홈 가격도 오른다는 보장이 안 되는 곳 입니다.
메뉴팩쳐 홈 렌탈에 대해 어찌 생각하시는 지 고견을 듣고 싶습니다.
감사합니다.
모바일 홈, 메뉴팩쳐 홈은 싸보이지만 여러가지 함정이 있는것 같습니다. 일단 형태에따라 땅주인이 따로 있습니다. 모바일 집을 사도, 매달 HOA accessment fee를 따로 내야합니다. 어느 지역은 Sewer water 도 비용을 받습니다. 그래서 본인이 렌트를 주고자 할때 땅주인 모바일 팍 주인에게 허락도 받아야 하고요 이런 형태로 Affordable housing으로 많이 이용되어 나오는것 같습니다. 제약이 많아요.
숏텀렌트 Airbnb를 하실경우는 시티의 규정이 또한 강화되어 따라야합니다. 모바일 홈의 커뮤니티의 제약도 따라야 하고요. 잘 알아보셔야 합니다.
렌트비가 어느정도인지도 알아보셔야합니다.
공부하다보시면, 수익률계산기에 구입비, 비용 몰게지 택스 보험 유틸리티 관리비 다 넣고나면, 캐쉬플로우가 얼마나 나오는지 보셔야합니다.
막상 하다보면, 싼집 렌트는 저소득층이 많아 렌트비를 못내는 경우가 많아 공실률 비용처리가 제법 됩니다.
네 모바일 홈들 대부분이 땅은 렌트 더라구요.
각종 부수적인 유틸리티와 땅 관련 비용은 예상하고 있긴 한데 좀 더 세밀하게 알아봐야 할 것 같습니다.
댓글 감사드립니다.
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