(왕초보 질문) 모기지

사고싶은 집이 결정이 나셨나요?

가격대를 일단 잡으세요. 그리고 나를 위헤 뛰어 줄 부동산업자를 구하세요. 물론 주택 거래 성사전까지 그 부동산업자에겐 한푼도 안 들어갑니다. (집 구매가 성사 되면 판매자측이 거둔 수익에서 일정엑을 구매자쪽 부동산 업자가 가져갑니다.) 그리고 은행에 가세요. 내가 원하는 집이 예를 들어 30만불내외라고 하면 집 모게지를 해 주는 은헹에 얘기를 하면 mortgage pre-approval 레터를 발급 받을 수 있어요. 이걸 들고 집을 보러 다니다가 맘에 드는 집이 생기면 그 레터와 함께 판매자 부동산업자에게 어플리케이션을 제출할수있어요. (부동산업자가 도와줍니다)

판매자측에서 님에게 집을 팔겠다고 결정을 했다면 그다음 단계가 모게지 쇼핑인데요. 온라인 검색도 좋고 주변에 은행들에 가서도 좋구요. 내가 이런이런 집을 보고 있다 말하고 위에 말씀하신 택스 서류나 페이스텁 같은거 들고 가서 제출하면 모게지 나올 자격이 되는지(은행이 이 집을 님을 위해 사도 손해는 아닐지..매달 융자금 상환은 꼬박꼬박 잘 할 사람인지) 판단 후 모게지 커미트먼트가 나오면 집 구매가 가능해집니다. 물론 집 오퍼 넣기 전에 변호사도 구하셔야 해요. 변호사는 착수금 필요합니다.

어제 미국인 Realtor를 만나서 가격대를 얘기하며 맘에 드는 집을 찾는게 가장 급하다 말했더니, 아니다, Lender에게 승인을 받는게 먼저라고 하면서 2곳에 Application 얼마나 qualify 되는지 알아보라고 추천해 줬어요. 그래서 글을 올리게 됐어요.  삼유리님, 자세한 설명 감사합니다. 근데 '은행'은 BoA나 Chase 은행을 말하는 건지 아니면 모기지 대출 전용 '은행'이 따로 있는지요? ㅠㅠ 

네 그렇군요. Pre approval letter는 주거래 은행이 모게지 해주는 은행이면 큰 문제없이 발급해줍니다. 문서의 법적 효력도 아주 미미해서 그냥 이메일로 주고받는 수준의 레터입니다.

아마도 구매자분 리얼터께서 원글님이 론 관련 지식이 없거나 나중에 정작 집 거래가 이뤄질 시기가되어 허둥댈까봐 모게지 쇼핑을 먼저 시작해야한다고 한것 같네요. 일단 렌더 구하시기 전에 본인의 인컴과 가용 가능한 자산으로 론이 나올지 안될지 판단 후 구매하실 집 가격대를 잡아 두시면 나중에 렌더 구하실 때 실수 없이 잘 흘러갈거에요. 은행에선 임금 대비 현재 내고 있는 지출(차 융자금 등) 과 가족 수 등등을 넣고 계산해서 월 상환 가능액을 추산헤서 그 셈법이 맞아야 론을 내 줍니다. 예를 들어 매달 세금 떼고 수입이 5000불인데 차 융자금과 각종 생활비로 3000달러를 지출하고, 예상되는 내가 사려는 집 메달 융자금 상환액(이 안에 원금 이자 집 보험료 세금 등등 붙는게 많아요) 이 빠듯하게 1900불..이러면 론 나오기 힘들겠죠.

또한 그리고 사시려는 집에 하자가 없어야 융자 승인 나구요.

삼유리님 저도 원글님과 같은 상황이어서 댓글이 큰 도움이 되었습니다. 혹시 변호사는 어떤 사유로 필요한지 알 수 있을까요?

변호사가 집 구매 전반에 모든 서류의 책임자? 역할을 해 줍니다. 미국은 한국보다 집 구매과정이 복잡하고 각종 미들맨이 끼기 때문에 변호사를 끼고 하시는게 좋습니다. 없다면 '엥? 왜요?' 같은 느낌이랄까 요...

반드시 변호사가 계약에 참여를 해야 하는 주도 있습니다.

변호사는 어디 사시는지에 따라서 필요없는 주도 있습니다

이해하였습니다. 다들 정보공유해주셔서 감사합니다!

리얼터가 말하는 거는 Prequalification Letter 같습니다. Preapproval Letter와는 좀 다른데, 주 거래은행에서 간단하게 요청해서 받을 수 있습니다. 모기지쇼핑 이후에 원하는 렌더에서 모기지를 받으시면 되기 때문에, 아무데서나 받으셔도 됩니다. 

전체 집사는 과정을 소개하는 글이나 동영상, 회사에서 제공하는 웨비나를 듣고 알아두시면 좋습니다.

Preapproval vs. Prequalify: The Very Important Difference (simpleshowing.com)

The Home Buying Process: A Step By Step Guide | FortuneBuilders

춘풍추상님 올려주신 댓글, 링크 감사합니다. 공부해 볼게요.  

올려주신 링크를 읽고 보니, 어제 Realtor에게 들은 것은 Pre-qualification을 하라했고, Lender는 Pre-approval 관련 서류를 제출하라고 이메일 와서, 혼돈 속에서 제가 질문글을 올리게 된 것이네요.  저와 같은 왕초보에게 아래와 같은 단계들이 얼마나 벽으로 다가올 지 안 가봐도 벌써 질리게 만드는 첫 집구매 과정입니다 ㅜㅜ 정리해 보면: 1. 집구매 절차를 인지하고 매물검색 2. 인터넷으로 집구매로 감당할 수 있는 금액을 대강 계산  3. Pre-qualification 과 Pre-approval 받아놓기 4. 가능한 한 많은 중개인 만나서 나에게 최대한 이익을 줄 사람 구하기 5. Open house등 많은 집 구경 6. 맘에 드는 집 Offer넣기 7. Inspection 8. Lender 통해 최저리 금리 Mortgage 빌리기 9. Closing.    

전 1보다 2나 3이 우선이라고 봅니다. 실제로 그정도 가격의 집을 afford 하거나 론을 못 받는데 비싼 집 보다가 가격에 맞춰 낮은 집 보면 기분만 상합니다. 

페이첵 히스토리, 은행 잔고, 투자금 잔고, 생활비 등을 종합해서 대출이 얼마까지 가능한지 은행에서 알려줍니다.  원하시는 가격대의 집을 구매 가능한지 알 수 있고요.  요즘은 마켓이 좋지 않아서 비딩을 할 필요가 없겠지만 인기있는 집은 시장에 나온 가격보다 더 올라가니 그것도 감안해야 하고요.  집값 이외에도 각종 수수료와 에스크로 디파짓 등이 추가되기 때문에 예산에 여유가 있는게 좋습니다.

첫 집 거래하실때는 정신 없으신게 당연하실텐데요 최대한 주변에 많이 물어보시고 정보얻으셔서 리얼터/렌더/인스펙터 등 많은 사람들 사이에서 정신 바짝 차리시고 본인 주도하에 원하시는 것과 원하지 않는 것들 잘 구별하시면서 집 구매과정을 이끌어 가시길 추천드립니다

아무 것도 시도하지 않으면 아무 일도 일어나지 않기에 Realtor를 만나게 됐고, 결과적으로 많은 마모님들이 도움을 주셔서 한 걸음 더 내디뎌볼까 합니다.  따뜻한 응원글 감사해요.  

맞아요. 집사는게 복잡해서 특히나 첫집은 그냥 지르는 느낌으로 가는게 더 맞는것같아요. 완전 비싼집 아니라면 크게 더 비싸게 사고 싸게 사고 이런것도 없어요.  

저는 realtor가 알려준 lenders에게 prequalification letter를 받았어요. 지역마다 다를 수 있겠지만 내 소득과 재산을 렌더가 이미 확인했다는 문구가 있는 레터를 셀러가 더 선호하더라고요. 저희는 첫 오퍼에서 이 문구를 가진 다른 오퍼에 밀린 이후로 레터를 업데이트해서 나중에 집을 샀어요. 물론 높은 가격이 제일 중요하긴 했지만요. 레터에서 그대로 따온 문구에요. "This pre-approval is NOT subject to review of Income and assets quoted on the loan application, but is subject to a satisfactory appraisal accepted by the secondary market of not less than acquisition price and transfer of merchantable title at closing.

보통 리얼터가 추천해주는 렌더나 변호사 혹은 appraisal해주는 사람들 리스트가 있을텐데 그것 따라 하시면 됩니다. 집사는 프로세스는 (특히 첫집) 원래 정신없으니까 지극히 자연스러운것이에요. 좋은 집 얻으시길 바랍니다!

아마.. 위 질문 말고도 많은 질문들이 있을것 같네요. 도움 될 만한 너튜브 하나 쉐어해 드리고 싶네요..
https://www.youtube.com/channel/UCtEzd5KKpMDnULAZgtYGQkQ

먼 미래의 일이지만 저도 어떤 과정인지 궁금했는데 덕분에 대략적으로 알게 됐네요! 글, 댓글도 모두 감사합니다 :)

다른 리얼터 만나보시는 것 추천드립니다. 집 보기 전에 prequalification letter를 달라는 건 고객을 믿지 못하겠다는 것 같아서 그리 좋은 신호는 아닌 것 같습니다. 일단 리얼터 만나실 때 버짓을 명확하게 정하시는 게 우선인 것 같습니다. 대략 20%다운하고 클로징피랑 여유자금 10%정도 잡으시면 될 것 같구요.

다른 분이 말씀 해주신 것 처럼 보통은 리얼터가 렌더들 소개시켜줘서 첫집은 그 렌더랑 하는게 일하기가 훨씬 쉽습니다. 대형 은행들은 까다롭게 굴고 원하는 서류가 많아서 첫집 살때는 고려 안하시는게 좋습니다.

각 리얼터마다 지역 마켓 상황마다 다르긴 한데요. 저는 로레나님이 만나봤다는 리얼터 말에 동의합니다. 원하시는 레인지의 가격의 집은 그 가격에 필요한 론이 나오지 않는다면 현실적이지 않습니다. 본인 재정 상황에서 얼마나 론이 나올지 가늠을 못 하신다면 렌더와 직접 론 어플리케이션을 부닥쳐서 pre-qualify 레터를 받는 것도 가능한 버짓을 찾는 방법 중 하나입니다. 특히 단순히 확정적인 샐러리만 받으시는게 아니라 아니라 보너스나 RSU/ESPP처럼 렌더 재량으로 얼마나 인컴을 인정해 줄지 알아봐야 하는 항목이 많을 경우 프리퀄리파이 해보는게 거진 유일하게 론이 얼마나올지 가늠하는 방법입니다. 요새는 바이어 마켓이라고 하긴 하지만 그래도 얼마까지 질를 수 있는지 상한선을 미리 파악하지 않는다면 비딩을 공격적으로 하기 어렵습니다. 

저 같은 경우 다시 집을 산다면 1) 렌더랑 얘기해서 원하는 버짓으로 pre-qualify가 나오는지 파악한다. 이때 렌더랑 협의해서 돈을 어떻게 모을지 결정한다. 2) 집을 보러 다니기 시작 3) 오퍼 승낙후 렌더들 여럿한테 연락해서 론 쇼핑. 니들 중에 가장 빨리 가장 좋은 조건으로 클로징 레디 되는 애랑 하겠다. 로 진행할 것 같습니다. 

물론 퍼스터 바이어의 경우 리얼터가 평소에 같이 일하는 렌더랑 하게 되는 경우도 있습니다. 물론 리얼터랑 같이 일하는 렌더라고 사고 안 치는 건 아니니까 백업 옵션은 준비하시길 강추 합니다. 

새해 복 많이 받으세요!  Update: 글 올리고 나서 지금까지 제가 겪고 보니 약속을 못 지킬것 같아 ㅠㅠ 댓글 남겨요. 현실은 아직 이상을 따라가지 못한다는 점... 저도 bn님이 걸었던 길을 걸을 것 같아요ㅠㅠ 아직은 아닌가 봐요.... ㅜㅜ

ㅠㅠ 어떤 일인지 모르겠지만 화이팅입니다!

저도 미국 생활한지 얼마 되지 않고, 첫집 구입 하려는 상황이 비슷해 더욱더 꼼꼼히 댓글들을 읽었어요:)
맥주한잔님과 사과님의 부동산 글들 보면서 도전받고, 이제 하나씩 알아가려고 하는데 이 글 덕분에 저도 실제적인 한발을 내딛은것 같네요 감사합니다

제가 지금 딱 로레나님과 같은 스테이지에 있고 오늘 처음으로 한 리얼터와 함께 열 집 정도를 보러다녔는데요 로레나님도 앞으로 더 진행하시면 궁금해하실 만한 질문 같아서 저도 슬쩍 하나 덧글로 묻어가봅니다... 집 살 때 여러 리얼터/론 오피서와 컨택하는 게 크게 문제되는 일은 아니죠? 제가 두 사람이랑 얘기하다가 한 사람에게 미안하지만 네가 보여주기로 한 집을 이미 보았다 내일 약속은 취소하겠다 이렇게 말해버렸는데 답이 없어서 내가 너무 무례했나? 싶어서요 론 어플리케이션도 여러 군데 넣어놔서 다들 되게 지극정성으로 메일 보내고 친절하게 구는데 어떤 론 오피서가 자기랑 연결된 리얼터한테 계약하면 2천불 크레딧 주겠다 이러네요 이런 오퍼 따라서 이리저리 옮겨다녀도 되는 건지 오늘 저 데리고 다니면서 집 잘 보여준 리얼터한테 미안 다른 리얼터가 크레딧 준대 하고 바이바이 해도 되는 건지 이런 맺고끊기를 잘 못 하는 성격이라 지금 좀 혼란스러워서요... 

상황따라 다른데요. 리얼터는 가급적이면 한두명 정도만 쓰시는 것 추천드리고요. 렌더는 계약서 도장 찍을때까지 끝까지 쇼핑하셔도 되세요. 리얼터를 왜 한두명만 하라고 하냐면요. 집 볼때 리얼터 역할이 정말 중요하거든요. 내가 확인하지 못한 사소한 것까지 알려줄 수도 있고 반대로 감추거나 일부러 이야기 안해줄 수도있어요. 맘에 드는 집 오퍼 넣을 때도 같은 조건으면 리얼터 역량에 따라 딜을 잘 할수도 있구요.

리얼터에게 집을 다른 사람이랑 봤다고 했다면 그 리얼터는 기분이 많이 나빳을거에요. 왜냐면 집은 처음 보여준 리얼터가 커미션을 갖게 되어 있거든요. 그러니 그 집은 아무리 해도 자기가 커미션을 못 가져가기 때문에 앞으로도 그 고객이랑은 별로 일하고 싶지 않을거구요.

반대로 렌더는 끝까지 경쟁시켜서 좋은 이율이랑 크레딧 받아야 하구요. 서로 비팅을 하는게 관행이라 더 좋은 조건으로 옮긴다고해서 크게 무례한건 아니에요. 그래서 비팅 시킬 때 오픈해 놓고 a가 이렇게 준다고 했는데 매칭 해 줄 수 있니 이렇게 물어보면 매칭 해주거나 그쪽으로 하라고 이야기 해줄거에요.

아아 그런 거군요! 제가 잘 모르고 실수를 했네요... 덧글 달아주셔서 감사합니다! 

내집 장만 성공하세요! 선배님들 조언 잘 챙기세요.

네 로레나 님도 꼭 성공하시길! 우리 잘해봐요! 

저같이 시골 사시면 새로 건축하는 단지 분양 받는 거 추천드립니다.

나쁜 뜻이 아니고 리얼터의 목적은 님을 도와주는 게 아니고 리얼터 본인이 커미션을 받는 거라는 관점에서 모든 것을 이해하려고 하세요.

모기지는 돈 빌리는 곳마다 이자율의 의미 있게 다르기 때문에 가장 유리한 곳을 찾는 것은 본인이 할 일이고 남이 해주지 않습니다.

경험상 절차가 편한곳은 이율이 비쌉니다.

학교나 주 정부등에 계시거나 그쪽에 지인이 있으면 해당 크렛딧 유니온을 알아 보세요.

다른 모든 것과 마찬가지로 능력있는 리얼터가 중요하고 경험 많은 사람이 일을 수월하게 처리합니다.