한국에 새아파트 전세 주기 - 전세가 잘 안나가네요.

몇가지 이유가 있을것 같습니다. 일단  이사철인지 아닌지 잘 모르겠습니다.  이사철이 대단히 중요 한거 같더라구요.

보통 겨울에는 이사를 많이 안하시는 것 같습니다.

그리고,  신분이 어떠신지 모르겠지만, 전세대출이 가능한  신분이신지 모르겠습니다. 보니까  전세 대출이라는게 집을 담보로

집주인이 세입자에게 은행에서 대출을 해주는 거더라구요.  그래서 집주인의 신분이 중요 합니다.  집주인이 전세대출이 불가능한 신분이면

아무래도 힘듧니다. (외국인)

그다음은 요즘에 집값 하락으로 인해 전세 가격이 많이 낮아 졌습니다. 전세가격이 적당한지 확인해 보세요.

(결과적으로) 집주인이 자기집을 담보로 대출 받아서, 세입자에게 전세자금을 빌려준다고요? 그럼 세입자는 자기돈 없이 사는거 아닌가요?

전세대출은 세입자가 자기 신용을 바탕으로 은행에서 보험들고 전세금을 빌리는거 아닌가요? 단, 계약만기 때, 집주인은, 세입자가 전세금대출이 있었는 지 꼭 확인하고 전세금을 돌려줘야지, 전세금 돌려받은 세입자가 은행 대출금 안갚고 사라지면, 대출금은 집주인이 떠 맡게된다고 들었습니다. 

Poooh님이 '전세보증대출'을 잘못 설명하신거 같네요. 전세보증대출은 전세대출하고 다른거구요. 일단 전세보증대출을 받으려면세입자의 소득이 일정수준 이하여야 합니다. 전세보증대출을 세입자가 받으려면 집주인의 동의가 반드시 필요합니다. 동의를 얻어 전세보증대출을 실행시키면 전세대출금이 은행으로부터 들어오고요, 전세계약기간이 끝난 후에 집주인은 전세보증금을 다시 은행에 돌려주면 됩니다

결국엔 집주인이 세입자 보증을 해주고 돈을 빌려주는걸로 이해 했습니다. 그래서 집주인의 신분이 중요 하더라더구요.  집주인이 국내거주인이 아닐경우에 은행에서 대출을 많이 꺼리더군요.

저는 주변시세 대비 15-20%싸게 전세 냈고 하루만에 계약했습니다. 어차피 돌려 줘야 하는 돈이고 해서 싸게 내놓긴 했습니다. 지금 입주가 많은 시기이니 여러 부동산에 내놓아 보세요. 

아 그렇군요. 미국 처럼 전세를 한 군데만 내 놓아야만 하는 줄 알았어요. 

여러 부동산에 내놓아도 아무 문제 없습니다.

보통, 주거래(?) + 건너편 단지 + 좀 먼 곳 (역 근처) , 이런 식으로. 이 집은 이 부동산 물건이라는게 없죠.
다만, 주거래 부동산과 작은 부동산이 연계 하면 같이 한 곳들이 수수료를 나눕니다.

가격이 제일 먼저겠지만 집에 문제가 생기거나 긴급히 상의할 일이 있는데 실시간으로 소통이 안되면 아무래도 세입자 입장에선 불편하게 느낄수 밖에 없겠죠. 해외에 거주하면서 부동산을 소유하신 분들도 가능할지 모르겠는데 지방에 거주하고 타 원거리 지역의 부동산을 갖고 계신분들은 관리하시는 분들을 두시더군요. 해당지역 부동산 중개업하시는 분들이 한달에 일정금액을 받고 이런저런 일들을 처리해주시고 심지어 세입자가 나가면 다음 세입자를 찾는 일도 해주신다고 하더군요. 당연히 부동산 중개비는 별도겠지요. 혹시 한국에 가족분들이나 연고가 있다면 이렇게 관리해줄수 있는 분들을 수소문해달라고 해보시면 어떨까요? 아니면 지금 맡겨둔 부동산중개사무소에 제안해보는 것도 나쁘지 않구요. 

이건 지금 부동산 중개업을 하시는 분이 해주시기로 햇어요. 재개발 되기전에도 관리해주셨구요. 

그점을 강조하라고 해야겠네요.

말씀대로 집주인이 외국에 있다는게 은근 복병이더라고요. 안그래도 첫입주 아파트면 전세물량도 많을텐데, 세입자 입장에서는 조금이라도 불안할바에 그냥 맘편한거 고르자는 심리인거 같습니다. 저는 다행히 외국생활 좀 하신 분이 세입자로 들어오셔서 그런 거부감은 조금 덜했었고요. 집에 문제 생겼을때 카톡으로 소통해서 세입자께서 크게 불편함을 느끼진 않으셨을 것 같습니다.  

지금은 절대적인 세입자 우위 시장인 듯 한데요. 새 아파트라 집 컨디션은 다 동일할테니 무조건 가격이 시세보다 가장 낮은것이 중요한 것 같습니다. 저는 최근은 아니지만 몇 년전 당시에도 세입자 구하는데 애 먹었는데요.

아파트 근처 대기업 사내 게시판에도 올리고, 동네 맘카페에도 올리고 부동산 몇군데에도 내놓았는데요. 결국 계약은 부동산 손님이랑 하게되긴 했네요. 다른집보다 인테리어는 좀 신식이었고, [장기거주 가능 & 갱신시 전세금 안올림]으로 홍보했고, 가격은 최저가였습니다. 그래도 세입자 찾는데 두어달 걸린듯 하네요. 암튼 결국은 가격인 것 같습니다.

경험담과 같이 들으니 더 확실히 와닿네요. 조언 감사합니다. 저도 조금 더 활발하게 찾아봐야겠네요

남일 같지 않아 댓글 답니다.

저는 서울 아파트의 새로운 세입자를 구하기 위해 지난 7월 부터 부동산에 내 놓았고, 온갖 마음 고생끝에 6개월만에 세입자를 찾았습니다. 아무래도 서울이고 전세금이 만만치 않아, 많은 분들이 전세 대출이 안 된다고 꺼려하셨습니다. 부동산에는 저희 부모님께 메인으로 컨택하라고 했고, 실제로 모든 서류며 통화는 부모님이 직접 세집자와 연락했습니다. 처음에는 시장 가격보다 10%, 그 다음엔 15% 싸게 내 놓았지만 세입자를 찾지 못 했고, 점점 내려서 결국 시장 보다 30%정도 파격적으로 싸게 내 놓으니 바로 계약이 성사되었습니다..( 결국은.... 가격..)

우선.. 세입자나 부동산에서 바로 연락할 수 있는 한국의 메인 컨택트 포인트를 한명 구하시고요, 엄청 싸게 내 놓으면 결국 나가긴 나갑니다. 당분간 전세 가격이 오를 일은 없고, 아마도 내릴 일만 남았으니, 지금이라도 파격적으로 내 놓으시는게 괜찮은 것 같아요.

네. 결국은 가격이네요. 자세한 경험담 정말 감사합니다. 그리고 집이 나갔다니 잘됬네요. 

보는 사람은 있는데 계약까지 가지 못한다는 건, 비슷한 조건의 더나은 대체재가 많다는 뜻이니까요. 지금으로썬 빨간구름님이 해외에 있다는 것, 주변에 대규모 분양단지가 있다는 것 모두다 빨간구름님의 물건이 덜 끌리는 요소입니다. 지금 상황에서 할 수있는 건 가격을 더 내리는 수밖에 없겠죠. 그래야 빨간구름님이 해외에 있다는 단점도 상쇄가 될테니.

아 그리고 부동산에 얘기해서 거래가 성사되는 대로 웃돈을 줄테니 내 물건부터 보여달라고 부탁하면 그것도 또 가능할 수도 있어요. 저도 집 보러 다닐때(저는 매수하러) 오래 알고 지낸 부동산에 30만원 쥐어주면서 물건 나오면 무조건 저한테 먼저 알려달라고 했어요. 

웃돈을 확실히 명시해야겠네요. 사실 부동산 사장님께 더 드릴 생각은 있는데 얼마라고 명시를 하지 않아서요.

 위임장 자체를 꺼려하는 분들이 많습니다,  전 계약하게 되면 제가 직접 간다고 했더니 바로 계약 되었습니다.  겸사겸사 한국도 다녀오구요 ....

지금 생각하니 이것도 방법이었네요.. 

비행기 가격이 들더라도 깔끔하게 해결할 수 있으니...

전세 자체를 꺼리는 시장 상황이라 들었습니다. 가격도 경쟁력이 있어야겠지만 요즘 빌라왕같은 문제들 땜에 특약으로 세입자를 안심시킬만한 조항들을 넣어주시면 도움이 된다하네요. 인스타보면 전세계약하면 세입자한테 명품가방 선물도 하는 그런 시기라네요. 

허걱! 명품 가방이라니.... ... 정말 다른 세상에 살고 있네요

요즘 한국의 빌라 전세사기때문에 전세 입주자들이 굉장히 불안해서 까다롭게 봅니다. 꼭 목돈이 필요치 않으신거면 보증금을 조금하고 월세로 전환시켜 보시는것도.... 그리고 모든 관리는 부동산에 맡기셔야 수월합니다. 한국은 미국의 메니지먼트처럼 매달 수수료를 주지않고 보통은 전임부동산으로 하여 수수료 깎지않고 100% 법정수수료 다주고 가끔 인사정도만 해주면 됩니다. 

네 그렇게 하고 있어요. 그런데 조금 더 공격적으로 인하를 해야겠네요. 

도움 말씀 감사합니다. 대부분 의견들이 비슷한 듯합니다.

바로 안나갈땐 무조건 가격이죠..

하~ 현재까지는 이게 정답

집주인이 외국 국적을 가진 사람이거나 한국 비거주자일 경우 문제가 되는 것은 단순히 수리 등으로 집주인과 컨택해야 할 때 불편해서 그런것도 있지만, 세입자 분이 전세 대출을 받으려고 할 경우 은행에서 집주인이 외국 국적자/영주권자 이면 대출을 잘 안해주려는 문제도 있습니다. 그리고 전세대출을 안받더라도 전세라는 것이 기본적으로 세입자가 그 집에 거주할수 있는 권리를 대가로 집주인에게 무이자 대출을 해주는 것인데요, 채무자(집주인)가 외국국적/외국 거주자 일 경우 전세금을 혹시라도 떼먹고 도망가면 어떡하지라는 걱정을 세입자가 하는 부분도 있는 듯 합니다. 예전에는 집값이 계속 오르기만 해서, 집주인이 기존의 전세금은 다음 세입자에게 받아서 돌려주는게 가능했었는데, 요즘은 한국에 집값도 계속 빠지고 전세값도 계속 빠지는 추세여서 아무래도 세입자 분들이 나중에 이사갈때 전세금을 잘 돌려받을 수 있을까 하는 걱정들을 많이 하시는 것 같습니다.ㅠㅠ

은행에 알아봤는데 영주권자는 대출에 문제가 없다고 하더라구요. 그런데 하도 요즘 전세/월세 상황이 어려우니 더 조심스러워 하는 것 같아요

이게 원칙은 되는데, 실제로는 은행에서 잘 안해줘요.

저는 외국인이라 그랬는지 모르지만, 은행에서 처음에는 문제없다 했는데, 실제로 대출 심사에서 국내거주인이 아니라는 이유로 거절 당했습니다.

그럴 수도 있을것 같아요. 더군다나 세달이 넘어서면서 저희는 연체이자를 무는 상황이 왔으니 신용에 나쁜 영향이 갈 테니 더 안해주려고 할 수 도 있을 듯해요. 

"이게 원칙은 되는데, 실제로는 은행에서 잘 안해줘요." +1

+100000 저희는 집 비워 놨어요. ㅠㅠ 

몇 가지 큰 일이 있으면서 전체적으로 분위기가 더 나빠져서 가 한몫 합니다.

1. 일단 빌라왕 사기 같은 사건이 일어나면서, 전세 계약할때 집주인 확인 등도 많이 하는 분위기인데, 그 와중에 해외 위임장이라고 하면, 더더욱 불안한 기분을 줄 가능성이 큽니다.

2. 그와 동시에 대출 시장이 좋지 않아서 해외 명의인 사람이 끼면, 원칙적으론 될지언정 현실적으로는 쉽지 않습니다. 이쪽은 레고렌드 이슈가 터진 이후에, 전반적으로 부동산 채권 일부는 심지어 고위험군으로 분류되어버리면서 위험 경계 수위를 확 올리게 되었습니다.

3. 그 반대로 현금을 파킹(체크카드처럼 쓰는거 포함) 통장만 해도 이율이 4% 고 7% 이상의 적금이 화르륵 등장하면서, 안그래도 buyer market이 되어버린 한국 부동산 시장 가격 하락 속도 또한 빨라져버렸습니다. 

1,2가 메인 이유일거같은데, 그 와중에 3이 일어나고 있어서 제 생각엔 가격을 시장보다 더 낮춰서 알아봐야 그나마 연락을 받지 않을까 싶네요

그렇게 말입니다. 타이밍이 안 좋았어요. 1번이 가장 타격이 큰것 같아요.. 아마 한국도 이젠 전세시장이 없어지지 않을까 생각해 봅니다.

여러 부동산에 더 연락하셔서 공동매물로 내 놓으시고, 가격을 조정하신다면 세입자 잘 찾으실거 같습니다.

추가적으로 대부분 네이버 부동산을 통해 매물을 우선적으로 보시는데 해당 매물에 상세 설명, 여러장의 사진을 게시해 놓은 글에 더 많은 눈길이 가는건 사실입니다.  

그리고 경험상 임대인이 융자가 있어도, 입주 기간이 조금 안 맞아도, 또는 위와 같은 위임장 이슈가 있어도 결국엔 가격으로 움직인다고 생각합니다.

요즘 한국 부동산 게시판엔 유명한 말이 있죠... 안 팔리는 집은 없다, 안 팔리는 가격이 있을뿐. 

안 팔리는 집은 없다, 안 팔리는 가격이 있을뿐.  +1

대규모의 신규입주가 발생하면 주변 시세대로 내놨을때 안 나갈 가능성이 높습니다. 

게다가 요즘 부동산 시장이 안 좋습니다.

제 집 주변의 강남 재건축 아파트들도 매매가가 갈수록 내려가네요

(집 주변에 지나면서 부동산 창에 붙여두는 매매금액 자주 보거든요. 이동네는 넘쳐나는게 부동산이라..)

요즘 한국부동산 시장 정말 무섭게 내리꽂는 느낌입니다. 아파트 하나 2021년 말에 처분한 것이 신의 한 수가 아니었나도 싶네요.

집주인이 외국인이면 오히려 좋아하시는 분도 계세요, 세입자는 집주인과의 연락을 꺼리는분이 제 경험상 더 많아서요.

별거 없고, 그냥 가격입니다.

그런 세입자가 나타나면 좋겠네요. 넵 가격이 중요하지요.. 

지금 한국 역전세난이 나오고 있어서, 가격 말고는 답 없습니다.

개포동 신축도 25평 전세가 6억이고, 과천 신축 33평도 전세가 5억 이하입니다.

(임장 다녀보면, 네이버 매물가격의 최저가보다도 낮게 보셔야 합니다.)

고금리, 빌라왕, 레고랜드 사태 등으로 인해서 전세 수요가 완전히 죽었고,

위임장 거래다 보니, 아무래도 실제 거래되는 최저가 보다 20%정도 저렴하게 내놓으시면 금방 나갈겁니다.

현 시장에서는 가격 말고는 답 없습니다.

올해, 내년 서울 신규 입주 물량이 많아서 당분간 전세가도 계속 약세로 예상하시고, 무조건 싸게 내놓으셔요. 어차피 마음고생하고 몇달뒤 싸게 거래되느니, 지금이라도 확 내려서 빨리 전세입자 구하시는게 나으실 겁니다.

넵.. 클리어한 조언 감사합니다. ^__^

세들어 사시는 분께 전세보증금 반환 만 보증해주면 안전하게 느끼지 않을까 했는데 그렇지도 않은가 보군요. 한국에서 아파트는 분명하게 계산 되는 현금하고 비슷하다고들 하더라고요. 전세도 비슷할 것 같아요. 그래서 주변과 금액을 낮추면 바로 비교가 되서 좀 더 빠르게 계약될 것 같은데요, 모쪼록 빠르게 해결하실 수 있길 응원합니다!

오하이오님 응원 감솹니다. 

저도 한국에 아파트 전세 내주고 있어 비슷한 사정인 것 같습니다. 제 경우는 한국에 가족에게 위임 하여 진행했습니다. 세입자가 전세자금 대출이 필요하다 하여 은행 담당자랑 직접 한국에서 만나서 서류 작성 하고, 나중에 전세자금이 실제 대출 되었을 때 미국에 전화로 확인까지 하였습니다. 전세계약시에는 저와 위임한 가족 모두 부동산에 가서 확인후 계약 했습니다. 요즘은 은행금리 때문에 전세던 매매던 거래가 거의 없어 가격이 계속 떨어지는 것으로 압니다. 위에 분들 말씀 처럼 가격을 많이 낮추시거나 반전세의 보증금 월세 부분을 잘 조정 하셔야 할 것 같습니다. 혈연관계가 아닌 거래관계(?)인 부동산업자에게  위임하신 것도 세입자가 보기에는 좀 꺼림찍 해 보일 수 있을 겁니다. 

아 저희도 혈연관계에 위임을 했어요. 다만 한 부동산에 맡겨놓았어요. 가격은 많이 떨어졌는데 보러오는 손님은 많은데 계속 연결이 안되네요. 

같은 단지내 전세계 집주인들이 있는 걸 보았습니다.

해외에 있다는 문제보다는 전 정권에서 만든 전세갱신청구권(2+2), 이자율 증가로 인한 전세대출 꺼리는 현상, 이자율 증가로 부동산 시장 냉각(언젠가는 또 다시 우상향),

실거래가 줄어 실제 시장가격 확인도 쉽지 않고(한국의 호가는 시장가가 아니라고 보셔야),

전세가도 문정권 이전까지는 아니지만  떨어지고 있어,

기존 세입자가 갱신한다고 하면 다행이라고 봐야한다고 하더군요 (물론 이 모든건, 지역과 매물에 따라 다 다를겁니다.)

전세자금대출시 은행서 전화하는건 한국에서도 있는 일입니다.

해외 있어 카톡으로 전화하기도 하고, 세입자가 불안해 하면 부모님 위임으로 가셨을때 카톡 전화 달라고 합니다.

부동산은 거래가 되지 않는 경우는 없습니다. 다른 분들도 언급하셨듯, 가격을 낮추면 거래 됩니다. 

자신이 원하는 시기에 원하는 가격에 내놓으려면 시장을 잘 알고 있어야 하는건데, 원거리라 임장 없이  호갱노노 같은 앱들만으론 부족하죠. ㅠ

===추가

세를 빨리 놓는 팁으로, 

- 부동산에 수수료 더 준다고 약속 (예 : 1천 더 받아주면 100만+, 3월까지 계약 마치면 OOO+)

- 주거래 부동산에게 다른 부동산에도 내놓을거다 혹은 주거래 부동산이 다른 곳까지 내놓아달라 

팁은 많은데 가장 확실한건 수수료 같더군요.

"호갱노노" 농담하신 건 줄 알았는데 찾아보니 진짜 그런 앱이 있네요 ^^

작은 기업이었는데 다음에서 합병했을겁니다. 김기사처럼요.

찾아보니, 직방에서 합병했네요.

직방, 다방, 피터팬 카페 등 이런 곳도 많이들 이용합니다.

저는 원래 있던 세입자가 오래 살겠다 하시던 분이 올 가을에 만기 되면 나가시겠다고, 벌써 말씀을 해주셨는데,

이글을 보니  벌써부터  고민이 되네요.

일찍 시작하세요. 그리고 한국 한 번 들어가시는 것도 좋을 듯 합니다.

네  그렇지 않아도, 거래하시는 부동산 아주머니께 말씀은 미리 해 두었습니다.  그리고 한국에 나갈 생각이 없었는데 나가야 겠어요 --;