첫 집 장만하려고 하는데 무리일까요?

일단 한달에 11k 들어오는데 모기지로 5k, 데이케어로 5k 가 나간다는건 비현실적입니다. 뭔가 줄여도 줄여야할 듯 합니다. 혹시 두 분 각각의 연봉이 비슷한가요? 한명이 압도적으로 높다면 연봉이 낮은 분은 집에서 아이를 보는게 훨씬 이득일 수도 있습니다. 물론 집에서 아이 둘 돌본다는게 힘들긴 정말 미친듯이 힘들겠지만요 ㅜㅜ

일단 모아놓으신 200k는 다운페이와 집 구입 이후 수리나 기타 관련 비용으로 나간다고 생각하면 연봉 인상 후 max로 13k가 매달 들어와도 10k가 그냥 나가게 되는 건 무리가 아닐까 생각합니다. 저는 매달 들어오는 돈의 50%가 론으로 나가는데 예상치 못한 지출이 생길 때나 여행 뒤에는 예산이 빡빡할 때가 많더라구요. 다만 향토장학금이 들어온다면 다른 얘기가 되겠구요. 맘에 드는 집 잘 사시길 바랄께요.

오페어 쓰시면 데어케어 비용이 좀 절약되지 않을까요? 

우와.. 사실 소득합산이 235k에 여유자금이 200k(!!)면 밀리언달러 하우스도 감당하실수 있는거아닌가..??!! 하고 집을 사본 적도 없는 소심한 초보나부랭이가 생각했어요..아이고..ㅎㅎ 

그런데 넷인컴이 의외로 너무 낮아서 놀라긴 했습니다. 주로 렌트때문에 고정지출이 많이 나가시는 걸까요...? 아니면 두분다 401k를 맥스까지 넣으시는걸까요..?

여하튼.. 제 생각엔 지금 당장이라도 원하시는 집을 충분히 감당하실 수 있을거같은데.. 댓글들 보는 재미도 아주 쏠쏠하네요.ㅎㅎ 제가 생각못했던 지점을 예리하게 짚어주시는 기분이라.. :)  저도 함께 배워보겠습니다. 글 써 주셔서 감사해요!

세금 내시고, 401k, insurance내시면 대충 40% 나가서 net income이 60%로 줄어서 그런거같아요

보통 연봉을 20으로 나누면 대략적인 월 실수령액이 나오더라구요 (235k/20=11.75k). 굳이 401k를 맥스안하고 매칭만 해도 은근히 많이 나갑니다. 게다가 연방세금+주 세금+소셜시큐리티 tax+의료보험료+401k 다 뜯기면 생각보다 얼마 안남아요 ㅎㅎ

첨언하면, bi-weekly으로 봉급을 받는 경우에, 월 급여를 단순하게 bi-weekly급여x2를 하게되면 약 8퍼센트정도 적게 나옵니다. 그리고 Health FSA, Dependant care FSA등을 하셨다면 넷인컴이 작아질 수 있겠지요.

데이케어가 생각보다 비싸네요.

저 첫집 살때 그 시절 최대한 무리한 수준으로 샀습니다. 모기지 내면 진짜 빠듯하게 살아야 할 수준의 집을 덜컥 사버렸죠. 그래서 첨엔 좀 힘들었습니다. 다행이 일이 잘 풀려서 연봉은 계속 올랐고, 이율도 떨어져서 리파이낸싱도 두번이나 하게 되니, 모기지 부담은 오히려 줄어, 결과적으로 여유도 생기고 집 값도 괜찮게 올랐더라고요. 무리해서 산만큼 집 자체는 만족 스러웠고, 지금도 잘 살고 있습니다. 집값 오른부분도 싼집이 조금 더 높은 비율로 오르기도 하지만 어쨋든 절대적인 금액으로는 싼집보다 많이 올랐으니 이것도 이득이고요.

항상 이럴수 없겠지만 조금 힘들어도 최대한 무리해서 사는게 나중에 생각하면 더 나은 선택일 수도 있습니다. 그리고 그당시 저도 주변에서 비슷한 조언 많이 들었었습니다.  

한달 11k - 데이캐어 5k - 모기지 5k. 이렇게 계산하면 집은 절대 못살 것 같은데요, 연봉 235k인 분들이 800k 집이 감당이 안된다... 이것도 제 머리로는 잘 이해가 안가거든요.

지금이야 이자율이 높지만 좀 낮아지면 리파이넌스 하면 되고, 401k 많이 넣어서 실질 소득이 적다면 애들 데이캐어 보내는 동안이라도 미니멈만 넣으시고, 정 안되면 데이캐어 싼 데로 옮기고 일 좀 더 하시고 (^^;;)... 이러면 충분히 감당하실 것 같거든요. 어차피 지금 렌트비가 나갈 거고, 거기서 대략 2천불 정도 모기지로 더 내는 것일 거구요. 다만 홈인슈어런스와 재산세도 계산에 넣으시면 한달에 1천불 정도 플러스 될 수도 있어서 그건 좀 변수가 될 것 같아요.

모기지 금리가 높긴 한데, 이게 떨어지기 시작하면 집값도 꿈틀 대면서 올라가는 경우가 많아서 집을 살 때에 마켓 타이밍은 딱히 중요하지 않은 것 같더라구요. 저 역시 DTI 45%+ 수준에서 무리해서 집을 샀지만 형편에 비해 좋은 집에서 사니까 만족도는 높은 것 같아요. 이후에 리파이넌스로 모기지도 낮출 수 있었구요. 무엇보다 애기들 어릴 때 뒷마당에서 놀 수 있게 하는 것, 이건 돈으로 살 수 없는 소중한 경험 같아요.

Net income이 11k면 세금을 제하고 무슨 dediction이 있으신가요?

넷 income 11K 는 110K 의 오기가 아닐지 조심스럽게 예상해봅니다. 아님 1년에 11k정도 저축하신단 뜻? 

사실 그런 경우라도 지금같은 고금리 상황에서 별다른 저축 (저는 400k 정도를 말씀드리는 겁니다 ㅎㅎ) 없이 800 ~ 900 k 집을 사는 것은 분명 부담이 됩니다. 지금 DMV 쪽 주택상황은 약간 극단적입니다. 싼건 고금리 영향으로 많이 싼데, 비싼 집은 한명만 걸려라 하고 금리 인상전보다 더 비싸게 나오더라고요. 저같으면 소득과 상관없이 미래를 위해서라도 첫 집은 500k ~600 k 초반대로 알아볼 것 같습니다. 

저희도 맞벌이 부부 인컴 비슷하고 401k 맥스, Fsa/Hsa 맥스, 메디컬 보험 제하니까 넷 11k/month 정도에요. 저희는 아이는 없는데 DMV쪽에 집 알아보다가 자꾸 눈이 높아져서 800-900k 타운하우스들 찾아가보게되고 거기에 이것저것 옵션 하면 학군 좋은데는 1M이 넘게 되더라고요ㅠ 그럼매달 나가는 모기지가 좀 부담되어서ㅠ 저희는 좀더 저렴한 다른 주에 있는 500-600k짜리 싱글하우스로 시작했어요.

무리라고 생각되진 않습니다만, 데이케어는 두명같이 보내면 디스카운트 하지 않나요?

다행이도, 첫째가 몇년후면 학교를 들어가게 되니, 부담은 줄겠네요.

아직 학군을 생각하기에는 조금 이르지 않을까요? 그때쯤이면 다 오른다는 예상하에 더 큰집, 좋은 학군으로 옮기기 쉽지 않을까 싶네요.

예전 금리 (3%)로 돌아간다고 해도 800k 집이라면 한달에 4천불은 내셔야합니다. 매달 넷 인컴이 11k면 모기지+데이케어로 9k가 빠진다는 것이구요. 매달 2k로 4인 가족이 생활해야한다는 것인데빠듯하지 않을까요? 요새 금리 적용하면 생활비는더 줄것이구요. 결국 매달 2-3k정도 적자를 1-2년 정도 하셔야한다는 것인데..그정도 세이빙을 가지고 있지 않는 이상 800k는 무리 같습니다. 

다른분들이 말씀하신것처럼 401k에 덜 넣는것도 방법이긴 한데...1000불 정도면 모를까 2천불 넘게 여유자금이 생길까요? 물론 자세한것은 시뮬 돌려봐야알겠습니다만..

두분다 직장이 안정적이고 꾸준히 조정이 된다고 하시니 좀 무리같아 보여도 조금만 더 길게 보면 큰 문제는 아닌것 같아요. 두분다 401k 맥스 중이신 듯한데 현금흐름이 쪼들리면 그만큼 덜 부으면 되는거고요. 401k론 맥스로 떙겨서라도 집 사시는 분들이 태반인데 (물론 다운페이 때문이겠지만요) 401k contribution을 고정으로만 생각할 필요는 없는 거 같아요. 데이케어도 애가 조금만 커도 여러가지 옵션을 찾아볼 길이 열리고요.

넷인컴에 디덕션 되는 항목에서 아이들 데이케어 다닐 동안만이라도 줄일 수 있는게 있나요? 은퇴자금을 풀로 넣고 계시다면 한시적으로만이라도 줄여서 매치만큼만 넣으신다던가요. 대충 보니 한달에 1-2천불만 생활비로 더 만들 수 있으면 불가능하진 않을 것 같은데요.

제 경험에서만 말씀드리자면

1) 데이케어 가까운 거 중요합니다. 특히 가까운데가 더 좋은데라면요. 제가 처음에 데이케어가 조금 멀어서 (특히 눈오거나 traffic 심하면 더 하고요) 고생했어요. 차에서 오래 있으면 아이들에게도 좋지 않고요. 지금은 이사와서 집근처 데이케어에 보내는데 너무 편하고 좋습니다. 데이케어는 "집근처"가 "직장근처" 보다 여러모로 편하다는게 제 생각입니다.

2) 조금 무리해서라고 더 맘에 들고 좋은 집을 사면 좋을 것 같더가고요. 저도 처음 버짓보다 조금씩 더 올라가서 결국 버짓보다 더 비싼 집을 샀는데 만족하고요. 오히려 살다보니 조금더 갈걸 이라는 생각마저 가끔 들더라고요. (물론 제가 살땐 이자율이 많이 낮아서 그럴 수도 있지만 언제든 refinance기회는 있으니까요.) 집은 아이 있으면 더더욱 다시 이사하기 쉽지가 않더라고요. 

혹시 Public school 가시면 몇년만 데이케어 내시면 되니 윗분들 댓글에서처럼 그때까지만 다른 디덕션을 좀 조정하시는 방법도 고려볼만 하겠네요.

저희랑 비슷한 상황이시네요.

집이 need인가 want인가를 보고 결정하셔도 좋을거같아요.

두 아이를 위해 필요하다 하시면 무리해서라도 사셔야죠.

참고로 최근 DMV에 lay-off랑 unemployment가 늘고 있는 추세인거같아요. 

아직 통계가 나온건 아닌데, 큰 회사들이 하나둘씩 해고한다는 얘기를 들어서 

부동산 시장은 안정적이진 않을거같네요.

경험상 모기지랑 데이케어로 페이체크 4개중 2개 넘어가면 힘들어집니다. 고정비로 3개가 넘어가면 생활이 힘들어져서... 스트레스에 우울증까지 오던 시기가..

애들이 학교가더라도, 저희 같은 경우 애프터 스쿨을 무조건 보내야 하는 상황이고, 액티비티에 들어가는 돈이 추가로 생기기에... 데이케어 비용이 그냥 애프터스쿨하고 액티비리롤 대체되는...당연히 데이케어비용보다는 줄어들기는 하는데... 아 이제 살만하다 이런 느낌은 절대 아닙니다. (이건 저희가 뭔가 잘못 운영을 해서 그럴지도 모르겠지만....) 예를 들어 데이케어 다닐때 숨만 쉬는 걸로 고정비가 7천불이었으면, 지금은 한 6천불정도? 이 수준입니다. 

저희는 우리 애들이 애프터스쿨을 안다녀도 되는 시기가 되어야 좀.. 숨통이 트이지 않을까 생각합니다. 뭐 이때가면 또 뭔가 다른 비용이 생기겠지만, 애들한테...

어디까지나 저희 경험이기는 한데.. 앞으로 10년은 지출에 있어서는 크게 변화가 없다고 가정하시고 보수적으로 접근하시는것이 어떨까 생각해봅니다.

ㅋㅋㅋ

맞아요. 액티비티 2개만 해도 데이케어비 나와요

이제 한 5년후에 이러겠죠

아빠 나 아이폰 20 울트라!

RTX 6080이 참 잘 나왔다던데. 

ROBLOX 기카 200불 좀.

아빠 나 방금 차 쿵 해쪄 데헷 

어후 이건 상상만으로 어질 어질인데요. ㅡㅡ;

그리고 10년 후에는...

아빠 나 하버드에 붙었는데 장학금은 없데... 그 때 무리해서 산 집 담보 잡고 50만불만 미리 땡겨주면 안될까? ㅎㅎ ^^

그렇게 되면이야.. 없는 선산이라도 팔아야....

파실 선산이 있으시다는게 부럽...

연봉이 그렇게 많으신데 실수령액이 적어서 정말 놀랐어요. 댓글들 보니 정말 사는게 빡빡하네요. 집 사는 것도 먼 미래 같고요. 저도 그런 날이 오길.. 화이팅! 

1. 데이케어

가능하다면 돈을 좀 더 주고라도 집주변으로 택하겠습니다. 얼핏보면 그게 그거 같은데 몇몇 결정적 순간에 왜 집 주변이 좋은지 경험하게 됩니다. 특히 0세-2세사이를 맡기신다면. 제 경험상 미국 데이케어는 아이들 보다가 조금이라고 이상이 발견되면 일차적으로 부모에게 연락해서 데려가라고 합니다. 이때 회사주변에 데이케어가 있으면 금방 보러 갈수 있지만 또 30분을 하이웨이를 달려야 하죠. 보통 데어케어에서 전화해서 부모에게 데리고 오라고 하면 30분-1시간정도는 기다려줍니다. 그럴때 바로 아이를 픽업후 집으로 갈 수 있고 정 여건이 안되면 emergency pick up (보통 지인이죠)을 부탁할때도 집주변에 있는게 무조건 유리하죠. 그리고 아이들 액티비티 할때도 (특히 생일초대등) 멀리 있는곳을 택하면 내 동선이 항상 꼬여요. 

2. 모기지. 600K면 이율 6.5% 기준 아마도 집보험+재산세+HOA등 포함 "최소" 월 5k가 될거 같네요. 리파이를 하면 조금은 내려가지만 그렇게 되면 다시 "이자만"내는 기간이 길어져서 이게 과연 좋은 전략인지는 모르겠네요. 요 며칠 동향은 내년까지는 금리가 여기서 최소 내려가지는 않을것 같다는 점도 고려대상일것 같습니다.

3. 235K면 매릴랜드로 주를 설정하면 13K가 월수령액으로 paycheck city에서 나오는데 여기에는 의료보험비용과 401k가 불포함이니 11k는 어쩌면 401을 맥스하지 않고도 나올수 있는 금액같습니다. 아이가 2살터울이라 하셨는데 그렇다면 2살아이가 만5세(태어난 달에 따라, 70개월차까지 데이케어에 가야할수도 있죠)가 되서 공교육을 받을시점까지가 가계재정운용에서 제일 중요한 기간이 될것 같네요.  

11k에서 반이 모게지에다가 거기에 집 유틸리티, 택스, 보험, 잔디관리, 페스트 컨트롤, 그외 가구들살거 펜스 등등 생각해보면 빠듯해 보입니다. 집사면 체워넣을것도 많고 또 하도싶은것도 많아요 ㅋㅋㅋ 그리고 관리도 해야할게 많구요 두분다 일하시니 주말에나 관리해여할텐데 또 맘처럼 쉽지가 않네요  저도 겨우 p2 설득해서 잔디깍는거 집사고 2년만에 셀프로 합니다만 ㅋㅋ 무튼 집사면 돈들어갈곳이이엄청나다라고 말씀드리도 싶습니다 ㅎㅎ 그리고 30년 모게지는 추천 하지 않습니다 이자가 붙어서 집값이 두배정도 되는셈이 거든요 왠만하면 버짓에 맞게 15년 아님 20년 까지정도만 모게지 받는걸 추천 드려요 

다른 댓글들에서도 많이 말씀해 주셨지만, 집은 조금(?) 무리라고 생각되는 선까지 금액을 올려서 마음에 드는 집을 사는게, 긴 기간으로 봤을때 결국은 더 좋은 결정이 되리라고 생각합니다. 2년정도 후면 첫째아이 데이케어비용은 세이브 가능할테고, 그동안 연봉 인상도 있을것이고, 하지만 그때 여유자금이 있다고해서 더 큰집 더 마음에 드는 집으로 다시 이사하는건 쉽지 않거든요. 현재의 현금흐름도 중요하지만, 앞으로 2-3년 혹은 더 긴 기간 동안의 현금흐름을 잘 고려하셔서 최선의 선택을 하셨으면 합니다. ^^

Affordability calculator에 본인 정보를 넣고 함 돌려보셔요.. 대표적인 질로우꺼 공유드릴께요.

앞으로의 연봉 상승을 감안해서 조금은 무리하는 정도선에서 사시는 것은 저두 나쁘지 않다고 생각합니다..

https://www.zillow.com/mortgage-calculator/house-affordability/

+2

저희 부부도 지역은 다르지만 비슷한 고민을 하고 있어요. 저희 아이들이 나이가 조금 더 많아서 (+3년 정도) 앞으로 3년의 상황을 말씀드릴 수 있을 것 같아요 :)

풀타임 데이케어비는 아이들 나이가 많아질수록 조금씩 내려가는데요, 보통 돌 까지가 제일 비싸고 그 이후로 조금씩 낮아집니다. 그런데 매년 오르는 비용이 커서, 결국은 내는 비용은 매년 비슷한 것 같아요. 위에 어떤 분이 둘 보내면 할인 말씀하셨는데, 저희 기관은 큰 아이 (낮은 비용) 의 10프로 할인입니다. 결국 크게 차이는 안나요. (그리고 학교에 가게 되어도 애프터 스쿨을 해야하는 경우에는 결국은 큰 차이가 안나는 걸 최근에 발견해서 무척 슬픕니다..)

결론은, 그냥 4-5천 정도는 아이들 기관 비용으로 매달 쓰신다고 생각하시면 됩니다. 이게 상당히 큰데요, 사실 렌트비 보다도 이 기관 비용이 저희 가계 지출의 1등입니다 ㅠㅠ

아이들 기관은 가능하면 적어도 둘 중 한 분의 직장에 가까운 곳을 추천합니다. 비용 조금 아끼는 것보다는 이것이 장기적으로 볼 때 일하는 부모 입장에서 마음이 훨씬 안정적입니다. 물론 근처에 시간이 여유로운 조부모님, 친척, 아이까지 맡길 수 있는 절친 등이 계신다면 입장이 좀 다를 수 있지만, 그런게 아니라면 오롯이 부모가 케어해야 하고요, 생각보다 픽업하라는 연락이 종종 옵니다.. 생각보다 많이 와요....

그리고 혹시 아직 모기지 렌더랑 미팅 안해보셨으면 한 번 해보시길 추천합니다. 프리어푸르벌 말고 그냥 캐쥬얼한 미팅을 리얼터가 잡아줘서 한 번 해봤는데, 생각보다 리저브 머니를 많이 요구하더라고요. (12개월 이상) 그래서 모아두신 다운페이를 다운페이와 리저브로 나뉘어서 사용하셔야 하는 상황이 올 수 있고 그러면 론 금액이나 월 페이먼트가 달라질 수 있어요. 그냥 인터넷으로 찾아보는 것과는 금액 차이가 나니, 꼭 해보세요. 

인터넷에서 글을 읽다보면 2주 페이첵 하나는 모기지, 나머지 하나는 생활비로 쓴다는 글을 종종 봅니다. 사실 그렇게 해서 살아질 수 있다면 아직 젊은 나이에 (저희도 30대 중반) 그렇게 도전해 보는 것은 괜찮다고 저는 생각하는데요, 사실 제 P2는 그렇게 생각하지 않아서 저희도 열심히 의논 중입니다 :) 좋은 결정 잘 하시기를 바랍니다!

저도 연봉 높아졌다고 좋아했는데 실수령액이 낮은데다 집값+금리는 높아지기만 하고 맘에 드는 집은 600k-700k는 되야해서 너무 짜증나요..

거기다 당분간 외벌이 할거같아서.ㅋㅋ

처음에는 남편이 안전하게 가자고 했는데, 생각할수록 저도 공격적으로 무리하는게 낫다고 생각해요.

첫 몇년은 좀 많이 힘들겠지만..ㅋㅋ 장기적으로 보면 집값 오르는거 보면 빨리 살수록 더 이득 같아요.

Hopefully 제 연봉도 오르고 남편도 자리 잡으면 소득은 늘거고, 아이(들)도 퍼블릭 학교 가면 학비도 안들거고요.

거기다 리파이낸스 기다리다보면 언젠가 좋은날 오지 않을까요..ㅋㅋ

그리고 데이케어가 지출이 크신거같은데, 차라리 애기 둘 다 봐줄 내니를 고용하시거나, 첫째는 3살 되는 해에 pre-k public을 알아보시는건 어때요?

혹은 shared nanny를 알아보시는것도..? 제 형님은 첫째는 private pre-k 가고 둘째는 집에 내니가 봐주는데, 일주일에 두번은 친구가 놀러와서 그 날들은 내니 비용을 반으로 낸대요.

좀 복잡해지지만, 저는 아기가 연말에 태어나 내년 말에 3살이 되는데, 내년 초에 퍼블릭 로터리 넣으려고 합니다.

물론 된다는 보장도 없지만, 된다면 택스도 겁나 많이 내는데 데이케어 비용은 줄일수 있을거같아요.. 되면 좋겠습니다 ㅠ.ㅠ

public pre-k는 주마다 policy가 다르겠지만 대부분 매우 타이트한 인컴리밋을 두고 있습니다. 거의 4인가족 poverty line수준인 경우가 많습니다. 원글님의 원소득으로는 지원자체가 안될가능성 높다 봅니다. 

호오 그건 몰랐어요! 저희 형님네도 소득 높은데도 지원해서 됐다는거보면 이 주는 다행히 인컴리밋이 아주 높거나 없나봐요.

대신 완전 무료는 아니고 학교마다 다른데 $0~$5000/year이라더라고요.

그래도 한번 알아보세요 원글님! :)

저흰 인컴은 조금 더 낮고 집은 이미 있는데 이제 임신 준비중인데요.. 데이케어 비용이 이렇게 많이 드나요? ㅠㅠ 이 글 보고 절망적입니다. 대충 계산 때려보면 저흰 이미 데이케어 비용을 제외한 나머지 애기 용품, 분유,기저귀값등등으로도 거의 마이너스인데요.. 대체 애기들을 금전적으로 어떻게들 감당하고 키우시는건지 진짜 다들 존경스럽습니다.. 

그러네요. 저희는 플로리다이고요. 인컴 훨씬 적어요. 플로리다 정말 너무 짜요. net income 8k 정도이고 렌트입니다. 

결혼 1년차이고 1주년 지나면서부터 임신 준비할 예정인데 정말 절망적이네요ㅜㅜㅋㅋㅋ 하...... 정말 다들 존경스럽습니다. 어떻게 다들 살아가고 계신걸까요..

데이케어 보낼 형편은 안될 것 같고, 그나마 저는 제가 집에서 일하고 와이프가 출퇴근을 해서 제가 아마도...  육아와 가사와 일을 병행해야 할 것 같은데 겁이 납니다. 집은 언제 살 수 있을지.. 가능할까요 ㅎㅎ 후

저도 절망적인상황인데 애를 그냥 낳아버리면 어떻게될지.. ㅠㅠ 부모님이 다 한국에 계셔서 낳아서 어떻게든 되겟지 하는 상황도 아니고요.. 요즘 젊은이들 애도안낳고 결혼도 안한다는데 이렇게 와닿아 버리네요 ㅎㅎ하

화이팅합시다!!! :) 

저도 와이프는 출근하고 제가 집에서 일하면서 애기 보고 있는데 아직까지는(5-6개월) 할만합니다. 아기가 낮잠을 꽤 자고, 밤에 와이프/아기 재우고 일하고 하면 얼추 가능은 하더라구요ㅋ 주변에서 하는 말은 아기가 기어다니기 시작하면 더 힘들다던데... 아직은 아니라서 두고봐야할듯(?) 합니다ㅎ

지역마다 다릅니다만 어디 계신지 몰라도 저는 지금은 홈 라이센스 데이케어에 1,200/달 내고있고,

이사가는데는 전반적으로 1,800/달 될거같아요.

얼른 커서 퍼블릭 스쿨 가라 아가야.. ㅋㅋㅋㅋ

제가 쪼잔해보일수 있지만 저는 웬만한 애기용품은 다 registry랑 동네 buy nothing 그룹에서 받았고요,

분유는 cvs 쿠폰이랑 (지금은 잘 없는거같아요) 동네 맘 그룹에서 무료나눔하는거 악착같이 받았고 

기저귀는 천기저귀 써요.

그렇게 해서 많이 아꼈지만 첫아기면 또 예쁜거 좋은거만 해주시고싶은 마음이실거라 ㅠㅠ

생각보다 정말 미국에서 애기 키우기 돈 많이 들어요.. ㅠㅠㅠㅠ

1200~1800/달이면 그나마 희망적인 가격이네요 ㅠ 저 LA 입니다.. 이사를 안가면 사실 가망성이 없어보이긴해요..

말씀하신대로 좋은거만 해주고싶은 욕심에 넉넉히 예산잡긴했는데 결국 상황 닥치면 아껴써도 다쓸거같은..

애 키워본적이없어서 얼마정도 들지 가늠도 잘 안되구요 ㅜ

계산적으로 안나오는데 그냥 낳을때 되서 낳아야겠다 하고 가지는게 괜찮은지 모르겠어요. 부모님한테 손벌리는것도 한계가 있고.. 현타오네용..

LA면 좀 비싸긴 할거같아요ㅠㅠ 저는 서버브에 살고 이사가는데도 서버브인데도 1800불이네요 ㅠㅠ;

사실 낳고 키우면 뭐 닥치는대로 해결되긴 해요,ㅎㅎ 너무 걱정마세요!

좋은걸 해주고싶은건 내 바램이지만, 그게 필수인것도 아니고 상황에 따라 유연하게 조절하면 되니까요,

너무 걱정마세요 :) 처음엔 정말 힘들고 현타오지만 어느정도 키워놓으니 너무 예쁘고 좋아요.ㅎㅎ (이러다 사춘기되면 호적 판다고 난리칠지도 ㅋㅋㅋㅋ)

ㅎㅎ격려와 조언 감사합니다 복숭아님!!

포닥할때 첫애 유치원비를 월 1800불씩 냈던 슬픈 기억이 있네요.  포닥 월급도 오르기전이였는데..ㅠㅠㅠ 

와 데이케어비가 이렇게 많이 올랐네요?  전반적으로 많이 오른거겠죠?  뉴저지 한 5,6년전에만해도 1,500불 정도면 꽤 좋은곳 보낼수 있었는데....유즘 젊은 사람들 정말 힘들겠어요...물가는 많이 오르고 집값도 많이 오르고 연봉은 그만큼 안올라주고...ㅠㅠ..예전 미국이 아니네요.

코비드 이후 데이케어가 가격이 많이 올랐습니다. 코비드 전과 비교하면  20~30퍼씩은 올랐더라구요

죄송하지만 본인만이 답을 낼 수 있습니다. 구글 시트 펼쳐놓고 얼마나 지출이 감당한지 계산 잘 하셔야 합니다. 제일 중요한 건 타협점을 찾으셔야 합니다. 원글님의 글을 보니 조건이 여러개가 있는데 아직 타협점을 못 찾으셨네요. 데이케이 지출이 과도한데 어떻게 해서든 줄일 방법을 찾으셔야죠. 눈을 너무 높이셔도 안 되고요. 집의 상태보단 위치에 집중하며 고르시면 어떨까 싶네요. 다만 감안하실 것은:

- 30대 중이고 오랜 공부를 하셨다고 하니(..) 이제 경력 초기이겠네요. 연봉 상승 여력이 있으니 조금 무리해서 사는 것도 좋습니다. 1-2년 동안 어디 부모님에게서라도 돈을 잠시 빌릴 수 있다면 그런 식으로라도 조금 타이트하게 예산 잡아도 좋습니다.

- 이자율이 높고 집 값이 조금이라도 낮을 때가 좋다고 봅니다. 예측은 당연히 힘들겠지만 금리는 다시 내려갈 확률이 높을테니 ARM 7년 정도로 구입하면 어떨까 생각이 드네요.

- 지금 구입하시는 집은 소위 말하는 스타팅 홈입니다. 타협을 하셔야 합니다. 제한된 돈으로 모든 걸 만족하는 집은 못 삽니다.

- DMV 지역은 어떤지 모르겠는데 캘리포니아는 일반적으로 신축 타운홈 보다 오래된 싱글홈이 가치가 더 좋습니다.

음 ... DMV 가 department of motor vehicles 아니라 다른 의미가 있나보네요? 여태 몰랐네요..

혹 DC, Maryland, Virginia 말씀하시는건가요?

저도 찾아보고 알았네요 ㅋ

저도 이게 궁금하네요

네

후자를 말하는겁니다.

저라면, 지금 렌트를 얼마내시는지 모르겠지만, $800K  집을 사서 몰기지 $5천불 보다 월렌트 금액이 적다면, 당분간은 그냥 집구매 안하고 렌트에 살겠습니다. 데이케어가 비용에 큰 비중인데, 당장 줄일수가 없으니 어쩔수 없고, 월 $11천불 에서 최대한 저축을 많이 해서, 다음에 자가집을 구매하기 위한 Down payment 많이 저축하겠습니다. ( 그래야 몰기지를 5천불 아래로 떨어질테고, 월렌트 금액보다 갖거나 낮게 맞워야 겠죠). 대신에 지금 가지고 있는 Cash $200K 은 투자형 부동산을 구매해서 캐쉬플로가 나오도록 할거 같습니다. Cap 이 좋다면 집가격이 많이 오르지는 않겠지만, 나중에 자가집을 살때 투자부동산을 팔고 사면 되니, 현금이 어디 달아나는게 아닐거에요. 

안정적인 직장 다니시고, 30대 중반인데 현금도 많이 모으셨고, 부동산 투자를 권하고 싶은데, 반드시 자가집을 먼저 사지않고 투자부동산을 먼저 사는것도 길게 봤을때 장점이 될수 있습니다. 

첫 집 장만은 당연히 무리를 해야죠. 다만 두 분이서 같이 상의하셔야 합니다.

무얼 포기할 수 있을지..

첫 두해 정도는 버틸 만한데 3년 정도 지나면 많이 힘들어 질 수 있어요. 자금이 쪼들리고 하고 예전처럼 하고 싶은 것들은 많아지니..

그래도 답은 조금 무리할 것.. 

내용을 추가해주셨는데 연봉이 260k로 올라가면 어떻게든 800k집은 가능할것 같습니다. 실수령액이 13000불 정도 될것이고 모기지 5천+데이케어 5천 제하면 3천불+로 한달을 버텨야겠네요 ㅠ (235k연봉으로는 천불만 남으니 많이 힘듭니다 ㅠ) 

저도 예전에 비슷한 글 올려서 조언 듣고 응원 받아 결국 집 샀습니다. https://www.milemoa.com/bbs/board/7086108

지금은 그때에 비해 이래저래 좋은 일들이 몇개 생기는 바람에 넷 인컴도 3배 올라서 무리해서 집 산것에 대해 무척 만족합니다.

1. 기본적으로 여력이 되면 집은 무조건 빨리 사는 것이 좋다고 봅니다. 집값은 계속 오르고 렌트로 낸 돈은 그냥 허공으로 날라가는 것이니까요.

2. 넷 인컴에서 데이케어 + 몰기지 하시면 남는 것 하나도 없으시다고 하셨는데요. 제 계산으로는 부족해 보입니다. 데이케어 5000불이고, 800k집이면 다운페이 20% 후 660k면 P+I만 $4000불입니다. 여기에 텍스+보험 하시면 $5500까리 올라갈 수 있습니다.

3. 집 사시면 생각보다 돈이 훨씬 많이 들어갑니다. 집이 커진만큼 보험료, 전기세, 물세, 가스비. 커진 집에 채워넣은 가구 등등

4. 넷인컴을 올리셔야 할 것 같습니다. 당분간은 401k최소로 줄이시고 다른 지출 줄이시고. 데이케어 비용도 세이브 할 수 있는 방법 (네니) 등을 알아보셔야 할 것 같습니다.

5. 좋은 집에 산다는 건 좋은 이웃, 좋은 환경, 좋은 학군을 의미합니다. 그럼 본인의 경제적 사회적 지위를 높일 수 있습니다. 반면 생활비가 너무 쪼들리면 동네에 비해 너무 못살면 상대적 박탈감이 커져셔 우울해지실 수도 있습니다.

1~5를 고려했을 때, 넷 인컴을 높이지 않고 그냥 집 사시는건 약간 무리인 것 같습니다. 만약 세이브 해 놓은 돈이 조금 있거나 하시다면 지금 사는 것 추천드리고. 넷 인컴을 못 올리거나 지금 계산대로라면 다음에 구매하시거나 눈을 약간 낮추는 것 추천드립니다. 보통 집을 사시면 아이들이 자리잡기 전까지 한두번은 이사 할 수 있구요. 아이들 커가면서 학군 등 고려해서 이사하실 기회가 생기실 것 같습니다. 지금은 조금 작은 집 하셨다가 나중에 큰집으로 가시는 것도 합리적인 선택이실 것 같습니다.

연봉이 235k에 넷 인컴 월 11k면 상당히 디덕션을 많이 하시는거 같네요. 어느 항목에 얼마만큼 디덕션을 하시는지 모르지만, 대략 월 14k-15k 정도는 실 수령액을 늘릴 여력이 있을 연봉으로 생각됩니다. 

말씀하신 상황에서는 최소한 아이 하나가 데이케어/프리스쿨을 벗어나 퍼블릭 킨더 갈 때 까지는 뭐든지 줄여서라도 실 수령액 늘리는 방법밖에 없습니다. 저축도 좋고, 노후설계도 좋지만, 아이를 키우기 위해선 당분간 타협 하셔야 합니다. 

다운페이먼트를 진짜 많이 하실 것 아니면 렌트를 추천드립니다. 렌트가 꼭 허공에 날리는 돈은 아니에요. 특히 집에 들어가는 비용이 현금성으로 만만치 않다면 그 비용이 미래에 집값이 올라야 보상받는 현재 현금흐름의 희생이에요.  집을 사는게 싸다는게 지금 십 몇년간 이자비용 낮던 시대의 가정이지 지금은 더 적용 안된다고 봅니다. 특히 이자율이 높으면 다운페이할 캐시가 집에 묶여서 또한 기회비용이기도 합니다. 위에 쓰신 내용만 보면 무리해서 집사라 그게 이득이라는 말이 글쓴분 현 상황에 적용은 안된다고 봅니다.

외벌이는 마냥 부럽습니다

저는 일단 되는대로 최대한 STRETCH하셔서 집을 구하라고 말씀 드리고 싶네요 저는 뉴욕에 와이프랑 둘이 합쳐서 올해부터 약 200K 수준의 벌이가 되는데 집은 30년을 갚게되지만 그 금액이 고정이 되고 연봉은 다만 2~3%라도 오른다고 본다면 처음에 구할때 빠듯할 수준으로 구해야 된다고 봅니다 실제로 저도 작년에 뉴욕에서 $600K 집을 15% 다운해서 $4,100 수준으로 페이하고 있구요. 먼저 집부터 계속 찾아보세요, 저는 와이프 일하기 전부터 계속 돌아다면서 집을 찾아봤습니다. 결국 운좋게 60만 리스트에 집을 구했지만 버짓에 맞춘다고 30년 론을 얻어 살 집을 너무 빠듯하게 구하면 집이 스트레스가 될거 같아서 안되겠더라구요.

원글의 상황이 지금 저희의 상황과 매우 흡사하여 지나가다 글을 남기네요. 여기에 달린 다양한 관점의 댓글들이 아주 흥미롭고 많은 도움이 되고 있어서 앞으로의 댓글들이 기대가 됩니다. 일단 간단하게 정리해보자면

1. 무리해서라도 가격이 높은 집을 산다

:장기적인 관점으로는 타이밍과 상관없이 만족스러운 집을 얼른 구입하는게 언제나 이득이다.

(salary increase 또는 net income을 늘려야함 -> 당장 해결이 어려움, 언제나 함께하는 emergency reserve money 부재의 리스크)

2. 눈을 낮추고 가격을 낮춰서 집을 산다

:나중에 한번더 이사갈 가능성을 열어놓고 일단 재정상태와 현재 상황에 맞춘다.

(아이들과 함께 또 이사가야하는건 쉽지않음, 만족스럽지 못할수도 또는 만족스러울수도 있음)

3. 당분간 렌트로 살다가 좀더 구입 시점을 미룬다.

:아직 이자가 떨어질 기미가 안보이니 기다리는것도 하나의 전략이다.

(기다리다보면 예상치 못한 더 기회가 찾아올지도, 하지만 동시에 적절한 시기에 좋은 기회를 놓칠수도..)

정말 중요한 사안인만큼 다양한 의견을 듣고 심사숙고해서 결정하시길 바랍니다.

저희는 참고로 2번째 옵션으로 마음을 다잡고 있습니다...

저도 2번을 열어놨었는데, 1번으로 마음을 다잡은 이유가 클로징 코스트는 거의 날리는거나 마찬가지라 생각하면 두번 나가는거고, 

아이들의 학교 문제도 걱정이 되더라고요.. (학교/학군이 변경된다면요)

저도 어릴때 전학을 많이 다녔고, 아이 낳기전엔 "전학 다니는게 별일이야?" 했는데, 

적응 다 하고 친구도 잘 사귀어놨는데 이사가면서 또 새로운 환경에 적응하고 새로운 친구 사귀고 하는것도 힘들거같아서.. 

물론 그거야 제가 해결해줄 일이 아니라 아이가 해결해야할 일이고 어쩔수없이 이사갈 일도 살다보면 생길 수 있지만요.

참 어렵습니다 ㅠ.ㅠ  

일단 학군을 고려하여 데이케어 다니는 아기가 학교를 가게될 기간과 보통 집을 사면 적어도 5년을 산다는 것을 가정했을때 내년이 아니라 당장 다음주도 어찌 될지 모르는 이민자 월급쟁이로써는 5년후에도 과연 같은 지역에 살고 있을지 의문입니다. 이직도 생각지도 못하게 갑작스러운 기회로 다가오는 경우도 많기에 자식뿐만 아니라 가족전체가 그에 맞는 결정을 따라가게 되지 않을까 생각이 듭니다. 그래서 우리가 사는 미국은 물론 산업군마다 다를수 있겠지만 직장이 한 동네에 다 모여있어서 근방 지역내에서만 오랜기간 살수있는 서울/수도권에서 거주하는것과는 다르기에 미래의 예상치못한 변화에 유연하게 대처할수 있어야 한다고 생각합니다. 그래서 저는무리해서 몸집을 키우기보다는 언제나 몸을 가볍게 현재 재정상황에 맞는 2번을 통해 조금더 미래를 조금 유연하게 준비하는게 어떨까 생각이 듭니다. 참고로 큰 무리없이 산 집은 나중에 이사갈때 렌트로 돌릴수도 있다는 장점도 있습니다.(@맥주한잔님)

맞아요 사실 저희 아기가 학교 가려면 아직 7년..? 남았고 그간 낼 택스를 생각하면 눈물이 앞을 가리기도 합니다 ㅋㅋ

하긴 말씀하신대로의 경우가 더 많겠어요,

저는 시댁 가족들 동네에 살겠다는 목표가 아주 확고해서 더 1번을 무리해서 생각하는걸수도 있어요 ㅎㅎ

그리고 저도 별탈없이 이 동네에서 오래오래 살게되면 좋겠습니다 ㅎㅎ 

1번이 참 정말 양날의 검 같아요.

(1) 잘되면 - 빚은 상대적으로 매년 조금씩 줄어들고, 연봉은 늘고, 보통 5년 넘어가면서부터 집 잘 골랐다! 소리 들으며 살림이 핍니다.

(2) 잘 못되면 - job 잃고 집 팔고 (이렇게 팔면 보통 집값이 가장 안좋을 때 팔게 되더라구요) 이중으로 고통받습니다.

유테인 보스한테 항상 듣던 애기인데요 니가 버는 넷 인컴의 1/3 이 니 집세를 넘게 하지 말아라 하라고 하더라구요. 저도 학군때문에 무리하게 그걸 못 지키고 있지만 이상적인 건 1/3이라고 들었습니다.

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지금 상황에서 집을 사면 벌이에 비해서 스펜딩이 너무 과하고 조금이라도 삐끗하면 가정경제가 파탄날 위험이 있어보여요. 집값 타이밍 생각하실 상황도 아닌거 같은데 렌트 좀 더 사시고 넷인컴이 달에 몇천불 정도 늘어나서 그정도 모기지 내고도 생활이 가능해지면 그때 생각해보는게 맞는거 같습니다.

우선 원글님 둘째 축하드립니다. 몸조리 잘하시고 스트레스 받지 마세요.

여기서도 의견이 다 갈리네요 - 무리해서 사라, 때가 아니다 사지마라, 렌트해라. 등등

다들 예전 생각나서 진심 어린 조언을 하는것 같은데 저도 서른 중반에 처음 싱글 하우스를 구입했었기 때문에 무엇보다 반가운 마음에 저도 한숫갈 얹어봅니다.

제 의견은 사도 후회, 안사도 후회, 할꺼면 사세요.

어차피 5년내로 이사 합니다. 안할꺼 같죠? 합니다.

지금보다 더 좋은 직장 잡고 돈도 막 50만불씩 벌고 (현재 235에 앞으로 2년마다 30% 인상 받으면서 이직하면  금방입니다) (분위기 띄우자고 한 말이였는데 약간 비현실적으로 보실수도 있으시겠네요 ^^)  애들도 건강하게 잘 크고 우애도 좋고

그 때는 지금보다 부동산 가격도 안정 되어 있을테고 이율도 내려갑니다.

5년 정도 지나면 여윳돈도 남아 돌아서 401k IRA HSA 애들 둘 529에 맥스로 넣고 이제 남는 이 돈 갖고 뭐하나 하실겁니다.

그러니까 지금 무리하진 마세요. 현재 수준에 맞는 comfort zone 에 맞춰서 사시고 제 말 들으시면 5년후에 분명히 후회할꺼에요.

"2n2y 그 인간 때문에 ㅋㅋㅋ"

"그 때 좀 무리해서 샀으면 지금 우리 집이 몇만불은 더 올랐을껀데" 혹은

"셋째 생길줄 알고 그 때 큰 집 샀으면 또 이사할 필요 없을텐데 쌍둥이가 나올줄이야" 

그런데 개구리 올챙이 적 생각 못 한다고. 황새 따라가는 뱁새 다리 찢어진다고. 

지금 원글님한테는 40만불 콘도, 혹은 60만불 타운하우스가 적절해 보입니다.  (꼭 싱글을 원하시면 다른 동네를 보셔야할지도)

80만불 싱글하우스? 좋죠. 다만 원글님에게는 지금은 타이밍이 아니네요. (애들 둘 기저귀 값이랑 분유만 해도 3~400은 될텐테 1000불로 어떻게 생활합니까 ㅎㅎ)

몇년 더 기다렸다가 모으면? 80만불 집이 100만불 됩니다. 

그럼 지금 60만불 집을 20% 다운하고 사서 5년후에 75만불이 되면 이퀴티가 최소 30만불은 쌓였을테니 그 30만불을 다운페이로 100만불 집 가면 됩니다.

돈이 생각보다 잘 모여서 여유 있으시면 세컨홈 되는거구요. 첫째집은 렌트로 돌려서 아싸리 FIRE 고고고?

둘째도 마침 킨더갈 나이고 전학 갈 필요도 없고 아싸리 지화라 그 때부터 인생 피시는거에요. 나이도 마흔 정도 되셨을테니 그때부터는 인생 크루즈에요.

자 이제 못 먹어도 고고고. 인생은 노빠꾸.

원글님 글에 자꾸 껴들어서 죄송합니다 ㅠ.ㅠ 저도 같은 (그러나 연봉 훨씬 낮고 더 싼 지역을 보고 있는) 상황이라 자꾸 이 글을 읽게 되네요.

몇년 더 기다렸다가 모으면? 80만불 집이 100만불 됩니다. 

그럼 지금 60만불 집을 20% 다운하고 사서 5년후에 75만불이 되면 이퀴티가 최소 30만불은 쌓였을테니 그 30만불을 다운페이로 100만불 집 가면 됩니다.

-> 이부분을 저도 열심히 생각하고 equity calculator도 돌려보고 했는데.. 정말 에퀴티가 그만큼 빨리 느나요?

어제 제가 계산해본 집은 45만불 집을 20% 다운 (9만불) 하면 7년뒤에 에퀴티가 15만불정도 거든요. 

다운페이를 빼면 결국 7년간 5만불이 쌓인거겠죠?

물론 집값이 오르면 더 좋겠지만, 저 동네는 또 집값은 덜 오를 동네 같아서.. 집값이 별로 안오른다 생각하면, 7년 살고 5만불의 에퀴티가 더 모이는게 맞는걸까요?

그럼 2n2y님 말씀대로 15만불을 다운페이로 써서 60만불 집을 갈수있는거고요.

근데 제 걱정은 제가 가고싶은 동네의 좋은 집이 7년뒤에도 60만불대일까가 걱정입니다.ㅋㅋ

휴 머리아프네요..ㅋㅋ

결론적으론 그냥 제가 원하는 집이 원하는 동네에 안나와서 이러고 있는거같아요...ㅋㅋ 

좀더 기다리면 나올거같긴 한데 마음이 왜케 조급한지 모르겠네요.ㅎㅎ

오오 저 이런 댓글 좋아해요. 열심히 썼는데 아무도 안 읽어주면 슬퍼요 

우선 복숭아님이 생각하신대로 이루어질거라고 믿쑵니다!!!

문제는 7년뒤에 이사갈 집이 지금 60만불이면 80만불 되겠네요. 신기하게 딱 지금 원글님이 원하시는 매직넘버네요. 

이과시죠? (제가 이꽈임 ㅋㅋㅋ) 그런데 문제는 살다 보면 이렇게 숫자가 딱 안떨어져요.

똥차 가고 벤츠 온다고

일이 잘 풀려서 내가 산 집값만 오를수도 있는거고 (굿 한번 띄울까요?)

서브프라임 사태처럼 집값이 폭락할수도 있는거고 (업글하는 입장에서는 오히려 좋은 쪽?)

좋은 기회 잡아서 연봉 50% 오를 수도 있는거고 (지화자!!!)

세쌍둥이 태어나서 생활비가 따따따블로 오를수도 있는거고 (이게 제일 큰 복이에요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ)

그러니까 큰 그림만 대애추웅 잡아놓고 조금씩 조금씩 개선해나가세요.

돈은 모으는게 아니에요 돌리는거지.

지난 몇년간 미국 국내에서 돈이 남아 돌았고 주식 시장도 대박이었고 (2020년 3월부터 2021년 말까지 SP500이 2배 이상 뛰었었죠) 

이제 이율이 오르니까 침체도 오고 해서 

다들 살살 모으면서 눈치 게임이에요. 초조함에 먼저 움직하면 지는 겁니다. 그런데 또 일찍 일어난 새가 벌레 독식 한다고

어쩌라고 ㅋㅋㅋ 

마지막으로 저 같은 경우에는 버지니아로 이직도 하고 애들도 크고 해서 예전에는 전혀 고려하지도 않았을 버지니아 Haymarket, Aldie 쪽도 가끔 보고 있어요.

이렇게 복숭아님도 7년후에는 전혀 다른 세상, 다른 동네에서 사시고 싶어하실지도 모르니까 너무 초조해하지마세용

carpe diem~

아 완전 공감해요 열심히 댓글 썼는데 아무도 안읽어주면 너무 슬픕니다 ㅋㅋㅋㅋ

제가 다음 아기는 쌍둥이를 낳고싶긴 한데 세쌍둥이는 좀.. 살려주세요 ㅋㅋㅋㅋㅋ

진짜 눈치 게임인거같아요.. ㅠㅠ 근데 이 동네는 너무 핫해요,

좋은 집 올라오면 1주일 내로 다 컨틴전트 들어가요;;

제가 보던 동네에서 25분 거리에 학군 너무 좋고 가격 싸고 좋은 집이 나왔는데 정말 박터지게 인기 많아서 오늘 가보려고요.

이 집에서 7년 살다가 가면 되지 않을까 행복회로를 돌려보며..ㅋㅋ

어떤 선택을 하던 후회가 안남게 하는게 최선의 선택이죠.

잘 해보겠습니다 감사합니다! :)

아 맞다 예전에 누가 새 직장 잡았다고 글 올린거 봤었는데 복숭아님이셨죠

제가 축하 글을 썼는지 기억 안나는데 다시 한번 축하드리구요

복숭아 님도 찾으시는 곳이 DMV 지역이셨던가요? 

저도 다시 한번 디덕션을 확인해보시길 추천드려요. 두 분 인컴이 비슷한가요? 말씀하신 넷 인컴이 평균인가요? 

예를들어 올해는 소셜 택스가 16만불이 리밋이니 한 분이 많이 버신다면 연초에 받는것과 차이가 나겠죠. 

아직 gross가 AMT 리밋인 25만불은 안되니까 애들 데이케어보내는동안은 은퇴계좌에는 조금 덜 넣으시고요. 나중에 레이즈 되면 물론 신경쓰셔야하지만 그땐 또 은퇴계좌로 돌리면 되니깐요

이사 가고싶은 집이 정해져있지 않으면 모르겠는데 마음에 드는 집이 있는데 안가면 집 클로징해도 매일 레드핀 보게 될 수도 있어요. 팔고 가는것도 일이고요. 

다양한 의견들 너무나도 감사합니다.

P2와 천천히 하나씩 읽어보면서 많은 대화를 해보도록 하겠습니다.

제가 생각해도 235k로는 800k 집은 무리라고 생각이 들고 800k 집을 사면 당연히 일하는 시간을 늘리던지 저렴한 데이케어로 옮기던지 해야할것 같습니다. 현재도 보너스로 추가 들어오는 돈이 있어서 회사랑 네고해서 연봉 협상도 시도해봐야 할것 같구요.  P2와는 연봉이 비슷하고 아이가 태어나기 전까지는 무리하게 401k를 넣고 있어서 연봉 235k로 한달에 넷인컴 11k가 적은편인지 처음 알았습니다.

이것도 P2와 상의해서 조절 하던지 해야할것 같습니다.

사실 집에 대한 욕심도 많고 안에 꾸미고 싶고 채우고 싶은것도 많지만 여행도 좋아하고 

가족이 다 한국에 있어 매년 한국도 가고 싶어 어렵네요 .. ㅎ 모든걸 다 하고 살수는 없으니 타협을 해보도록 하겠습니다.

의견 남겨주시면 참고하겠습니다. 감사합니다 !

저도 시기가 좋지 않다에 한표 보내면서 아래 내용을 감안 하셨나 궁금합니다.

1. DMV에서 저 정도 규모집이면 제법 큰 집인데 애기들과 사시면 굳이 큰 집이 필요한가 (제 결론은 아이가 3-4학년 될때까지 큰집이 1도 필요없음)

2. 집의 년도따라 다르겠지만 유틸이 제법 들거구요 (관리비용)

3. 젊으신데 아기 키우시면서 혹시 집 관리 하실 수 있으신지(유지비용)

4. 80만불 집을 걸맞는 가구로 채우려면 돈이 엄청 들겁니다.60만불 집이 눈에 안차서 80만불 집 구입하시려면 집 꾸미는 것도 생각하실텐데, 60만불 채우는 비용 거의 두배가 들거같네요.

5. 위에 몇가지를 감안하고도 아내가 원한다? 그럼 무조건 가야죠. 

이상 외벌이 가장이였습.... (왜 눈물이 ㅠㅠ ㅎㅎ)

DMV도 지역마다 너무 다른 것 같습니다... 예를들어 지금 바로 질로에 검색해서 매물나온 것 중에, 베데스다지역에 1956년에 지어진 3beds 3bath 1921 sqft 싱글하우스 집이 90만불에 올라와있어요. 부부가 다 재택근무를 한다고 하면 애 하나 있어도 3베드가 많다고는 할 수 없을 것 같거든요.

어우야 이 댓글 읽으면서

선비님이 지난 몇년간 고생하셨을 하루하루가 눈에 선하네요 (저희도 애 셋 키우는 외벌이 ㅠㅠㅠㅠ)

저도 5번에 격한 공감을... (나는 지금 우리집이 좋은... 아니아니 더 알아볼께!!)

단순히 affordability만을 생각한다면, DTI를 맞출 수 있다는 전제하에 downpay를 줄이는 approach도 불가능하진 않습니다. 예컨대 80만불 집을 사면서 20만불 세이빙중에서 20% 맞춰서 16만불만 다운페이하거나, 아예 FHA등으로 더 낮게 다운페이를 내면서 같은 조건의 이자율을 맞출 수 있으면 (대신 모기지 총액과 상환금액은 좀 늘죠. 그래도 집값의 75->80%가 되는거니 이삼백불 수준입니다) 상당한 수준의 cash reserve가 생기는 거라서 당장 지출이 큰 상황을 만났을 때 위험이 좀 적죠.

물론 이렇게 되면 느낌상으론 세이빙을 모기지 이자로 날리는거라 별로 좋아보이지 않는 느낌이지만, 근본적으론 모기지를 얼마나 많이 받고 그 이자에 대한 기회비용을 내는 것이냐에서 당장 통장이 빵꾸나는 리스크를 어느 정도 해소할 수 있는거죠. 월급은 늘거고 학교가면 데이케어 비용이 줄거라는 행복회로를 열심히 돌려야 하는 우리들 신세...

사립학교 보내면 쭐기는 커냥 데이케어비용보다 늘수도 있죠.....

2분이서 만이상이면 50만불대 사셔도 충분하고 풍족히 사실거 같습니다. 외벌이 오천불은 이번생에 육아는 포기했습니다...

집값과 모기지에 대해서 몇가지 드라이한 팩트만 나열한다면 

1. 미국 median housing price는 2007년1,2월에 정점을 찍고 이후 무려 5년을 내려갑니다. 사람들의 기억에는 2008년 9월 서브프라임이후 하락했다고 했는데 서브프라임은 이미 하락중인 집값에 모기지 부실이 겹쳐 나온 결과일뿐 이미 집값은 하락곡선 찍고 있었죠. 

2. 그러다가 2012년 여름쯤에 다시 반등을 시작하고 이후 3-4년간은 서서히 오릅니다. 2015년 정도의 집값이 12년 저점보다 약 15%상승인데 이러면 물가상승률에 약간 더한 수준이죠. 그러다가 16년부터 상승폭이 커지고 다 알다시피 코로나 첫 2년동안 버블수준으로 터집니다. 

3. 이게 뭔말이냐면은, 12년 저점찍고 22년 초까지 10년동안 미국 median 집값은 한번도 하향곡선을 찍은 적이 없기에 여기계신 대부분의 기억은 "집값은 무조건 오른다"라고 세팅되어 있을 가능성이 아주 높죠. 게다가 한국집값 미친 상승까지 더하면 이건 거의 신념수준일수도 있겠습니다. 물론 20년정도 사이클을 보면 집값은 결국 올라있을겁니다. 그런데 통화가치 하락과 물가상승을 감안하고 그걸 봐야겠죠. 

4. 한국의 경우 많은 전문가들이 앞으로 집값은 최소 2-3년 더 하락장 이후 2-3년은 정체(바닥다지기) 장이라 예상합니다. 저는 미국도 이와 크게 다르지는 않을거라 봅니다. 즉 앞으로 최소 4-5년간 집값이 우상향을 찍을 가능성이 낮다는데 전문가들이 베팅하고 있는겁니다. 사실 1가구 1주택인 사람들에게는 이게 그리 중요하지도 않아요. 어차피 내집 가격 올라가면 다른집 가격도 같이 오르기 때문에 크게 좋아할것도 없습니다. 그거 팔아서 차액실현하고 나는 렌트로 돌아가서 살지 않는 이상에 말이죠. (근데 이런 분들 과연 있을까요. 미국렌트비용 생각하면) 문제는 한국도 그렇고 소위 연착륙을 위해 정책들이 세팅되다 보니 이렇게 "서서히" 내려가는 사이클이 길어질 가능성이 높습니다. 요즘 미국경제에 경기침체가 없다고 "무착률"이야기가 나오는게 이런 지점 아닐까 합니다. 첫집 구매자들에게는 차라리 집값이 빨리 확 빠져서 시장에 진입할 시점이 빨리 찾아오는게 나을수 있어요. 그래야만 사고 나서 반등도 빨리 찾아올테니. 

5. 고로 이런 예측이나 정보들은 first home buyer들 (혹은 투자용 세컨홈)에게 가장 직접적으로 영향을 주는 건데, 여기서 드라이한 팩트는 이자율이 높더라도 집값 자체가 낮은게 무조건 유리하다는 겁니다. 60만불을 6%로 30년 파이낸스 VS 50만불을 7%로 30년 파이낸스 하면 후자의 월페이먼트가 유의미하게 적어집니다. 주택시장에서 대출금리 1%상승은 실로 엄청난 차이인데 그럼에도 집값이 낮은채로 구매하면 그 충격을 상쇄하고도 남는다는 것이죠. 

6. 따라서 지금 집을 사시는 분들은 (1) 이번에 사서 최소 10년 이상은 살거다 (2) 5년정도뒤에 이사갈 확률이 꽤 있다에 따라 선택이 달라질 수 있을겁니다. (1)이면 월지출 계산해보고 가능하면 들어가셔도 될겁니다. 어차피 그 안에 집값은 한번은 반등할테니까요. 그런데 (2) 라면 여전히 높은 집값에 6.5% 30년 이율로 5년살고 이사가는데 현재 집 밸류는 거의 그대로, 리얼터한테 집팔고 6%로 지불하면 사실상 집 밸류는 물가상승률 제하고도 마이너스일 가능성도 있죠. 그런데 5년동안 은행에 지불하는 모기지의 80% 이상은 그야말로 이자에요. 60만불 파이낸스(30년 6.7%APR) 월 약 4000불씩 5년이면 년에 6만불씩 총액 약 24만불을 내는데, 그중 약 3만8천불만 원금에서 빠집니다. 그럼 5년뒤 집값이 거의 그대로라 생각하면 내 equity는다운 20만+3.8만= 24만정도인거죠. 그런데 슬픈건 이 5년간 늘어간 에쿼티 3.8만불은 아마 집사고 팔때 리얼터에게 내는 돈으로 거의 사라진다는 거죠. 60만불짜리 집 팔면 리얼터가 대략 3만 6천달러를 가져갈테니까요. 

https://www.calculator.net/amortization-calculator.html?cloanamount=600000&cloanterm=30&cinterestrate=6.7&printit=0&x=22&y=25

7. 선택은 당연히 개인 각자의 영역인데요, 이런 드라이한 팩트중심의 정보들을 감안해볼때 왜 요즘 reliable한 한국의 부동산 전문가들이 "지금은 살때가 아니라 기다려야한다"고 말하는지 이해가 되긴 합니다. 

다른 분들과는 많이 다른 생각 입니다만, 저흰 집을 사면서 무리 해서 산적이 없습니다. 항상 조금은 작고, 버짓보다 싼 집을 샀습니다. 여행 다니는 걸 좋아 해서, 큰 집은 그냥 아까워요. 지금도 그런 작은 집에서 아이들 하고 부딧치면서 시끌벅적 하게 삽니다 (아들 두놈이서 방 같이 씁니다)

저는 좀 다른 방향으로 설명을 해볼께요.

1.    미국에서 집은 고정금리로 레버리지를 이용해서 부를 불릴수 있는 수단이나 레버리지라 매우 위험합니다. 다만 고정금리의 마법은 매해 payment는 상대적으로 동일하지만 (세금과 보험비가 오르긴 하나 principle +interest는 동일하니까요) 물가 (집값, 연봉, 등등)는 지속적으로 오른 다는 거죠. 처음에만 두둑한 emegerncy fund로 버티실수 있다면 결국은 지금은 비싸보이는 payment가 상대적으로 적어집니다. 

2.    그래서 두 토끼를 다 잡기 위해서는 reserve가 꼭 필요하다고 생각합니다. 페이먼트를 다달이 못 맞추신다면 차라리 조그만 집을 사는게 훨씬 낫죠. 다만 FHA loan을 쓰시면 적게는 3% down payment로만으로 집을 살수 있습니다. PMI가 붙기는 하지만 더 많은 현금을 가지고 버티다가 집값이 오르면 refinance하시거나  equity가 생겼으니 없에달라고 하면 됩니다. 다운페이먼트에서 여유가 생기면 두둑한 emergency fund가 생겨서 심적인 여유도 있고 당장 직장을 짤려도 몰기지를 다달이 낼 수 있으니 금전적인 생겨요. 큰 돈을 투자해서 매달 payment가 빠듯하고 정말 돈이 필요할때 급하게 돈을 쓰기 힘들걸 걱정할 이유가 덜해서 마음에 여유가 좀 더 생기실 겁니다.  

3.    DMV지역은 잘은 모르지만 seller에게 잘 negotiate 하면 seller concessions을 받을수 있습니다. 그걸 통해 point buy down을 하시면 매달 페이먼트가 줄 수 있습니다. 요세는 오히려 비싼 집들이 더 잘 안나가서 잘 찾아서 neogotiate  하시면 잘 될 수도 있을 것 같습니다.

4.    위에 분도 말씀하셨지만 house hacking을 고려해보세요. House hacking을 검색엔진에 넣으시면 쉽게 많은 정보를 찾으실수 있으실거에요. 

5.    house hacking이나 live-and-flip등 공격적 투자적 이유로 집을 사는게 아니라면 무리해서라도 이사 할 필요없이 꾸준히 살수 있는 집을 사시는게 큰 도움이 됩니다. 집을 사고 팔때 드는 비용이 생각보다 큽니다. 800K 집이라고 하면 살때 2-4% fee가 붙고요, 팔때는 약 8-10%가 붙으니 적으면 80K, 많게는 100k이 훌쩍 넘는 돈이 나가게 됩니다. 그리고 amortizing mortgage에 특성상 초반에는 이자만 많이 내기 때문에 더 더욱 내게 돌아오는 금전적 이득이 상대적으로 적습니다. 

위의 많은 분들의 고견도 많지만 한 번 생각을 적어봤습니다. 좋은 집 잘 찾으시길 바랍니다!

현수입으로 80만불 집을 사는데 문제는 없어보이는데, net income이 상대적으로 작네요.. 아마도 401k 를 맥스로 넣는게 아닌가 싶은데, 그부분을 줄이셔야 합니다. 집을 산다는게 부동산에 투자한다는 것도 의미하기때문에 자산 배분차원에서 현금투자인 401k의 일부를 부동산으로 투자한다고 보시면 되구요..

그리고 안정적 직장이라고 하시니.. 앞으로 수입이 늘어날것이라는걸 고려하셔야합니다. 매년 인플레때문에 적어도 1-2% 정도는 기본으로 올려주고, 승진이나 이직을 한다면 수입이 점핑할수 있기 때문에 지금 수입을 바닥으로 보셔야하고.. 모기지는 5년이내에 다시 3%대로 내려갈 가능성이 크기때문에 지출은 리파이낸스로 천불가량 줄일수 있습니다. 그리고 아이가 데이케어 졸업한다면 지출을 더 줄일수도 잇겠죠.

문제는 당장 3년 정도 힘들수 있다는건데.. 그부분은 미래 자산을 땡겨와서 보완하시면 됩니다.. 쉽게 보면 401k 론으로 다운페이를 충당하시고, 남는현금으로 3년정도 부족한 부분을 보충하시면 됩니다.   

그리고.. DMV지역 어디신지는 모르겠지만, 북부 버지니아 학군좋은 지역이시면 80만불 집이 그리 비싼게 아니에요.. 아이 둘 키우기에 60만불대면 좀 작거나 오래된집을 사셔야 할텐데.. 부동산의 특성상 쉽게 움직이기가 힘든 자산이기 때문에, 지금은 좀 무리가 되더라도 장기로 보셔서 투자하시는게 좋을거 같습니다. 

저는 당분간은 관망하자는 의견이지만 5년 이내에 first home을 마련해보겠다는 목표를 가지고 있어서 이 글에 제시된 상당한 양의 input, analysis, 및 opinion들이 너무나 도움이 되네요!!

공감합니다. 퀄리티가 상당합니다 :)

저희 부부랑 첫집 구매시 나이때나 얘들 둘인거 인컴(맞벌이)이 아주 비슷한 상황인데요. 저희는 8년전 상황이라서 물가상승 고려하면 저희 인컴이 더 높았던게 맞는거 같네요. 다운페이는 140k. 그당시 집구매가 502k. 현재 700k 조금 넘는상황입니다. 모기지 작년 초에 다 페이했는데요. 지금 얘 둘다 퍼블릭스쿨 가고 모기지가 없어지니 현금흐름이 완전 좋아졌습니다. 200k 다운하시고 600k 사시면 론 400k, 800k 사시면 600k되는건데요. 전 800k-1M도 괜찮다고 봅니다. 저같은 경우는 그당시 현금흐름에 맞춰서 15년 모기지로 해서 인컴에 비해 싼 집을 샀는데, 지금 막상 다 페이하고 나니, 30년 모기지에 그당시 700k정도로 살걸 후회 좀 됩니다. 우선 8년간 와이프 직장 두번, 저 3번 옮겼습니다. 스트레스가 좀 있었지만 그만큼 연봉이 많이 올랐고요. 얘들 학교 들어가기 시작하면서 데이케어비용 없어지고요. 지금 사는 집이 나쁘진 않지만 많은 윗분들이 말씀하시것처럼 집 옮길 용기는 안나고 그럭저럭 고쳐가면 삽니다. 샀을 당시 넓지만 업뎃이 잘 안된 집이었습니다. 제가 다시 그 때로 돌아간다면 우선 학군이 더 좋고, 집의 크기는 방 네개 화장실 2.5개 대략 <2,500 sq ft. 리노베이션 다 되었거나 새집으로 하겠습니다.  다른 데 돈 많이 안쓰시고 하면, 좋은 집 딱 맘에 드는 집 사세요! 

김원석 부동산 유투브에서 김원석님이 하는 이야기도 참고해 보세요. 자신이 35세였다면 어떻게 할거다 하는 내용들이 있는데 그분은 투자용 집을 먼저 사는걸 추천합니다.

(말투는 틱틱거려도 집으로 돈버는 쪽으로는 대단히 밝은 분인 것 같아요)

저는 정작 그렇게 못했지만 글쓴 분의 상황에는 충분히 고려할만한 옵션인 것 같아요.

우선 투자용 집은 지금 보시는 800k보다 작은 집을 봐도 되니까 월 모기지 비용이 줄어들거에요.

그리고 거기서 얻는 렌트 수입으로 모기지를 커버할 수 있으니 실질적으로는 추가 부담도 없죠.

렌트비 내며 6년정도 버티면 애들이 학교를 들어가서 현금 흐름이 확 줄어드는 시기가 오겠죠.

(그리고 Bilt 카드를 만들어 렌트비 내며 포인트도 쌓으시고...ㅎㅎ)

그때쯤 되면 렌트 돌리는 집에 equity도 좀 쌓여있을 것이고, 혹여 운이 좋아서 집값이 올라주면 refinance 하면서 일부 cash를 확보하고, 애들 데이케어 안가게 되면서 아낀 돈도 모아서 거주용 부동산을 구매하는게 좋지 않을까 하네요.

이렇게 하면 지금 당장 현금 흐름을 크게 해치지 않으면서도 부동산 투자자산을 보유할 수도 있을 것 같은데요.

제가 참고한 유투브 링크 달아드려요

https://www.youtube.com/live/zX7JerC91FU?feature=share

책임감에 다시 내용을 찾아보니 25세였으면 이렇게 하겠다 라는 이 동영상 내용이 더 적합한 내용인 것 같아요.

30대라도 W2 받는 무주택자는 권하는 25세와 내용이 똑같네요

https://www.youtube.com/live/nsvKyWx00XI?feature=share

딴지거는건 아니구요. 저 동영상은 2년전에 업로드 된겁니다. 그때 30year fixed mortgage가 3.01%이고 지금은 6.7%수준인데 저분이 하는말씀이 지금도 실현가능할지는 의문입니다.  500k를 6.7%로 30년 빌리면 내야할 이자만 66만불인데 이게 3%라면 내야할 이자가 258K로 40만불이상 줄어듭니다. 

오늘 기준 본인은 렌트로 계속 살면서 또 다른 집을 투자용으로 구매해서 거기서 나온 렌트로 모기지를 커버하면서 버티면 에쿼티가 늘어난다는 가정은 6.7%라는 APR에서 거의 대부분 경우 실현불가능 시나리오가 된다고 보이네요. 

60만불 집 내돈 20만불 다운하고 40만불 모기지해서 투자용으로 구매해서 3000불렌트받는다고 해도... 모기지(원금+이자)+HOA+Property TAX+집보험+각종수리비 하면 월4000달러 우습게 넘어서 매달 캐쉬플로우가 -1000씩 나는데요. 일년 적자가 -12000인데 내가 내는 모기지중에 첫 5년은 그중 5천달러/year정도만 원금입니다. 그럼 첫 5년은 순적자만 매년 7천달러 5년 3만5천달러인데, 집값이 최소한 20%가 올라줘야 어느정도 적자가 상쇄될것 같네요. 

다른분들 께서 이미 많은 정보를 올려주셔서 저도 많이 배워갑니다. 5+년전 첫 집을 구매할때 비슷한 고민에 잠도 여러번 설쳤고. 스트레스 받다 파산 신청 하는 꿈도 몇번 꿨는데요 ㅎㅎㅎㅎ 지금은 (아직은???) 잘 살고 있습니다

모기지 택스 혜택을 생각하면 집값은 생각보다 적게 나옵니다. 또 임금 상승도 있으니깐요. 실수령이 11k니깐 반이 5.5k이라고 생각하기 보단 mortgage calculator 로 정확히 보시면 도움이 될것 같아요.

좋은 동네에 old and outdated 집을 사는것도 방법입니다. 집값도 싸지고 나중에 현금 여유가 생길때 업데이트 하면 되니깐요.

또 한가지 옵션은 필요한것 보다 방 하나정도 더 많은걸 사시는것도 옵션이에요. 물론 방 하나 늘어난 만큼 뭔갈 포기해야겠지만 (outdated 부엌이나 좀 오래된 집이라거나) 나중에 돈이 급해진 경우엔 방 한두개를 렌트해줄수 있어요.

반대로 집에 살아보니 utility나 유지비가 생각보다 많이 (엄청많이) 나오더군요. 동네마다 다르겠지만 전기, 물, 가스비, 쓰레기, 하수도, 각각 두달마다 100-300불씩은 나오는것 같아요. 전 쓰레기가 그리 비싼건지 첨 알았어요 ㅎㅎㅎㅎㅎ

아무쪼록 좋은 선택하시길 응원해요. 조만간 올려주시는 이사 포스팅 기대하겠습니다 :)

DMV 주민입니다. 여기 좋은 조언이 많지만 dmv지역에는 맞지 않은 조언들도 많은 것 같아요. 이 지역 주민으로서 드리고 싶은 말씀은 - 사세요. 사고 싶으시면 800K짜리 사세요. 800k면 어느정도 학군이 괜찮은 곳일텐데 이지역은 집값 안내려갑니다. 점점 더 올라가기만 해요. 그리고 학군 좋은 곳에 집 사면 이사 안해요. 제 주위에 이지역 학군좋은 곳에 첫집사서 5년 내에 이사한 사람은 단연코 단 한명도 없습니다 (다들 안정적인 직장이에요). 오히려 애들 학교 때문에 렌트로 살다가 같은 지역에 집 사야해서 무리해서라도 집 사는 사람들이 대부분이에요. 여기는 학군 좋은 곳은 애들 학교 때문에라도 3-6년 살라고 집 사는 사람들이 엄청 많아서 5년 살고 이사한다하더라도 수요는 언제나 있습니다. 

마지막으로 데이케어는 무조건 집 혹은 회사랑 가까운 곳에 잡으세요. 행운을 빕니다! 

부동산은 주마다 많이 달라요. 같은 주라도 동네마다 다르고. 특히나 DMV지역은 같은 county안에 수백만불짜리 집이 즐비한 곳과 2-30만불짜리 집들이 즐비한 곳이 있을만치 City마다 차이가 아주 큰 동네기도 하고요.

이 곳은 집값이 거북이처럼 천천히 오르는 곳이지 널뛰지 않잖아요. 대도시다보니 rental home사면 cash flow안나는 곳이고.  그러다보니 우선 600K의 작은 집 샀다가 큰 집으로 옮기는 것 쉽지 않아요. Equity가 안 쌓이니까요. 그나마 팬더믹때 많이 올랐지만, 타주에 비해서 오름폭이 크지 않았고, 팬더믹 전에는 10년 가까이 집값이 거의 안움직였죠.  반면에 Fairfax county나 Montgomery county는 집값이 잘 안떨어지기도 하죠. 요즘 이자가 배로 뛰었지만 집값은 많이 안떨어졌잖아죠. 

이러한 이유와 안정적인 수입 및 우상향할 수입원, 그리고 3년후에 kinder들어가게 될 첫째를 고려해서, 저는 800K를 사실 수 있으면 사는 게 좋다고 생각해요. 근데 net 11K에 5천 모기지면 아예 생활이 불가능한 것 아닌가요? 아이 데이케어를 먼 곳으로 바꾸시면 아이가 아프거나 traffic걸리거나 하면 낭패볼 수 있어서 별로 좋은 아이디어가 아닌 것 같아요. 일을 더 많이해서 집값을 감당하는 방법을 택하신다면 아이가 너무 예쁜 시기에 부모는 밖에서 일하며 아이들 크는 모습을 적게보고 그 좋은 집에서 보내는 시간이 적어진다는 뜻인데 그게 괜찮으실지도 생각해보셔야할 것 같아요. 우선 800K집 사시고, 둘째낳고 힘들어지면 401K를 줄이는 것도 고려해보시면 좋을 것 같고요. 

다른 option은 정말 작은 300K정도대의 집사서 사시다가 돈 좀 모아서 그 집은 rent준 후 equity를 빼서 혹은 아예 팔아버리고 그 돈으로 800K에서 1mil짜리로 이사가시는 방법도 있죠. 제가 이 option을 말씀드리는 이유는 800K의 좋은 학군의 집이면 깨끗한 townhouse말씀하시는 것 아닌가요? 아이가 걷고 뛰고 소음내기 시작하면 큰 single house로 옮기고 싶어하시는 경우가 많더라구요. 그리고 그 정도 작은 집은 팔 경우 복비가 작고 rent놓을 경우 rent가 수월하게 나가잖아요. 

30대중반에 pay도 높으시고 돈도 성실히 잘 모으셨네요. 어떤 선택을 하시던 거기에 맞추어 생활하게 되니 그게 가장 올바른 선택인겁니다. 화잇팅입니다~

저희는 학군 좋은 곳에 렌트로 쭉 살다가 집 주인 갑질로 같은 동네에서 첫 집을 구입했습니다. 동네 시세가 비싼데 그나마 타운 하우스 조그만 집을 구입했습니다. 모기지랑 hoa 합쳐서 3800불 정도 내고 있습니다. 

저희는 애들 고등학교 마치면 외곽에 집을 한채 더 살 계획입니다. 저희가 살기에는 좁은 집이지만 저희 수입으로는 충분히 커버가 가능한 정도라 더 좋은 집을 무리해서 살려다가 눈을 낮춰 첫집은 작은집을 구매했습니다.

학군이 좋아 당장 렌트 내놔도 3500불에 렌트를 낼수 있으니 향후 5년 후 아이들 졸업하면 3800정도까지 오를꺼라 봅니다.

그때 되면 현재 사는집은 렌트 주고 학군 볼 필요없는 외곽에 안전하고 넓은집을 하나 더 살 계획입니다.

저라면 당장 애들 학군이 필요 없으니 적당한 곳에 집을 사서 사시다가 집을 팔거나 렌트주고  더 좋은 곳으로 이사 할꺼 같습니다. 

좋은 말씀 많이 나왔는데 저라면 처음에 조금 무리이다 싶어도 불가능하지 않은 80만불짜리 살것 같아요.

렌탈홈 관리는 제 체질이 아니고요, 대도시일수록 렌탈에서 나오는 수입이 별로인 것도 있네요.

지금 net income 이 12k 라 하셨는데 아마도 부부가 401k max, ira max, HSA max 인것 같아요.

저희가 260k 로 다 맥스 넣는데 net income 이 140k 정도 되거든요.

그렇다면 401k 만 반으로 줄여도 net income 이 20k 는 올라가요. 원래는 25k 는 올라갈텐데 세금이 더 빠지니 그 정도로 잡으면 될 것 같아요.

이 정도면 무리는 아닌 것 같아요.

지금 이자율이 높은 편이니 리파이낸스 할수 있는 상황이 올 가능성이 높구요.

지금 집값이 떨어지는 시점이라 집을 살때 경쟁도 별로 없어서 마음에 드는 집 사기에는 적기라고 생각합니다.

저희는 strong seller's market 에서 집을 사서 오퍼 넣은 것만 해도 엄청 나고 떨어진 것만 수두룩이거든요.

거기 매달리는 시간도 상당해요. 확 질러서 비싸게 사긴 했지만 더 이상 그런 일에 시간 낭비 안하고 있으니 그것도 좋았어요.

냉정하게 말해서 내가 행복하게 집을 사는 것이 아니라 집이 나를 살게 될 것이라고 말할 수 있습니다. 냉정하게 현실을 보도록 말씀하신 분들도 계시고 희망 회로를 100% 가동하며 말씀하신 분들도 계신 것 같은데 80만 불 이상의 집을 구매하는 것은 지금 상황에서 레버리지를 한계치까지 올리는 것 같습니다.

일단 비상 자금은 필요하니 80만 불집에 20% 다운페이인 16만 불을 넣고 4만 불은 집 구매 클로징 혹은 그 이후 비상상황을 대비한 자금으로 남겨놓는다고 가정하겠습니다.

Loan 640k 6.5%, Property tax 1%로 가정한다면 매달 기준으로

$4,000 - 원금과 이자

$660 - property tax

$300 - utility - 싱글패밀리는 렌트 살때보다 훨씬 많이 나갑니다

$250 - maintenance - 히터, 에어컨, 부엌가전, 워터히터, 루프 등등 갑자기 돈 나갈 구멍은 매우 많습니다

일반적인 4인 가정 생활비

$300-600 - 자동차 및 교통비

$5,000 - daycare

$1,000-1,500 - 식비

$100-300 - 아이들 관련 소모품

$100-200 - 의류

$100-400 - 아이들 의료보험

$100-300 - 기타

즐기는 거 하나 없고 여행이나 축의 등 살면서 갑작스럽게 나갈 수 있는 돈은 하나도 넣질 않았지만 벌써 매달 12,000-14,000까지 나갑니다. 심지어 이사하는 비용이나 가구 새롭게 사야 하는 건 전혀 넣지도 않았습니다. 아이 둘 육아가 당연히 쉽지도 않은 상황에서 정신적 육체적 스트레스도 많이 올라간 상황 금전적인 부분조차 여유가 하나도 없을 가능성이 높습니다.

무리해서라도 집을 사야 한다고 말씀하시는 분들의 이야기도 어느 정도는 일리가 있겠지만 또 반론을 말씀하신 분들처럼 꽤나 많은 분들이 미국의 지난 집값 하강기를 경험해 보지 않았다는 점도 있습니다. 2020-2022 집값 상승은 미국 역사상 처음 경험하는 일이고 미국 사람들의 급여 대비 집값 비율은 역대 최대로 그 갭이 벌어져 있는 상황입니다. 지금 무리해서 사다 가는 집값 하강기와 겹치면서 재수 없으면 refi 가 미래에 힘들 수도 있습니다.

지금 경제 상황은 무리해서 레버리지 최대로 끌어 쓸 상황이 아니라는 점 말씀드립니다. 미국에 안정적인 직장은 거의 없습니다. 경제가 좋지 않은 상황에서는 급여 상승이 없을 수도 있지요. 나의 미래까지 희생하면서 무리하는 것은 좋은 선택이 아닙니다.

+10000

하와와님 말씀대로 월 예상지출액을 break down 해보는것이 가장 확실하죠.

원글님 뿐만 아니라 상당히 많은 가정이 상대적으로 높아진 모기지율에 재산세 때문에 home affordability가 점차 낮아지고 있습니다.

경기상황 또한 최소 2-3년은 부정적으로 보는 전문가들이 대부분이고 실업율이 역사상 최저치를 기록적인 지금 기업들은 정리해고를 지속적으로 진행할 것으로 보인다죠. 전반적인 상황들이 집값에 유리하지 않은 방향으로 움직이는듯 합니다.

바로 위에서 말씀하신대로 대부분 지난 10년간 집값 상승이나 폭등에 대한 기억이 강하게 자리잡고 있어서 저점매수하면 바로 반등할 것 같은 착각속에 사는것 같아요. 외벌이에 넷인컴 월20k 정도 되는데 투자는 보수적인 관점에서 보고 있습니다.

혹시 원글님 어떤 결정을 내리셨는지 궁금해서 이글 다시 토잉해봅니다. 금리는 4개월전이랑 큰 변화는 없고 지역에 따라 집값이 그새 많이 오르기도 떨어지기도 했구요.(동부는 더 올랐습니다만)

저도 궁금하네요 ㅎㅎ

제가 작성한 댓글에서 지금도 전혀 생각의 변화는 없지만 지금의 경제 상황이나 부동산 시장은 매우 흥미롭게 보고 있습니다. 저는 반대로 제가 생각한 고점이라고 봐서 부동산을 정리하고 현금 자산으로 굴리면서 부동산이 정말로 제가 보고있는 방향으로 내려갈지 아닐지 관망중이네요. 수요도 공급도 2000년대 이후 최저로 향해가면서 동부나 중부처럼 뜨거운 지역들도 있고 조정받고 있는 지역들도 있는데요. 서부 특히 제가 있는 마켓은 1.8m 집이 1.4m 정도 수준으로 내려왔다가 1.6m 으로 반등했다가 최근 다시 시들해지는 느낌이네요. 2-5월 보이지 않던 price cut들이 지난 2주간 다시 보이고 있네요

저희는 아직 관망중입니다. 이율이 낮았을때 집을 살수 있는 여건이였으면 얼마나 좋았을까 하지만 그때는 저희가 직장이 정해지지 않았을때라 성급히 살수가 없었거든요. 원래 계획대로라면 올해말부터 프리어프루벌도 받고 리얼터도 알아보고 적극적으로 알아볼려고 했는데 아이가 태어나서 요즘은 정신이 살짝 없습니다. 많은 분들 말씀처럼 필요할때 집을 사고 이율이 낮아지면 리파이넨스 하는것도 고려하고 있습니다.