모기지 다운페이 (Mortgage down payment) 금액 송긍 방법/시즈닝 관련 질문

한국에 국외이주신고를 하셨는지에 따라 송금 방법이 달라집니다. 송금 종류별 차이점 우리은행 링크 첨부합니다 (다른 은행도 대동소이 합니다): https://spot.wooribank.com/pot/Dream?withyou=FXFCR0037

금액은 모으지 마시고, 양가에서 직접 해외송금으로 받으시고 gift letter 처리가 간편할 겁니다. 한국에서 미리 받으시면 거래내역 다 번역하셔야 하고 (송금인 이름이 참 난감합니다) 여전히 gift letter도 요구할 가능성이 높습니다.

증여세는 자녀에게는 10년간 5천만원, 사위나 며느리에겐 1천만원까지가 비과세 한도입니다.

증여세 비과세는 영주권자와 같이 한국의 세법상 비거주자로 인지되시는 분들께는 해당되지 않습니다. 국외이쥬 신고가 되지 않았을 경우 여러가지 팩트를 가지고 실질적으로 한국에 주소를 가지고 있다고 인정받아야 비과세 한도를 적용 받을 수 있습니다. 

답변 감사합니다. 증여세 비과세에 해당되지 않는다라는 것은 세금을 내지 않아도 된다는 것인가요? 현재 J비자 신분이고 영주권 계획은 있지만 영주권을 현재 소지하고 있지는 않습니다. 만약 여러가지 팩트를 가지고 실질적인 한국 주소가 없다는 것을 인정 받지 못하면, 송금 금액에 대해 세금을 모두 내야하는 것인지요?

네 송금금액 전체에 대해서 세금을 전부 내셔야 해요

조언 및 정보 감사합니다. :)

답변 감사합니다. 충분한 기간을 가지고 미리 송금한다는 가정하에는 gift letter 등의 증빙 서류는 추가적으로 필요없는건가요? 
현재 한국에 국외이주신고를 한 상태는 아닙니다. J비자 신분이구요, 영주권 계획은 있지만 아직 언제 진행할지에 대한 정확한 계획은 없습니다.

렌더마다 기준이 다르기때문에 렌더 확정하시고 하시는게 좋습니다 그게 아니라면 두달 시즈닝 하시는게 낫죠. 

한국에서 모아서보내시면 큰 금액은 외환관리법 때문에 카카오뱅크로 못 보내고 재외동포 국내재산 반출은 온라인으로 송금이 안될겁니다. 위임장 쓰셔서 누가 지점에 가셔서 반출하셔야 합니다. 당해년도 10만불 이상은 국세청에 통보되고 자금출처증명서가 있어야 할겁니다. 

네. 몇몇 렌더에게 컨택했을 때 공통적으로 두달 시즈닝 그렇지 않다면 증빙서류를 다 준비해야한다고 하더라구요.
모아서 보내면 영사관 또는 대사관에서 위임장 받아서 가족에게 위임을 해야하는군요. 자금 출처 증명서라는 것은 제가 10만불 이상을 어떻게 모았는지에 대한 출서 증명서를 말씀하시는 것인지요?

네 https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2520&cntntsId=7822

bn님 링크까지 달아주시고 정말 감사합니다. ^^

1. 5만불 초과에 대해선 저도 모릅니다. 은행에서도 5만불 정도까지 하라고 권유를 합니다. 별도의 서류가 필요 없습니다. 1년 총액이 5만불 또는 10만불 제한인데, 보통은 부모님 등 두세계좌로 나눠서 받곤 합니다. 증여세 관련해선 1-2억 수준에선 부모님께 빌리는 방법으로 하면 합법적입니다. 부모님께 매달 용돈으로 드리는 것이 이자로 볼 수 있는 것이죠.

2. 5만불 수준에서는 문제가 없습니다. 미국에선 기프트 머니, 증여에 대해 굉장히 관대합니다. 평생 $11M 수준이라서 몇 만불 받는 것에 대해선 세금의 의무는 없습니다. 다만 기프트 머니의 금액이 일정 한도를 넘으면 (한도를 까먹었네요. 찾아보세요.) 세금 보고시 간단한 폼을 하나 내야 하는데요, 그게 세금을 내야 한다는 것은 아닙니다. 그냥 "난 외국에서 기프트 머니 이 만큼 받았다"만 써서 보내면 됩니다. FBAR/FACTA와 비슷한 것 같습니다.

3. 핀테크 앱은 한도액이 너무 낮아서 (천불 단위) 현실적으로 불가능합니다. 와이어 트랜스퍼를 하세요. 가장 빠르고 오히려 비용도 높지 않습니다. 수수료는 40-50불이 붙고 환율은 은행/고객에 따라 기준 환율 1-3원 차이일 겁니다. 다만, 미국쪽에서 받는 은행이 작은 은행이거나 그러면 중계되어 오느라 시간이 더 걸릴 수 있습니다. BoA 같은 대형은행이면 정말 만 1영업일 내에 돈이 도착하기도 합니다.

4. 제가 경험한 메이저 렌더는 두 달치의 뱅크 스테이트먼트만 요구했습니다. 그 이상 요구하는 곳이 있는지는 궁금한데 그래도 확실히 알아보세요. 그러니 결코 3-4달치 스테이트먼트를 보여줘서는 안 되죠. 괜히 큰 돈 입금 내역을 보여줄 필요가 없습니다. 2개월 내에 급하게 친지/부모 계좌에서 받으면 기프트 레터를 쓰면 됩니다. 워낙 흔한 거라 걱정 안 하셔도 됩니다. 하지만 어떤 렌더는 외국에서 온 기프트 머니는 그 출처를 계속 묻기도 합니다. 그럴 때는 아주 힘들죠. 반면 어떤 렌더는 기프트 레터만 있으면 외국의 기프트 머니도 오케이합니다.

답변 감사합니다 LG2M님.

1&2. 두~세 계좌로 나눠서 받곤 한다는 것이 미국 기준인가요? 제 상황이 현재 미국에선 제 명의 계좌 밖에 없습니다. 그래서 이 계좌로 돈을 다 모아야 할 것 같아요. 

3. 목돈의 경우 아무래도 와이어 트랜스퍼가 제일 좋겠군요. 감사합니다.

4. 네 일단 저도 두군데는 두 달치의 뱅크 스테이트먼트만 요구하네요 (pre-approval letter용). 근데 굳이 LG2M님 말처럼 그 전꺼를 보여줄 필요는 없겠군요. 기프트 레터라는 것은 특별한 form 이 있는 것은 아니지요?

1/2 오만불 송금 기준은 한국의 외환법이고 보내시는 분당 카운트 되기 때문에 여러명 명의로 한국에서 보내시면 피할 수 있다는 얘기입니다. 

아하 감사합니다. 저는 받는 사람 기준으로 이해 했습니다. 

4. 인터넷 찾아보시면 금방 나오는데요, 별 내용 없이 누가 누구에게 $$$를 조건없이 기프트로 주겠다 이런 겁니다. 

1. 양가에서 받는 돈을 한국 은행 본인 계좌에서 받아 미국의 은행 본인계좌로 보내셔도 괜찮습니다.  

     일반 시중은행에서 보내는 wire transfer를 랜더가 선호하며, 복잡한 라인으로 돈이 송금된 경우 추가 증빙서류 요구합니다.

     한국에서 개인송금 최대치가 5만불이지만, 님이 미국 거주중이고 미국의 에스크로 서류를 한국의 은행에 증빙 첨부하면

     5만불 이상이라해도 송금이 가능합니다.(Offer 를 쓸 때에는, CA 경우 Purchase price의 2~3% 내외의 EMD만 필요합니다.) 

     유학생의 경우 학비와 렌트비등의 서류를 첨부하면 5만불이 넘어도 송금 가능합니다.

2.  5만불이 넘는 경우 송금시 한국 은행에서 자금 출처에 대해 물을 수도 있습니다. 

     증여 받으셨으면 증여세 납부 증빙서류를 첨부해 내시고, 만약 빌린 돈이면 증여세를 부과하진 못하겠지요.

     다만 추후를 위해 이자나 원금상환에 관한 차용증을 준비하시고 매년 일정 비율의 이자 지급기록등을 남기셔야 합니다. 

3.  Gift Letter 는 미국에서 필요한, 랜더 참고용 증빙서류입니다. 한국과는 별도로 생각하셔도 좋습니다. 

     한국에서, 돈을 주시는 분이 변호사나 법무사를 통해 작성하시고 Seal 해 보내면 미국에서 번역본을 작성해 첨부하셔도 되고 

     아예 한국서 영문으로 작성해 보내라고 하셔도 됩니다.

     특별한 형식은 없으며, 받는 이와  주는 이의 신분(주민 번호, 소셜번호)과 이름 그리고 금액이 정확히 써야하고 

     Googling 하시면 쌤플이 많이 나옵니다.

4.  바이어의 Down payment amount가 남의 돈을 빌려 Purchase 바로 직전에 준비한 것이라면, 랜더로써 큰 Risk 이므로

      바이어의 어카운트에 입금된지 최소 2달이 지났음을 확인하려고 합니다.

     다운머니는 바이어의 어카운트에서 에스크로 종료 바로 전에 Escrow Account 로 입금하게 되므로 종료 시점엔 

     결국 바이어의 어카운트에서 3달이 넘어갑니다.

도움이 되었으면 하는 마음으로 제가 아는 한도내에서 썼습니다. 확인은 반드시 본인이 하시고 실행하시기 바랍니다.

열공맘님 시간 내주셔서 답변 달아주셔서 정말 감사합니다. 답변주신 다른 마모님들께도 다시 한 번 감사합니다.
제가 이 부분에서 완전 초보이고 이제 막 알아가며 준비하고 있는 단계입니다. 답변을 바탕으로 제가 반드시 확인하고 실행하도록 하겠습니다 ^^
1번 4번 답변과 관련하여 제가 이해를 하지 못 한 부분이 있어서 추가 질문 드립니다.
- 에스크로 서류를 증빙용으로 사용하는 경우에는, 이미 집 offer 수락 및 에스크로 계좌가 열린 상황이므로, 송금한 downpayment 금액의 시즈닝 (약 2달)이 충분히 이루어지지 않은 상황일텐데요, 이 때는 자금출처를 소명하면 되는 것으로 이해가 됩니다.
설명해주신 부분을 제가 맞게 이해한 것인지요?

론을 어디서 받는가에 따라 달라지는데 보통 미국 은행을 통해 받을 때에는

이미 두달 전에 내 어카운트에 돈이 확인이 되어야 Pre-approval letter를 발행해 줍니다.

확인이 안될 경우 Pre qualify letter 만 써줍니다. 별로 유용하지 않습니다.

Loan broker 를 고용하시면 한국의 내 통장에 들어있는 돈을 브로커에게 증명하시면

아직 미국에 돈이 안들어와 있어도 그 돈을 근거로 ( offer 를 쓰실 수 있도록 )

직접 Pre-approval letter 를 써줍니다.

Bank에서 받든 Loan broker 에게 받든,  Pre-approval letter는 offer 와 첨부시  유효합니다.

Gift 인 경우 Gift Letter 가 첨부되면 돈의 출처가 빌린 돈이 아니라는 증명이 되므로 굳이 2달을 채워야 할 이유가 없어지는 것이죠.

Gift Letter 와 함께 돈을 주시는 분의 이름으로 내 어카운트에 돈이 들어온 뱅크 스테이트먼트가 있으면 좋습니다.

저의 조카의 경우 관광으로 놀러왔을 때 여권만으로도 뱅크 어카운트를 열어주던데 3,4년전 일이라 요즘은 어떤지 모르겟습니다.

추가 답변 감사합니다. 열공맘님 말씀처럼,  여러 은행 및 loan broker에게 pre-approval letter를 요청했었고, 어느 곳은 제가 구두로 한 설명을 바탕으로 letter를 작성해줬고, 어느 곳은 구두로 한 설명을 증빙할 수 있는 서류 (bank statement 한국 또는 미국)를 줘야 pre-approval letter를 작성해 줄 수 있다고도 하네요. 배우자 뱅크 어카운트를 열 수 있는지 다시 한 번 알아봐야겠네요. 감사합니다. :)

전 최근에 세무서 가서 자금출처 확인서 받았고 미국으로 송금은 아직 안한상태입니다.

원칙적으로는 발걸음님 계좌로 옮겨서 한번에 송금시 세무서에서 자금출처 확인서를 받으셔야합니다.양가에서 받은 5천을 증여세를 내셔도 되고 빌리신거라면 차용증을 쓰고 세무서에 제출하시면 됩니다. 세무서에서 자금출처확아서 받을때와 은행에서 송금시 두 경우 모두 영사관 위임장이 필요하니 관할 세무서와 은행에 연락해서 필요한 위임장 내용을 물어본뒤 영사관에서 위임장 받아서 한국으로 보내시면 될거예요.

그리고 시즈닝은 두세달 지나면 묻는게 없어 편하긴하지만 기프트 처리하는게 복잡하진않아서 양가부모님께 받은걸 기프트 처리하시면 바로 다운페이로 사용가능할거예요(이부분은 렌더마다 다를 수 있으니 렌더랑 이야기 하셔야 할듯 합니다).

참고로 자금출처확인서는 3주까지 걸릴수있다고 하는데 전 1주 정도 걸렸습니다.

모구님 답변 감사합니다. 모구님의 후기/질문 글 등이 많은 도움 되고 있습니다.

기본적으로 목돈을 움직일 때 자금출처 확인서가 필요하고 이를 위해 제가 영사관에서 이에 맞는 위임장을 받아 이를 우편으로 보내야 하는군요.

단순히 송금 후 시즈닝만 하면 되겠다고 생각했는데, 계약을 빨리 해야할 경우 기프트 처리가 더 좋을 수 도 있겠네요. 렌더에게 다시 정확하게 물어봐야 할 것 같습니다. 

저희 렌더는 한국계좌에서 시즈닝도 상관 없다고 해서 환율 좋아질때까지 기다리고 있습니다. 기본적으로 자금출처만 확인되어서 잠깐 빌린돈이 아니면 큰 문제는 안되는 듯 해요. 물론 셀러마케에서 론 커티전시를 빼려면 안전하게 미리 송금해놓는게 좋을 것 같긴 해요.

렌더에게 2~3가지 경우의 수에 대해 자세히 물어봐야겠네요. 혹시 pre-approval letter 받으셨나요? 렌더에 따라서 pre-approval letter 발급시 구두로만 downpayment 어떻게 할것인지에 대해 확인하는 경우도 있고, 큰 은행의 경우에는 pre-approval letter에 대해서도 assets 에 대한 증빙 (한국 및 미국)을 요구하네요.
모구님께서 예전에 J비자이셨다고 하니 한 가지 더 질문드려도 될까요.? 혹시 J2 배우자분도 미국 계좌를 개설하셨나요? 배우자가 미국 계좌가 있다면 목돈을 더 편하게 송금할 수 있을 것 같은데,, 한 1년정도 전에 은행에 문의했을시에는 SSN 및 ITIN이 없어서 안된다고 설명 받았었습니다.

전 한국 bank statement까지 다 제출했었어요. 요즘 온라인으로 받을 수 있어서 별로 어렵진 않습니다. 와이프 이름으로 계좌가 있긴한데 그냥 자금출처확인서 받고 제 계좌로 다 보내기로 했습니다. BOA는 ssn없어도 만들어 줄거예요.

다운페이먼트를 구두로만 어떻게 할건지 물어본건 아마 렌더가 아니라 브로커일듯 해요. 돈을 빌려주는 기관(대부분 은행이겠죠)이 렌더고 그 기관들을 찾아주는게 브로커인데 브로커들이 가지고 있는 돈과 월급 이자 등을 대강 확인한다음 pre approval을 써주기도 합니다(아는분께 부탁하니 크레딧체크도 없이 해주더라고요;). 만약 loan contigency 를 뺄 생각이면 실제 loan을 받는것처럼 모든 과정을 거쳐서 lender에게 pre approval을 받아두라고 추천하시는 분도 있었습니다.

loan officer라고 되어있는데 아무래도 모구님 말씀처럼 브로커로 봐야겠네요. 큰 은행은 한국 또는 미국 계좌의 statement를 요구한 것을 봐서는 말씀하신 것 처럼 큰 은행은 pre-approval letter도 다 확인 후 발급해주는 것 같습니다.
요즘 온라인 발급이 가능하군요, 좋은 소식이네요. 그런 서류들도 다 한국은행에 직접 방문해서 영문으로 받아야하는 줄 알고 미리 걱정했었습니다.

네네 브로커들중 loan officer 라는 직함을 쓰는 분들 계시더라고요. 은행에도 loan officer가 있는 듯 한데 그분들은 브로커가 아닐것 같고요. 그분들이 서류보고 본인들이 pre approval을 줄때도 있고 은행에 서류를 넘겨 더 확실한 pre approval줄때도 있습니다.

오래된 링크긴한데 아래링크에 차이점이 있네요.

https://www.mtgprofessor.com/a%20-%20type%20of%20loan%20provider/lenders,_brokers_and_loan_officers.htm

요즘은 심지어 동네 저축은행에서도 전화나 온라인으로 계좌잔고 증명서를 뽑아주더라고요. 대부분 영문 증명서도 지원하고요.

다행이네요. 셀러마켓에서 갑자기 집을 구하려니 이것 저것 쉽지 않네요.. 모구님도 좋은 집 잘 구하시길 바랍니다. 정보 공유해주시고 모르는 부분 알려주셔서 감사합니다.

저도 최근에 모기지 때문에 알아본 봐로는

한국 본인 계좌에서 직접 쏘면 (부모님에게 받더라도) 증빙을 해야하고,

부모님 계좌에서  쏘면 기프트 처리 하면 되서 시즈닝 안필요할거에요

본인 계좌에서 쏠때 다른 입출금등에 대한 질의가 복잡해서 입출금 내역이 많으면 가급적 지양하시는게 좋을거에요

렌더마다 다릅니다. 부모님 계좌에서 오면 그쪽 계좌에서 시즈닝 된 서류 필요하다는 렌더도 있어서 부모님 재정 서류를 두달치 다 받아야 되는 경우도 있습니다. 

아하 그렇군요 원글님께.. 집살땐 최대한 보수적으로 플랜하시길..

참고로 전 BOA 였습니다

우리가 흔히 말하는 Mortgage pre-approval letter는 크게 3가지 종류가 있습니다.

Pre-qualification letter: 보통 론 브로커들이나 온라인 론업체들에서 쉽게 발급해줍니다. 크리딧을 체크합니다. 일부 브로커는 생략하기도 하고요. 단순히 매달 얼마나 돈을 버나(연봉)를 보고 다운페이를 할 수 있는지 돈의 출처... 서류상 체크하지 않고 빌리는 사람의 의견만 듣습니다. 잘못 생각하시는 분들은 이걸 프리어프브루 레터로 부르기도 하는데 제대로된 리얼터라면 이걸로 오퍼를 내진 않습니다. 셀러가 억셉을 안하거든요 왜냐면 론이 나오는지도 확실하지 않거든요.

Pre-approval letter: 렌더에 w2나 가장 최근 pay stubs 그리고 보너스를 받으면 작년도 마지막 pay stub등을 요구합니다. 대부분 통장 잔고 증명을 요구하기도 합니다. 보통 론오피서가 리뷰 후 몇시간이면 레터를 만들어 줍니다. 여기서 부터 오퍼내실때 첨부할 수 있는 프리어프루브 레터지요. 당연히 크리딧 체크도 합니다. 이 레터에는 assumption 이 있는데 예를 들어 hoa나 멜로루스가 있는 경우 최대 론을 얼마나 할수 있는지.. 이런 자세한건 리뷰에서 게런티를 못하고 브로커에 따라 다운페이의 출처도 아주 자세히 안보기도 합니다. 그냥 나 통장에 얼마 있어... 라고만 말해도 됩니다.

Underwritten pre-approval letter: 오퍼가 억셉되고 클로징 잘차에 들어가면 론이 underwriting 된다고 하죠. 큰 은행을 중심으로 pre-approval letter를 받을 때 underwritten된 심사를 받으실 수 있습니다. 마치 론 최종 심사를 받는것 처럼 다운페이의 자금 출처까지 서류심사합니다. 예를들어 통장 잔고 최소, 최근 2달치 statements를 검토하고 돈의 흐름이 들쑥 날쑥하면 더 많은 기간을 요구합니다. 보통 오퍼내는 집의 집주소도 은행에 알려줘서 레터에 TBD가 아니라 집주소가 나오고 Property tax나 hoa,  Mello Roos 처럼 그 오퍼를 낸 집기준으로 extra로 내야하는 금액도  같이 리뷰를 합니다. 실제로 빌릴수 있는지 없는지 다보죠. 그래서 보통 일반적으로 클로징시 론심사가 30일 걸리지만 underwritren pre-approval을 주는 은행은 21안에 클로징을 합니다. 보통 렌더의 Loan officer가 일차적으로 서류 검토를 한후 이걸 Underwirtter에게 심사를 요청합니다. 그래서 대부분 레터를 받으려면 48시간 정도가 필요하죠 (두 팀이 하루씩...). 당연히 셀러입장에서는 훨씬더 선호하는 레터죠.. 

이 underwtitten pre-approval 도 렌더마다 서류심사의 급(?)이달라서 셀러입장에서는 우리가 잘 아는 대형 은행의 레터를 선호하기도 합니다. 워낙 작는 모기지회사에서 경쟁적으로 aggressive 하게 레터를 써줘서 (max loan amount) 결국 론이 안나오는 경우도 많기 때문이지요.   론 쇼핑하실때 2주안에 크리딧 풀하는건 하나로 치니깐 한군데 정도는 큰 은행에서 레터를 하나 받아두시걸 추천합니다. 

와우 상세한 설명 감사드립니다. 저도 loan contigency를 뺄려고 은행에 론 승인 받듯이 pre-approval을 받아두려고 했는데 이걸 underwritten pre-approval이라고 하는군요. 

모구님 loan contigency를 뺸다는 것이 어떤 의미인가요?

Loan contingency 를 걸어놓으면  론이 안나올 경우 계약금을 돌려받고 계약 철회할 수 있는데 loan contingency 가 없으면 론에 상관없이 계약을 했기 때문에 론이 안나와도 계약을 취소할 수 없습니다. 결국 론이 안나와서 집을 못사게되면 계약금을 돌려받지 못합니다.

자세한 답변 감사합니다. 제가 받았던 pre-approval letter는 첫번째 및 두번째에 해당하네요. 많은 도움이 되는 정보입니다!