미국 생활 1년차 LA 첫 집 구매 고민

1. 이사갈 확률이 얼마나 될지는 모르겠으나 보통 5년안에 팔꺼면 안사는게 이득이라고 들었어요. 

2. Rent vs buy calculator를 참조해보세요. 그런데 보통 LA같은 HCOL지역들은 왠만해선 rent가 중단기적으론 훨씬 쌀꺼에요. 

3. 먼 지역에 살면서 landlord하는건 생각하시는것보다 많이 힘들껍니다. 집 여러채 관리하는 마모 회원분들 게시글도 참고해 보세요. 

4. 미국 생활 1년차시면 크레딧이 짧아 좋은 rate을 못받을것 같아요. 

5. 집값 뉴스를 자주 찾아보진 않지만 아직 buyer's market이라는 뉴스는 못봤네요. 

경험한 내용 한 가지 알려드립니다. 미국에서 일한지 2년이 되지 않으면 대출 받는데 엄청 힘이 듭니다.(저도 50%이상 다운이었습니다.) 보통 최근 2년간 소득을 내야하는데, 한국에서 충분한 소득이 있었더라도 그걸 증명할 공식적인 자료가 없기 때문에 요청 자료가 부르는 게 값(?) 입니다. 한국 소득 증명 서류 번역해서 내면 되겠지 했는데, 계속 추가서류를 요구하고, 시간도 오래걸리고 해서 중간에 그만 둘까 까지 생각했었습니다. 

저도 이 부분에 대해서 코멘트하고 싶습니다. 미국에 그동안 텍스 보고하신게 아무리 못해도 2년치는 있어야 진행이 수월해집니다. 위 질문들도 중요한 부분이지만 먼저 1년치 세금보고 내용만으로 loan preapproval 확인하시는게 우선일것 같습니다. 

1. 저도 7년을 기준으로 그 전에 팔 계획이 있다면, 팔 때 에이전트 피 등등이 많아서 손해라고 생각합니다. 

2. 저는 (특히 50%이상의 다운페이의 여력이 되시기 때문에) 향후 렌트를 고려한다면, 유동이 많은 핫한 지역에 새(or 새것 같은)콘도를 고려할 듯 합니다. 하지만 제가 LA지역을 잘 모르기 때문에 조사가 필요하실 듯 합니다. 저도 원거리 렌트를 하고 있는데, 매니지먼트 회사만 잘 정하면 크게 주인으로 해야하는 일은 크게 없습니다. (하지만 피가 만만치않게 나갑니다)

3. 네, 저도 경험하진 못 했지만, 콘도 구입후 이웃과의 마찰이 가장 큰 문제라 들었습니다. 하지만, 하우스를 사고도 이웃과의 불편한 마찰을 현재 겪고있는 동료도 있습니다. 

아무쪼록 좋은 결정하시길 바랍니다. 

작년에 미국오셨고 이제 안정적인 궤도에 올라섰으면 지금부터 2년정도 부지런히 다운페이할 금액을 모으고 주택을 구입하시면 어떨까요? 지금 주택구입하시려면 (위에 다른 분도 언급했지만)회사 재직기간이 짧아서 크레딧이 없으니 모기지 이율도 손해볼 확률이 높죠. 

2-3년 뒤에 이사하실거면 비용적인 면에서 굳이 지금 주택구입할 필요가 없습니다. 그리고 집사면 렌트에 비해서 뭔가 돈이 많이 절약된다고 생각하시는데 모기지 이자랑 관리비, 세금 등을 따져보면 글쓴님과 같이 장기간 거주하지 않는 경우는 집을 사는게 금전적으로 이익이 크지 않고 정신적, 육체적으로 스트레스를 많이 받게 되므로 렌트로 지내시는게 더 마음편할수도 있습니다.

서울-대전도 아니고 LA에 있는 집 렌트주고 NC에 이사가는건 나이브한 생각이 맞습니다. 집을 사고 파는 일이 한국처럼 일사천리로 진행되는 곳은 아마 없을텐데 미국에서 주택구입과정을 알아보시고 주변에 얘기도 좀 들어보시면 바람직한 방향이 아니라는걸 느끼게 될겁니다. 뭔가 주택구입을 너무 서두르고 계시다는 느낌이 드는데 천천히 공부하면서 진행하셔도 늦지 않습니다. 

의도는 이게 아닌데 본의아니게 주택구입을 말리는 것처럼 보이네요. 마일모아에서 신중하게 결정하라고 말리는 분위기라도 집을 사고싶은 마음이 간절하다면 한번 시도해 보시는 것도 괜찮은게 은행에서 모지기 상담도 하고 오픈하우스에 가서 집구경도 하면 언제쯤, 그리고 어떤 주택을 구입하는게 좋을지 가늠이 될겁니다. 

5년 이상 실거주 가능하실 때 집을 구입하시는 것을 추천 드립니다. 한국 아파트와는 달리, 미국 집은 구매 후에도 세금, 관리 비용 등이 많이 들어가기 때문에, 매수 후 2년 동안, 집 값 상승하는 것보다 비용이 더 들어갈 수 있습니다. 

많은 분들이 이미 말씀 하셨지만 주택을 팔고 사는데에는 비용이 들어 갑니다.  

1. 판매 가격의 6% 정도의 부동산 commisssion (seller)

2. 1% transfer fee (주마다 다름)

3. 변호사비 및 각종 비용(?)

이런것들 다 포함해서  대략 판매가격에서 10% 정도를 제하면  실제 내 손에 남는 돈으로 알고 있습니다.

즉, 집을 사서 최소 10%는 더 받고 팔아야,  원래 본인이 산 가격을 찾는걸로 알고 있습니다.

최근 팬다믹 동안에  집값이 갑자기 급등한 경우이기 하나, 일반적으로 미국은 1-2년 사이에 그렇게 오르는 경우 드물어요.

위에 분들이 말씀하신것처럼 2년뒤에 이사가시면 렌트하시는게 좋을꺼같아요.

구입과정도 굉장히 힘들겠지만 지금 집을 구입하게 되더라도 2년뒤에 팔려고 하신다면 손해가 될 확률이 크다고 생각합니다.

또한 렌트를 주실 생각도 있다고 하셨는데 @맥주한잔 @사과 님 글을 참고하시면 좋을꺼같습니다.

인컴을 생각하고 사는 집이 아닌 이상 렌트를 받으시더라도 렌트비보다 모기지 페이가 더 클꺼 같습니다.

2년 실 거주 후 렌트 놓을 생각이시면 타운하우스도 괜찮다고 봅니다. 싱글하우스에 비해 관리가 용이한 점이 있기도 해요. 

다만 타운홈에서 전체 유닛 대비 일정 비율 이상 (i.e. 20%) 렌트를 못놓는 조항이 있을 수 있으니, HOA CC&R 을 잘 검토 해 보시고, 렌트 유닛이 얼마나 많은 타운홈 단지인지 미리 좀 파악을 하셔야 하겠습니다. 

다른 분들 말씀 처럼 판매 비용 고려했을 때 2년안에 판매하시면 본전을 못찾을 가능성이 크고요. 세법 상 5년 이내 2년 실 거주 요건 고려해서, 3년정도 까지 렌트 놓으며 판매 타이밍을 잘 맞춰 보신다면 괜찮겠습니다. 

아니면 아예 depreciation 계속 챙기다가, 적당한 때 1031 exchange 하시는걸로.....

일단 은행에서 pre-approval 한번 받아보세요. 이율이 얼마인지 대출이 얼마나 나오는지 한번 보시면 좋을거같아요. 계획하시는데 도움이 될거같고요, 갑자기 아주 맘에드는 집이 나올수도 있고 who knows

베버리힐즈 근처면 좋은 콘도도 많은데 2년 뒤 렌트놓으실 생각이면 콘도가 낫다고 생각해요. LA 하우스&타운하우스 렌트는 렌트비가 높아서 상대적으로 사람 구하기도 어렵거든요.. 아무리 업체 맡긴다 한들 다른주 사시면서 관리도 어렵고요.

저라면 가능한 직장 근처 게이트 단지 콘도로 살거 같네요. 항상 그렇지만 트래픽이 헬이라..... 지역을 잘 모른다면 코리아 타운 아파트로 사시면 렌트는 한국분들한테 걱정없이 잘 받으실거 같구요.