직장 relocation 인한 고민 - 집을 팔까요 렌트를 줄까요

저라면 그냥 소유 합니다. 회사에서 부담해주는게  대략  2-3만불 정도 될거 같은데,  

그정도는  몇년 안에  appreciate 할 수 있지 않을까요?

그리고 타운홈이면,  관리도 편할테고 (hoa  가 비싸다니, 관리도 잘 해주겠네요) 괜찮을것 같습니다.

집을 렌트를 내놨을때에 시세는 얼마나 될까요?  렌트 시세와 들어가는 비용 (hoa+모기지+etc) 이 비슷하거나  돈이 남는다면 무조건 keep해야 한다고 생각 합니다.

댈라스 지역은 렌트 가격이 좋은 곳들 중에 하나 같더군요.

HOA 에서 거의 해주는건 없습니다.
일년에 7번 정도 잔디 깎아주는거? ㅜㅜ

비싼 이유는 structural blanket insuarance 가 포함되어서 그렇습니다.

Condo insuarance 는 에스크로를 통해 지불하고요.

HOA fee 를 안내는 유닛이 하나 있어 현재 소송이 진행 중이고요.

DFW 지역은 대체로 집값이 좋다고 그건 달라스에서 아주 북쪽의 프리스코 같은 동네나 그렇고요

불행하게도 제가 있는 동네는 달라스에서 동쪽이라 그다지 발전도 없고 가능성도 보이지 않아 걱정입니다.

relocation 하게 된다면 일단 아파트에서 1년정도 살고 집을 알아보게 될텐데 새집의 다운페이할 자금도 부족해서 만약 현재 집을 유지한다면 HELOC 이라도 써야....

(HELOC 도 요즘 이자는 비싸겠지요? ㅜㅜ)

일단 렌트로 하시고 다른 곳에서는 아파트에 2년 정도 사시면서 이율이 내려 가기를 기다리는 동시에 다운 페이먼트를 위한 자금을 만드시는 건 어떨까요? 현재 집은 이년후에 다시 생각해 보셔도 되지 않을까요

렌트 주고 가겠어요.  모게지 이자율이 저 정도 이제 평생 나오려나요.   그것만 해도 돈버는거 같아요.

저라면 무조건 렌트주고 나갈 거 같습니다. 말씀하신 수준이라면 캐쉬플로우가 꽤 괜찮은거 아닌가요? 

제 비루한 계산으로 보자면

질로우 예상 렌트 2200 (인근의 비슷한 집에 대한 렌트는 아직 확인 중인데 눈/귀 닫고 살아서 시세를 모르겠네요)

뭘 지출 (1450 모게지 + 150 HOA + 250 rental management) = 1850

relocation benefit 으로 약 23000 정도 (6% 커미션, 기타 타이틀/클로징) 의 이득이라고 본다면,

이정도 캐쉬 플로우 상태로 반환하려면 5년정도? (집에 별다른 수리가 필요하지 않다는 전제로...)

이후 매각시에는 capital gain 에 대한 세금이 적용되겠구요.

보통 렌트 주시는 분들은 이정도 캐쉬 플로우면 그럭저럭 이라고 생각하실까요?

세주는 것에 대해 이제 막 조사하기 시작해서 아는게 거의 0에 수렴합니다

모기지에 원금 갚아지는 것 까지 계산하면 5년이라는 시간이 절반 정도 줄여지지 않을까요? 그리고 리로케이션도 받은 만큼 세금 내셔야 하는 걸로 알고 있어요…매니지먼트 fee가 굉장히 큰데, 전 조지아준데 백불 언저리로 해주는 회사랑 하고 있습니다. 주변에 한인 부동산이나 이런곳도 한번 찾아보세요~ 메니지먼트가 세입자 구해주는거면 첫 렌트 전부나 아니면 일정 %메니지먼트 회사에 줘야하구요.  그럼에도 350불 매달 캐쉬플로우가 있는건데 전 준수한 수준이라고 생각해요. 마일모아에 부동산 전문가 분들이 좀 계시는 걸로 아는데,, 조언 들어보시고 좋은 결정하시길 바래요!

마켓이 너무 핫해서 공실이 거의 없는 동네도 있는데 거주하시는 동네 렌탈마켓의 수요 공급 현황을 알아보셔야 합니다. (지금 동네에서 렌트가 나오면 바로 나가는지 한동안 리스팅이 된 후 나가는지) 

저도 렌트에 기울어 집니다. 이율이 저정도 나올일이 죽기전에 다시 올까 합니다. 

텍사스 근방이시면.. 이자율도 이자율이지만

재산세가 높지 않나여?

집 값 쌀대 사셨으니 낮은 재산세 때문이라도 렌트 주시는게 더 나을 것 같습니다.

텍사스는 재산세 계산을 취득가가 아닌 매년 업데이트 되는 감정가로 계산해서 말씀하시는 이득은 없을것으로 추정합니다. 

감정가는 해마다 갱신되지만 홈스테드 캡 때문에 좀 이득보는 부분도 있지않을까요? 정확히 보려면 계산해봐야 하겠지만요

HOA가 연간 2000불 정도라면 매달 200불 이하이니 요새 시세에 엄청 싼거 아닌가요?;; 캐시플로우는 계산을 한번 해봐야겠지만 그래도 무조건 positive가 뜰것 같은데요? 아 타운하우스 같은 경우 HOA 룰을 한번 체크해보셔야 합니다. 타운하우스 유닛의 몇퍼센트만 렌트줄 수 있다고 하는 경우가 많더라구요. 저 같은 경우 30유닛 타운하우스인데 20%만 렌트 주고 80%는 무조건 owner occupancy 해야하는 룰이 있습니다. HOA룰 상 렌트 못주면 그냥 파는수밖에 없지요..

그리고 요새 힐록 하시면 아마 이율 10% 정도 생각하셔야할거에요;;

지금 텍사스에서 집을 팔기에는 살짝 아쉬운 시기이긴 합니다.

뉴스 보셨을 지 모르겠지만 지금 텍사스 상하원에서 property tax relief bill 을 통과시켰는데요. (연말 투표에 거의 통과할 것으로 전망합니다)

ISD 세금을 낮춰 전체적으로 재산세율을 낮췄구요.

이번에는 투자용 property 에도 circuit breaker 를 걸어서 세금이 올라가는 것을 3년 동안 막아 놓기로 하였습니다.

"In addition, this year the legislature passed a law that will cap property appraisal increases on non-homestead properties, including commercial properties, to 20%. This is a pilot program for three years. Right now there is no limit on property appraisal increases. "

https://www.cbsnews.com/texas/news/what-you-wanted-to-know-about-texas-property-tax-relief-plan/

텍사스 / 달라스 계속해서 사람이 몰려 증가하고 있고 부동산 소유하는 것이 결코 예전 같지 않습니다.

집을 반드시 팔아서 현금을 마련해야 하더라도 HELOAN / HELOC 으로 알아보시고 왠만 하면 가지고 계시면서 관리하시면 좋을 것 같습니다.

동네마다 참 다르긴 한데, 달라스 지인 말로는 그 동네는 집 지을 땅도 넘치고, 집도 이미 넘쳐서 부동산 가격이 잘 안오른다 하던데요?  그런가요?  거주민분들이 더 잘 아시겠지요..

만약 집값이 급격히 오를 일이 없다는 가정이라면...  캐쉬 플로우도 별로고..

4시간이면 아무래도  렌트 관리 회사에 맡겨야 하고.. 이런 저런 비용들 다 고려하면 나중에 혹시 마이너스 아닌가요?

그리고, 돈도 돈이지만, 멀리서 렌트 관리하려면 정신적 스트레스가 정말 클 듯 합니다..   지금 당장 사는 집만 해도 골치인데..   멀리 있는 렌트집에서 갑자기 물샌다.. 수리비 2만불이다 이러면 상상만 해도 아찔하네요..  @_@

현재 33만불 집이 앞으로 얼마나 오르길 기대하시나요? 기대치와 그동안 관리하는 노고를 잘 비교해 보셔야겠네요.

그리고, 대부분 렌트로 수익내는 구조가, 결국 렌트비에 대한 소득세를 줄이려고 렌트집 depreciation 이라는 건데 (이집 가격이 매년 떨어져서 손해입니다는 주장) .. 결국 이건 현실과 다르니, 나중에 팔면 세금폭탄이죠..   그걸 피하는 방법이 결국은  유산으로 물려주는거죠?

유산으로 물려줄 계획이시라면 렌트도 매력적이겠네요. 아니라면 매달 몇백불이라도 수익이 나는 렌트사업을 해야겠죠? (수리비 + 관리비 다 빼고.)

이런게 귀찮아서 그냥 팔아치우고 주식에 넣은 거겠죠? 또는 집값 좋을 때 팔고, 나중에 로컬 렌트집 구매도 괜찮겠죠.

이래서, 렌탈 비즈니스 하시는 분들 참 존경스럽습니다.

저도 렌탈 하시는 분들 존경스러워요

저나 P2 나 유리멘탈이라서

40대 초반이고 아이는 아직 엄마 뱃속에 꼬물이고 있어서 유산은 절대 아닐듯 하고요

집값은 부동산1도 모르는 제가 봤을때 3년후에 5%정도나 오를까...생각해보는데요

전 반대요..@사과님이 언급하신 진상 세입자들도 생각해 보세요. 전 보수적으로 접근해서 맘 편히 팔아버립니다. 사과님 글 100% 공감하고요. 제 동네 분이 2층에 렌트를 줬는데 잘 아시다시피(?) 몇 개월은 렌트비를 잘 내더니 그 이후부터는 한두 달씩 밀리고 급기야 주인이 이사 가라고 하니 별 트집 잡아서 코트에서 보자면서 6개월 치를 안내고 속을 썩이더군요. 사모님은 그 충격에 거의 전의 상실해서 병원을 오가고 결국 변호사 고용해서 법정에 가니 6개월 치 렌트비 못 받고 해결했는데....그동안 제가 옆에서 봐왔던 정신적인 고통을 생각하면 ....

내년초라면 절대 안팝니다

1~2년정도 렌트주고 그다음에 팔지말지 다시한번 생각해보겠어요

어차피 positive cash flow도 생기는 집이니 렌트주다가 이자율좀 내리면 파세요

내년 초까지는 안파신다는 말씀은 모게지 이율이 않좋아서 좋은 가격에 팔기 어렵기 때문에 그러시는 걸까요?

비루하게 계산해보면 일단 월 300불 정도 캐쉬플로우 있는데, 여기서 월 2200 렌트 소득에 대한 income tax 계산하면 어떻게 되려는지...

엉엉 이래서 사람은 좋은 분한테 배우고 공부해야하나바요 그것도 미리미리

꼼꼼히 계산해봐야 캐쉬플로우가 +인지 아닌지 애매한 상황이면 당연히 파는것이 마음 편하지 않나요. 타주 이사인데ㄷㄷ

사실 세금계산까지 해봐야 정확히 압니다. 그리고, 아시다시피 세금은 모두 케바케입니다. 새미님 연봉/상황을 여기서 다 까지 않는 한.. ㅎㅎ

저는 그래서, 늘 매년 세금보고 끝나면 혼자 망상의 시간에 젖습니다. 터보택스로 내가 만약 렌트 집이 있다면?  ^^ 망상의 날개로 훨훨..

그리고, 마구 터보택스로 계산해보면.. 늘 마이너스 더라구요.. 그럼 '그래 내가 이래서 렌트 안한다' 라고 위안하고 마무리.. ㅎㅎ.  이러니 부자 못되죠.. ㅎㅎ

작년 터보 택스 자료 있으시면 한번 돌려보세요..  그런데, 터보택스 프리미어 버전 있으셔야...

가격대와 위치는 다르지만, 비슷한 상황입니다. ㅠㅠ 팔지 렌트줄지 저희도 아직 결정을 못했어요. ㅠㅠ 

폭동하는 곳 아니면

집=짐

제가 지금 렌트 주는 집의 상황과 많이 비슷해서 글 남깁니다. 

저도 렌트 주는 집은 지금 사는 곳에서 2시간 반정도 떨어져 있습니다. 저와 와이프 둘 다 돈을 조금 들이더라도 시간이 더 중요하다고 생각하는 사람들이라서 중간에 중개 회사를 끼고 렌트 주고 있습니다. 벌써 렌트 주기 시작한지 5년 가까이 되고요. 그래도 나름 렌트가 잘 나가는 지역이라 계속 렌터들은 끊기지 않았지만, 처음(5년 전)에 $4000 정도 고쳐야 했었고, 지난번(4년 차) 렌터가 들어올 때 $1000 주고 카펫을 다시 갈았었습니다. 렌터 구하고, 고치는 모든 것들은 중개회사에서 스케줄 잡고 해주지만 물론 돈은 우리 주머니에서 나가죠. 매달 나가는 중개료도 적은 돈은 아니고요.

저는 중개회사를 통해서 렌트주는것을 추천합니다. 매달 렌터가 내는 모기지가 저축된다고 보면 그것도 적은돈은 아니니까요.  

2

제가, 제 가족에게서 이 질문을 받으면,

일단 첫 단계는 돈 계산을 합니다.

집을 렌트했을 경우,

예상 렌트 :  $2,200

총 비용.   :   $1,850

net rent 수입: 월 $350 

* 이 렌트 수입은  렌트가 꼬박꼬박 들어오는 경우와 수리비가 전혀 안 들어간다는 게 전제되어있습니다.

*테넌트로 부터 받는 고통은 각자 경우가 다르니 미리 예상을 할 수 없음

집을 팔았을 경우 (모든 경비는 회사가 부담한다니)

 예상 집 판 가격 : $330,000

모게지 남은 거:    $155,000

집 판 후 남은 돈: $175,000

현재 Fidelity FZDXX 이자율 대강 5% :  

남은 돈 $175,000 원금에 대한 이자 수입 : 연 $8,750, 월 $729 ( 예상 렌트 수입의 두배 )

ㅡ

현실:

현재 집이, 여러가지 특성상 집 값이 크게 오를 것 같지 않다.

1년 후 relocation 한 장소에서 새로 집을 살 경우 다운페이가 모자라서 

이 집에서 home equity 을 꺼내서 새로 사는 집에 대한 다운페이를 마련을 해야된다.

이런 상황이면, 돈 계산을 해보면,

결론: 집을 판다.

감정적으로 이 집에 추억이 많고, 미련이 많고,

어쩌면, 지역이 갑자기 집 가격이 많이 오를지 모른다는 기대감이 있고

고통스런 테넌트가 들어와도 견딜 수 있으면: 결론 : 안 판다.

거리 상으로 볼 때,

센프란시스코에 살면서 L.A에 렌트를 주는 집이 있다거나,

뉴욕에 살면서 워싱톤 D.C 에 렌트 주는 집이 있는 경우인데요.

아무리 management 회사를 고용을 한다고 해도, 거리상으로 볼 때 너무 멀죠.

어차피 1년 있으면 사실 집을 사면서 부동산 마켓에 다시 들어가셔야 되는 경우라

1년 사이에  현재 갖고 계시는 집 가격이 얼마나 오를지는 별로 문제되지 않을 것 같습니다.

제 가족이면, 저는 미련 갖지 말고 팔라고 권할 것 같습니다.

저도 원글님과 똑같은 경우였고, 지역만 달랐습니다. 저는 CA Bay 지역에 살고 있었기에 집을 계속 유지했을때 집값이 계속 오를 기대심리가 있었기에 집을 파는것을 많이 망설였지만, Cashflow 계산해보고, CAP rate 을 계산해보면, 렌트 주기에는 너무 비싼 동네였어요. 그래도 집값상승을 기대하면 충분히 집을 보유해도 되었기에 결정이 쉽지 않더라고요. 저는 결국 집을 팔았고, 남은돈으로 다른 부동산에 재투자를 하였었습니다. 

그래서 집을 팔아야 하겠다고 생각을 하는 경우라면, 회사에서 지원해주는 보상금 약 $2만불 ($330000 *6%) 도 중요하지만, 남은 현금을 어떻게 재투자 하실지도 반드시 고려하시길 권해드립니다. 다른 부동산이든 주식이든 Saving 계좌 든, 뭐든 간에 지금 가지고 계신 집을 대신할 수 있는 투자처가 있다면 집을 파는것이 나을거 같고, 마땅히 고려하는게 없다라면, 굳이 파시지 않아도 큰 손해가 아닐거 같습니다. ( 회사에서 지원해주는 약 $2만불 정도가 당장 손해겠지만 cash flow 가 나오고 집값이 오르면 만회 될수도 있을거에요) 

일단 4시간 거리면 매니지먼트 회사를 끼셔야 할테니 캐시플로우가 더 적어질거고..

회사에서 리얼터 피나 클로징 피까지 내주는건 너무나 매력적인데..

근데 3.5%의 이율의 집을 팔고 지금 6-7% 이율 집을 사는것도 아깝기도 해요ㅠㅠ

일단 hoa에 렌트가 되는지 확인하시고 거기부터 시작하시는건 어떨까요 ;.;

결국은 오래동안 긴 자산을 (이상한 테넌트 만나면 진짜 힘들걸 각오하고) 갖구 있느냐,

아님 지금 그냥 lump sum으로 큰 돈을 받느냐 사이 결정 아닐까 싶어요..

물론 저처럼 이상한 리얼터 만나서 강제로 렌트를 선택하는 케이스도 있습니다 하하핳ㅎㅎㅎ

매니지먼트 회사 끼고도 스트레스 많습니다. 마음 편하게 사는게 좋은것 같아요. 저라면 팔겠습니다. 텍사스 마켓 2022년부터 떨어지고만 있던데 언제 오를지 모르는 일이라서요, 또 한번 꺾여버려서 오른다해도 예전처럼 순식간에 30-40%가 오르진 않을것 같아요

3년정도 직장 로케이션 옮기면서 월세 주고 갔더니 1년에 한번씩 사람바뀌고 매지니먼트 돈주고 시켜도 그 사람들 대체 머 해서 저한테 다달이 %씩 때가는지 알수가 없을 정도 였습니다 세입자가 ㅁ ㅓ 고쳐 달라고 하면 자기네들 사람 써서 말도 안되는 금액을 썼다고 청구 하고. 페인트칠 했는데 그것도 모르고 주방에 그릇 걸어주는  큰 행거도 맘대로 때서 버리고, 카페트는 대체 뭔짓을 했는지 군데 군데 너무 더럽고 사람 불러 2번을 더 했는데도 지워지지도 않고 정말 어이가 없을정도로 짜증 났던 3년입니다. 저라면 절대 렌트 안줄꺼에요. 그냥 계속 렌트만 주시고 다시 집으로 안돌아가신다고 속편하게 결정하시면 렌트가 이득이면 하셔도 저처럼 3년 남주고 돌아왔을때 그 데미지와 스트레스는 진짜 돈 더 준다고 해도 싫을것 같네요 . 3년뒤 이사와서 집 꼬라지를 보자마자 그 집에서 정이 확 떨어졌어요. 다행이도 이제는 집을 팔고 다시 본토로 완전히 이주하게 되어서 내년에 5월에 나가는것에 맞춰 내놓을 생각이에요.   좋은 결정 하시기 바래요!