18.베케이션 하우스와 세컨홈 (2)

• 목적과 계획

가족들이 자주하는 액티비티가 있다면, 자주 가는 곳에 베케이션 홈을 구하면 에어비앤비 비지니스를 하면서 빈시간에 종종 가족이나 지인들이 사용할수도 있고, 좋을것 같다는 생각은 막연하게 종종 한다.  타주의 휴양지에 싱글홈을 사는 경우는, 세컨홈 구매시 잇점을 이용하면 좋다.  에어비앤비 세팅을 기본으로 하고, 세컨홈으로 구매해 이자율과 몰게지의 잇점을 활용하기로 했다.

• 지역 선택과 매물 검색

여름에 비치하우스, 겨울에 스키장 주변은 늘 비싸고 붐비지만, 아주 한철장사이다. 한철 장사로 일년 몰게지와 유지비용을 커버하는데 만족한다면, 살수있는 집은 아주 많다. 하지만, 나는 그런 플렉스를 할만한 여유가 있는 부자도 아니고, 하나라도 시작하면 최대의 현금흐름을 남기며 일년내내 사계절 돌아갈수 있는 곳을 찾았다. 주변에 인프라가 잘되어있어서, 일년내내 다양한 이벤트가 많고 모두가 가고싶어 하는 베케이션홈.  

나에게 접근성이 좋은 주변 250 마일 반경으로 버몬트, 뉴햄프셔, 뉴욕주, 코네티컷, 매사추세츠, 메인 등을 둘러보았다. 봄에 낚시, 여름 하이킹, 가을 단풍여행, 겨울 스키, 그리고 인근도시의 이벤트가 늘 있어서 유동인구가 많은곳으로. 

먼저 세팅을 잘해서 일년간 잘 굴러가는 숲속의 오두막을 보고오며, 버몬트와 뉴햄프셔 스키장까지 둘러보고 왔다. 그리고, 찾는이들이 많은 지역을 선정했다.

역시 부동산은 임장이 제일 중요하다. 직접 가보니, 온라인으로 볼떄와는 사뭇다른 지역의 느낌과 관광객이 얼마나 찾는지 알수있었다.

매물은 zillow, redfin, realtor.com 에서 두루두루 찾아보았고, 지역을 선정하고, 집중해서 내 버짓에 맞는 작은 오두막집으로 갬성이 살아있는 숲속의 오두막, A shape, 캐빈등을 필터링해서 보았다. 클리닝, 핸디맨, 등이 잘 갖추어진 지역에, 에어비앤비 시티 레귤레이션에 걸리지 않는 지역을 선정했다. 

• 세무사님과 세금상담 그리고 LLC

집을 사기전엔 늘 나를 돌봐주시는 세무사님과 잠깐이라도 안부를 뭍고 프로젝트와 계획을 상의하곤 한다.

세금보고를 해주시는 세무사님에게 이러이러한 에어비앤비 집을 살경우 어떠한지 조언을 구했다. 이러이러한 지역에, 이러이러한 인컴이 예상되는데, 세컨홈으로 어떻겠느냐 여쭈었다. 세무사님은 뉴욕주는 세금이 특히 더 까다로우니, 이제 뉴욕주의 부동산 전문하시는 세무사님을 구하는게 좋겠다는 조언과, 이미 멀티홈 유닛이 많으므로, LLC로 구매해서 모든 비용을 디덕션 하는게 개인 이름으로 세컨홈 인컴을 스케줄C하는것보다 안전하고 비용면에서도 나을것이라는 조언을 받았다. 특히 세금 까다로운 뉴욕주는 오딧 걸리지 않게 첨부터 LLC entity를 잘 세우는게 좋겠다고 하신다. 운영을 잘해서 공실이 적어지면 행여라도 세컨홈 기준에 미달되면, 낭패를 볼수 있지 않느냐고 하신다. 또 기존 LLC이름으로 살까 하니, 분리해서 뉴욕주나 델라웨어 소속 LLC를 사서 에어비앤비만 따로 분리하라고 하신다. 그말이 맞는것 같다. 

• 몰게지 준비와 렌더 컨택

이전에 프라이머리 재융자와 3호집 구매에 함께한 분에게 연락했다. 이분은 늘 편안하게 상담을 잘해주시고, 텍스트로 바로바로 대답해주셔서 일하기가 좋다. 이제는 조금 높은분도 되셨고, 전국구 은행으로 이동하셔서 활동을 넓혀가고 계신다. 그동안 커머셜 프라퍼티를 사느라 이분과는 작업을 하지 못했었다. 이분은 개인이름으로 하는 개인 컨벤셔널 몰게지를 주로 하신다. 

세컨홈으로 싱글홈을 사는데는 All in one loan이 어떠냐고 추천하신다. 간략하게 설명하자면, 20% 다운페이, 80% 론인데, 고정금리 몰게지가 아니고 프라이머리 몰게지를 HELOC 형태로 열고 그 계좌를 sweep checking 이라는 형태로 사용하는 방법이다. 이자율은 프라이머리홈 컨벤셔널 몰게지보다 1%정도 높다. 매달 adjustable rate이라 금리가  높은 현재싯점에서 향후 금리의 하락에 배팅을 한다면 매달 변동으로 내려가니 오히려 장점이 될수 있다. 그리고 가장 좋은건 high liquidity부분이다. 힐락의 특성상, 넣고 뺴고가 자유로으므로 에어비앤비 운영시 체킹 어카운트로 사용한다면, 잠시라도 머물러가는 현금들이 원금으로 간주되어 매달 이자를 상당히 줄일수 있고, 원할때 에퀴티를 재융자 없이 뽑을수 있다.  단점은, 영끌을 하는 사람이나 매달 페이먼을 잘 못하는 사람이나, 서너달의 원금몰게지 여유자금이 없는 사람은 사용하면 매우 불리하다. 

나의 경우는 30만불대 집을 목적으로 25-29만불 사이의 몰게지를 생각중이라 금액이 크지않고, 에어비앤비를 목적으로 하므로 현금흐름이 잦고 원활할것이 예상되니 이경우는 좋은 옵션일수 있겠다.

LLC로 타이틀을 옮기고 싶은데 가능하냐 물으니 클로징후 quit claim deed로 넘기는게 가능하다고 한다. 렌더 approval letter 가 있어야 quit claim deed 이동이 가능하니, 그부분은 담당자가 알아봐주기로 했다.

• All in one (AOI) loan: 여기는 공부가 더 필요하고 내용일 길어, 나중에 론만 따로 글을 파기로 한다. 

• 리얼터 컨택과 현장 답사

지역 선택과 매물 검색을 했고, 렌트 분석기를 돌려보고, 마모 TWWM (트윙클님네,  유투버 아주평범한 밀리어네어) 님의 유툽 비디오를 돌려보며, 공부하였다. 너무 자세하게 스텝스텝 나와있고, 일년간 운영하신 노하우를 풀어주셔서, 큰도움이 되었다. 

* 참고영상: 에어비앤비 1년 보고서 (1), 에어비앤비 영상(2) 말로만 하는 분들이 아니라 직접 운영하고 부딪혀보고 나누는 노하우라 진솔하고, 정보가 알차다. 그리고 무엇보다 한국말이라 나에겐 편안하다. ^^

이분 지난 영상 집고르는 편에서 나온, Rabbu 웹사이트에 들어가 하나하나 매물을 넣어보고, 인근 에어비앤비의 수익률을 지역, 방갯수와 occupancy rate으로 필터링 해가며 일일이 비교해서 엑셀에 정리했다. 직접 수익률 숫자를 보고, 잘 운영되는 에어비앤비들의 지난 통계와 수익률을 직접 보다보면, 어떤집이 어떻게 나오는지 감이 온다. 

하나하나 손품을 파는 리서치가 향후 개고생과 망하는 경우를 줄여줄수 있기에, 지역 서치에 공을 들여 진짜 열심히 공부했다. 

이 프로젝트는 타주투자 이므로, 여차하면 뛰어갈수 없는 거리적 단점이 있으니 더욱 신중해야 한다. 

6개의 숲속 오두막을 골랐고, 드디어 내일 집을 보러간다. 댕겨와서 나머지는 추가로 이어가기로 한다.  ---- to be continued

• 오퍼와 셀러와의 밀당
• Airbnb 준비
• 클로징후 Quit claim deed 타이틀 LLC로 옮기기
• 집수리
• 에어비앤비 세팅, 클리닝, 핸디맨 세팅, 원격관리 시스템 세팅, AI 플랫폼의 도움