모기지 ARM early payment의 이자율 변화 영향 문의

10 year 고정금리나 원리금 총합은 바뀌지 않습니다. 대신 상환기간이 짧아지기때문에 변동금리 기간이 20-a로 줄어들죠.

감사합니다. 예상했던 대로네요. 있는 현금으로 불필요한 이자 부담을 좀 줄여야겠네요.

확인차 묻어가는 질문입니다만... 10 year (동안의) 금리 및 원리금 총합이 바뀌는게 아니라면, early payment를 하더라도 처음 10년동안의 월 페이먼트 액수는 바뀌지 않는다는 것으로 이해가 되는데요.. 그러면 10년 동안의 원리금 총합(=월페이먼트)은 그대로지만 월 페이먼트 중 원금과 이자 비율이 (자동으로) 바뀌어서 원금을 더 많이씩 갚게 되는 것일까요?

네. 더 납부한 만큼 principle(원금)을 깎아 놓는거고, 줄어든 principle에 맞춰 interest도 적어지기 때문에 이후 내는 고정 페이먼트 금액 중 원금상환에 해당하는 비중이 늘어납니다.

이경우 일반적인 30년 고정 모기지라면 (고정 페이먼트 액수는 계속 내게 되므로) 원금이 빨리 갚아져서 모기지가 일찍 끝나게 되는데요. 

ARM의 경우 첫 고정 기간이 지난뒤엔, 매년 이자율과 남아있는 원금을 기준으로 월 payment 산정을 다시 하게 되는데, 이때 남은 융자 기간(term)을 그대로 가져간다는 가정하에 새 payment 액수를 산출 하기 때문에, 이자율이 동일하다면 (원금이 원래 예정된것 보다 많이 깎여 있으므로) 기존보다 낮은 payment 청구서를 받게 됩니다. 그래서 이렇게 매년 새로 산정된 payment만 맞춰 내다보면 결국엔 30년 다 채워 모기지가 끝나요. 뭐 대부분 여기까지 가지는 않고, 고정기간 중에 이자율 좋은 시점 찾아 refi하거나 10년 안에 이사를 가거나 하는게 대부분이지만요. 

제가 조금 윗댓글을 헷갈리게 달아놨네요. 이 설명처럼 ARM의 경우 처음 고정금리 이후에는 총 상환기간 30년에 맞춰서 월 페이먼트가 재조정됩니다(이율이 변하기때문에 페이먼트가 반드시 깎인다고 보장할 순 없지만...)

아닙니다. 덕분에 새로 배웠습니다. 감사합니다.

자세한 설명 감사드립니다!