부부의 직장으로 인한 두 주 (FL & GA) 에서 residential property 구입에 대한 문의

안녕하세요 저도 잘은 모르지만 댓글 남겨봅니다. ^^ 

1. 보통 공동명의의 집은 구매할 수 있습니다. 조지아 주에 특별한 법률이 있으려나요? 이건 조지아주 리얼터분께 정확히 여쭤보세요~

2. FHA 론 알아보세요.

3. 현재 거주집을 refinance mortgage받으시거나 아니면 HELOC 알아보시면 어떨까 싶습니다. heloc은 마모 게시글에서도 많이 찾아보실 수 있어요. 이 방법을 통해서 먼쓸리 페이먼트는 낮출 수 없을지도 모릅니다. 하지만 새집 다운페이 20% 정도는 융자 받으실 수 있지 않을까요?

원하던 곳에서 오퍼받으신 것 축하드립니다! 

2. FHA 로 하시면 3.5프로 다운만 하셔도 됍니다. 

3. 윗분 말씀처럼 플로리다 집에 heloc 하시면 되겠네요. 주위에 로컬 크레딧 유니온 연락해 보세요. 

그런데 원글님 내용을 보면 기존에 모기지를 하신 것 같으신데, 

주가 바뀌면 FHA를 지원할 수 있는건가요? 잘 몰라서 문의 드려요...

주가 바뀐게 영향이 있는지는 모르겠습니다. 

FHA 는 한번에 하나만 가능 합니다. 예외적인 조항이 있긴 하지만. 

흠.. 근데 제가 잘 모르지만… HELOC을 받으면 두번째 집 모기지 받을 때 영향이 가지 않나요? Debt to earnings ratio 가 안 좋아져서 모기지 받을 수 있는 금액에 영향을 줄 것 같은데요. 

그런데 어차피 HELOC 으로 loan 을 받으시는 거라서 조삼모사 격일 것 같다는 생각도 듭니다. 그래서 monthly payment가 줄지는 않을 거라고 말씀하신 것 같기도 하고요. 예를 들어 100 짜리 집 사는데 10 다운해서 90 모기지 받으나, 10 다운 + HELOC 10 빚 내서 총 20 다운한 후에 80 모기지 받으나, 결국 90 빚은 마찬가지인 것 같거든요.

거기다 대체적으로 HELOC 이자율이 모기지 보다 높아서 월 페이먼트는 오히려 PMI 내는 것 보다 비쌀 수도 있을 것 같은 생각이 듭니다… 

선한부자 님, 답변 감사합니다. Heloc 을 찾아보니 말씀하신 바와 같이 조삼모사 혹은 더 돈이 많이 들 수도 있겠네요. 모기지 비용을 좀 더 모으고, 그 지역에 1년 정도 직접 살아보고 구매하는 쪽으로 마음이 기우는 것 같습니다. 좋은 한 주 되세요!

고고라이프 님, AthenaS 님, 답변 감사드립니다! 덕분에 heloc 에 대해 찾아보고 있어요. 좋은 하루 보내세요! :)

안녕하세요? 마일모아에 워낙 부동산 관련 해박한 지식을 갖고 계신 분들이 많아서 저 역시 조심스럽게 답글을 달아봅니다. 

1. 현재 DTI 10% 미만이시면 조지아에 구매하실 주택 가격 대비 모기지 페이먼트가 얼마나 될 지에 따라서 총 DTI 40-45% 가 넘지 않는다면 충분히 나올 수 있지 않을까요?

2. 투자용 집이 아니라고 해도 플로리다에 Primary Residence가 있기 때문에 론을 받으실 수 있는 종류가 어떻게 될 수 있는지 알아보셔야 할 것 같습니다. 만약 아틀란타에서 근무하실 복순이님의 단독 명의로 또 다른 Primary Residence 로 론을 받을 수 있는지 아니면 부부 공동명의로 할 경우 Second Home Loan을 받으셔야 하는지요. 그럴 경우 다운페이를 렌더에 따라서 최소로 요구하는 조건들이 있겠죠. 나중에 택스 보고할 경우를 생각했을 때 플로리다를 Primary Residence로 유지하시면서 조지아에서 번 소득에 한해서만 Non-Resident State Income Tax를 내야하는 것이 더 낫지 않을가 싶기도 하구요. 저도 정확하지는 않은 내용이기 때문에 결국 자세한 사항은 렌더와 회계사와 논의해보실 수 있지 않을까 합니다.

3. 제 개인적으로 아직 HELOC을 신청해 본 적은 없지만 예를 들어 현재 감정가격이 40만불 정도라고 한다면 은행마다 적용해줄 수 있는 부분이 다르겠지만 이미 20%를 다운하셨으니까 현재 감정가의 최대 85% 까지 나온다고 가정해보면 일단 34만불까지 받으실 수 있고 여기서 현재 갚으셔야할 융자금 총액을 빼시면 두분 앞으로 나올 수 있는 액수가 대략 계산이 될 듯 합니다. 다만 보통 변동이자율에 10년 정도의 유효기간이 있다고 한다면 그 조건에 따라 다운페이로 사용하셨어도 두번째 집에 대한 모기지 외에 HELOC 에서 빼낸 돈을 이자만 추가로 매달 갚아나가셔야 할 것도 염두에 두셔야 하구요. 사과님께서 예전에 올려주신 글에 보면 Local Credit Union 혹은 Regional Bank를 잘 찾아보셔서 요즘 현재 이자율과 좋은 조건으로 해주는 곳을 알아보시면 좋겠네요. 요즘같은 이자율이 높은 시기에 캐쉬아웃 리파이낸스를 할 시기는 아닐 듯 하구요. 다만 HELOC을 다운페이 보태는 데 쓸 경우 렌더가 오케이를 해 주는지도 알아보셔야하지 않을까 싶습니다. 덧붙여 일 시작하신 후 아틀란타 쪽 지역을 충분히 파악하시고 집을 구매하는 것도 고려해보시면 어떨까요? 올해 하반기부터 연준이 금리를 내리기 시작한다면 그에 따라 모기지 이자율이 어떻게 될지 지켜봐야 하겠지만 현재 7% 금리가 당분간 유지된다면 꼭 서두르실 필요는 없지 않을까해서요. 제 개인적인 생각이었습니다.    

탱크 님, 자세한 답변 감사합니다! 말씀하신대로 남편도 저도 급히 서두르지 않는 게 좋겠다는 생각에 동의를 했답니다. 혜안 나눠주셔서 감사드리고, 좋은 한 주 보내세요!

안녕하세요, 잡 오퍼 축하드립니다!
조지아 주에서 주택을 구매하실 예정이라면 저에게 쪽지 주세요. 도와드릴 수 있는 부분은 도와드리겠습니다.

1. 공동명의에 대한 정의가 조금 불분명합니다. 예를들어 Title에 두 분이 들어갈 수 있냐고 물으신다면 큰 문제가 없을 것입니다. 다만 융자를 받으실 때 두 분 인컴을 모두 합산하여 DTI 를 계산 하실 예정이라면 그 부분은 Loan Officer와 상의하는 것이 좋을 것 같습니다.
 

2. 10-15% 다운페이먼트로도 주택을 구매하실 수 있습니다. FHA 든 Conventional 이든 어떤 상품이 더 나을지는 계산을 해봐야 합니다. 아시겠지만 20% 미만으로 다운페이먼트를 하시게 되면 매월 PMI (Insurance)를 납부하시게 됩니다. (Conventional, loan balance 가 80% 아래로 떨어질 때까지). VA Loan (PMI 없고, 미군복무자 대상) 은 고려대상이 아닌 것으로 생각됩니다.

3. HELOC으로 다운페이를 하실 수 있지만, 저도 탱크님의 의견에 동의합니다. 페이오프 되었다면 모를까 모기지가 남아있다면, 대략적으로 계산했을 때 손해가 되실 것 같습니다. DTI 10% 미만이라는 말씀이 현재 남아있는 loan balance 대비 현재 인컴을 말씀하시는 건가요? 다시한번 잡 오퍼 축하드리고, 맘에 쏙 드는 집 구하시길 바랍니다! (시간이 조금 걸리더라도...)

현업 종사자로 " 약은 약사에게.."를 추천 드립니다!! ^^

타이틀 관련해서는 박은영변호사, 임수민변호사 두분 추천드리고요,

융자는 표정원융자 or 오세재융자 추천드립니다.

모두들 친절하시고 아틀란타 한인 쪽에서는 잘하시기로 소문난 분들입니다.

특히 융자 쪽은 시기에따라 여러가지 좋은 프로그램들이 나오니 꼭 상담 받아보시길 권해드립니다.