short sale에 관련해서 조언을 구해봅니다

댓글이 없어서 제생각을 드립니다.  숏세일이든 아니든 계약서에 써있는데로 갑니다.

계약서에 그런 내용이 없다면 이내용을 추가해서 클로징하면 되겠읍니다.

보통은 셀러가 부담하는 내용이라 당연히 셀러가 해결하는 내용을 은근슬쩍 바이어에게 넘기려하는 의도가 보이네요..

부동산 에젼트도 문제가 있어보이구요..

안녕하세요?

콘도 구입하실때, 현재 주인이 미납한 부동산세, 물세, 관리비등은 매입자가 책임질 필요가 없습니다.

그 콘도 1st 모게지 가지고 있는 은행의 Short Sale 승인이 가장 중요합니다. 또한 계약서에 문구에 따라 달라집니다. 계약서에 밀린 관리비 책임 안진다 하면, 내실 필요 없습니다

예를 들어,

계약 가격: $30 만불

밀린 모게지 금액: $40 만불

밀린 부동산 세: $2만불

밀린 관리비: $1만불

 위와 같이 계약이 되었다 가정하겠습니다. 매입자가 셀러 한테 주는 30만불은, 먼저 밀린 부동산세를 시에 납부 합니다. (Real Estate Tax는 항상 은행 모게지 보다 선순위 입니다. 그렇기 때문에, 은행에서 택스 에스크로를 클로징때 요구를 많이 합니다). 은행이 숏세일로 받는 금액은 세금 제하고 $28만불 정도 입니다. 밀린 관리비는 Unsecured debt or Junior Lien position이기 때문에 건물 소유권이 이전 되면서 없어 집니다.  또한 이런 이유로, 콘도 매니지 먼트 회사에서는 밀린 관리비 얼마라도 받기 위하여, 구입자한테 밀린 관리비 내야 한다고 (?) 잘못된 요구도 하곤 합니다. 이러한 손실로 인하여 종종 콘도에서 Special assessment 명목으로 매년 관리비 보다 조금더 받어, Reserve를 쌓아 놉니다.

또 한가지는, 콘도 어소씨에이션에서 밀린 관리비 때문에 은행 보다 먼저 foreclosure 시도 할수도 있지만, 이는 배보다 배꼽이 크기 때문에, 왠만히 밀리지 않는 이상 하지 않는 경우가 많습니다.

또한 매입하시는 분이 건물 사실때 Title Insurance를 구입하시게 되는데, 이것은 향후 구입하는 건물에 모르는 Lien이나 소유권 분쟁을 막아 주는 보험이라 보시면 됩니다. 

제가 글 재주가 없어서, 왔다 갔다 한거 같네요.. 도움이 되시길..