우량주 주식, 인덱스 펀드, 그리고 모기지 페이오프

깔고 사는 집에 돈을 내는것이 투자인지 잘 모르겠어서 고민이 되네요...

켈리처럼 매년 무럭무럭 집값이 오르는 지역도 아닌지라...

안정적인 3프로가 결국에는 인플레이션 감안하면 거의 이득먹는거 없다 생각이 드니 고민이 되네요

1. 모기지는 이자에대한 tax deduction 효과가 있으니 빨리 갚지 않아도 될거같아요. 이율이 3.6%인데 total index fund투자하면 평균수익율이 8%(각종 수수료제외)정도 됩니다. 당연히 여유돈이 있음 etf에 투자하는게 장기간 더 효과적이겠죠?

2. 윗분 말씀대로 우량주는 주식이 오를때 좋은데요. 내려갈때는... 노후대비용이라면 total index etf를 추천해요. FAANG이 최근 2-3년 사이에 너무 올라서 걱정하는 분위기도 많아요. 물론 더 오를거라고 생각하는 사람들도 있고요.

1. 제 401k랑 ira가 이미 VTSAX에요. 뭔가 다른 방향을 잡아야 하지 않을까 싶어요.

2. 저 역시 FAANG이 더 오르지 않을까... 싶네요

아이한테는 좀 미안하지만, 저의 양가 조부모님이 아직 정정하셔서, 저 또한 100세는 무난히 넘길거라 예상되어 저의 노후부터 챙겨야할거같아요...

여행은 마일리지죠^^

모기지는 이자율이 너무 좋아서 저라면 안 건드리구요.

가능한 오래 가져 가구요.

15년 리파이는 이자율 차이가 1% 이상 나는거 아니면 고려 안하구요.

배우자가 일 안하면 배우자 이름으로 IRA 열면 6천불인가 더 없앨수 있구요.

회사가 좋은데면,

401k 과세유예 18천 말고 그 위로 세이빙스라고 한참 더 많이 넣을 수 있고,

넣자 마자 roth 401k로 바꿀 수 있는게 있는데,

이게 있으면  과세 비과세 합쳐서 총 54천이 들어가요.

남아 도는 돈 어디다 두나 하는 걱정은 끝!

개별 주식 사는 건 뭐 나쁘지 않은데,

여기에 돈이 붙으면 팔때 15% 세금 + 주세를 내야 하기 때문에,

노동 소득이 있는 동안은 세금이 아까워서 못 팔아요.

즉 60살 넘어서까지 돈이 묶이죠.

그림의 떡.

529에 돈을 넣으면 

돈이 붙어도 40대-50대에 애들 대학가면 세금 없이 팔아서

학비만큼 쓸수 있으니까

개별 주식 사서 학비 낼라고 어쩔 수 없이 팔아서 아까운 세금 내는거 보다는 좋아요.

이름이 529지 거의 무제한도의 조기 인출 가능한 roth IRA 랑 비슷해요.

그래도 돈이 남으면,

건물 있는 할아버진데 화장실 화장지 두칸 이상 안쓴다는 경우가 아닌가,

반성해 보세요.

무제한이 일년에 무제한으로 뽑는다가 아니라 한도 없이 무제한으로 넣을 수 있다는 거요. ira 처럼 일년에 6천불 이렇지 않고.

그리고 사년 학비를 다 뽑아썼는데도

아직도 돈이 남았어요 하는 경우는 거의 없죠. 

히든고수님 감사합니다. 항상 눈여겨 보게 되는 히든고수님의 고마운 답글인데요.. 

'60세 넘어까지 돈이 묶이죠'라는 말은 60세 이후에는 은퇴계좌에 돈이 많고 SS많이 받아도

세금 브라켓이 15%이하가 되어 longterm 세금은 안낸단 말씀이시죠? 그렇다면 

Brokerage account에서 주식투자하는것도 60세 이후엔 세금이 없네요..Roth IRA처럼요?

60세 이후에 세금이 없는건 아니고
소득이 없을때 빼쓰면 세금이 없다는 의미로
60이라고 한거죠.

노동 소득이 없어도

소셜 시큐리티며 펜션이며 t-ira며 퇴직 소득이 많으면

주식 팔아 남긴 소득에 대해서도 세금은 나가요. 

답글 감사합니다. 

전 다른건 모르겠고, 모기지 부분만요..

리파이낸싱은 보통 이자율이 떨어졌을때 페이먼트 줄이려고 하는건데 거꾸로 가셔서요.. 럭키하게 리파이낸싱 클로징코스트가 없다고 해도 아마 이자율 줄이면서 포인트를 내는게 어떤가할꺼에요. 이래저래 비용도 들어가고, 지난 1년간 이자만 낸 셈이 되니까요.

저같으면 여윳돈은 principal only로 추가 납부해서 상환횟수를 줄이겠어요~

제가 지금 매달 여윳돈이 2500 정도 발생하는 상황에서 어떻게 해야 하나 서치를 하다가 이 글을 봤는데요 제 피델리티 계좌 (현재까지 손실 25%...ㅜㅜ) 와 애매한 모기지 이자율 (5.5%) 사이에서 갈팡질팡 하다가 반반무마니 결정을 내렸습니다 매달 1500불은 인덱스 펀드에 자동 투자 + 1000불은 원금 갚아서 10년 내로 모기지 전체 상환 이렇게요 여윳돈은 주식에묻어두는 게 장기적으로는 낫다는 게 대세 의견이었지만 저는 늦게 직장 생활을 시작한 주제에 일찍 은퇴하고 싶어서 안달이 나 있는데, 펜션 받기 전까지 6-7년을 소득 없이 지내려면 모기지를 일찍 없애서 소득 없는 시기의 월 지출을 줄여놓아야 마음이 편하겠다 싶어서요 그리고 유동성 측면에서도 12년 후 은퇴할 때 주식이 어떤 모습일지 모르는데 그걸 팔아서 생계 유지하는 것보다 그 때 되어서 페이오프된 집을 파는 게 목돈 마련에 유리하다 싶네요 

2

저는 김철슈청슈님 의견에 라이트닝님에 어떤 의견을 주실지 무척 궁금합니다. 

5.5% 모게지 (30년 고정이라는 가정하에 ) , 요즘 이정도 모게지 이자면,  

어느 정도 비상금+6개월치 생활비가 저축이 되고 나면, 모게지를 더  빨리 갚아나가는 것도 괜찮지 않나요? 

주식 투자가 평균 7% 지만, 리스크기 큰 걸 감안했을 때,  5.5% 수익율 꽤 매력적일 것 같아요. 

요즘은 모게지 이자가 세금 공제되는 것도 아니고요..

아니면, 나중에 모게지 이자가 내려갔을 때 리파이넨싱 하는 거를 염두에 두고 인덱스에 더 많이 투자하는 게 나을지 궁금하네요,

5.5%를 안갚고 투자를 해서 그 이상을 얻을 수 있다면 괜찮다고 생각하는데요.
이 방법은 결국 Roth IRA에서 S&P 500에 투자하면 대체로 이 이상은 가지 않겠나 싶네요.
Taxable이라면 요즘 같은 장에서는 큰 의미 없다고 보이고요.
Traditional IRA나 T 401k라면 또 고민해볼 문제가 된다고 생각합니다.

그것이 아니라면 미리 갚는 것도 괜찮은 방법이라고 생각되고요.
빚을 많이 지고 사는데 익숙한 사람과 아닌 사람의 차이도 있기도 하고요.
현금을 가지고 있으면 쓰는데 익숙한 사람은 현금을 없애버리는 좋은 방법이 되니까요.

보통은 꺼내쓰기 쉬우면 유혹에 흔들리게 되고요.
꺼내쓰기 힘든 곳에 투자를 해야 도움이 될 것이라고 생각이 됩니다.

노부부님, 라이트닝님 덧글 달아주셔서 감사합니다 말씀하시는 IRA이나 401k는 이미 맥스한 상태에서의 여윳돈이긴 합니다 메가 백도어는 해당이 안 되고요 모기지 페이오프는 원금을 매달 1000불 추가 불입하면 11년, 1500불 추가불입 하면 9년 정도 걸리네요 60세 이후에는 펜션이 나오니 60세 이후에 팔면 세금은 백퍼 내야할 것 같고요 당장은 12-20년 후 수익실현을 해야 할 60세 이전 조기 은퇴 자금 마련이 여윳돈 운용의 목적이긴 합니다 

제 성향상 현금을 있다면 쓰고 싶은 유혹에는 전혀 해당사항이 없긴 합니다 돈쓸 일이 없어서 체킹 계좌에 돈이 자꾸 쌓이고 있는데 놀고 있는 돈을 보는 게 너무 불안해서 얼마 전에 만 달러로 1년 만기 CD 충동구매하고 후회하다가 이 질문을 한 거라서요 

1년 만기 CD를 구입하시는 것보다는 모기지 갚는 것이 더 나아보이긴 하네요.
요즈음 MMF 이자율이 4.5% 정도라도 세후에는 많이 줄어들게 되어 있고요.
이렇게 이자를 받는 것보다는 내어야 할 이자를 줄이는 것이 더 효과적이긴 할 것 같습니다.

모기지 원금을 추가로 갚는 것을 흔히 본드 투자에 비유하더군요.

확정된 수익이고, 부도걱정 없고 (자기 집이니까), after-tax yield 따져보면 더 높습니다.

본인 세율이 15%라고 치면 5.5/(1-0.15)=6.47% 짜리 투자네요. 

아 그렇게 생각할수도 있겠네요!! 그런데 세율 부분을 설명 부탁드려도 될까요? 모기지 이자보다 스탠다드 디덕션이 더 높아서 택스 부분은 생각지 않고 있었는데 본인 세율 15%가 무슨의미인지 궁금합니다! 

제가 설명을 잘 못해서 양해부탁드립니다.

(1) 모기지는 원금을 갚아서 얻는 이득 (절약한 모기지 이자)에 대한 세금이 없는 투자, 즉 tax-exempt 채권 투자에 비유할 수 있습니다.

예를 들어, 본인이 가진 모기지 이율이 5.5% 라면 그 원금을 갚는 것은 마치 5.5% 짜리 tax-exempt muni bond에 투자하는 거라고 볼 수 있습니다.

(2) 모기지 원금을 갚는 대신에 다른 투자를 한다면 공평한 비교를 하려면 예상 투자 수익에 택스를 고려해야 하는데요

- 예를 들어서 qualified dividened 을 6% 받을 수 있는 배당 투자가 있는데 내 qualified dividened tax rate이 15% 라면 세후 수익은 6 x(1-0.15) = 5.1% 입니다. 0.9%는 세금으로 내고 세후 이율 5.1%

- 아니면 5% interest 받는 세이빙 계좌나 CD가 있으면 interest는 ordinary income tax rate이 적용되니까 본인 세율이 예를 들어 20%라면 금리 1%는 정부에 주고 세후 이율은 4%네요.

(3) 그러면 비교를 하면 되네요. 모기지 원금 투자처럼 세후 5.5%가 나오려면 배당주나 CD투자로 세전 몇%를 벌어야 될까요? 

- 예를 들어 본인 세율이 15%라고 치면 5.5/(1-0.15)=6.47%를 세전으로 벌어야 됩니다. 6.47% 고정 금리 찾기 쉽지 않죠. 좋은 투자라는 겁니다.

그런 논지였습니다만 설명이 잘 안되네요. 마모에 잘 아시는 분들이 첨언해주실거라 믿습니다.

오오 이해했습니다!! 제 세율이 22% 니까 적어도 10년 리턴 7.05%를 보장하는 상품을 찾아야 하는데 쉽지 않겠네요 답변 정말 감사합니다 설명 너무 잘해주셨는데요! 

7.05%면 굉장하네요. 금리를 떠나서 무위험 투자니까 비교할만한 대안이 많지 않겠어요.

제가 브라캣이랑 세율 개념을 혼동했다는 걸 깨닫고 다시 계산하니 15%가 나오네요 그렇다면 캐피바라님이 계산하신 6.47% 이 맞고 그럼에도 불구하고 본드 투자 관점에서 접근했을 때 그 정도 이율도 괜찮다는 결론도 확실히 이해했습니다 다시 한 번 감사드려요! 

공돌이라 백프로 이해는 안되지만

모기지 이자율 이상의 수익을 못낼바에는 계속 모기지 갚는게 이익이다 라고 이해합니다

저도 은퇴 생각중이라 주식 팔어서 모기지 페이오프 할까 고민중이었는데 그냥 계속 모기지 갚는게 이익이네요

고맙습니다

약간 다른쪽으로 생각을 한다면 지금 높은 모기지 이자율은 인프레가 높아서 그런것 같아요. Tranditionally, 미국 주식은 수년이 걸릴수도 있어도 인프레를 따라갈뿐 아니라 인프레를 뺀 real annaul return rate 은 6.7% 라고 해요. 인프레가 5% 라면 nominal return 은 11-12% 정도 되겠죠. 물론 이게 매년 꼬박 꼬박 일정하게 오르는게 아니라 어느 한순간 팍 오를수 있는것이기에 오랬동안 가지고 있지않으면 놓칠수도 있는 단점이 있겠죠. 

만일 인프레가 잡히고 모기지율이 내려가면 나중에 모기지는 refinance 도 할 수 있어요. 제 생각엔 투자기간이 10년 이상이면 주식이 결국엔 더 큰 return을 줄것 같아요. 

네 그 말씀이 맞습니다 저 역시 들여다보면 볼수록 인덱스 펀드에 오래 묻어두는 게 답이란 결론에 도달하게 되네요 그런데 저는 직장생활을 워낙 늦게 시작해서 다른 분들처럼 장기 계획을 세우기 불가능한 나잇대고 펜션이 있는 직업이라 접근이 달라지는 부분이 있습니다 현재 싱글이고 혹여 아이가 생기더라도 아이한테 뭘 물려줄 생각이 없고 장기적인 자산 증식보다 일을 빨리 그만두는 게 목적이기도 하고요 일단 캐피바라님 말씀대로 주식+본드 섞는다는 개념으로 반반 투자할 생각인데 10년 뒤 결과가 궁금하네요 그런데 주식 수익률이 더 높아도 진짜 엄청나게 차이가 나지 않는 이상 모기지를 일찍 페이한 걸 후회할 것 같진 않네요 이게 제 성향인가봐요 

저도 인덱스 몰빵파인데 지금 시점에 이게 맞는가는 다시 생각해봐야 할것 같네요.

결국 과거의 예로 인덱스는 결국은 항상 올라간다는 이야기인데

은행도 파산하고 중국 화폐로 오일 대금도 결제하는 처음 보는 일이 생기고 하니

쪽빡 찰까봐 여러모로 겁이 납니다.

저는 투자에 대해서 제대로 아는 것도 하나 없고, 주식 조금 해보면서 다시 한번 내가 아는게 없구나 하면서 그냥 펀드에만 투자하고 있습니다. 정말 전문가이셔서 투자 잘하시고 많은 수익 버는 분도 계시겠지요. 그런데 저는 뭐 아는것도 없는데 은퇴계좌에 매년 맥스로 붓고 거기에 처와 둘이서 IRA까지 맥스로 하면서 내가 미국 주식시장이 우상향한다는 일종의 믿음으로 투자를 하고 있다고 생각이 들더군요. 그리고 저처럼 이런 믿음(?)이 있으신 분들이 많아서 미국 주식 시장에 계속 투자 자본이 들어가고, 새롭고 혁신적인 회사에 투자가 이루어지고, 새로운 가치가 만들어져서 계속 우상향한다는 빈약한 근거로 믿고 있습니다. 저는 종교가 없는데 "미국 주식시장은 결국 시간이 가면 우상향"이라는 종교를 믿는 걸지도 모르겠네요.

원글님이 말씀하신 종목들의 글 올리신 시점부터 지금까지 대략 5년반 동안의 리턴을 보면 다음과 같네요. 애플 4.6배, 구글 2.3배, 아마존 2.2배, 에센피500 1.7배.