북캘리(산호세) - 20% 미만 다운페이라도 해야할까요

1.2M의 집을 사신다고 가정했을 경우 20%의 다운페이만으로는 론 approval을 받기가 요즘 많이 까다롭습니다. 점보론이 되었을 경우는 더더욱 까다롭구요. 셀러 입장에서도 많은 금액을 론을 받아야 하는 바이어의 경우 론이 Reject되는 경우가 많은 관계로 그런 바이어를 꺼리는 경우가 많습니다.

저도 원글님과 비슷한 조건으로 집을 사야 하나 말아야 하나 고민중인데, 이미 쿠퍼티노, 웨스트산호세 부근은 loan을 많이 받아서 현재 집 사는 것은 현실적으로 어렵다는 결론입니다. full cash 오퍼도 많이 나오고 리스팅 가격에서 오버비딩 20-30프로 이상은 해야 오퍼 채택될 가능성도 높다고 합니다. (물론 집사는게 운도 작용하긴 합니다.) 최근 지인이 1.3 타운홈을 1.5에 오퍼 넣었는데 결국 1.6 오퍼 낸 사람에게 팔렸다네요. 이게 가장 최근 시세입니다. (95129)

그리고 다들 비슷한 조건으로 집 찾고 있는 엕니니어들 가족이 너무 많아서 더욱 경쟁도 치열한 것같습니다.

주식이 갑자기 몇배 올라서 다운을 더 많이 할 수 있거나 아니면 이직을 통해서 인컴을 훨씬 더 올리지 않는 이상 아직 집값이 덜 오른 지역 (캠벨, 프레몬, 플레즌튼, 더블린) 이런 곳을 고려하는게 가장 현실적인 거 같다고 생각하고 있습니다.

일단 고민전에 한번 pre-qualified라도 해보시길 추천드립니다.

지역에 대해서는 잘 모르지만, 다운페이를 20% 넘게 잡아서 이자율이 좀 올라가고 보험비가 늘고 하는 단점이 있어도, 대출 상환을 하면서 상환한 원금이 20%를 넘어가면(즉, 다운페이를 20%한 것과 같은 대출잔금이 남으면) 그 시점부터 이자율을 다시 내려달라고 조정할 수 있다고 들었습니다. (제가 요새 biggerpocket의 podcast를 듣는지라..)은행이나 상품마다 다를 수도 있습니다만, 계속 집값이 상승할 지역에서는 최대한 빨리 사는게 이득인 것 같아요. 물론, 그렇게 대출을 많이 끼고 사지냐는 또 지역차이겠네요..

질문하신 두개는 개인사정에 따라 다를것 같아요. 그보다 남기는 이유는...혹시 willow glen지역도 보셨나요? 저도 한국분들 많이 가시는 곳 한참보다 우연히 여길 찾았는데 동네 정말 좋습니다. 학군 9-10만 보신다면 실망하시겠지만,  7-8대로 문제 없습니다. 

동의합니다~ 윌로글렌에 이사온지 3달정도되었는데 87타고 10분거리로 구글캠퍼스 계획중이라니 앞으로도 더 발전가능성도 있다고 봅니다(제발;;)

만두랑 국수님..반갑습니다! 저도 구글 뉴스보고 엄청 감동했답니다. ㅠㅠ 

이자 보험 세금 관리비 처분비용 플러스 추가되는 생활비 알파요.

집을 사든 차를 사든 
보통 첫경험일 경우
딱 눈에 보이는 취득 비용만 계산에 넣거든요.
이자 보험 세금 클로징 코스트 정도.

근데 비싼 집을 사면
집에 직접적으로 해당되는 금융비용만 생각하고
미처 생각못한 고치는 비용이나
집값에 걸맞는 가구 채우기와 생활비의 증가분은 미처 못 따지죠.

그래서
이자가 얼만데 세금 혜택이 있으니 그 절반
거기다 이것 저것 딱 눈에 보이는 거 더하면 6-7프로!
6프로면 내돈 더하기 이빠이 빌리면 할수 있어!
집값 오르는 건 덤! 하는데
실제는 3-4프로 더 잡아야 한다요.

그리고 맥스로 당겨서 집을 사면,

지금까지 잘 맥스하던 401k 나 기타 세금우대 저축같은 것도 맥스를 못하는 경우가 많아요.

그럼 모기지 이자 디덕션이 의미가 없어지죠.

10%다운 모였을때 집을 살까 해서 봤더니 pmi가 어마무시,

20%다운 모였을때 이제 사야하는구나 해서 샀더니

이제 돈이 안모이네요.

하우스푸어라는게 너무 와닿습니다 ㅎㅎ

북가주 정말 집값 미쳤죠. 최근 집을 산분과 오퍼 넣으신분 예를 들어 지금 마켓 상황을 조금 알려드린다면,,,

쿠퍼티노(95014) 싱글하우스 1.69M에 리스팅이 나왔습니다. 그 지역 시세는 1.75~1.8M 정도 였고, 11개 비딩이라던데 최종 비딩은 21개였고 최종 가격은 1.95M 캐쉬오퍼가 가져갔습니다. 

산타클라라(95050) 싱글하우스 1.1M에 리스팅 나왔습니다. 그 지역 시세는 1.15~1.2M 정도였고, 학군도 7-7-9 입니다. 최종 5개 비딩이였고, Sold 가격은 1.3M 이였습니다.

두집 모두 Sold된 가격이 결국 이동네 시세입니다. 매달/매년 가격이 오르죠. 또한 부동산 버블의 시작은 비딩에 참가한 잠재된 수요를 전부 커버한 다음에야 가능합니다. 북가주는 무리해서라도 하루빨리 집을 구매하시는게 정답입니다. 우선 일처리 잘하는 론오피스 상담하시고, 현재 Max 론이 가능한 버짓을 잡는게 중요합니다. 마침 요즘 이자율도 다시 좋아지고, 부동산 마켓 슬로우해지는 시기라서 운만 따른다면 3~5개 내외의 적은 비딩을 기대해 볼수 있습니다. 

저는 개인적으로 제 친한 지인이라면 현재 다운페이로 1~1.2M 싱글하우스 리모델링 안된 집(지역은 캠밸, 캠브리안, 산타테레사, 산타클라라등) 오퍼해보라고 조언해드리겠습니다. 그리고 내년에 추가 여유돈 생기면 하나씩 고쳐가는게 원글님의 가장 현실적인 솔류션일듯 하네요. 

정말 엄청나군요 @.@ 

조언 감사합니다. "최근"이라하면 6개월 이내를 가리키는 건가요? 제 주변에도 1년 내에 집 산 분들이 계신데 (캠밸, 서니베일) 거의 리스팅 가격 대로 샀습니다. 1-1.3M 정도 집이었고요. Zillow도 열심히 트래킹하고 있는데요. 최근 3개 예를 보자면, 모두 쿠퍼티노, 1.53M에 나온 집이 1.57M에 팔렸고요. (리스팅 가격-Sold 가격) 2.2M에 나온 집은 2.3M에. 1.3M에 나온 집은 1.5M에 팔렸네요. 물론 15-20% 오버비딩도 요즘도 있겠지만 그렇다고 이게 일반적인건가요? 제가 여전히 시장을 모르고 순진한건지 궁금합니다. 집도 최근에 막 둘러보기 시작해서 제가 아직 감 못 잡고 있을 수도 있습니다.

저는 현실적으로 타운하우스를 찾고 있고요. 말씀대로 1-1.2M 집을 가장 노리고 있습니다만 이 가격 범위가 가장 경쟁이 치열하니 아무래도 10-15% 오버비딩도 생각해야겠네요.

제가 말한 최근은 3개월 이내 버전입니다. 말씀하신집들 전부 타운하우스 아닌가요? 2.3M집 빼고,,, 쿠퍼티노 싱글 하우스는 저가격에 안나옵니다. 만약 싱글하우스라면 쿠퍼티노에 1.57M에 사신분은 굉장히 잘 사신겁니다. 정확한 정보는 없어서 모르지만 조금 다르게 생각해보면, 비딩이 적게 붙었다는 이야기는 다른 바이어에게도 그다지 큰 매력이 없는 집이였을 가능성도 있습니다. (길가 집이라던지, 리모델링이 하나도 안된 집이던지, 누가 죽었던지...) 아니면 정말 운이 좋으신 분이거나...가장 확실한건 맘에 드는집 오퍼 써보시면 마켓이 어떤지 감이 오실겁니다. 

네 맞습니다 ㅠㅠ 쿠퍼티노는 제 버짓으로는 타운하우스만 보고 있습니다. 쿠퍼티노 싱글하우스는 1.5M으로도 안 되죠.

3번 같은 경우 나중에 리모델링 한 것을 고려해서 다시 집값 adjust하지는 않나요?

현재 산호세 지역은 리스팅에서 10~15%를 더하셔야하고 산타클라라, 쿠퍼티노나그 윗동네는 20%를 더 해야 실제 거래 가격이 됩니다. 매물 자체가 없다는군요. 회사 주식들은 계속 오르고 있고. 집사기 너무 힘듭니다..

최근에 Bay Area에 집을 산 1인으로서 말씀드리면, 작년 8월 부터 주말마다 open house 보러다니다가 거의 1년만에 (6월 말에 closing)집을 샀습니다. 오퍼 12번 넣고 13번째에 되었구요. 경험상 listing price는 별로 의미가 없구요, 주변 시세를 보셔야 합니다. 어떤 seller agent는 의도적으로 listing price를 낮추어 올린다고 하더라구요. 그러면 open house 보러 오는 사람이 많아지고, 경쟁자가 많아지고, 그럼 결과적으로 더 높은 가격에 집을 팔수 있다고 하네요. (buyer 간의 경쟁 심리를 부추기는 것도 있고, 나중에 counter offer를 요구해서 가격을 더 올려 받는 것도 수월해지구요) 저 같은 경우 무리는 하지 말아야겠다는 생각을 했었는데, 그래서 마음에 드는 집의 listing price + 10 ~ 15% 정도로만 오퍼를 썼더니 다 떨어지더라구요. 그러는 와중에 집값은 점점 오르고.. 결과적으로는 1년전에 좀 무리해서 샀으면 더 싸게 살 수 있었던 집을 10%이상 더 주고 더욱 무리해서 살 수 밖에 없었습니다. Cash flow가 좀 힘들어지긴 했는데, 집 사고 나서도 계속 오르는 걸 보니까 사길 잘 했다는 생각이 들더라구요. 그리고 무조건 no contingency로 가셔야 합니다. offer accept 된 다음에 inspection 다시 해보고 다른 집이랑 저울질해보고 이런거 짤 없구요. Loan officer하고 얘기 잘 하셔서 finance contingency도 없는게 좋습니다. 좀 괜찮은 집이면 all cash buyer가 no contingency로 preemptive offer 넣고 open house 열기도 전에 채 가는 것을 여러번 경험했습니다. 여담이지만 1년동안 카드도 하나도 못만들고 여러모로 무척 힘들었는데, 이제는 주말에 open house 안보러가도 된다는 점만으로도 너무 좋습니다..

헬이군요... 정말이지 워싱턴으로 이사오면서 850K짜리 집 사면서 미쳤어. 더럽게 비싸네 이러면서 투덜거렸는데 (새집입니다. 3400SQ짜리) 북가주 보면..... 상대적으로 매우 저렴해 보이는 기적이 있군요. ㅎㅎㅎ

사시기로 결정하신다면...... 

최근 7월에 친구가 캠브리안에 1.2-1.3m사이 싱글하우스를 샀는데요, 4번정도 떨어졌구요,

오픈하우스전에 리얼터컨택하고 no contingency((loan, appraisal, inspection)로 겨우 샀어요. 오픈하우스 취소하게 하고. 

다운이 작으므로 발빠르게 움직이셔야 하고 *위험부담*이 정말 크지만 컨틴전시가 없어야 승산이 있으세요... 

근데 그러기전에 정말 론이 확실히 나오는지, 집상태는 괜찮은지 셀러리포트를 꼼꼼히 확인하세요. 

론브로커가 론이 나온다고 장담해도 막상 underwriter가 요구하는게 많아 굉장히 스트레스 받았어요.(ex. 렌트비 한달 밀렸던 이유 증명) 

그러니 신중, 또 신중하게 생각하셔서 결정하세요. 이 가격대가 수요가 많기때문에 집사시기 쉽지 않아요. 

저 개인적으론 어차피 일이년안에 집을 사실 계획이라면 이 가격대는 기다리지 말고 그냥 사시라고 하고 싶어요. 

렌트비가 넘 비싸고 가격 떨어질 부담이 적으므로. 그럼 굿럭입니다!

베이 집 값 정말 한숨 나오죠. 저희도 그렇고 한국 가정들 대부분이 글쓴 분과 비슷한 상황이더라구요. 버짓은 $1M~1.5M인데 다운페이는 20만불 정도 있는 상황... 학군 좋은 싱글 하우스는 안되는 버짓, 하지만 $1M 이상 가격에 타운 하우스 사려니 망설여지고... 큰 맘 먹고 오퍼 넣어도 다운페이도 적고 오버비딩 심하니까 계속 떨어지고... 그러다 답 못찾고 결국은 $3,500~$4,500 사이 적당한 렌트 찾아서 쭉 살게 되는... 이러다 타주 이사 결심 하는 사람들도 꽤 되더라구요.  집 몇 채씩 굴리면서 렌트 투자하는 사람들만 점점 늘어가고, 직접 가족이 거주할 집 한 채 사려고 하는 사람들은 집을 살 수가 없어서 떠나게 되는 현실...

왠지 서울과 비슷한 상황이네요;;; 베이 지역에 십년 전에 첨 갔을 땐, 그래도 1mil 아래로 학군 좋은 곳에 있는 싱글 하우스들 도전해 볼만했는데 이제는 완전히 다른 세상이네요.

ㅜㅜ 전 죽었다 깨어나도 베이에 집 못사겠어요 ㅋㅋㅋ

지금 아이가 몇살인지는 모르겠지만 무리를 해서라도 사는게 낫다는게 제 생각입니다.  물론 경기에 따라서 스윙이 있겠지만 살집이면 필요할때 사는게 맞는것 같아요.  근데 이 지역도 내려 갈때가 있긴하는데 그때는 융자도 힘들고 잡마켓도 안좋을 가망이 아주 컵니다.  그말은 그때가 되어도 여전히 집 사기가 힘들어 져요.  그리고 집살때 무조건 학군을 위주로 생각하시길 바랍니다.   내가 사기 힘든집이 나중에 팔기도 쉬워요.  

마음먹기에 따라 기준을 낮춰보는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.. 제 지인들 그룹 대다수가 엔지니어커플이거나 개인사업자등이라 다들 좋은학군에 싱글하우스나 타운홈을 가지고있지만 저희부부는 분수껏 윌로글렌지역에 2bed콘도 $500K정도로 몇개월전에 장만하고 갓태어난 딸래미랑 소꿉놀이하듯 지내고있습니다.. 처음엔 이 버짓으로 이정도 집밖에 못사나 혼자 한탄도 많이했지만 아랑곳안하고 첫집이라고 좋아하는 와이프랑 불편한거 없이 잘 살게되더라고요..  물론 다들 자녀 혹은 부양가족들 숫자 나이등등에 따라 사정이 다르시겠지만, 댓글들 분위기가 웬지 북가주 집값 $1M가지고는 어림도 없는 것처럼 보여서 그렇지 않은 삶을 공유해보고 싶었습니다~ 다들 홧팅입니다!

 축하드려요 집장만하신 것도, 아이가 탄생한 것두요! 

맞아요, 전 만두랑국수님 생각에 동의해요, 버짓이 tight하면 그것에 맞게 찾으면 되요, 조금 멀리 가셔도 되고, 조금 작게 사셔도 되구.

렌트비 삼사천이 별로 아깝지 않다 싶으면 그냥 사셔도 되구. 왠만해선 다들 그렇게 시작해서 늘려가고 늘려가는거잖아요. 

아, 그나저나 만두랑 국수 먹고 시포요~

감사드립니다~~:) 북가주 거주하시는것같은데 장수장에 육계장칼국수 & 만두 추천합니다~~ 다른음식은 다 별루지만;;

원글님 아이디에 답이 있네요. 

각자의 경험에서 나오는 여러 조언들 모두 의미가 있지만

싸든 비싸든 좋은 동네든 덜 좋은 동네든 큰 집이든 작은 집이든 LGTM (looks good to me) 이면 됩니다. 

가능한 빨리 사시는게 좋다에 한표입니다. 그리고 100만블 이상 론이 나오는지 프리너프루블 받아 보시고요. 지역을 정해서 꾸준히 보다보면 가끔 눈 먼 집들이 나오곤 합니다. 몇개월 전에 마운튼뷰에 타운하우스를 1.1m에 산 친구가 있어요. 집도 손 볼거 없이 깔끔했고요.
워낙 집 사기 힘든 동네다 보니 '너는 내 운명' 같은 집들이 나타나야 내 집이 되더라고요.
행운을 빌어요.

애리조나 피닉스는 명함도 못내밀겠네요. 저는 2년전 225k로 1900sq 싱글하우스 사서 이제 280k 정도까지 올라왔는데, 3년정도 더 살다가 타주로 갈 생각입니다. 6월에 캘리 놀러갔다가 식사값이 너무 비싸서 혀를 차고 왔던 기억이 나는데요. 아무래도 애리조나에 눌러 살아야 할까봐요 ㅎㅎ

북가주에서는 진짜 가능하면 빨리 사시는게 좋을 것 같습니다.

그리고 가끔 눈 먼 집들 나옵니다. 저도 그런 집 샀어요. 주인이 이 동네 안살고 계속 렌트를 주느라 시세를 잘 모르고, 셀러 에이전트가 나이가 많고 병이 있어 수술을 앞두고 있어 빨리 팔아치우고 싶은 상황.. 거기다 테넌트가 오픈하우스 망치고... 그래서 저 리스팅 가격보다 후려쳐 깎아서 오퍼 넣었는데 카운터 오퍼를 리스팅 가격보다 낮게 해서 주길래 덜컥 그렇게... 리스팅 프라이스보다 싸게 집 샀습니다.  산호세에서 이렇게 집 산 사람 있으면 나와 보라 그래.. 하고 말 할 자격 되나요...? ㅋ

지금 이 동네는 몇 달 사이에도 리스팅 프라이스가 20만불 올랐고 억셉되는 가격도 리스팅 + 20만불에서 시작하는 것 같습니다.

무조건 빨리 사세요. 

조언 감사합니다. 그리고 그런 큰 행운이! 부럽네요. 저도 겨울이 가기전에 사려고 합니다.

그런데 리스팅 가격 +20만불에 오퍼 억셉 +20만불이 어느 지역을 말씀하시는 건가요? 저는 주로 서니베일(94087)/웨스트산호세(95129)/쿠퍼티노(95014)를 보고 있는데, 1.5M 수준에서 20만불씩 오버비딩 되는 건 많지 않은 것 같았습니다. 처음 리스팅되는 가격과 억셉 되는 가격을 쭉 보고 있는데 분명 오버비딩이 여전히 있긴하지만요. 아니면 제가 여전히 마켓을 모르고 있는 건가요..

요즘은 산호세/산브루노/밀브레/벌링게임 집 값이 어떤지, 아직도 이런 과열된 분위기인지 알려주실수 있을까요??

저도 잘 아는 건 아니지만 작년부터 어느정도 소강상태라고 그러더라고요. 

그렇군요 감사합니다!

아직도 집값 비쌉니다. 이쪽 동네에서 몇년째 집 보러 다니는데 P2 취미가 집보러 다니기입니다. 저보고 부동산 자격증 따라고 그러길래 왜냐고 물으니 더 쉽게 자기 스케줄에 맞춰서 집보러 다니고 싶으시답니다 예전 같으면 오퍼가 20개 붙을 집들이 오퍼 4-6정도 붙는거 같습니다. 마켓에 있는 시간들도 훨씬 길어졌고요. 요즘은 애스킹 프라이스보다 적게 팔리는 집들도 종종 봅니다. 

세상에나 두분이 전문가가 되셨겠군요!! 산호세 지역을 주로 보시나요? 저희집은 이제 샌프란쪽 (주로 남부 샌프란: 글렌파크, 노이밸리 주변 지역)으로 눈을 돌려야 할 것 같습니다. 

저희는 지금은 산마테오, 산카를로스 쪽을 주로 보고 있습니다. 아시다시피 출퇴근 시간에 트래픽이 어마어마 하니 꼭 통근 시간 감안하셔서 고르시고요. 러시아워시간에 매일 70마일 운전하고 다니려니 너무 힘들더라구요. 

어이쿠 2년 전 제 글이 소환되어 다시 올라왔네요. 민망하네요.. 집은 어떻게 샀습니다. 제가 사고 나니 좀 떨어지네요 ㅎㅎ 2019년 들어와서 확실히 잠잠합니다. 특별히 많이 오른 곳은 10-15%도 빠졌고요. 대략 전체적으로 5%는 빠진 느낌입니다. 산호세 남쪽 같이 1M 정도의 집들은 가격이 떨어진 것은 아니고요. 집 값이 정체기니까 좋은 매물이 잘 안 나옵니다. 그래서 인기있는 집은 바로 팔리고, 아닌 집들은 마켓에 한 달 넘게 있는 경우도 요즘 흔합니다. 요즘은 이자율이 좋아져서 다시 좀 부동산이 빨리 움직이는 것 같네요. 하지만 2017년부터 2018년 여름까지의 그 미친 과열된 셀러 마켓은 분명히 아닙니다.

재밌네요. 댓글들은 다 부동산 불패이야기인데.. 2년뒤 오히려 잠잠해졌군요. 중국 자본이 썰물이라 결국에는 조정받긴하겠죠.

참 캘리집 사기 힘들어요. 늘 폭탄 떠안는거 아닌지 불안하고.. 

안사자니 매년 집값 오를때마다 한숨만 나오고.. 

집 사는게 참 즐거운 경험이던 시절도 있었는데요. 어쩌다 세상이 이리 되었는지.. 이유는 있을테지만.

그러게 말이에요. 예전글을 보며 미래를 살고 있는 지금 시점에서 대입해보니 여러모로 느끼는 바가 있었어요. 

부동산 불패라는 것 보다는 대도시의 직업이 탄탄한 곳은 장기적으로 봤을 때 걱정 안 해도 된다가 말이 되겠죠. 그런 면에서 여전히 북가주는 일찍 집을 사는게 정답인 것은 맞습니다. 각자 알아서 하는 수밖에 없겠죠. 저는 집 값이 한 20-30% 떨어져도 전혀 걱정이 안 됩니다. 어차피 10년 이상 살 예정이라서요. 그래서 폭탄(?)으로 생각하지 않습니다. 어차피 하이 리턴을 바라면 레버러지를 최대한으로 해야 하죠. 저는 일단 집을 사니 맘이 편해서 너무 좋네요. 회사 일도 안정적으로 할 수 있어서 승진도 했고 여러모로 좋습니다.

생생한 현장감 전달 감사합니다! 그리고 급 소환시켜서 실례했습니다 :) 글과 답글이 좋아서 같은 질문을 또 하기가 그랬다는 변명을 해봅니다 ㅎㅎ

하아... 한숨 나오시겠네요..  가격들이 너무너무 높아서 저의 조지아에 있는 집을 캘리에 옮겨서 팔면 참 좋겠단 생각이 문득 들었습니다.

도전!!

ㅋㅋㅋㅋ 빵터졌네요. 

서부는 정말 다 비싼거 같아요. 

요새 맨하탄도 좀 부동산 조정이 있다는데..  

중국관련과 버블염려때문에 빠진거겠죠? 

어퍼이스트쪽도 1M (Coop, $2000 HOA) 정도면 꽤 괜찮은 1베드 살수 있더라구요.