주식, 코인 말고 이제 부동산 이야기를 해볼까요?

최근에 본 알쓸신잡인가.... 정확하지는 않습니다.  아무 땅을 사놓고 그냥 40년 정도를 살면 부자가 된다고 그랬었죠. 

글을 읽다가 이해가 안되는 부분이 있어서 질문드립니다. "401K 계좌에서 론 max 로 받아 보태서". 이게 무슨 말씀이신가요? 조그만 더 자세히 말씀해 주실 수 있겠습니까?

401K 계정에서 돈을 그냥 인출하면 페널티도 내야 하고 세금도 내야 합니다.

그런데, 401K 계정에서 돈을 5만불까지 꿀 수 있습니다. 이건 인출이 아니라 꾸는 거기 때문에 세금도 없고 페널티도 없습니다.

이자를 내야 하는데, 재밌는게 금융기관에 이자를 내는게 아니라, 내 401K 계정에 이자를 내는 겁니다. 즉 손해보는 건 없지요 (내돈 내가 꿔서 내가 나에게 이자를 내는)

401K 계정을 잘 살펴보시면 loan 에 대한 설명을 어렵지 않게 확인 하실 수 있을 겁니다.

그리고 땅사는 건 비추예요. 위에서 써놨듯 부동산의 제일 큰 장점중 하나가 임대수입이 계속 들어온다는 것이고, 그래서 남의돈 꿔서 사놓으면 내가 꾼돈 남이 대신 갚아준다는 건데,

건물 없는 빈 땅은 그냥 비용(이자+세금) 만 나갈뿐 돈이 안들어오니까요.

설명 감사합니다. 작년에 집살때 모기지 뱅커가 이야기 했던 것이 이거였네요. 

손해 봅니다. 왜냐면 에프터택스로 받은 돈으로 프리택스가 되는 돈을 갚기 때문입니다.

관점에 따라서는 손해는 아니지 않나요? 어차피 빌려야하는 돈이라면 모기지 이자가 아니고서는 갚을 때 대부분 에프터택스니까요.

그렇게 생각할 수도 있지만, 또 아니라고 생각할 수도 있습니다.

일단 단순한 예를 들어

만약 5만불 론 받았다 다음날 바로 5만불 갚으면 애프터 태스로 받은 돈으로 프리택스 되는 돈을 갚았기 때문에 손해를 본것이 된다고 말한다면 저는 약간 갸우뚱 하게 되네요.

저는 그냥 5만불 꺼냈다 5만불 집어넣었고, 추가로 다른거 나간거 업기 때문에 (하루동안의 이자와 론 받는 $25 수수료를 제외하면) 손해본 거 같이 보이진 않는데요.

그렇지만, 그 돈을 론 받아서 401k 발란스가 줄어있는 동안, 투자수익이 줄어드는 거에 대해서는 손해보는 것이긴 합니다.

설명 감사합니다. 마일원티님께서 말씀해 주신 것도 고려해야겠지요.

좀 다른 생각으로는 만약 집을 살 때 20%를 다운 할 수 없을 경우에는 말씀하신 Pretax와 after-tax의 차액과 이자가 PMI보다 낮으면 이득이지 않을까요?

지금같이 주식시장이 막 연 26%씩 오를때엔 손해 아닌가요? 401k에서 그정도 수익을 볼수도 있던거에..? 물론 그건 아무도 모르는거지만요~ 여튼 대단하시네요~~

곰곰이 따져보면 자기한테 갚는 "이자"에 해당되는 부분에만 적용되는 얘기죠. 론으로 꺼냈다고 그 부분에 세금이 붙는게 아니기 때문에 여전히 "원금" 액수는 갚기 전이나 후나 장부상 pretax 로 남아있잖아요.

그 이자율이란것도 플랜마다 천차만별이던데, 스스로에게 갚는 이자라도 이 계산 때문에 이자율이 높으면 고만큼 더 세금 이중으로 내는 부분이 늘어나긴 하겠죠.

Roth에서 꺼내쓴다면 별 영향없고요. 401k 안에 계속 놔두고선 roth balance로 얻었을 수익만 tax exempt가 아니라 꺼내서 투자후 렌탈로 얻는 수익도 세금 안붙거나 미미하거든요.

잘 읽었습니다! 아직 먼 미래의 이야기지만 (ㅜㅜ) 잘 참고할게요.

좋은 글 감사합니다. 저도 지금 주식투자를 하고 있는데, 이제 부동산으로 눈을 돌려야 할듯 싶네요

그렇죠 그 5%안에 들어야하는데 95%안에 있으니....골치 아플까봐 미리 겁부터 먹고 있었내요. ㅎㅎㅎ

"월 모기지는 30년 고정인데 월 렌트는 매년 오르잖아요?" 

요거 마음에 확 와닿내요. 감사합니다. 

자, 이제 2만불을 모아야하는거군요 ㅠㅠ

약간 오해가 있으신 듯 해요.

2만불이 불어나서 집 3개가 됐다는 말은 아니고,

첫집은 적은 다운페이로 샀지만 집#2, 집#3 살때 다운페이는 그때그떄 목돈 마련했어야 했어요.

그런데, 집 많아지면 론 받는 건 쉬워지고요 (렌탈 인컴이 수입에 합산되니까)

다음번 집 사게 된다면 이제부턴 예전 집에서 에퀴티 뽑아서 그걸로 다운해서 집 사는, 즉 돈없이 집사기를 시도해볼 수 있게 될 거 같긴 하네요.

네, 잘 알고 있습니다 :) 적은 돈으로 론을 껴서 사서, 이후 불리는 것이라는 것도요

뭐 반쯤은 자조적인 생각으로 2만불 모으는걸 걱정하는 것이지요 ㅎㅎㅎ (물론 돈은 있는데 저도 95% 에 아직 해당해서 그런가 봅니다 ㅎㅎㅎ)

혹시 추천하시는 지역이나 매니지먼트 회사는 없으신가요?

저도 이거 공부하고 있는데 도움이 많이 되는 글입니다. 저는 쥬저지라 1%룰 적용이 안되어 생각을 접을까 하고 있었는데 용기가 나네요. 이제 저도 다운페이 궁리하러 가야겠어요. ㅋㅋ

뉴저지에도 1%룰이 적용되는 프러퍼티들이 많기는 하지만 직접 관리는 못하실거예요. 동네가 그리 부유한 동네가 아니라서...좋은 PM을 알아보셔야 할거예요 ㅎㅎㅎ

좋은 글 감사합니다. 매니지먼트를 끼고 한다는게 그 매니지먼트가 어느 정도 일꺼지 해주고 랜드로드로써 노력이 들어가는 부분이 어느정도인지 혹시 조금만 더 풀어써주실 수 있으신지요? 손재주도 없고 내 집 관리도 내가 할줄 모르는 수준이라 부동산 투자할 때 제일 꺼려지는게 관리 부분이거든요. 이게 매니지먼트가 대부분의 일을 해주고 내가 전화 연락이나 서류 작업 등만 한다면 해볼만 할 것도 같긴 한데.. 감이 잘 안 오네요. 어쨌든 스크랩했습니다.

매니지먼트 회사를 잘 고르는 게 사실 부동산 투자의 핵심인 거 같습니다.

그리고, 제가 out of California 에 투자하고 싶은 마음은 굴뚝같은데, 아직도 실행에 옮기지 못하는 이유가, 매니지먼트 회사를 찾아야 한다는 부담 때문이기도 합니다.

캘리포니아라면, 한국인 부동산 에이전트들이 렌탈 프라퍼티 매니지먼트도 겸해서 하는 분들이 많습니다. 저도 그렇게 매니지 하고 있습니다.

저도 집 고치는 재주는 하나도 없고 내집관리도 못하는 타입이라, 뭔가 고장나면 무조건 사람 불러서 고치게 합니다 (매니지먼트에서 아는 사람 알아서 부릅니다). 랜드로드가 직접 가서 고쳐야 하는 상황이 되면, 투자라기보다 그냥 파트타임 잡이라고 봐야 할 거 같습니다. 꾸준히 내 노동이 들어가니까요.

모든 문제 (집고치는 거, 테넌트 관리하는거, 테넌트 불평불만 들어주는 거 등등) 를 모두 매니지먼트 회사에 다 맞기고 난 숫제 테넌트랑 전화통화 한번 할 일이 없어야 하는 것이 바람직 합니다. 그렇게 해서 매니지먼트 비용을 다 제하고 나서도 수익이 남아야 합니다.

경계해야 할 최약의 상황은 이런 것입니다. 예를 들어 매니지먼트 회사에서 "보일러가 고장났어요. 테넌트가 추위에 떨고 있어요. 당장 고쳐야 하니 1만불 보내세요" 해서 보냈는데, 알고보니 보일러 고치는 회사는 매니지먼트 회사 사장의 동생이 운영하는 회사? 이런 일이 생기지 않으려면 믿을만한 사람을 만나야 하는데 그게 제일 어려운 거지요. 그런데 사실 모든 문제는 고수분들도 몇번씩 시행착오를 겪고 나서야만 배우는 거더라고요. 일단 부딪쳐보면 길이 보일 거라 생각됩니다.

제 경우엔 지금까지 4년동안 들어간 노력중엔, 고장났을떄 가서 확인하고 고치고 한 것은 하나도 없었습니다. 그런건 일단 다 사람 써서 고치고, 청구서 보내오면 그냥 돈만 보내줬고요. 테넌트의 불평불만 (파킹문제, 이웃문제 등등) 조율하느라 매니지먼트랑 이메일/전화로 의논하고 고민하는 문제들이 조금 골치아프긴 했는데, 그럴떄도 테넌트를 직접 상대하진 않았습니다.

결국엔 집주인이 여기저기 네트워킹도 많고 기본적으로 집을 수리-관리하는데 큰 능력이 있지 않은 이상 이런 매니지먼트 회사를 고르는게 핵심인데, 

따지고 보면 렌탈매니지먼트와 같은 배에 탄 동업을 하는 셈이군요. 

그런데 저는 여기서 동업을 하는 것 까진 좋은데 나중에 집값이 올라서 집주인이 팔고 싶을때, 또는 현금이 필요해서 프로퍼티를 털고 나올때 어떻게 하는지 궁금합니다. 처음에 집사고 매니지먼트 회사에 위탁하는 거야 수익을 가져다는 주거니까 싹싹하게 반기겠지만 이제 팔고 나가려고 할때 이런저런 fee를 갔다대지 않을지 궁금하네요. 쉽게 말해 집주인이 집을 팔때 매니지먼트에게도 떨어지는 콩고물이 있나요? (예를 들자면 부동산 브로커 소개료) 

 다세대주택에 지분투자를 하는 게 아니라 그냥 집을 사고 관리를 맡기는거라면 아무 상관 없을거같은데요. 

 그리고 다른 글에도 있었지만 (값이 오른) 투자용 부동산을 현금화하는건 세금폭탄 맞기 딱 좋기 때문에 (depretiation recapture) equity loan을 받는게 정석이죠.

흥미로운 글 감사합니다. 20만불도 아니고 2만불이면 된다니... 여유 자금 생기면 다시 읽어보려고 스크랩 합니다.

오... 좋은 경험 공유해주셔서 감사합니다. 그런데 시기도 중요할 것 같아요. 9년 전에 시작하신거면 시기를 잘 타신건데요... (부럽부럽) 서브프라임폭락 이후 오른 집값이 앞으로도 그렇게 오른다는 보장은 없으니까 지금 뛰어드실 분들에게 집값 상승분에 대한 관점은 지나치게 낙관적일지 모르겠습니다.

그게, 집값이 오르든 떨어지든 1. 초기투자비용으로 내 주머니에서 나간 비용, 2. 매달 들어오는 수익, 딱 이 두가지에만 촛점을 맞추면 어느때 투자해도 상관이 없지요. 위에서 예를 든 거 처럼 4만불 초기투자 해서 (25K다운+15K 집고침) 10만불짜리 집 사서 매년 투자비용 대비 12% 수익이 난다면, 그집이 시세가 반토막 나서 5만불이 되어버린다 한들 팔생각만 아니라면 아무 상관이 없고요 (집값이 폭락해도 렌트비는 떨어지지 않아요). 그렇게 매달 들어오는 렌트수익에 촛점을 맞춰서 중서부 남부 쪽에 집을 산다면, 그쪽은 사실 서브프라임 이후 아직도 많이 오르진 않기도 했고요.

물론 지금 뛰어드시는 분들이 몇년간 보유하며 샀다 팔았을때 차익에 촛점을 맞춘다면 그건 매우 매우 어려운 투자인 게 맞습니다.

이 글을 읽고 방망이로 맞은듯한 충격이네요. 스크랩 해두고 공부도 많이 해야겠습니다. 정말 감사합니다.

15만불 정도 하는 콘도를 사서 시작해 볼려고 하는데요, 콘도에 내는 hoa는 테넌트가 수영장 같은거 이용할 수 있는거 말고 별도로 랜드로드한테 혜택이 있나요? 한달에 300불이나 하던데...

캘리포니아에서 70만불쯤 하는 콘도에 HOA fee 가 300불쯤 하면 모를까, 다른 지역에서 10-20만불짜리 콘도에 300불 HOA fee 를 내야 하는 집에 투자하지 않는것이 좋습니다. 왜냐하면 월 렌트수입 대비 HOA fee 의 비중이 너무나 커지기 때문에 장기적으로 절대 이익을 낼 수 없는 구조가 됩니다. HOA fee 많이 내는 집은 집값도 오르지도 않아요.

수익률이 제일 좋은 집은 HOA 가 없는 single family house 이면서, 손이 많이 가지 않는 집이 제일 좋습니다. 엘에이 지역 집들 예를 들자면, lot size 작고, 수영장 없고, 앞뒤 마당에 손봐야 할 잔디나 나무가 없이 그냥 마당 전체가 시멘트로 발라져 있는 그런 집이 제일 좋습니다.

이런데서 거주/렌탈용 부동산이 갈리죠. 내가 살기 좋은 집이 렌트주기 좋은 집은 아니더라고요.

감사합니다. 렌트비의 1/4가 HOA라서 조금 꺼려지긴 했는데, 역시 싱글 하우스 쪽으로 봐야 겠네요.

좋은 정보 감사합니다. 사이드 잡으로는 최고네요!!!

부동산임대를 패시브 인컴, 즉 '자기가 직접 관리하지 않는 부재건물주'로 소득을 올리려면, 신뢰할 수 있는 관리인을 구하는 게 제일 중요한데, 말씀하신대로 믿고 맡길만한 사람 찾는 게 인생에서 제일 힘든 일이죠. 좋은 글 감사합니다. :)

좋은 글 감사합니다!!  

좋은 정보 감사 드립니다.

테넌트 크레딧 체크랑 결정은 어떻게 하시는지요.

혹시 테넌트가 렌트 안 내고 속 썩일까봐 가장 두려운 건데 이럴 경우엔 어떻게 대처하시는지 궁금해요.

이런걸 매니지먼트 회사에서 관리해 준다는 거 아닌가요? 

제가 댓글을 제대로 안 읽었네요. 죄송합니다.

보통 매니지먼트 회사에 비용은 어느정도 페이하는지 궁금해요.

혹시 테넌트가 렌트를 페이하지 않을 경우엔 메니지먼트 책임인지 주인 책임인지도 궁금하네요.

그게 지역마다 매니지먼트 비용이 다 다르고요. 현재 거주하지 않는 지역에 있는 부동산을 매니지먼트 하려면 월 렌트의 10%정도는 페이 해야 할 겁니다. 제가 이용하는 렌탈 매니지먼트를 경하는 한국인 부동산 에이전트의 경우, 처음 테넌트 찾아주는 비용이 한달치 렌트만큼, 그다음 매달 관리해주는 게 한달 렌트의 5% 입니다 (싸진 않죠).

테넌트가 렌트 안내면 그건 그냥 주인이 재정적으로 감당해야 하는 거고요.

제 경우도 테넌트가 렌트 안내는 경우를 당해보진 않았습니다. 돈 안내기 시작하면, 매니지먼트의 도움을 얻어 eviction 절차를 밟아야겠지요. 이게 주마다 다 다른데, 어떤 주는 렌트 한번 안내면 2주 뒤 바로 쫓아낼 수 있는 주도 있지만, 대부분의 (렌트 수익률도 엄청 안좋은) 동부 서부 해안지역은 법이 tenant-friendly 하게 되어 있어서 eviction 이 몇달 걸립니다. 그래서 일단 돈 안내는 테넌트 evict 하고 나면 손해를 많이 보지요.

그런데, 크레딧 히스토리 좋고, 인컴 확실하고, 전에 렌트하던 곳에 렌트 문제없이 잘 페이하던 테넌트로 골라서 잘 받으면 이런 문제를 일으킬 확률이 매우 매우 낮습니다.

아 이런 내용 이렇게 조곤조곤히 설명해주시는 것도 어려울 것 같은데 정말 감사합니다. 덕분에 많은 도움이 되었습니다.

"* 렌트수입은 tax free 라고 봐도 무방합니다. 왜냐하면, 택스보고 할 때 모게지 이자가 일단 비용처리되니 이것만으로도 꽤 수입이 줄어들고요, 렌탈 프라퍼티의 depreciation (감가상각) 비용까지 공제하면 거의 렌트수입 전부가 (적어도 장부상으론) 다 날아간 것이 됩니다. "

요 내용이 조금 궁금한데, 뭐 이제 트럼프 세제안 때문에 itemized 공제는 바보짓이 되어 버려서 좀 아쉽기도 하지만 "렌탈 프라퍼티의 depreciation (감가상각) 비용까지 공제" 이게 가능한가요? 이런 걸 하려면 따로 법인을 만들어야 할까요?

그렇진 않고 그냥 personal income tax return에 schedule e를 첨부하면 되는 것 같습니다. 자기가 살고 있거나 second home으로 이용하는 집이 아닌 투자용 부동산에는 expense처리가 가능합니다.

오 감사합니다. 1040 안에 되는 군요... 그나저나 이제 그런 것들은 다 사라지게 되었군요 T.T

좋네요. 역시 부동산 부동산 부동산

이건 어떤가요 

관리회사 설립해서

마모님들 프로퍼티 관리해주고 래비뉴 티켓으로 전국방방곡곡 돌아다니며 카드 스펜딩 채우고 항공 호텔 최상 티어 달성 

아 이게 되려면 메인 잡을 포기해야 

이거 현실 가능 할까요?  매니지먼트 회사 선택 기준은 그 지역 리얼터겠지요.

전 그러면 그 리얼터 관리 - 그러다 보면 부동산 투자 컨설턴트 및 매니지먼트 회사가 되네요. 야호~ 

프라퍼티 관리해주려면 제일 중요한게 그동네

- 집고치는 업체

- 지붕 고치는 업체

- 가라지 문 고치는 없체

- 플러밍 업체

- 페인트 하는 업체

- 터마이트 잡는 업체

- 페스트컨트롤 업체

- 자잘한 거 고칠 핸디맨

등등등... 을 믿을만한 곳으로 줄줄이 꿰고 있어야 하고, 또 지역 특성에 맞는 (눈/비오는 지역, 터마이트가 출몰하는 지역 등등) 집관리 요령 같은걸 잘 파악하고 있어야 하는데, 자기가 사는 지역 외에 있는 프라퍼티 매니지 해주기가 상당히 어려워지죠. 그리고 집에 문제 있을 떄마다 프라퍼티 매니저가 급하게 발권해서 비행기 타고 날아다녀야 한다면 10% 정도 되는 fee 로 절대 돈을 못벌거예요.

 렌트 주기 좋은 동네에 사는 마모 회원님이 관리회사 하나 차리시고(이미 있을지도?), 다른 분들이 그 동네 집 사서 관리 맡기면 될 거 같네요. ㅋㅋ

마모 프로퍼티 매니지 앤 인베스트먼트 inc ㅎㅎ

만약 하게돠면 마모님 허락 받아야아 할듯 

근데 그게 어느 동네인가요 심각히 무빙 고려

역시 실전 경험의 중요성!!

스튜핏 사업구상이었네요.ㅠㅠ

질문이요

1) 어차피 agi가 15만불 넘으면 상관없지만, 매니지먼트 끼면 $25,000 minus phaseout을 인컴에서 공제 못한다고 보는게 맞죠?

2) 그래도 모기지를 어느 정도 갚으면 세금상 net loss가 발생하지는 않는게 일반적이겠죠? 이번 tax reform에서 모기지 이자 expense처리하는 것은 제한이 생기거나 하진 않은거죠?

제가 이번 tax reform 을 아직 숙지하진 못했는데요.

내가 들어가서 사는 부동산과 렌트주는 부동산에 대해서는 다른 룰이 적용되지 않을까요? (지금도 그렇거든요. depreciation 등등 해서)

제 자신을 돌아보게 되는 좋은 글이네요 ㅎㅎ 인정하기는 힘들었지만 주식이라는게 부동산보다 좋다라는 증거는 찾지 못했습니다. 그리고 주식도 maintenance free 절대 아닙니다. 몇만불 수준일 때나 박아두고 놔두는거지 몇십만불 넘어가기 시작하면 경제뉴스 찾아보고 무슨 일 생기지 않나 노심초사하고 어디 싸고 좋은 주식 없나 기웃거리고... 이게 다 비용이고 시간이죠. 물론 저야 일이라는 생각 않고 마치 마일모아 하듯이 즐거워서 하고 있는 일이긴 합니다만, 시간을 많이 쓰긴 쓰는 것 같아요. 

질문 하나만 남기고 가려고 합니다. 수 밀리언짜리 프로퍼티 한개가 나을까요? 아니면 수십만불짜리 여러개가 나을까요? 아니면 ... 비지니스 프로퍼티가 나은가요? 사람 사는 집이 나은가요? (이게 사실 정답이 있는 질문인지도 전혀 모르겠습니다 ㅜ.ㅜ 렌탈 프로퍼티를 구매 해본적이 없어서 문득 이게 궁금해지네요.)

비즈니스 프라퍼티가 낫냐 사람사는 집이 낫냐는 절대적인 룰은 없고 매 프라퍼티마다 렌트 기대수입, 나가는 비용 등등을 계산기 두드려보고 다 그때마다 케바케 이겠죠. 일반적으론 비즈니스 프라퍼티가 수익률 %로는 더 좋고요. 비즈니스 프라퍼티의 또다른 좋은 점은, 프라퍼티 안에 고장날 수 있는 것들이 훨씬 적고, 사람이 거주하는데 필요한 컨디션이라고 법으로 정해놓은 까다로운 규칙들도 적고, 인테리어의 상당부분이 테넌트 책임이기 때문에 관리 비용도 적어집니다. 그리고, 테넌트가 이런저런 문제를 일으키거나 불평을 하는 경우도 적겠죠. 그런데 일단 문제가 발생하면 개인이 아닌 큰 회사 변호사들과 맞상대 해야 할 일이 생겨버리니까 그부분은 골치아플 거 같아요. 경기가 안좋으면 공실이 나고, 공실이 나면 길게는 몇달 지나야 테넌트가 들어오기도 하기 때문에 공실로 인한 예상치 못한 손실이 날 가능성이 훨씬 높다는 단점도 있고요.

레지덴샬 프라퍼티의 장점은, 경기가 좋든 나쁘든 일단 사람은 어딘가에 들어가서 살아야 하기 때문에, 공실 관리가 훨씬 쉽다는 점이고, 문제가 생겨도 큰 회사의 변호사가 아닌 개인상대 라는거고요.

프라퍼티 구입할 때 제일 중요한 모게지 얻을때는, 대단히 다른 룰이 적용됩니다. 단독주택, 또는 4세대까지가 사는 공동주택을 구입할 땐 그냥 20-25% 다운 하고 30년 고정이자 모게지를 받을 수 있어요. 모게지 얻을때 은행에서 따지는 DTI 도 내가 사는 집 구입할 때 처럼 내 인컴 대비 내 debt 따집니다. 비즈니스 프라퍼티를 구입하거나 5세대 이상의 공동주택을 구입할 땐, 완전히 다른 룰이 적용되고요. 다운페이를 훨씬 더 많이 해야 하고요 (적어도 30% 이상) 30년 고정이자 같은건 없어요. 그대신 은행도 부동산이 수익을 낼거라는 걸 잘 알기 때문에 DTI 계산할 때 내 개인 인컴과 debt 는 따지지 않고 순전히 그 건물로부터 나오는 렌트수입만 따져서 DTI 를 계산해 돈을 꾸어준다고 합니다 (저도 큰부동산은 경험이 없고 그냥 얘기만 들어서 알고 있어요)

여러개의 단독주택이 여기저기 있는 거보다, 한덩어리 안에 여러개의 유닛이 있는 경우 (아파트, 다세대주택) 매니지먼트 비용이 많이 내려가는데, 모든집이 똑같은 페인트, 똑같은 카펙, 똑같은 변기, 똑같은 문짝을 쓰기 때문입니다. 그리고 가격 대비 렌트 수익률 자체도 훨씬 높고요.

좋은 포인트네요.

depreciation은 매해 보고하게 되어 있고, 대신에 나중에 팔 때 recapture를 해서 세금을 몰아서 내야 합니다. 그래서 대부분의 경우 1031 exchange를 이용해서 저 recapture를 돌리다가, estate으로 상속할 때 recapture가 없어지는 걸 이용한다고 들었습니다.

저도 원글 보면서 이런 생각했는데요. 

1. 남의 돈 빌려서 투자하는건 부동산이나 주식 마진 이나 마찬가지죠. 벌때는 왕창벌고 2008년에는 폭삭 망하고. 남의 돈 빌려서 5배 투자하면 리스크도 5배로 커집니다. 

제 생각에는 원글님이 2008년 이후에 들어가셔서 좋은 시절만 보신것 같습니다 . 2008년에 폭삭망하고 아직까지 본전 못찾은 부동산도 많습니다 . (경험자 1인...ㅜ.ㅜ)

사실 2008년을 잊고 이런 환상적인 글이 나오기 시작한다는게 사실 이제 상투 잡을때 됐다는 신호라고 봅니다. 지금 들어가시는 분들은 조심하세요 . 

2. 그럼에도 저는 재산 절반 이상이 부동산에 레버리지로 들어가 있는데요.  일단 모기지가 패니매에서 보장해주니까 주식 마진보다 이자가 훨씬 낮지요 . 게다가 2008년 같이 폭락장이 오면 , 다운페이 다 까먹고 마이너스가 나도 foreclosure 해버리면 , 내돈만 잃는거지 나중에 은행돈은 안갚아줘도 되는 꼼수가 있지요. 돈따면 내돈 돈잃으면 은행돈. 그래도 전재산 날리는건 매한가지 입니다만. 

3. 그리고 원글님이 백인 분들 예를 드셨는데, 사실 보면 평균적인 백인들이 결코 투자를 잘하지 않습니다 . 말씀하신대로 오히려 유대인이나 중국인 , 인도인, 한인(! ) 투자를 지켜보고 따라 하시는 것이 오히려 성공확률이 높다고 봅니다. 

원글님도 쓰셨지만 한 가지 다른 점이라면, 주식은 레버리지 땡겨서 투자하다가 마진콜 당하면 그 순간 원금 다 날리는건데, 렌트 주는 부동산은 (렌트 수익이 최소한의 비용을 상쇄한다는 전제하에) 집값이 떨어져서 깡통이 되더라도 당장 청산당하는 건 아니니 회복할때까지 존버(...)하기가 비교적 쉽다는 점이겠죠. 물론 렌트 들어오는 사람을 못 구하는 수준의 경제위기가 닥친다면 그건 또 다른 얘기긴 합니다만.. 

네 저도 좋은 매니지먼트만 있으면 원글님처럼 렌트 > 모기지/택스인 중서부에 투자하고 싶네요. 그런 경우에는 사실 원금 다 까먹어도 존버가 가능하죠. 

그런데 보통 직접 관리하시는 분들은 동부나 서부 도시일텐데 여기는 렌트 < 모기지/택스 가 대부분이라, 주로 집값이 오르는 걸 보고 투자를 하시는데, 2008년 같은 위기가 오면 렌터도 직장잃고 렌트 못내고 , 집주인도 모기지 못내서 foreclosure 가는 수순이 최악의 시나리오지요. 2008년에는 꽤나 흔한 경우였습니다. 

목사님 가족에게 렌트를 주었는데

집을 너무 더럽게 쓰고 떠나셔서

매니지먼트에서 우선 제게 청구해서 청소하고

몇번 그쪽으로 연락하다가 컬렉션 회사로 넘겼습니다

절반 정도 받을거라는데 몇달이 지났는데 무소식입니다

시큐리티 디파짓 받으신게 없었나요? 아니면 설마 디파짓보다도 청소비용이 더 나올 정도로?(..)

디파짓의 서너배가 나왔지요

카펫도 바꿔야 했고

덱은 부셔졌는데 덱은 티넌트에게 부과할 수가 없다네요

아이고, 고생했네요!

와우, 그정도면 집보험을 쓰셔야 되는 수준이네요...;

아마 사시던 집 렌트 주셨나보네요.

내가 살 집과 렌트 줄 집은 완전히 다른 카테고리인 거 같습니다. 렌트 줄 집은, 더러워져도 상관 없고 고장날 것도 없는 그런 집으로 골라야 하는 것 같습니다. 그리고 카펫, 페인트, 키친 카운터탑, 캐비넷 등등 다 싸구려로만 해놓는 게 원칙이죠.

새집 사서 이삼년 살다가 타주로 이사 가면서 렌트 주었지요.

가끔 질로에서 위성 사진을 봐도 집이 엉망이 되는게 보이더군요

아.. 마음이 아프시겠어요.

위성사진으로도 보일 정도면 너무 심하네요. 댓글만 읽어도 마음이 아프네요. :(

공들여 깎던 잔디는 다 벗겨지고

난데없이 고무 풀장이 마당 한가운데  있던데요

집을 렌트할때 보험을 안드셨나 보군요.  다음엔 꼭 보험을 들어서 문제를 커버하셔야 합니다.  솔직히 렌트비 안주고 집 엉망으로 만들면 정말 골치아파집니다.  그래서 돈이 들더라도 매니지먼트회사를 사용하는거죠.

좋은 글 정말 감사합니다. 거주용 부동산 투자의 ABC 게시물이네요! 저도 대략만 알고 있었던 내용을 잘 정리해주셨어요.

전 앞서 구입한 두 상업용 부동산의 이퀴티로 세번째는 다운페이 없이 구입했었습니다. 오너파이낸스를 꽤 많이 받은게 영향이 있었던 것 같기도 하구요. 은행쪽 커머셜 담당자(보통 vp)와 좋은 관계를 맺어놓아서 그럴 수도 있구요. 결국 제 돈은 하나도 없이 된거라...일반적으로 일어나는 일은 아니지요?

상업용 부동산은 초기 투자 금액이 거주용 보다 크지 않나요?

거주용 와 상업용 비교 장 단점이 뭐가 있을까요?

초기 투자 금액이 크지만 기본적으로 맥주한잔님이 설명하신 거주용과 맥락은 일치하는 것 같아요. 맥주한잔님이 위에 공실률 설명해주셨네요.  한가지 확실한 장점은 자기가 직접 들어가서 비니지스까지 운영한다면 수익률이 극대화 될 수 있지만 리스크 또한 크다고 생각해요. 

캘리 토렌스 렌트를 딱 찝어 말하셔서 깜놀랐네요. 저희가 딱 이케이스인데 다른점은 투자용 렌트집을 15년전에 구입해서 지금 렌트비로 커버가 되고도 남는다는거죠. 자잔한 수리는 남편을 핸디맨으로 쓰기도 하고 다른 수리하시는 분을 보내기도하고요. 위치는 학군이 좋은 곳이면 테넌트가 오래동안 렌트하고  간다는것.  집은 페이오프가 됬고 팔아 캐쉬를 챙기는것 보다 에퀴티로 두번째 투자용 재건축 아파트를 한국에 구입했어요. 덕분에 세금이 복잡해지긴 했지만 내돈 들어가지. 않고 긴시간동안 돈은 불고 있죠. 살아있는동안 팔아 다른투자용으로 구입하면서 애들 이름을 넣던지 아님  유산상속으로 끼울지는 지금 트러스트 할 변호사를 구해서 상담좀 해볼려고요.  벌써 죽음 대비할 나이는 아니지만 미리해놓으면 좋겠죠.  

집사서 에어비엔비 돌리는 것은 어떤가요?

제가 아는 회사 직원은 렌트 내주던 집을 에어비엔로 돌리고 돈이 되니 집을 한채 더 구입하더니 회사를 그만 두고 애어비엔비만 하더군요 그리고 몇달뒤에 회사에 잠시볼일이 있어 왔는데 BMW x7 을 타고 왔더군요. 물어보니 돈 잘 번다고 하더군요. 애네 집이 east boston이라 시내랑 근접성이 좋고 종종 보스톤 호텔 가격이 미친듯이 비싸서 아마도 이 친구도 돈을 많이 버는거 같더군요

음... 얼마나 떼돈을 벌었으면, 아직 출시도 안된 x7 을 샀죠?

SUV중 제일 큰게 x7인줄 알았습니다. 하여튼 BMW SUV 중 제일 큰걸로 타고 왔습니다.  

에어비앤비 같은거 하면 돈을 얼마를 버는지는 모르지만,

매일 청소해야 되고 관리해야 되고요.

투자라기보단 숙박업소 비즈니스가 되어버리는 거 같습니다.

방문자들이 아주 많이 몰리는 위치이고, 매일매일 시간 들여서 관리할 수 있는 경우 투자개념보다 비즈니스라는 개념으로 접근해야 할 거 같습니다.

귀중한 경험 좋은 글 공유해주셔서 고맙습니다 ^^. 이제 FHA 203K 로 foreclosure 된 집을 첫집으로 장만하려고 합니다. 언젠가 져도 부동산 귀재가 되고 싶네요 ㅋ
거의 30년전 아버지가 주식으로 4억(?) 정도 빚진이후 가정이 많이 힘들었는데요, 그래서 주식은 절대 하지 말아야겠다! 요행을 바라지 말아야겠다, 하는 기준이 있습니다. 그럼에도 불구하고 그리 넉넉하지 못해서 그런지 돈에 대한 갈망도 있네요.
땅은 사람의 것이 아니라 우리가 지구에게(?) 빌린것으로 투기의 대상이 아니라고 믿고 있습니다만, 세입자한테도 좋고 주인한테도 좋고 윈윈 상부상조하는거면 도전해 보고 싶네요!

소중한 글 감사드립니다!

한가지 묻어가는 질문이 있는데요, 집값이 현저하게 저렴한 Mobile / Manufactured Home은 투자용으로 어떤건가요?

초기 투자비용은 적더라도 집이 더 쉽게 망가져서 관리비용이 더 커질거 같기도 하고...

모기지가 불가능하다고 알려져있습니다. 저렴한 집값에 비해 오히려 렌트비는 좋아보이던데 좋은(?) 동네에서는 모빌홈단지를 없애거나 외곽으로 옮기려는 경향이 커서 그런 리스크가 있겠네요. 

모기지 불가라니 아예 고려할 가치조차 없네요! 친절한 설명 감사드립니다!!

대부분 모빌 홈은 집만 사고 땅은 빌리는거라 집 사고 나셔도 모빌 홈 파크 주인(?), 땅 주인이죠, 에게 대지 렌트비를 내야하는걸로 압니다. 이 비용이 작지 않고 모빌 홈은 대부분 렌트가 안되거나 많이 까다롭습니다. 당연히 모빌 홈보단 모빌 아닌 홈이 훨씬 낫습니다.....만 늘 돈이 문제죠. ^^;;;;;

게다가 대지 렌트비라니! 질로우에서 괜히 저런게 검색돼서 실속없는 질문만 올렸네요. 친절한 설명 감사드려요~!

좋은 정보 감사합니다. 대체 미국은 어디다 투자해야하나 고민만 하다가 결국 투자는 한국에 해야하나보다로 결론 내렸는데 이글보니 마음이 또 왔다갔다하네요. 뉴저지 좋은 학군은 집값 비싸고 세금 비싸고 남는게 없어 보이더니 다른데를 알아봐야겠어요. 

초보 질문 하나 드립니다.  예를 들어 캘리포니아 거주자가 조지아 주에 rental property를 가지고 있는 경우 rental income에 대한 주정부 세금 보고는 어떻게 처리되는지 궁금합니다.

1) 이 경우 조지아 주에 non-resident로 tax filing을 해야 하나요?

2) Rental income에 관한 소득세는 캘리에 내나요 아니면 조지아에 내나요?

그냥 거주지 기준으로 냅니다. 즉 조지아 렌탈에 대한 세금은 살고 있는 캘리포니아 주에 Rental Income (Schedul E)으로 보고하는거죠. 

1) - 아뇨. 

2) - 캘리에 냅니다. 

답변 감사드립니다.  그럼 텍사스같이 income tax가 없는 주에 살면서 property tax가 낮은 타주에 투자를 하면 이상적이겠군요.

Property Tax가 낮으면 또 그만큼 그 지역 렌트가 낮을 수도요. 그래서 대부분의 분들이 은퇴하시면 FL쪽으로 많이 가는거죠. 거기도 Income Tax가 없어서, Capital Gains / Social Security / Penstion그런거 받는걸 State 레벨에서 안내도 되니. 

저도 지금 인디애나에 거주 중입니다. 항상 같은 생각을 합니다. 이 동네에 집사서 렌트 주면 괜찮을거 같다는 생각이요. 그래서 향후 1~2년안에 시작해볼 생각입니다. 지금은 제가 아직 정착을 못해서 야금야금 정보만 수집하고 있지만, 새로 짓는 아파트와 집들이 늘어나는걸 보면 투자가치가 충분히 있다는 생각이 듭니다.

관리수수료와 이자를 고려해서 손익분기점을 잘 따져보고 들어가야 겠네요.

아시는 내용일수도 있겠지민 혹시나 하는 마음에 글 남깁니다. 저는 다른주에 거주하고있지민 인디애나주에 렌탈 프러퍼티를 알아보고 있는데요. 곧 인디애나폴리스에 꽤 규모가 큰 Fedex Facility가??? (저하고 연락하는 리얼터가 알려줬는데 몇군데 알아보다 보니 헷갈리네요 ㅎㅎ 하지만 Fedex는 맞습니다) 들어온다고 하더라고요. 몇천명 하이어 한다고하니 부지런히 투자하시면 좋을것 같다는 생각이 들어서요 ㅎㅎㅎ 그럼....

아 한가지 이야기가 안나온부분이, 이런 부동산 투자를 LLC같은걸 세워서 할것인지, 그냥 개인으로 할것인지에 대한 이야기가 없는데요. 미국은 워낙 Liability에 대한 책임이 클 수 있기때문에 기왕 한다면 LLC를 통해서 하는게 (특히나 이번에 법이 바뀌어서 회사통해서 이득 보고하는게 더 이득이죠) Liability면에서 유리할것 같아요.(그냥 비용측면에서는 사실 차이가 있다고 생각지는 않구요. 그냥 느낌상 회사라면 이런 저런 비용이 더 deduct될것 같은데, 실제로는 회사에서는 되는데 개인으로는 안되는건 아마 Employee benefits같은 - 은퇴자금등이 아닐까 싶네요) 그리고 어떤 Tenant인지 사전 검증이 부족할수도 있기때문에 보험 (특히 Liability)도 잘 들어야 하구요. LLC로 하면 딱 그 회사까지만 문제가 생기는거라 회사 포기하면 끝이지만 개인의 이름으로 하는경우에는 항상 염두해 두시는게 좋죠. 

그게 맞는 말인데 제 경우 개인 이름으로 할수밖에 없었던 현실적인 이유는, 집을 사려면 제 개인 이름으로 모게지를 받아야 했고 (새로 만든 llc 이름으로 집 살 돈 꿀 수 없어요) 그러자면 집 소유주는 제이름이어야 했고요. 모게지 갚는 동안 집 소유주가 제이름이면 렌탈 비즈니스를 llc 이름으로 한다고 햐도 뭔가 더 프로텍트 되지가 않아서 그냥 제이름으로 했습니다. 물론 충분한 보험 커버리지 + 엄브렐라 인슈런스가 필수입니다.

여기에도 이 관련들이 있네요. 페이지 2에 댓글 달았습니다. ㅋㅋ

올려주신 정보 정말 잘 읽었습니다. 저도 지긋 지긋한 렌트를 그만 하고 싶습니다. ㅠ 그런데 2008년 같은 갑작스러운 경기 침체기가 왔을때 모기지 포함된 다주택자들이 집을 날린 이유들은 어떤건가요? 말씀하신데로 렌트주고 모기지 낸다면 집을 경매로 넘길 이유가 없어 보이는데요 @.@ 정말 큰 경제 위기가 와도 렌트비는 꼬박 꼬박 잘들 내고...나가면 들어올 사람 찾기 쉬운가요? 그리고 Management 회사에서 눈도 치워지고 마당도 관리 해 주는지 궁금하네요. ^^ 

렌트 내던 테넌트가 직장 잃고 렌트를 못내서 모기지 또 못내는 상황이 옵니다. 그러면 다운페이 전부 날려먹고 경매로 넘어갑니다. 

눈치우고 , 마당 관리 맡기면 얼마예요 ? 한달에 추가 100불.

그렇군요...저희 동네 (중부 중소도시 인구 4만)에서는 산업이라는게 사실 대학교/병원/영세 제조업 몇몇 회사 이외에는 전부 리테일인데 2008년 말에는 심지어 병원에서도 인력을 줄였다 하더군요. (직장 건강 보험 가진 사람들이 줄어서...) 투자용을 사더라도 차로 1-2시간 거리에 있는 집을 사면 좋겠네요. 아니면 마당에 잔디가 아예 없거나...얼마예요님 감사합니다. 

그때는 많은 사람들이 0% 다운하기도 했고 (다운을 적게 하니 월 페이가 높지요) 첫 몇년간 interest only 인 론을 얻어 집을 사곤 했어요. 처음 얼마동안이야 월 페이먼트 부담이 적었지만 그 후에 월 페이먼트가 소득대비 감당이 안되는 순간 집을 날리게 된거죠. 그리고 그떄도 그랬고 지금도 그랬고, 집값이 마구 올라가는 지역에선 (그때당시는 미국 전국 모든 지역이 해당) 월 모게지 페이먼트와 렌트 시세 사이의 괴리가 커져서 (제가 위에 언급한 비싸고 좋은 동네처럼) 렌트 받아서 월 모게지 페이가 절대 안되는 상황이었기도 했고요. 그후 10년간 집값은 회복해서 2008년 수준으로 왔다고 하는데, 그사이 렌트 오른거 보세요. 지금 렌트 시세는 2008년과 비교할 수 없을만큼 높지요. 역으로 생각해보면 그떄당시 그 가격으로 집을 샀으면 그때 시세의 렌트비 받는 걸로 모게지 월 페이가 절대 감당이 안됬을 거라는 추측도 가능하죠.

친절한 답변 정말 감사합니다. 경기가 아주 좋을때는 집값과 이자율이 높으니 렌트비만으로는 모기지(특히 subprime 모기지)커버가 안되는군요. 불경기에는 집값은 낮은 반면에 렌트비는 경기와 (상대적으로) 관련 없이 2-3%씩 오른다고 생각하면 될까요? 저희는 중부 중소도시에 사는데 대학교 앞 70년된(대부분 1950년대 건축) 3베드 single home price는 $150-180k에 렌트는 $1000 정도 하는것 같습니다. 본인이 사는 집하고 투자용 집하고는 기준이 다르다는점 잘 배웠습니다. 

2008년 같은 갑작스러운 경기 침체가 오면 랜트도 당연히 떨어지고 테넌트 안들어옵니다.  경기 침체가 오면 다 힘들어져요.  하지만 그 시간을 견딜수 있으면 더 좋아지는거 같아요.

저흰 리만사태 오기전인 2007.01 에 6.25% 정도 30년 모기지로 해서 왔는데, 그나마 다행히 집값이 거의 안떨어져서 재융자만 3번해서 30년, 15년, 10년까지 줄였네요. 곧 페이오프 합니다!! 

그때 다운페이 날릴뻔했죠. ㅜㅜ

6.25%!!  그때는 정말 이자율 높았네요!  곧 페이오프 ... 축하드립니다!  ^^

6.25% 동지가 여기 계셨네요 ㅋㅋ

와...좋은 경험 나누어 주셔서 정말 감사합니다. 렌트비도 정말 오르락 내리락 하는군요. 저는 대학교 앞에서 5년째 사는데 매년 조금씩 오르길래 한 방향인줄만 알았습니다. 감사합니다. 

요즘 주식과 부동산 공부하고 있는데 좋은글 감사합니다. 나중에 질문하면 답변해주세요. :)