주식, 코인 말고 이제 부동산 이야기를 해볼까요?

정말 대단한 경험 공유해 주셔서 감사합니다. 

어떻게 그런 멋진 투자를 하셨는지요. 저도 부동산 투자에 관심이 많아서 좀 알아보고 있는데...

LLC를 설립하라고 해서요.(아마도 법적인것과 상속 증여 이슈 때문인것 같아요) 혹시 맥주한잔님은

LLC를 설립하시지 않으셨는지요? 이야기를 읽어 보니 설립하시지 않으신것 같은데...

만약 설립하시지 않으신 이유가 1031 exchange 때문에 그러신것인지 아니면 LLC를 설립하지 않아도 크게 상관없어서 그러신것인지 궁금하네요.

다시 한번 멋진 경험 공유해 주셔서 대단히 감사드립니다. ^^

위에서 이미 말했지만, 투자를 하려면 일단 집을 사야죠. 집을 사려면 융자를 받아야죠. 그런데 새로 llc 를 설립해서 llc 명의로 융자를 받을 방법이 없었습니다.

융자를 받기 위해선, 제 개인 이름으로 제 개인 소득과 개인 크레딧으로 주택 융자를 받아야만 했고요.

그렇기 때문에 집 명의도 제 개인 이름으로 되어야만 했고요 (융자는 내이름으로 받고 집 명의는 llc 로 할수도 없어요).

집이 개인 명의로 되어 있고 융자 다 갚을 떄까지는 법인명의로 할 수 없는데, llc 설립한다고 뭐가 보호되는 것이 없어요.

집을 하나라도 완전히 융자 다 갚은 상태면 그 집 명의를 법인 명의로 바꿀수 있고, 그떄부터 llc 로 렌탈 비즈니스를 꾸려갈 수 있게 될 조건이 되는 거 같습니다.

너무 나도 좋은 글이 많아서 열심히 읽었는데.... 제가 이미 쓰신 부분을 놓쳤네요. 두번 답변달게 해 드린것 같아 죄송해요. 앞으로도 맥주한잔님 부동산 투자가 계속 잘되고 또 새로운 이야기들을 계속 듣게 되길 바랄게요 감사합니다. ^^

저희는 엘에이 한인타운 서쪽에 현재 싯가로 90-95만 정도하는 콘도를 가지고 있는대요 저희가 거주하는 집은 따로 있고 이 콘도에서는 한국에서 오신 친척분들이 장기간 체류를 하고 계셨어요 이제 귀국할 싯점이 다가 와서 이 콘도를 팔아야 할지 렌트를 줘야 할지 고민 중이네요 콘도는 거의 새콘도 수준으로 깨끗한 상황이구요 방 4개 2000 스퀘어 넘어요 개인 garage 있구요 이런 집은 렌트 내놓기에 어떨까요? 콘도 가격이 지금보다는 저렴할떄 구입을 해서 팔면 4-50만불 정도, 렌트 줘도 모든 비용 다 제하고 800-1000불 정도 남을거 같아요 배우자는 괜히 렌트 내놓고 집 망가지는 거 보다 팔고 그 차액으로 좀 저렴한 지역 4-8 유닛 아파트를 사서 trust 같은걸로 해 놓자고 하거든요? 근대 저는 괜히 사고 팔고 부동산만 돈 벌게 해주는 거 같아서 좀 내키지가 않아요 이런 경우 어떻게 해야 할까요? 조언 부탁 드릴께요

저렴한 지역 4-8 유닛 아파트가 수익률은 훨씬 더 높을 거 같긴 한데...

그게 한국에 귀국 한 후에도 관리가 될까요? 지금까지 장기간 같이 일해왔던 매니지먼트 회사가 있다면 모르지만 이제부터 찾고 일을 처음 맡겨야 하는 입장이니까요.

수익이 조금 적어도 수익이 확실히 나기는 나는 거니까 그냥 지금 콘도를 렌트주고 한 테넌트만 상대하는 게 편할 거 같다는 생각이고,

한국에 가 계신다면 더더욱 매달 들어오는 캐쉬플로우보다는 장기적인 집값 상승에 더 촛점을 맞춰서 투자하는 게 유리할 거란 생각입니다.

엘에이 한인타운 서쪽지역에 90만불 콘도면 되게 좋은 곳일텐데요.

(그런데 저 역시 상황을 잘 모르는 입장이라 조언을 드리긴 조심스럽네요. 그냥 참고만 하세요...)

조언 감사합니다 귀국은 친척분들이 하신다는 이야기..^^  암튼 맥주한잔님 글들은 제 배우자와 공유 하겠습니다 다시 한번 감사드립니다

맥주한잔님 경험에서 나오는 좋은 글 너무나 감사합니다. 새로 LLC를 설립해서 LLC 명의로 융자를 받을 방법이 없다고 하셨는데 이거는 제가 알기로는 Personal Guarantee (PG)로 가능한 걸로 알고 있습니다. 새로운 LLC 를 먼저 설립하고 은행에서 LLC 이름으로 PG로 론을 받는 것이지요. 물론 이렇게 해도 LLC가 default 가 되도 개인 재산으로 매꾸어야 합니다. 하지만 LLC 설립이 좋은 이유는 Personal Liability가 개인한테 오지 않는다는 것이지요. 예를 세둔 집에서 파티를 하다가 누가 떨어져서 평생 불구가 되고 몇백만불의 Lawsuit이 걸린다면 LLC로 설립이 되어 있으면 LLC Asset 범위 안에서만 해결 하면 되지만 개인 비니지스로 되어 있는 경우에는 그 배상의 책임이 주인에게까지 미치게 되는 것이지요. 혹시나 제가 잘 못 알고 있으면 정정해 주시면 감사하겠습니다. 

맥주한잔님을 비롯해 렌탈비지니스 해보신분들께 모두 여쭙고 싶습니다.

렌탈비지니스 하시면서 가장 어려우셨던 점이 무엇인가요?

제 경우 그닥 어려웠던 건 없었는데요.

가장 큰 스트레스는 뭐니뭐니해도, 처음 렌트 놓을 때 얼마나 빨리 렌트 나갈지 몰라 조마조마할 떄 아닌가 싶어요.

렌트 안나가서 집이 비어 있으면, 매달 나가는 비용 (모게지+세금+보험) 이 그냥 쌩돈 나가는 거니까, 가정 경제에 타격이 좀 큽니다.

계약기간 끝나서 테넌트가 나가면 그걸 또 다시 해야 하는 거고요.

시작한지 얼마 안되었지만 준비하면서 느낀 점은 어떤 테넌트가 들어올지 모른다는게 가장 걱정되었습니다. Landlord와 tenant사이에 법정분쟁까지 가는 경우도 보았고 Eviction noitce가 나왔음에도 버티는 경우도 있었구요. 그럴경우 나간다음에 뒷처리가 장난아니더군요.

저희는 결국 조금 수익률은 떨어지지만, 전문직이 많이 사는 동네에서 시작했습니다. One-bed짜리 작은 콘도라서 찾는 사람도 싱글이거나 아이가 없는 부부인경우가 많았습니다. 그래서 좋은 점은 집에 잘 안 있더구요.. 다들 열심히 일하고 나가서 먹고 집에선 잠만 자는 정도.. 안 좋은 점은 오래 있지 않습니다. 기껏해야 2년정도.. 애가 생기거나 장기적인 계획이 세워지면 바로 큰집으로 나가죠.. 그때마다 Tenant구해야 하는게 좀 일이죠..

biggerpockets 구독해서 보고 있는데요, 핵심적인 부분만 정리 + 실경험 잘 읽었습니다.

저도 지금은 주식밖에 하지 않고 있지만, 어느정도 여유가 되면 항상 하나를 하고싶어서 공부는 게을리 하지 않는데요,

살고있는 주가 텍사스라서 프라퍼티택스가 정말 너무 쎄요... 25-30만불짜리 집을 사도 한달에 기껏 남아봤자 100-200불남으면 다행이겠더라구요

게다가 제 지인이 렌트를 줬는데, 웬걸 마약쟁이들이 와서 집을 다 망가뜨리고 갔네요. 이빅션 노티스기간 다 채우고 나갔고, 수리비용만 수만불이 들어갔어요.

제 가장 친한 친구가 얼바인 근처에서 렌트를 하는데요,  프라퍼티매니져 고용하고 나서 한달에 80불정도 남아요.

아직까진 문제도 없고, 집값도 텍사스보다 훨신 큰 폭으로 오르니 버티기만하면 잘 되겠더라구요.

켈리 사는 친척도 비슷하게 하는데, 그쪽도 문제가 없구요.

차라리 켈리에다가 집을 사서 렌트하는게, 나을지도 모른다는 생각도 간혹 들긴 하지만

포럼에서는 항상 캐쉬플로우에 중점을 두니, 또 많이 갈등도 되네요.

차라리 이럴때는 저기 시골에서 살았으면 하는 바램이네요.

약간 촌동네에 사는 1인입니다. 이 동네 언제 뜰지 몰라서 투자를 못하고 있습니다 ㅜㅜ 

촌동네는 사고 팔때의 집값 시세차익을 기대하면 안되고

무조건 초기투자비용 대비 월 렌트수익률 %만 보고 투자해야 할 거 같습니다.

그리고, 큰손이 아니라면 촌동네가 대도시보다 투자해서 수익 보기에 더 좋습니다.

달라스 같은 동네는 15만불에서 20만불 이하 집들이 렌트 investment 로 그나마 캐쉬플로우를 만들수 있는 sweet spot 이라더라구요

그렇긴 한데, 그런 집에 투자하기가 좀 꺼려지네요. 사는 동네랑도 좀 멀기도 하구요.

Biggerpocket을 통해 열심히 공부하고 계신다니 웬지 반갑네요 ㅎㅎㅎ 

얘전 텍사스는 정말 투자자들의 천국이었죠...MF 프로퍼티 같은 경우 Cap Rate 15%정도 나오는 곳이 텍사스 말고는 거의 없었거든요. 근데 지금은 많이 비싸진게 사실입니다. 총알이 많아서 50%씩 다운페이하고 들어간다면 모를까 거의 대부분의 사람들이 그런상황은 아니죠...저를 포함해서 ㅠ.ㅠ 

비거파켓 사이트에서도 보시면 거기에서 활동하는 사람들은 모두 전문 투자자들이 많습니다. 말그대로 투자죠...한국식의 부동산 투기가 아닌...그래서 그 사람들은 캐쉬플로우를 제일 중요하게 생각하는것 같아요. 저또한 그사람들이 투자하는 방식이 한편으론 맞다고 생각합니다. 적은돈 (1만불-2만불 다운페이) 투자해서 한달에 200불 정도를 벌수있으면 전 투자합니다. 은행에 넣어봐야 이자도 그렇고요.

렌트 디멘드가 높은 지역에 일명 Buy & Hold Property (거의 turnkey property들이죠...) 구매하신 다음 리뷰좋고 경력 오래된 PM들 찾으셔서 적당히 재미보는 분들 꽤 있거든요. 

좀 싼 렌탈프로퍼티들은 PM이 정말 중요합니다. Eviction때문에 고민이 되시면 Little Rock, AR쪽이 Landlord Friendly하고 요즘 투자자들이 그동네로 많이 가고 있어서 괜찮으실 거예요. 1%룰도 잘 적용되는 곳이기도 하고요. 저도 관심이 있어서 자주 알아보는데 대략 %80k-90k 가격의 집의 렌트가 $800-$950은 나오는거 같더라고요. 부동산 투자에 관심이 많으신것 같아서 아시는 정보일수도 있지만 혹시나 도움이 되실까하고 몇자 적어봤습니다 ^^ 부자되세요~~~   

아 적은돈으로 투자하는게 진짜 힘든거같아요.

제가 사는 북달라스 기준으로는 6만불 투자해야 (25-30만불집) 한달에 100불 남을것 같네요. (+원금 $500?)

첫집은 근처 집으로 시작해보려고 생각은 하고있어서요. 자신감이 좀 늘면 타주에도 해보고는 싶어요. 

1%룰만 되도 어떻게든 빨리 시작하고싶었을것같아요.

죽이되든 밥이되든, 한번정도는 빨리 경험해보고는 싶어요. 관심은 항상 엄청 많아요. 모르는게 훨신 많으니 공부 많이 해야죠!

정말 많이 비싸네요 ㅎㅎㅎ 좋은동네에 살고 계셔서 그런거죠...언제나 내집 옆은 비싸더라고요 ㅎㅎㅎ

저도 같은 고민중이라 그맘 충분히 이해합니다 ^^

그거도 아닌거같아요.. 3-4년전만해도 20만불도 안하던 집들이 올라서 그렇게 가격형성이 된걸요.

@.@ 역시 사람들이 많이 유입이 되니까 가격이 올라가는가 보군요. 달라스 지역은 언제나 핫 하잖아요.

저도 렌트로 살면서 요즘 질로우 트루엘라 기웃거리는 95%중 한 명인데 좋은 글 감사드립니다. 그런데 제가 이런거 진짜 복잡해하고 잘 모르는데 어디서 주워들은 정보가요, 제가 집을 사고 그 집에서 2년 이하로 사는 경우 세금 폭탄이라는 말도 있고.. 또 집을 사고 팔때 복비(?)가 6%인가 암튼 엄청 높다던데 이런게 받는 렌트로 다 커버가 될까요? 아무리 인터넷을 봐도 정보가 scattered되있어서 하나도 모르겠네요 ㅠ 어디서부터 공부해야할지...

미국 복비가 엄청나죠 . 어차피 인터넷으로 다 되는 세상인데. 열쇠로 문만 열어주고, 서류 작성해주고, 100만불 짜리 집이면 복비만 5만불! 처음 2-3년은 수익이 아니라 복비 벌어주는 기간입니다. 

잘 모르시는 것 같아 알려드릴께요.

인터넷으로 다 되는 세상인줄 아시는 분이 많지만 사실은 그렇지 않아요.

집을 본인이 인터넷으로 고르시고 문만 열어줘서 서류 작성해주고  복비를 5만불 받는 에이젼트가 있다면

제 손에 장을 지집니다.

손님이 원하시는 집을 골라오신다하시지만 그 집 하나 보고 사는 것 아니고요, 집 한채 사시는데 평균적으로

집 20채 이상 어떤분은 50채도 보십니다.

문을 열쇠로 그냥 여는 줄 아시는데 그렇지 않습니다.

리스팅 에이젼트와 셀링 에이젼트가 각자 셀러 또는 바이어의 스케줄에 맞춰 보여줄 집의 테난트에게 연락을 하여

시간을 맞추는 일도 쉬운 일이 아니고요, 그런 스케쥴이 딱딱 맞는 것도 아니기에

간단히 열쇠로 문 열어주는 그런 차원은 절대 아니랍니다.

빈집요? 빈집은 그런대로 수월하겠죠. 그럼 빈집은 그냥 그대로 보여줍니까?

아닙니다. 남에게 보여주기전에  더러운 것, 고칠 것, 법적 하자,그런 거 다 체크하고 해결해줘야 합니다.

그럼 MLS에 리스팅은 그런거 그냥 올리는 줄 아시는데 그렇지 않아요.

셀러와 가격 책정을 할 때에도 리스팅 가격 마켓팅 조사해서 근거있게 가격 책정하기위해

얼마나 눈이 빠지게 이거 저거 시장 조사하고 타이틀 조사하고 주인과 타협하고 설득하는지 아시나요?

이사나간 집 청소 여부 감독하고 망가진 거 또는 보기 싫은 거  셀러 설득해서

돈들여 공사업자 불러서 가격 흥정까지도 관여해줘야하고. 이래 저래 다 고치고나면 

집을 멋지게 보여서 빨리 팔리도록하는 스테이져를 하이어해서 스테이징을 하는 것도 에이젼트 몫입니다. 

론을 어플라이하는 것 또는 크레딧을 어떻게 관리해야하는지 아예 몇달전부터 컨택해 코치하는 경우도 많고요,

에스크로 하는 보통 35일동안 고쳐달라 요구나 뭐뭐만 고쳐준다 된다 안된다 서류 많고요, 

셀러와 바이어 사이에서 엄청 오가고 신경전도 하고 바이어와 셀러를 대신해,하나라도 권리를 잃을까 

놓치는 것 없으려고  에스크로동안 에이젼트끼리는 피마른다고 표현을 합니다.

5건 중 1건은 에스트로가 깨지지요. 합의가 안되서. 그럼 몇달동안 공 들인거 아무 수고료 없이 그냥 황입니다.

몇달동안 손님 원하는 물건 찾으려고 눈알 빠지게 밤새 MLS 보느라 눈알 빠질 것 같구요

자존심도 다 버리고 비위맞추며 마음도 많이 상하고 손님시간 아껴주려고 자기 시간 엄청 부어 라이드 다해주고

기름값도 안나오는 진짜 황당한 일이죠.

다행히 잘 진행되고 잇어도 에스크로 동안 법적 하자가 없는지 신발바닥이 마르고 닳도록 이거 저거 와따리 가따리

서류 나르고 확인하고, 끝나면 손님 비위 안맞춰도 되는 줄 아세요?

자기가 딜을 하게 해줘서 돈 벌었으니 뭐 좀 뱉어내라 손님이 퀵백을 대 놓고 요구합니다.

불법인데도 너무도 뻔뻔하게요.

에이젼트는 복비 받으면 5% 먹는 줄 아시나 본데.. 셀러만 내지 바이어는 복비를 안내요.

그럼 바이어 에이젼트는 땅 파서 봉사합니까? 보통 그 반을 셀링 에이젼트를 줍니다. 그리고 5% 주는 분도 별로 없어요.

각각의 에이젼트는 2.5% 받으면 그거 다 먹나요? 아닙니다.

브로커랑 반반 또는 부로커와 계약된 자기 %로 나눠 갖습니다. 그거 다 먹을 수 있나요? 아닙니다. 캘리포니아의 경우

1099업자로서의 세금 비율이 제법 높습니다.

그럼 이러저러한 복잡한 일을 진행하다 실수 저질렀을 땐 법원 가겟죠? 이런 때를 대비해 보험 들어야합니다.

부동산국에선 보험을 안드는 에이젼트가 있을까봐  사고가 났을 때 부동산국에서 에이젼트의 라이센스 담보로 돈을 빌려주고

이자와 원금을 갚을 때까지 라이센스 정지 시킵니다. 

에이젼트가 버는 돈의 30~50%광고비라고 보시면 되겠습니다.

질로우나 레드핀등에서 뜨는 정보가 공짜 정보라고 생각하세요? 리스팅 나온 아래에 뜨는 에이젼트들이 리스팅 에이젼트인 줄 아세요?

아..네... 그 리스팅 에이젼트 돈 많이 내면 자기 물건 정보 아래 에이젼트로 나옵니다. 하지만 돈 안내면, 리스팅과 상관없는,

돈 내고 광고하는 에이젼트들 정보가 남의 리스팅밑에 뜨고 손님들은 그사람이 리스팅 에이젼트인 줄 알고 착각해서 그 에이젼트에게 전화해

딜을 시작하게 됩니다. 피싱이라고 하면 딱 맞겟네요. 그러니 광고를 해야겠죠?

여러분들이 보시는 그 공짜 인터넷 정보는 에이젼트의 광고비에서 유지를 하고 있는 것입니다.

매일 매일 밤도 아침도 없이 리스팅 체크하고 아무때건 손님 마음 변할새라 부르면 자다가도 달려 나가는, 

제대로 쉬지도 못하고 정말 자존심 다 버리고 말같지 않은 요구에도 점잖게 설득하고 때론 그냥 수용해주면서 

부처인냥 일하시는 분들 속이 어떤데 그렇게 말씀을 하시는지요.....  

걍 너무들 모르는 것 같아 속이 상해서 한번 속을 털어봅니다.

복비 아끼시고 한번 본인들이 진행해보세요.  그렇게 간단하다면 너도 나도 간단히 돈버는 에이젼트하시지

왜 본인들이 에이젼트 안하시나요?

100명의 에이젼트가 일을 시작하면 1년 안에 90명 이상이 관둔다고 해요. 에이젼트들이 만들어내는 수입의 90%는 

탑 10%의 에이젼트가 가져간다고 하고요, 나머지 90%위 에이젼트가 수입의 10%를 나눠 가져간다고 합니다.

어떤 일도 쉬운 일이 없음을 아셨으면 하는 마음이네요.

얼마예요님을 원망해서 하는 말은 아니고요, 너무 아무일도 아닌걸로 생각하고 말씀하시는게 오늘은 마음이 상해서 주저립니다.

읽어주셔서 감사합니다.

네, 남의 직장에 대해 말 함부로 하면 안되는데 , 제가 실수 했습니다 . 죄송합니다. 

다만, 미국이랑 한국 복비 비교해보면 미국이 확실히 비싼게 사실입니다. 그렇다고 한국 부동산이 일을 더 대충하는 것도 아닌데 말이죠. 

잠시지만 한국에서도 일을 했었는데요... 한국에서의 부동산일이 5라면 미국은 15정도 된다고 저는 생각합니다.

한국분들이 정서가 넉넉해 이해나 타협해서 크게 문제를 안만드려하는 정서라 큰 문제가 없는 편이고요

한국의 부동산법 또한 별로 세밀하게 프로텍트하는 법이 아니라서

미국보다 한국이 훨씬 덜까다로운 것은 아주 분명한 사실입니다.

아마도 제 에이전트는 저를 만나서 매우 행복해 했을꺼에요. 

에이전트 만나기 전에 혼자서 동네들 탐방 다 해보고, 에이전트 만나고 한 2주동안 에이전트가 보내주는 정보 리뷰하고, 딱 2주 같이 돌아보고 집 바로 샀죠. 

새집을 사느라 고생이 덜한것도 있었겠지만, 제가 어느정도 좁혀놓고 확인만 하고 산거라서 정말 에이전트가 거져 먹은 케이스였습니다. 

실제로 왠만한 서류작업도 거의 제가 직접 다 하고, 에이전트한테 통보만 해 줬습니다. (어짜피 회사에서 지원해주는 에이전트라서 ㅎㅎㅎ)

그런데 다들 저같지는 않은거 같더라구요. 저희 부서에 다른친구 보니까... 작년에 집 구하려다가 포기한번 했고, 올해 다시 시도중인데 와이프랑 둘이 바라는게 약간 달라서 수십군데를 돌았는데도 아직 맘에 드는데 찾기가 쉽지 않고, 맘에 드는곳은 경쟁이 너무 치열해서 힘들다고 하네요. 

아마도 그 에이젼트는 행복했을 것 같네요.

고객들이 자신이 원하는 것과 구입 가능한 것의 괴리에서 항상 혼란을 겪고

그걸 그대로 에이젼트에게 요구하니 딱 입맛에 맞는 집을  찾아내기가 아주 힘들어요.

고객이 진솔하게 말하지 않으면 에이젼트가 알 수가 없으니까요.

본인이 원하는 것과 구입가능 한 것이 일치해서 자기가 찾는 것을 정확히 알면

일이 반으로 줄어들죠. 우미님같은 케이스는 50건 중 한 건 있을까 말까예요.

참, 새 집의 경우는 반이 아니라 일이 10%로 줄어들어요. 제일 고마운 손님이죠.

정말 궁금해서 여쭤 보는 건데요....

"자기가 딜을 하게 해줘서 돈 벌었으니 뭐 좀 뱉어내라 손님이 퀵백을 대 놓고 요구합니다.

불법인데도 너무도 뻔뻔하게요." - 이게 혹시 buyer rebate를 말씀하시는 건가요? 제가 얼마전 이사를 해서 현재 집을 알아보고 있는데 이전에 살던데서는 이런게 흔하지 않아서 그런지 몰랐었는데 현재 집을 알아보고 있는 지역에서는 이게 당연시되드라구요...그리고 제가 리얼터분들께 (한국분, 미국분) 물어봤는데 이게 Department of Justice인가에서 합법으로 이미 나와있느거고 가이드라인도 있다고 하던데....제가 알고 있는 것과 다른건가요?

에이젼트끼리, 소개해주거나 딜을 물어다 줬을 경우 refferal fee를 보통 20~30%를 그 분께 드리고 

손님의 경우는 Finder's fee 라는 명목하에 선물식으로 에이젼트가 정해서 주기도 합니다.

다만 손님이 1099을 주셔야 줍니다. 손님이 가져가는 돈에 대해 Tax까지 내가 내 줄 순 없으니까요.

장삼님의 경우는 퀵백이고 그게 불법이다 보니 그걸 피해서 이러한 합법적인 명목을 만들어 나의 커미션에서 돈을 빼갑니다.

이해는 되지만 질이 좋은 손님은 결코 아닌거죠.

일단, 그 세금은 집을 팔때만 내는 거고요. 투자용 부동산을 계속 렌트주며 렌트 수익을 얻으면서 팔지 않으면 그부분은 걱정하지 않아도 되는 거지요.

세금폭탄이라 하는 건 거주용 부동산을 2년 이하로 살다가 파는 경우, 또는 투자용 부동산을 그냥 파는 경우를 말하는 거고요. 내가 살던 부동산을 2년이상 살다가 팔거나, 투자용 부동산일 경우 팔고나서 더 큰걸 또 사고 1031 exchange 라는 세법상의 유예규정을 이용하여 세금을 피하는 (죽을때까지 연기하는) 방법이 있습니다.

복비 6%랑 에스크로 비용 3%정도 등등 해서 집 팔때 일단 10%정도는 비용으로 나간다고 봐야 하고요. 어쨌든 계속 렌트수익만 얻고 안팔면 걱정할 일 없고, 팔게 되면 예를 들어 40만불에 산 집을 60만불에 팔면 10%인 6만불 떼도 여전히 14만불 남지요.

저는 미국에서는 캘리에서만 살아서 감이 좀 없는데요, 중서부라 함은 어디쯤을 말하시는 건가요?

구글링해보니 노스 다코타, 사우스 다코타, 네브래스카, 캔자스, 미네소타, 아이오와, 미주리

위스콘신, 일리노이, 미시건, 인디애나, 오하이오 - 이정도 나오는데 맞나요?

예. 그쪽 지역을 Mid-west 라고 합니다.

미국의 서부 = 국부 제퍼슨이 지정해주신 대로 세인트루이스 서쪽입니다 ㅋㅋ 다분히 동부 해안가 중심의 발상이라고 할 수 있지요.

좋은글/경험 잘 읽었습니다.

저도 관심은 있고 계속 알아보고는 있는데 이게 정말 저한테 맞는 area 인지 아직 확신이 없어서 발을 못 담구고 있어요.

부동산의 투자는 크게 보면 1) 집값의 변동은 크지 않지만 cash flow 를 만들어줄수 있거나 아니면 2) 집값의 상승세로 이익을 낼수 있는 투자를 해야하는데....

말씀대로 20-25% 자기 자본으로 투자 시작을 할수 있는 장점이 있긴한데, 여러가지 비용등으로 1번같은 투자 같은 경우 집값도 싸지만 렌트비도 싸서 mortgage, property tax, maintenance, insurance 등 의 비용을 제하고 나면 payoff 되기 전까지는 손에 떨어지는 cash flow 는 생각보다 크진 않아 보이더라구요. 예를 드신것처럼 10만불짜리 집을 4만불로 시작을 해서 렌트로 매달 나가는 비용을 퉁 친다고 치면, tenant 가 모기지 이자를 내주고 30년후 payoff 가 된후 온전히 100프로 내 소유가 되긴 하지만 이 10만불짜리 집이 매년 3% 로 평균 인상이 된다고 치면 30년 후에 23만불 정도가 될테고, 그걸 30년후에 realize 한다고 하면 팔때 들어가는 비용이 10K-15K 들어가고 거기다 팔았을때 (물론 피해가는 방법이 있긴 하지만 30년후에 realize 를 시킨다는 가정하에) 세금까지 내고나면  4만불에 대한 30년 동안의 평균 수익률은 겨우 6% 이하에요. 주식보다 낫다고 할수 없는 수익률이고, 더군다나 liquidity 가 현저히 떨어져서 큰 장점으로 안 돌아오더라구요.

산호세에서 6년 살면서 가파르게 집 값이 오르고 그로 인해 큰 돈을 번 사람들도 많이 봤는데요. 이런 마켓이 두번째 투자에 해당되기는 한데... 이런곳은 렌트로는 비용 coverage 가 안되기 때문에 차라리 neighborhood 좋은 오래되고 허름한 집을 사서 리모델링으로 플립시키는게 오히려 더 수익률이 큰것 같더라구요. 근데 플립핑은 거의 풀타임으로 뛰어야.... -_-

혹시 제가 놓치고 있거나 잘못 생각하는점이 있으면 지적해주세요 :)

저도 집 고치는게 취미라서 플리핑을 하려고 알아보았는데, 플리핑으로 산다고 하면 모기지 외에 집 고치는 비용이 추가로 들지요. 이걸 캐쉬나 크래딧 카드로 하지 않으면 추가 대출을 받아햐 하는 문제점이 있다고 하더라구요.

1번의 경우 렌트로 매달 나가는 비용을 퉁치는 걸로는 안되고 거기에 플러스 충분한 수익이 매달 나야만 해요. 즉, 10만불짜리 집을 다운페이+수리비용 해서 4만불로 시작하면, 월 렌트 1천불쯤 받아서 모게지, 세금, 보험, 관리비용 제하고 나서도 매달 3-4백불씩 남아야지요. 그래서 투자비용 대비 매년 8-12% 정도씩 수익을 보는 걸 바라고 하는 투자고요, 나중에 팔때의 시세차익으로 인한 수익을 기대하는 게 아니지요.

말씀하신 대로 플립핑은 passive income 이 아니라 거의 잡이라고 봐야할 거 같아요. 한껀 하고 큰돈 벌고, 그다음에 또 한껀 하기 위해 또 열심히 뛰어다녀야 하는 그런건데, 사서 렌트놓는 건 처음에 한번만 셋업 해놓으면 그다음에 장기간동안 돈이 저절로 들어온다는 장점이 있지요.

좋은 글 감사드립니다. 아직 가족이 살 집도 없는 저에게 아직은 머나먼 얘기이지만 언제 한번 다시 이 글을 들여다 볼 기회가 있으면 좋겠네요~ 스크랩 합니다^^

맥주 한잔님..질문이 있습니다..사실 전 현금은 없지만 올해 중순부터는 한달에 1000불 이상이 여유가 생길것 같아서 인데요..제가 사는 동네는 학교 근처라 조그만 콘도는 16만에서 20만이면 살수 있습니다..그럼 이걸 30년 모기지로 하면 한달에 들어가는 비용이 1000불이면 충분할것 같은데요..문제는 제가 다운페이먼트가 없는데....이걸 만일 401K 에서 론을 받아서 하게 되면 바보같은 짓일까요?? 401K에서 최소 빼올돈이 3-4만불 정도는 있거든요.......론을 받게되면 패널티를 무는게 아니라 결국은 내가 빌려서 내 계좌에 이자랑 같이 갚아 가는거라서 나쁘지 않다고 들었는데...401K 에 돈이 늘어나는것보다 차라리 렌탈 콘도를 사서 렌트를 주는게 더 낫다는 생각이 들어서요.....어떻게 생각하세요? 아님 무조건 기다려서 최소 25프로 이상의 다운페이먼트를 만들어서 사야 하는지요? 이거 만들려면 최소 1-2년은 걸릴텐데..그사이에 집값 올라버리면 더 손해라는 생각이 들어서요...맥주한잔님의 소중한 의견 부탁드려요~~

아 제가 여기에 댓글을 달려고 했는데 밑으로 갔네요. 제가 답변한 것 한번 읽어보시고 잘 생각하세요. 특히 학교 근처 콘도는... 잘 계산하세요.

나도야님 의견 감사드립니다.. 학교앞은 사실 대부분 부모님들이 자식 콘도 비용을 내어 줄꺼라 생각해서 오히려 더 문제가 없을줄 알았는데...그게 아닐수도 있군요,..거기다 대학생들 얼마든지 집을 험하게 사용할수도 있으니 집이 더 손상이 간다는 생각을 못했구요...아무래도 일반 싱글홈이 제일 나은데...그건 또 가격이 비싸다 보니 제 능력에는 도저히 안될것 같아서요..일단 차근차근 다시 생각좀 해봐야 겠네요..어쨌든 소중한 의견 감사드립니다~~

- 저도 개인적으론 401K 보다 렌탈 프라퍼티 사서 렌트주는 게 낫다는 생각이긴 합니다 (그냥 개인적인 취향입니다).

- 401K 에서 론 받는 것은, 투자해서 수익률이 지불해야 할 이자와 401K 투자수익 고려해도 이득이 크다고 생각되면 하는거죠.

- 그런데, 본인의 401K투자예상수익률이 얼마나 될지, 렌탈 프라퍼티를 통한 수익률이 얼마나 될지는 본인만 알기 때문에 남이 해라 말아라 조언 하기는 정말 힘듭니다.

- 즉, 스스로 주판알 튕겨보고 아주 보수적으로 수익률 예상해보면 결론이 나겠죠.

- 샀다가 당장 내년에 주택값 폭락하면 조금 아깝겠죠. 그래도 매달 수익이 안정적으로 나면 손해보는 건 없지만, 주택가격 조정 이후에 투자를 시작했다면 똑같은 수익을 절반의 초기투자로 얻을 수 있을 수도 있는거니까요.

- 투자하시려는 동네의 집값 동향을 보시고, 오를때 많이 안오르고 내릴때도 많이 안내리는 동네라면 타이밍은 별로 중요하지 않겠지만, 지금 과열된 동네 (캘리포니아 도시들, 덴버, 시애틀등) 라면 앞으로 주택가격 조정에 대한 것도 염두에 두고 타이밍을 정하셔야 될거 같아요.

- 그런데, 만약 시세보다 30% 쯤 싸게 나온 급매물을 용케 살 수 있다면, 그런건 아무리 현재 주택경기가 고점이라도 사면 좋고요. 나중에 폭락하더라도, 그때 시세대로 사면 결국 내가 산 값에 사게 되는 거니까요. 그러니까 지금 사든 안사든 계속 집들 찾아보며 레이다를 돌리고 있는게 중요한 거 같습니다.

- 그렇게 계속 찾아보다 보면, 이거다! 싶은게 눈에 띌 수도 있어요. 경우에 따라서는 401K 뿐 아니라 사채라도 끌어 써도 이익날 거 같다는 확신이 드는 거 눈에 띄면 그런건 어떤 상황이어도 사야 되는 거고요.

저희 동네는 집값 변동이 심하지는 않구요...그냥 꾸준히 조금씩 올라가는 편이고...렌트할 집이 많이 모자라는 케이스에요..

근데 일반 싱글홈은 너무 비싸서 좀 엄두가 안나서 콘도를 할려고 했는데..또 콘도는 나름대로 문제가 많을것 같아서 좀 꺼려 지기도 하네요..돈이 많아서 투자를 하는게 아니라서 좀 시간을 두고 생각을 해봐야 겠어요..주판알도 서서히 조금씩 팅겨야지....이거 아무데가 저질렀다가는 카드빚에 모기지에 허덕 거릴것 같네요..ㅋㅋㅋ 어쨌든 맥주 한잔님 의견 감사합니다..

제이미님 글에 조심스럽지만 댓글 남깁니다. 제가 거주하는 동네도 콘도 금액이 비슷하게 형성이 되어있지만 저는 반대하는 사람 중 하나에요. 왜냐하면 HOA금액때문이죠. 굉장히 괜찮고 렌트도 꾸준히 잘 나가는 지역인데 HOA 3-400불에 갑자기 고칠 버짓, 테넌트 나갔을때 생각해야하는 금액, 중간 중간 수리비, 택스 했더니 저희 주(미시간)은 별로 남는게 없더라고요. 잘 생각 한번 해보세요. 같은 렌털 property 찾는 입장에서 화이팅 합시다!

감사합니다 크레오메님....안그래도 콘도는 맘이 좀 접히고 있는 중이에요..근데 싱글홈은 워낙 비싸니 돈이 없어서 또 망설여지네요...언젠가 투자용 집을 살날이 오겠지 하고 꿈을 꾸어 봅니다..ㅎㅎㅎ

401k 론 받아서 사는 건 반대요. 

여유돈도 있고 소질도 있어서 

부업으로 하는 거면 몰라도 

401k 에서 빚까지 내서 하면 

밤에 잠 못자고 전전긍긍한다요. 

한군데 삐끗하면 재앙요. 

그렇죠?? 매달 카드값 갚느라 허덕이다 보니 도저히 다운페이먼트 모을 겨를이 없네요...마일리지는 쌓여져 가나...그에 따라서 카드빚도 점점 쌓여 가네요..ㅠㅠ 놀러가는게 호텔이랑 비행기만 공짜지 나머지는 돈을 내야 하니...이것도 사실 무시 못할것 같아요...어느 세월에 집사나....ㅠㅠ

제가 주말에 이 맥주한잔 님의 글을 보고어찌나 소름이 돋았는지 모릅니다. 최근 아니 바로 지난 토요일에 혼자서 나름 진지하게 생각해보면서 인터넷도 보고 있었는데 저를 옆에서 지켜보는 듯 글을 써주셨네요.. 글 잘 읽었습니다 수준이 아니라 이런 내용을 고민하는 저같은 사람에게 너무나 요긴한 정보인 것 같습니다. 좋은 글 정말 감사드립니다.

맥주한잔 님은 론 때문에 LLC를 세울 수 없다고 하셨는데, 만약 첫 집(렌트 줄)을 론 없이 구매 가능하다면 LLC를 세워 구입하는 게 장점이 있어 보이는데 맞나요?

만약 가능하다면 두번 째 집 부터는 LLC가 론도 받을 수 있는 지 궁금합니다. 그리고 LLC를 세워 구입하면 집은 누구 명의 인가요?(너무 무식한 질문일라나요?) 개인과는 전혀 상관이 없는 내가 세운 회사 소유의 주택인 되는건지 궁금합니다.

예. 론 없이 집을 살 수 있으면 llc 로 사는게 낫겠죠.

llc 가 일반 주택 융자 모게지를 받을 순 없을 거예요. 그런데, llc 에 이미 자산이 있고 수익이 나고 있으면, 그 자산과 수익 담보로 돈을 꾸는 거죠.

집 명의를 llc 로 해야 개인과 법인간의 분리가 되어 나중에 일 생겼을때 보호가 되지요.

어쩌다 보니 저도 렌트를 주는 집들이 생겼습니다. 하지만 제경우에는 수입이, 여기서는 플러스지만 저기서는 마이너스로 거의 없다고 봅니다. 그런 경험에서 한 말씀 드리자면,

1. 싼집은 사기는 좀 쉬울지 모르나, 세입자들도 직장이 튼튼하지 못하거나 수입이 적습니다. 세입자들이 첨에는 직장이 있어서 계약을 했지만, 직장에서 짤려서, 돈이 없어서 렌트를 못 내는 경우가 있습니다. 모질지 않은 성격을 가지신 분들은 세입자 나가라 하기 정말 힘듭니다. 물론 매니지먼트를 이용할 수 있느나, 어차피 많지 않은 렌트, 매니지먼트 비용까지 내고 나면 별 소득이 없습니다...

2. 세입자에 따라 집을 망처놓기도 합니다. 싼집 망처놓으면 디파짓보다 더 나갈 때가 있습니다. 특히 제 경우와 주위에 보면 철없는 남자 대학생들이 그런 경우가 있더군요.

3. 특히 콘도는 콘도비가 있어서 그것은 집주인이 내야 합니다. 콘도비도 있고 커뮤니티비도 있고, 세금도 있고, 등등 잘 계산하세요.

4. 렌트로 수입을 올리려면 단독 집이 훨 낫습니다. 게다가 집값이 오르는 곳이면 콘도보다 단독 집이 더 이득이 있는 듯,

5. 전 가난한 세입자들로부터 어려움을 많이 겪었습니다.  제 경험으로, 싼 콘도는 절대로 사서 렌트하지 않겠다로.

하지만, 렌트할 집을 또 사볼까 하고 꾸준히 살펴 보고 있는 것을 보면 이득이 조금 더 있는 듯한 느낌 (팔지 않아서 이득이 있는 지는 아직 모르겠지만).

아참. 제가 꾸준히 집을 살펴보고 있는 이유중 하나가 마이너스 렌탈을 메꾸어 보고자 하는 마음이 있습니다. 아마 렌트하시는 분중에 그런 이유로 또 사시는 분들도 있을 듯... 세상에 쉽게 돈버는 것은 일도 없다는 ^_^;;;

그냥 누가 이야기해준건데요. 싼 렌트일수록 이익이 많지만 손봐야할게 많고, 비싼 렌트일수록 이익은 적지만 손봐야할게 적다고 하더라구요. 

비싼 랜트쪽은 맞는 것같은데, 싼 렌트에서 이익이 많은 지는 전 아직 모르겠네요. 차라리 제 경우엔 비싼 렌트가 이익도 있고 손보는 것도 적습니다. 돈이 없어서 비싼 곳을 못 사서 그렇지, 돈 있음 비싼 곳을 사서 렌트하고 싶습니다. 하지만, 욕심은 절대 금물 ^^

좋은 글과 덧글들 잘 읽었습니다. 감사합니다.

한 1년 정도 생각만 하고 있는 건데.. (주변에서 신경쓸 거 많다고 하도 말려서ㅠㅠ) 저번주부터 마켓 주춤하는 거 보니 역시 부동산이.. 하는 생각에 다시 알아보고 있는 게 있습니다.

동부라서 뉴저지 (뉴욕으로 버스든 트레인이든으로 통근 가능한 곳;; the worst case 제가 살아야 하니-.-;)나 업스테이트 뉴욕, 코네티컷까지 연장해서 FHA 론 어프루브 된 걸 사놓고 렌트 주려고 생각하고 있었어요. 그러고 생각만 하다가, 이젠 아예 foreclosure 된 거 싸게 사서 싸세 렌트주고 굴리다가 몇년 지나고 부동산 마켓 좋을 때 레노 해서 팔고 싶단 생각을...=-= foreclourse 된 거는 그쪽 전문인 사람들 끼고 해야 하는 것 같아서, 간간히 컨택 해보고 있는데... 주변 사람들은 다 말리네요. 차라리 조금 더 싼 집을 다운 페이먼트 조금 더해서 사라고... 

그래서 지금은 요즘은 교통 좋은 동네 (대학교/회사들 출퇴근 하기 '어렵지' 않은) 정말 싼 집 보고 있어요 =-= 포클로즈 된 뉴저지나 코네티컷 집들보다 비싸서...ㅋㅋ 다운페이 마련하려면 시간이 걸리겠는데 그 때가 되면 또 가격이 올라있겠죠?....ㅠㅠ

제 사견인데, 맥주한잔님도 뉴욕 메트로 지역같이 집값 비싼 지역에 이런 류의 투자를 하는 건 좋지 않다고 쓰신 것 같아요. 그리고 foreclosure 거래는 현찰 박치기인데... as is 조건이기 때문에 집 고치는데 미니멈 만불 추가로 들어서 constructor 나 중국계 큰손들이 아닌 이상 추천해드리기 어렵네요. 

제 생각엔 일단 주거용 첫 집을 마련한 다음에, 여윳돈 있으면 다음집을 알아보시는 것이 좋지 않을까 싶어요. 집값은 오르지만 여러분의 연봉도 오르니까요~

통근 1-2시간 거리도 메트로로 보나요? 제가 생각한 뉴욕 메트로는 뉴욕 5보로 정도, 맨하탄 출퇴근에 한시간 미만 거리였는데.. 이쪽은 fha 가능한 매물이 없고, 아무리 싼 걸 찾아도 다운페이먼트가 좀 어렵고; 만약 돈을 만들어도 렌트 주고 뭐하고 했을 때 브레이크 이븐도 안 날 것 같더라고요. 집값 오를 때까지 잘 데리고나 있으면 다행일 것 같고....

싼 포어클로져를 론 끼고 사던 현찰 박치기(정말 싼 거..;ㅁ; 출퇴근 불가능해서 저는 못 삼...) 로 사든 사보고 싶은데 (??) 말씀하신 것처럼 as-is 랑 여러 legal 이슈들이 참 복잡하더라고요.

친한 친구가 이게 숫자 좀 큰 쇼핑하는 거 같냐고... 나중에 머리 아플 일이 훨씬 많다고 관리 못 한다고 사지 말라고 팔짝 팔짝 뛰네요.

주변에 멀티 밀리어네어들이 있는데 정말 돈이 돈을 번다고 뉴욕시티 안에서 레지덴셜/커머셜 빌딩 사고 팔고 사고 팔고 밀리언이 또 다른 밀리언 만드는 거 보고 있음 속 문드러져요...ㅠㅠ

질로우 고만 보고 일이나 해야겠어요...

제가 사는 곳이 맨하탄까지 차로 한시간 30분 거리인데, 새벽 5시에 고속도로 막힙니다... 통근 2시간 거리 아주 훌륭한 메트로 지역이고 뉴욕의 경우 집값이 더 비싸요. 

LA와 뉴욕은 좀 다른 거 같아요. 뉴욕은 절대 마경 Bronx 를 제외하면 다 집값이 이미 올라있는 상태라서...  직장인이 취미로 투자용 집 살 수 있는 지역은 아닌 거 같아요.

@최선 님이 이미 스투니브룩 지역에서 비슷하게 잘 하시는 것 같은데.. 제 생각에도 이정도는 되어야 가능하지 않을까 싶어요. 제가 사는 동네도 집값은 보통 50만 넘고 프로퍼티 텍스가 1만 5천 넘어가는데 렌트는 한달에 4천 넘기기 절대 힘들죠... 집값 상승 생각하지 않으면 모기지+렌트로는 절대 투자가치가 없습니다.

+1

네 프로핏을 남기는 게 아니라 집값 상승을 보고 하고 싶었던 거였어요. 근데 위치가 위치이니... 2시간보다 더 멀리 나가야 하는군요ㅠㅠ

스토리브룩 좋은 것 같아요. 거기 있는 학교 밖에 아는 게 없긴 하지만... 트레인으로 연결도 되고 말이죠... 질로우 스토리브룩 찍으러 갑니다 33

부동산 렌트의 유의점은 공실률도 잘 계산 하셔야 하지 않나요. 세입자가 나가고  바로 들어오는게 아니기 때문에 세입자 나가면 청소하고 수리하고, 광고하고 그러다 보면 최소 한달에서 3달 정도 빈집이 될수 있구요. 정말 최악의 경우는 몇달씩 비어 있는경우도 있죠. 

예 맞습니다. 한번 세입자 바뀔때마다 렌트가 끊기고 수리하고 세입자 찾는 비용 들고.. 그래서 매달 렌트를 시세보다 싸게 주더라도 한 세입자가 오래오래 사는 것이 중요하죠.

그렇기 때문에, 대학생들 렌트주는 거 별로고요 (매년 나가고 들어오고 집 망가진거 고치고 해야 하니까)

아이가 있는 가정은 10년이상 이사 안나가고 같은 집에 살기도 하니까 그런 세입자를 타겟으로 해야 합니다. 그렇기 때문에 방 1-2개 보다는 방3개가 절대적으로 좋습니다.

비교적 간단하게....렌트수입을 올리는 방법도 있어요.

제 싱글 인도친구는..... 미드웨스트 대도시의 큰 회사 바로앞에 작은 3베드 콘도 사서 (약 20만불) 자기는 방 하나에 살고 남는방 두개 회사원들에게 렌트줍니다. (방당 $700) 이로써 추가수입이 매달 $1400이 됩니다. 1년이면 거의 $17K!  

싱글이신분들 이런방법 참고해보세요~~ ^^

좋은글 감사합니다. 잘 읽었어요!

미국 중부(중서부, 중동부)에 사신다면 모를까.. 캘리나 동부에 사시면서 너무 먼 곳에 있는 렌트 하시려면 그냥 하지 마세요..

관리회사에 맡긴다 하지만 결국은 일년에 무조건 몇번씩 가게 되어 있습니다.. 그리고, 푼돈으로 사는 집은 렌트비도 사실 푼돈이라 보시면 됩니다.

그런 푼돈 에서 관리비 떼고 나면 가끔씩 가야하는 비행기표도 나오기 힘들 수 있습니다.
그리고, 관리비는 천차 만별입니다.. 믿을 만하고 제대로 구색을 갖춘 곳일 수록 엄청 비싸집니다.. $100 ~ $200 에 집관리 해준다는 곳은 그만큼 이유가 
있는 겁니다. 그냥 사실 테넌트 전화나 이메일 포워딩? 정도라 보시면 될듯...  
그리고, 그런 곳들은 대부분 조그마한 수리도 그냥 다 정식 수리업체에 맡깁니다. 전구 하나 갈아주고 $300 청구 하는 경우도 있습니다. 왜냐하면 그런
관리 업체들은 테넌트와 집주인사이의 마찰을 최소화 하고, 비용은 신경 안 쓰는게 그들의 목적이거든요.. 그래야 적은 인원으로 더 많은 집을 관리하죠..

결국 중부의 저렴이 집들은 그 근처에 살면서 왠만하면 집주인이 가서 다 수리해줘야 수익이 남습니다..

물론 이런 모든 수익 따지는건 처음에 집을 얼마에 샀느냐 이겠죠...

2009 ~ 2011년 바닥일때 집을 샀으면 어떤 관리업체를 쓰건, 어떤 식으로 렌트를 하던 얼마는 항상 떨어지죠..

하지만 2007년 이전에 집을 샀거나 최근에 집을 사면 과연 렌트 수익을 낼수 있을까요? 리모트로 쉽지 않습니다.
그리고, 중부의 저렴이 집들은 그만큼 들어오는 렌터들도 여유있는 사람들이 아닙니다...

캘리처럼 고소득 봉급쟁이로 따박따박 렌트비를 늦을까봐 미리미리 내주는 그런 사람들이 아니라는 겁니다.. ㅎㅎ 
렌터와 집 관련해서 시비가 붙기 시작하면 거의 99% 집주인이 손해입니다..

렌터의 제일 손해는 그냥 쫓겨 나가는 거죠... 어떤 경우는 eviction 으로 쫓아내는데 1년 이상이 소요되기도 합니다..
1년간은 마이너스 인거죠.. 그리고, 그렇게 eviction 나갈때 순순히 나가는 순한 양들 없습니다..

그냥 몇만불어치는 쉽게 부수고 나갑니다.. 

ㅎㅎ 너무 비관적인 내용만 이야기 했나요? 하지만 불경기때 싸게 렌트집을 사면 흥할 가능성은 큽니다.

2018년은?  저는 아니라고 보구요.. ㅎㅎ

테넌트 찾는건 복불복이 조금 있죠... 직원들 뽑을때 처럼 테넌트 후보들 잘 보고 인터뷰 하고 선택합니다.

2018년 시기가 늦었을 수도 있지만 제가있는 얼바인처럼 집값이 잘 안떨어지고 렌트가격은 꽤 높은 곳에선 아직도 기회는 있다고 봐요.

뉴잉글랜드 사는데요, 집 사기 전에 아파트가 아닌 개인 집을 렌트하려고 집 주인을 만났더니 그 집 주인이 제 링크드인 프로파일을 프린트 해서 갖고 있더라구요.. ㅎㅎ  테넌트를 잘 보고 선택하는게 정말 중요한 듯 해요

ㅎㄷㄷ 하네요.. 근데 생각해보면 요즘 이멜이나 셀폰 구글에 찍으면 왠만한건 다 나오니까요. 그래서 저도 이멜과 구글보이스 번호는 여러개 씁니다.

맞아요... 좋은 말씀 감사합니다.

동부 뉴욕시티 같은 데서는 그냥 돈 더 모아서 내가 살 집 사는 게 젤 속 편한 것 같아요.

집값 싼 중부에 살고 싶네요 =-= 대도시로 비지니스 트립 많은 직업으로...ㅎㅎㅎ

저는 중부에 살면서 뉴욕등으로 비즈니스 트립 자주 가는데요.... 돌아가는 비행기탈때마다 사알짝 우울해져요....뉴욕살면 재밌겠다.. 이런 생각에요 ㅋㅋㅋ

언제나 남의 떡이 좀 커보이는것 같아요 ^^ 

맥주한잔님 정보 정말 유용하네요. 한가지, 미국 처음와 어리버리 해서 겪었던 저의 경험으론 먼 거리에 있는 프러퍼티는 관리하기 정말 힘들어요. 양심적인 관리자 찿기도 어렵구요. 적어도 운전해서 가볼수 있는 거리에 있는 프로퍼티를 구입하시는게 좋을것 같아요.. 인터넷도 없던 시절  미국에서 처음 구입했던 집을 세놓았는데  부정직한 브로커 만나서 셉틱 탱크를 십년동안 세번 갈았어요. 나중에 렌터를 통해 그 브로커의 그외의 악행들 (고치지 않은 비용들  청구) 도 알게 됐고 septic tank 가 그리 자주 가는게 아니라는것도 나중에 알게 됐죠. 

지금은 몇시간 거리에 있는 거리에 렌탈 프로퍼티가 있는데 어떤 리얼터는 중간에 렌탈인컴을 두달간 이핑계 저 핑계로 보내오지 않아 찿아가서  받아온적도 있고 직접 관리했더니 테넌트가 렌트 안내고 집 망가뜨리고 도망간적도 있고 골치 아픈일은 간간히 있어요. 

정말 많은 경험 하셨네요 ㅠ.ㅠ 언급하신것들이 렌탈 비지니스의 가장 큰 리스크죠...PM도 문제지만 전 컨트렉터 (핸디맨)들도 한몫 단단히 한다고 생각해요. 해일 데미지 입은 프러퍼티 건물외벽 페인트와 지붕공사 거의 8개월만에 진행중입니다.  믿고 맡겼던 컨트렉터인데도 그러니...힘들어요...왜이리 컨트렉터들은 잠수를 잘타는지모르겠어여 

부동산 전문가들이 많이 계셔서 그분들 중에 몇분은 닉네임을 땅모아, 아파트모아로 바꾸셔도 될것 같은 분들이 계시네요.ㅎㅎ  10년전에 코인모아 하셨던 분들도 계시긴 할텐데... 진짜 코인 말이죠...

ㅋㅋㅋ 그 1불짜리 동전 진짜 ㅋㅋ 요즘 같으면 바로 은행 계정 닫히죠. 

미국 부동산 얘기중에 뜬금 없지만 한국에 상가 가지고 계신분 계세요?

전 프로퍼티 센 텍사스라 여유 자금 생기면 돈 모아 한국에 상가 사놓고 싶어요

제 친정 부모님도 월세 수입으로 생활하시는데 나이 들어 한국-미국 오가며 즐기며 사는게 목표입니다^^

그런데.. 현재 한국의 기록적인 낮은 출생률 여파가 언제가는 한국 부동산에 큰 영향이 있지 않을까요? 20년쯤 뒤에는 한국 부동산이 아주 폭락하지 않을지...

오..그런것까진 생각 못했네요!!

여튼 시간을 두고 노후를 준비해야겠네요 지금 당장은 먹고 사는게 힘들지만요^^;;

Furnished 해서 세 놓으시는 분들 혹시 있으신가요? 저희 동네 furnished 보니 거의 연 수익률이 집값 대비 10%에 육박하던데요. 솔직히 가구 몇점 투자하면 1-2년만 이렇게 굴려도 훨씬 이익일 것 같은데 사람들이 잘 안들어오려나요?

생각외로 funished로 long term (1년 이상) 세입자가 없더라구요. 연락 오는데는 주로 short term(1-3달) 정도 연락 오는데 문제는 공실률이 높아져서 렌트를 더 올려야지 수지타산이 맞아지니 그게 문제더라구요. 

좋은 의견 나눠주셔서 감사합니다 :)

exit strategy가 혹시 어떻게 되시는지 여쭈어봐도 될까요?

30년이 지났을때, 두채 혹은 여러채가 페이오프가 됬다고 가정을 하면요,

그때도 죽을때까지 렌트로 돌리시나요 아니면 하나씩 팔아서 생활비로 보태게 될까요?

세금문제랑, 한가지 문득 든 생각이

미국 싱글홈인경우 대부분 뼈대를 나무로 만들어서, 30년뒤에도 보수공사 큰 돈 안들이고 유지가 가능한지가 궁금하네요.

파운데이션 문제가 있는 지역일때는 더더욱 걱정이 되기도 하구요.

10만불 투자해서, 30만불짜리 집을 산다고 쳤을때

원금+이자 $1300, 세금 $650정도 내야한다면

렌트가 2200불정도는 최소한 받아야한다는건데요

현실적으로 이렇게 주고 렌트를 할지도 궁금해요.

질로우 가보면, 팔려는 집은 몇채 안되는데  렌트나온 집들은 엄청 많거든요.

전문가분들이 더 자세한 답변을 해드리겠지만 저 같은경우는 보통 렌탈 프로퍼티들은 (Appreciation이 가능한 프로퍼티 기준입니다) 구입할때 지어진지 새집-20년된 집만 봅니다. 그렇지만 거의 15년을 안넘은 집을 삽니다. 이유는 말씀하신것처럼 오래되면 집들이 수리할게 많아지거든요. 그리고 구입후 5-10년만 가지고 있다 나중엔 1031 exchange로 세금없이 다른 렌탈 프로퍼티를 2-3개를 사고 있습니다. 

노후에 부동산 관리나 하면서 모은 마일가지고 여행다니는게제 꿈이라 이렇게 하고있지만 다른 exit strategy들도 있습니다. 

페이오프가 되었다면 집을 팔아도 될것 같고요. 몇채가 있다면 굳이 여기저기 관리할게 아니라 한 건물에 모아두는 것도 방법이겠죠? Multi Family같은 프러퍼티도 좋죠...

만약 페이오프된 프로퍼티들은 자식들에게 물려주고 페이오프가 안되어 있는 프로퍼티가 있고 더이상 갚기 싫다면 그때는 reverse mortgage로 돌려서 열심히 쓰다 하늘나라 가먄 될것 같고요. 

제일 중요한것은 투자지역을 잘 파악하셔야 됩니다. 매주한잔님이 말씀하신것처럼 1%룰이 적용되는 지역이시라면 좋겠지만 그게 아니면 좀 힘들죠...아니면 현재 덴버 시애틀 포틀랜드 Carolinas처럼 집값이 많이오르고 있어서 사람들이 론이 안나와 집을 못사서 렌트 디멘드가 높아져서 렌트가 잘 나오는 지역이라면 상황은 틀려지겠죠...

저도 열심히 공부를 하고있지만 부동산이라는게 정답이 없습니다. 그래서 그때그때 상황 그리고 현재 투자지역에 맞는 전략을 세우셔서 대처하시는게 제일 좋다고...누구나 다하는 답변을 드려봅니다.

아 30년을 끌고 가는것보다는 구입후에 다른곳으로 바꿔나가는 식으로 하시는군요!

정답이 없는걸 공부하는게 참 힘드네요. 궁금했던 질문 답변 해주셔서 감사해요.

댓글 잘읽었습니다. 반대로 저희는 렌트로 들어와 살고있은데요. 매니지먼트 회사가 이상합니다. 히터 망가졌다고 하니 한달뒤에 고쳐주고... 세탁기 안되서 고쳐달라고 하니 한달만에 핸디맨이 와서 고치더니 그냥 새거 사야한다고 하고.  가고. 매인터넌스에 다시 연락하니 지금 주문했어. 하더군요. 그리고 두달 기다리고 기다리다가 메일 보냈더니 니가 전화안받아서 딜리버리가 안됐다나?? 그래도 로우스 오더넘버를 달라고 하니 정말 몇번의 메일끝에 주더군요.  그리고 오늘 로우스에 전화해서 알았네요. 어제 주문했데요

이게 세달을 끌일인가요? 너무 궁금한게 이렇게 주문했다고 하면서 몇달을 왜 끄는 건가요? 참고로 세탁기는 제가 망가뜨린게 아니라  원래 이상했습니다. ^^ 

요즘이쪽에 관심이 있었는데....맥주한잔 님 덕분에 많은걸 알게 되었네요...감사합니다..머리속에 쏙쏙 들어 오네요...

브루클린에 세를 놓은 아파트가 있는데, 렌트비 꼬박꼬박 내는 세입자 들어와서 많은 어려움 없이 유지해나가고 있는데.. 이번에 계약 끝나면 팔 생각인데...  팔기도 쉽진 않더라고요.

그런데 렌탈 프로퍼티 수입이 세금 해택이 많이 있나요? 이번 17 텍스가 처음으로 렌탈 프로퍼티 관련해서 하는것이라 정확히 어떤점이 다른진 모르겠는데, 관리가 어렵지 않으면 렌탈 프로퍼티를 가지고 있는게 나쁘진 않은건가요? 가족중에 렌탈 회사 만들어놓고 전문적으로 했던 분이 있는데, 관리하기도 귀찮고 신경쓰기도 힘드니 파는게 좋지 않냐 해서요. 

제가 다음주에 rental prpt를 하나 클로징 하는데요, closing fee의 목록중에 title insurance라고 하는 항목이 600불 정도 하더라구요.  이거 할지 말지는 제가 결정하는거라고 하는데, 경험잇으신분들중에 이걸 포함시켜야할지 말아야할지 조언좀 주시겠어요?? 집의 가격은 200k 입니다. 

Rental property 곧 클로징 하신다니 축하 드립니다. 제가 알기론 title insurance 비용은 구입 하시고자 하는 property의 title 상 오류나 문제가 있는지 변호사 또는 회사가 확인해 주는걸로 알고 있고요 만에하나 나중에 구입하신 후 누가 title에 대해서 걸고 넘어지고 소송이 걸려올때 백곰님의 equity는 보장 받을수 있도록 커버해 주는걸로 이해하고 있습니다. 타이틀 보험은 통상적으로 하는걸로 알고 있습니다. 

문득 옛날 글들을 뒤지다 보니 넘 재미있는 글을 발견했는데 궁금한게 생겼어요. 다운페이만 하고 몰기지해서 렌트비 받으면 다 제하고 1-200백불 용돈이라도 나온다면 너무 좋은거 같아요. 그런데 요새 중국사람들 인도사람들 돈이 물밀듯이 들어온다 하는데, 가령 캐쉬로 사는 외국인 (외국 거주 혹은 미국내거주)들은 렌탈 인컴 택스를 얼마나 낼까요.

혹시 일반주택 외에 하와이 등 휴양지 리조트내 콘도를 투자용으로 구입하신 경험있으신 분 계신가요?  리조트에서 예약/관리운영 전반을 책임지는 대신 60:40 또는 50:50으로 수익을 나눠갖는 것인데... 어떤 장단점이 있고 무엇을 눈여겨봐야하는 지 조언을 구하고 싶습니다. 

리조트 내 콘도를 구입해본 경험은 없지만, 일반주택과 크게 다르지 않을거 같습니다. 다음과 같은 것들을 살펴보면 될 것 같습니다.

* 초기투자비용? 월 예상 수익은 초기투자비용 대비 충분한 %가 나오는지? 예상수익은 얼마나 정확하게 예측 가능한지?

* 가지고 있으면 계속 가치가 상승하고, 나중에 팔고 싶을때 언제든 팔 수 있는 것인지?

위의 사항들을 모두 고려해서 살만 하다 생각되면 안살 이유가 없지요.

조언 감사합니다. 관심가는 매물이 나오면 상세히 파고들어가봐야겠네요. 

저는 집은 아니고 식당 부동산을 매입했는데 의외로 부동산이 헐값에 거래되는 경우가 좀 있더라고요

제가 샀을때 건물의 주인이 GE 파이낸스 였는데 그쪽에서 오퍼한 금액의 1/3에 오퍼를 했고 그쪽에서 그것보다 조금 올려서 AS IS 로 사는 조건으로 카운터 오퍼가 와서 이걸 카운터 오퍼 할까 고민하다가 그냥 샀습니다 카운터 오퍼 날렸다가 딜이 쪽발날꺼 같아서요 진짜 어마어마하게 싸게 샀거든요

대지는 1에이커에 3000 스퀘어피트 건물인데 원래는 건물을 리노베이션하려고 했는데 벽돌기반이 너무 부실해서 그냥 싹 다 부시고 새로올렸습니다

건물을 사서 식당을 하는게 진짜 좋은게 저희 가게 매출정도면 렌트비가 최소 만불정도는 나가야 되는데 제가 처음에 건물을 샀을때 산 가격을 기반으로 카운티 카운슬에 프로퍼티 택스가 부당하다는 어필을 했고 카운슬에서 카운슬 관계자들하고 제 지역 학교에서 어떤 사람이 나와서 미팅을했고 프로퍼티택스를 만불 이하로 줄였습니다 건물이 매물로 오래있었다는 근거와 제가 산가격을 기반으로 해서 어필을 한건데 기대는 안했는데 프로퍼티 택스를 3배로 줄였습니다 근데 2년뒤에 다시 건물가격을 책정하러 와서 조금 올라가긴했는데 그래도 랜트는 거의 지출에서 없는 수준입니다

건물을 사서 식당을 하는것과 리스를 해야 식당을 하는것중 저는 건물을 사서 하는게 훨씬 좋다고 생각합니다 리스를 하면 아무래도 투자하는데도 제한이 있고 (자기 건물이 아니기때문에) 건물을 사서 리노베이션하는건 건물에 대한 투자이기도 하기때문에 좀더 공격적으로 투자가 가능하고 이 투자는 매출로 돌아옵니다 (쓴만큼 들어오더라고요) 근데 문제는 건물들의 딜이 많이 없다는거죠 가격이 싸면 자리가 문제고 자리가 좋으면 가격이 문제 그리고 매물자체가 그렇게 많이 없습니다

그리고 식당의 장사가 잘되면 프라핏도 올라가지만 당연히 건물의 가격도 올라갑니다 그리고 주변에 변화에 따라 건물의 가격이 뛰기도 하는데 0.1 마일안에 K마트가 문을 닫고 마이어라는 슈퍼마켓이 들어온다네요 이건 당연히 좋은 소식같아요

집에대한 부동산도 훌륭하지만 건물에대한 부동산도 훌륭한것같아요

아 그리고 주식투자로 쪽박찬사람 많이 보셨다고 했는데 제가 10만불정도 손해봤습니다 서브프라임 모기지 사태때 ㅠ.ㅠ

주식도 장기투자로 보면 괜찮은거 같아요 근데 아무래도 주식이 사고파는게 너무 쉬워서 장기로 가기가 힘든것 같아요

주매상20만불이라니!!! 10만불 손해 정도야 2주 마진 정도면 메꾸시겠습니다! 부럽 ㅠㅠ

당근 농담이고, 직장인 신분을 한번도 벗어나본 적이 없는 저 같은 사람이 이렇게 직접 건물을 사서 리노베이션하고 거기서 사업까지 하시는 분들 얘기 보면 진짜 평행 우주 보는 것 같은 기분이예요. 대단하시다 싶기도 하고... 아직 주매상 20만불 안 되셨으면 꼭 달성하시길 기원합니다. ㅎㅎ

저와 비슷한 케이스 인것 같네요.  전 4년전에 은행에서 나온 매물중 7800 sq ft 되는 건물을 거의 헐값에 매입했어요.  2.5년 전에 레노베이트 하고 거의 4500 sq ft 를 2년 전 부터 사업용으로 사용하고 있고, 나머지는 렌트를 주고 있습니다.  파이넨싱을 5년 했으니까 내년이면 페이먼트가 끝이나네요.  운이 좋게도 싼 가격에 건물을 매입하게 되어서 레노베이션 하는데 돈이 좀 많이 들긴 했지만,  렌튼비는 이제 걱정하지 않아도 되는 (제가 설립한 메너지먼트 회사에 돈을 내는 것임)그리고 앞으로 사업체가 더 커지면 건물 전체를 하나의 큰 사업체로 만들 구상을 하고 있습니다.  솔직히 땅짚고 헤엄치는 격이거든요.  만약 다른 상가나 몰에서 사업을 한다면 여러가지 재약이 있었겠죠.  그래서 앞으로도 이런 매물이 나타나면 주저 안코 매입하는 것도 고려중 입니다.  

너무나 부럽습니다. 좋은 정보도 감사하구요.

이렇게 은행에서 나오는 매물은 어떻게 알아볼 수 있을까요?

대단합니다. 은행 리스팅은 어떻게 접근할 수 있는거죠?

특별한 방법이 있었던 것은 아니고, 퇴근후 집으로 가던 길에 세일 사인이 보여서 그날 바로 리얼터와 계약을 시작했어요.  매일 지나가던 동네였거든요.  운이 좋게도 그날 리스팅에 올라온 건물이었는데, 은행에서 포기하고 헐값에 내놓은 건물이었어요.  Local real estate agent 리스팅도 한동안 눈여겨 보았었고, 특히 commercial real estate listing 을 한동안 눈여겨 봤던것 같아요.  그 당시엔 사업체 이전을 준비하고 있었고, 다행히 제가 원하는 건물이 나타난거죠.  운이 좋았던것 같아요.  제가 케쉬를 들고 있는 이유도 앞으로 이런 건물이 나타나면 케쉬를 들고 살수 있거든요.  케쉬만한 담보가 없더라고요.  즉 은행과 거래하기가 leverage가 쉬었어요.

보던건물 92만불짜리 사는거 실패하고 525000 에 리스팅된 건물 48만에 거래계약했습니다!!! 근데 이게 보던건물보다 조건이라든지 지역이라든지 파킹이라든지 훨씬 좋네요

이해가 안될정도로 싼가격이어서 (15000 스퀘어피트에 대지가 0.56 에이커) 네고가 잘 안되면 리스팅 가격 다 주려고 했거든요

내일 인스팩션하고 담주 금요일에 시티홀에서 council 하고 미팅합니다 ㅎㅎㅎ

물론 건물내에 쓸꺼는 거의 없어서 한 90%는 부시고 다시 다 리노베이션 해야하지만 행복하네요

현금으로 다 구매 가능하지만 여러가지 조언을 얻어서 론받아서 건물사고 리노베이션을 현금으로 하고

시티의 도움을 받으려고 합니다!! 여기가 제가 지금 가지고있는 식당보다 자리가 2~3배는 좋은곳이고

그동네 특성이 식당에 주차장이없는데 이건물에는 주차장이 25대정도 들어갈수있는게 있네요

거기에 지하에 4000 스퀘어피트 그리고 2층에 아파트 테넌트가 4 있습니다 이거로 프로퍼티 텍스 내는게 가능하고요

결과적으로 식당을 렌트없이 운영하는게 가능합니다 그리고 사이즈 잘재면 한 1500 스퀘어피트 짜리 하나 만들어서 리테일로 임대 가능할꺼 같고요

축하드립니다!!

앞으로 대박 나실 겁니다.

줄서봅니다!

축하드립니다.