주식과 부동산

저 같은 가난뱅이 월급쟁이는 그냥 회사에서 주는 주식이나 먹고 + 맥스에는 한참 못 미치는 401k 를 드는게 전부지요 ㅠㅠ 정말 나중에 은퇴하면 집이랑 약간의 401k 만 남는거 아닌가 싶지만, 그래도 나름 즐기면서 살고 있으니 다행이다 싶지요 ㅠㅠ

즐기면서 살면 된거죠, 그래도 알바를 조금 하셔서라도 401K는 맥스로 넣으시는게 어떨지요? 젊어서 고생은 너나해라라는 말도 있지만 그래도 나이들면 알바를 찾는것 조차 힘들듯해서요.

그러고 싶은데 그러지 못하는 유부당이라서요 ㅜㅜ

30대 후반에 밀리언 부럽네요. ㅠㅠ

2000년초반부터 일해서 2008년에 버티고 그동안 엄청나게 올라서 그런것 같습니다. 앞으로 어떻게 될지 모르지만 그래도 장기투자하면 7%는 되는것 같습니다. 저도 부럽네요 ㅎㅎ

제가 생각하기에 주식을 홀드하는 것과 부동산을 홀드하는 것의 가장 큰 차이는 현금이 따박따박 들어오느냐인 것 같아요. 난 조오금 더 신경을 써야 하더라도 캐시 플로우가 좋다 하면 부동산, 난 신경 끄고 미래를 위해 재산을불리겠다 하면 주식 인덱스 같습니다. 

"현금이 따박따박 들어오냐는"때문에 고민을 많이 했는데요, 공실과 관리비용들을 생각하면 따박따박 들어오는 현금과 렌트를 유지하기 위해서 지출해야 하는 비용이 비슷하다고 생각이 들어서요, 집을 팔기전까진 그것이 의미있는 소득인가 아닌가는 잘 모르겠더라고요. 하지만 관점의 차이일수도 있을듯합니다.

양의 차이가 있긴 하지만 주식도 양이 많아지면 Dividend가 꼬박 꼬박 들어오긴 합니다.

맥주한잔님 글에 댓글도 남기긴했는데...

얼추 제가 생각하고 있는거랑 비슷한 의견이네요.

장기 총수익률을 계산해보면 딱히 좋다고는 못하겠더라구요.

캐쉬화하기 어려움, 매매시 들어가는 비용, 여러 골치아픔등은 덤이구요. 그래도 부동산 가격이 좀 내려가고 buyers market 으로 돌아설때 렌트용 싼 집 한번 도전해보려고 대기는 하고 있어요 ㅎㅎ

혹시라도 2008년같은 일이 일어나면 몰라도 저는 그냥 인덱스에 올인 하려고요, 즐투 하십시요!

저랑 생각이 비슷하시네요. 저도 주식을 부동산보다 선호했는데, 그 이유도 headache때문이었습니다. 

오히려 맥주한잔님 글을 보고 조금 부동산을 좋게 보게 되었는데, "부동산 투자는 레버리지를 많이 당길 수 있다"는 점을 생각을 못했거든요.

개인의 성향의 차이라고 할수 있겠으나 저는 "레버리지를 많이 당길 수 있다"는게 장점이자 단점이라고 생각이 듭니다. 제가 사는집을 사기위해서 론을 받는거 말고는 더이상 론을 받고 싶지 않고 투자는 그냥 제돈으로만 하고싶은 새가슴, 혹은 통이 작아서 그런건지도 모르겠습니다.

저도 동감입니다. 레버리지를 땡겨서 부동산에 투자할만한 경제적/시간적 여유가 되면, 그냥 그 돈과 시간으로 저축하면서 여생을 즐기자는게 저의 결론입니다. ^^

정말 생각이 다양하네요. 둘다 장단이 있겠지요. 그치만 저도 비슷한 생각이에요. 아무래도 의료쪽에 있으면 사람 상대할일도 많고 가뜩이나 머리아픈데, 쉬는시간에 까지 사람 상대하면서 스트레스 받기 정말 싫은거 같아요. 다른 직종도 마찬가지겠지만요.

정말 동감입니다, 쉬는 시간까지 사람 상대하면서 스트레스 받고 싶지 않습니다.....

저의 짧은 소견으로는..
A. 불황의 원인이 부동산 버블인 불황이 오면 (2008년 같이) 집값이 엄청 폭락합니다.  그럴때는 당연히 부동산에 투자하는게 더 이익이라 봅니다.
B. 불황의 원인이 다른 경제요소에 있으면 주식시장은 왕창 망해도 집값은 많이 폭락 안할 수 있습니다. 그럴때는 당연히 주식에 투자해야겠지요.

A와 B중 무조건 정신적 스트레스는 A가 더 많을겁니다. 하지만 돈은 A가 더 많이 벌겠죠.
그 병원에 계셨던 동료분들이 10년전에 주식보다 부동산에 투자하셨다면 $1M 이 아니라 $2M 도 넘게 버셨을거라 봅니다.

하지만 모든게 다 장단점이 있지요..

부동산을 은행돈 빌려하니 레버리지 장점이 있다 보시지만, 이게 또 단점이 될 수도 있지요. ​​
경기가 흉흉한 불황기에 그동안 알토란 같이 모은 현금을 다 다운페이로 집어넣고도 어마 무식한 모기지 빚를 빌릴면 사실 간이 작은 사람은
발 편히 뻗고 못잡니다.

만약 불황이 장기로 이어지면 부동산은 더 내려가고 잘못하면 포클로져 해야합니다. 주식은 망했다 해도.. 어디 황당한 잡주 아닌 이상 50% 이하로까지는 안떨어지지만 집은 부동산 버블 꺼졌다 하면 내가 낸 10만불 다운페이쯤은 아무것도 아닌겁니다.. 다운페이는 그냥 순식간에 다 날라가죠.. 거기에 집 파느라 각종 추가 돈을 들여야 하구요..  그게 또 끝이 아닌게..  포클로져 했다고 끝이 아닙니다.. 주마다 틀리지만 은행이 차압해서 손해를 보면 그 손해액만큼 저를 소송할 수 있습니다.
잘못하면 현재 우리 가족이 살고있는 집까지 위험해지는 날이 오는거죠..
게다가, 집을 멀티로 여러채 구입할 경우.. 그만큼 다운페이 없는 사람이 대부분이라.. 결국은 현재 사는 집에서 돈을 좀 빼게 되죠.. 
결국 그러다 여러채 무너지면 결국 자기집까지 날리는 겁니다.. 그게 서브 프라임때 현실... 

주식이나 부동산이나 어느곳에 어떻게 투자가 들어가냐에 따라 variation 이 클수 있기 때문에, 꼭 A 가 더 많이 벌었다고도, 혹은 그 동료분이 부동산에 2밀리언을 벌었다고도 장담은 못하겠죠. 물론 더 벌었을수도 있지만, 그건 주식도 마찬가지구요. 다만, 예시에 들어간 동료분처럼 인덱스인경우에는 좀 예외적일수 있지요.

가장 좋은건 역시 분위기 봐가면서 부동산이나 주식 둘다 발을 담구는게...ㅎㅎㅎ

진리의 둘다.. ㅎㅎ.. 

그런데 마음고생 덜한건 Index fund 주식이 압도적으로 마음고생 덜하긴 할겁니다.

탕수육 부먹, 찍먹 고민할시간에.. 하나라도 더 먹는게... ㅎㄷㄷ

미국생활이 매달 페이먼트로 살아가는 인생이라 둘다 담굴만큼 돈을 버는게 참 어렵더라고요, 사는집 사서 페이먼트하고 인덱스에 맥스넣으면 남는게 많지 않아서요... 그리고 미래를 위해서 너무 많이 현재를 희생하는것도 맞는것인가 하는 고민도 하게됩니다. 

+1 

제 생각도 동일합니다 . 

그런데 foreclosure 하면 크레딧 작살나고 walk away 하면 되는줄 알았는데 , 정말 자기집까지 차압 들어옵니까? 

지금 이질문이 딱 10년전에 인터넷에 가장 많던 질문중 하나였는데요.. ㅎㅎ 

주마다 법이 틀려요.. 인터넷에 주르륵 리스트 있어요..

해당 주라면... 네.. 은행이 심지어 차압하고 5년뒤에도 소송할수 있는데.. 만약 그때 소송에서 지면.. 그동안 꿈쳐둔 돈도 뺏기고.. 심하면 집도 뺏기고 그럴수 있죠.. 
궁금하시면 여러가지 서브프라임 경험담 많아요..   나는 어떻게 5채와 내집까지 날렸는가? 뭐 이런거요.. ㅜㅜ 정말 힘든 시절이었죠.. 

뭐 저는 어쨌든.. 그래도 그런 분들 별로 불쌍해 안보입니다. 결국 부동산 투기하다 날린건데요.. 그때 오바마가  포클러저 위기인 집들 구해줄때 모럴 해저드라고 

비판하는 사람들 많았습니다.  멀쩡한 분들이 자기 집까지 날리셨을까요? 다들 무리하셔서.. 거품으로 오른 집이 자기 집값인줄 알고 거기서 또 돈을 뽑아다 다른 집사고, 거기서 또 뽑아다 그 다음집 사고 그랬으니.. 그런 일이 생긴거지요..

매년 7-8%로 복리 20년이면 엄청나네요. 1억이 8% 20년이면 4억 5천이네요. 게다가 fee도 낮은 좋은 index펀드 가질 수 있고. 소득세도 나중에 내고. 회사에서 매칭도 해 주고...마음 고생 안해도 되고 (2008년도에 장이 무너져도 3년이면 복귀 하더군요) 저도 올해부터는 401k contribution max 해야 겠어요!

Expense Ratio가 젤 낮은 인덱스 펀드를 선택해서 잊어버리고 열심히 살다보면 돈이 저절로 불어나있죠, 계좌는 왠만하면 쳐다보지 마시고 은퇴하기 7년전쯤 부터 본드랑 나눠서 투자하시면 노후생활도 윤택할듯요. 홧팅입니다!    

어린시절 주식에 손댓다가 호되게 당했죠. 

그뒤로 부동산 그룹투자했다가 또망했읍니다.

처음 주식공부한게 20여년전에 좋았다가 2000년초에 폭망했었고

부동산투자는 리먼사태이후에 또 폭망했읍니다.

같이 투자한 친구는 지하실에 실내수영장과 엘리베이터가 있었고 몇개의 쇼핑센터에 투자했다가 그냥 같이 망한 케이스죠.

투자라는게 적은돈이든 큰돈이든 욕심부리고 급하게 서두르면 사이즈에 맟게 꼭 화를 입읍니다.

돈버는 사람들은 조용히 묵묵히 벌어들이는것도 공통점이더군요.

지난주 마켓의 폭락도 그냥 덤덤히 바라보고 다시 복귀한다는 믿음이 저에게는 있읍니다.

어디에 투자를 하든 장기적으로 꼼꼼하게 조금씩 쌓아나가며 큰돈이 되있을떄 민첩하게 실력발휘하는게 진짜 실력파가 아닌가해요.

부동산이든 주식이든 본인 스스로가 열심히 공부해서 기본은 알아야 남에게 맏겨도 휘둘리지 않는거고 절대 욕심부려서는 안된다는 경험을 나누고자합니다.

또하나 일상을 지혜롭게 살려면 좋은 전문가 친구가 있어야한다는 사실이구요.

예를 들면 의사친구 하나, 치과의사 친구 하나, 변호사친구 하나, 그리고 회계사 친구가 있으면 미국생활에 건강하고 지혜로운 일상이 되지않을까 생각합니다.

그리고

마일모아. 

삶의 윤활유같은 친구죠. 항상 감사하게 생각합니다.

경험에서 나오는 깨달음이 느껴지네요!

좋은 말씀 감사합니다!!

제 이야기 같네요

혹시 ETF를 통한 REITS 투자는 어떤가요? 제 생각으로는 expense/headache 를 최소화하고 포트폴리오 분산 효과가 있는것 같은데 세금에서 불이익이 있을까요?

Dividend가 대부분 non-qualified가 되어서 자신의 마지막 tax bracket에 걸리지요.
팔고 사기 좋은 것은 장점이고 신경쓸 것이 적은 대신 돈은 직접 부동산 투자만큼은 못벌겠죠.
비용처리가 안될테니까요.

요즘 REIT가 어디가 바닥인지 모르고 곤두박질 중이라서 어찌보면 투자의 적기라고 할 수도 있습니다.
S&P 500이 회복장으로 돌아서면 더 떨어질 것 같아요.

답변 감사합니다. 결국 높은 dividend 때문에 수익 실현이 지연되는 효과가 없고(이 글의 핵심?), 그만큼 세금 손해가 누적되는거겠지요?

그럼에도 불구하고, 주식과 REITs 사이 가격 차이가 역대급이라 ETF로 투자하고 있습니다만 어떻게 될지는.. ㅎㅎ

길게 보시면 언젠가는 뜨겠죠.

REIT 쪽보다는 realty share 같은 crowd funding 은 어떠세요? 저도 확신은 안들어 작년부터 일단은 조금씩 시작은 했는데... 두고봐야죠

제가 전문가는 아니지만 저는 아래 세가지 이유로 REITs에 투자를 하지 않습니다.

1. 자세히는 모르지만 REITs는 인컴이 주주들에게 pass되서 세금을 내야하고 capital gain tax rate의 혜택이 없다고 합니다.

2. 일반적으로 REITs가 인덱스 주식보다 수익률이 약간높고 디비던드도 많다고 하는데, Expentio Ratio가 비싸서 (저희 병원 기준으로 0.1% vs 0.005%) 장기적으로 보면 수익률의 차이는 없다고 생각합니다. 수익률이 비슷하면 심플한게 좋아서 그냥 한곳에 올인합니다.

3. 마지막으로 REITs도 어짜피 부동산에 투자하는 회사에 투자하는거라 분산 효과가 있는지 잘 모르겠습니다. 분산 효과로 헷징을 원하시면 Bond에 투자하는게 맞지 않을까하고요, 저는 20년이상 더 일해야하니 현재는 그냥 인덱스 주식에 올인하고 있습니다.

401k, IRA맥스로 붓고 남은 돈 차곡차곡 모아서 부동산으로 한번 갈려고 생각중이에요. 나름 분산투자 아니겠어요?

index가 좋기는 한데 30년을 앞으로 더 일해야 노후가 어느정도 탄탄하니, 조금이라도 더 빨리 노년을 보낼려면 뭔가 다른 수를 써야할것 같아요.

부럽습니다. 저는 집페이하고, 맥스로 인덱스에 투자하고, 가끔 여행가고 부모님 좀 도와드리면 남는게 없거나 마이너스라서요... 줄일수 있는게 여행밖에 없는데 먼 미래를 위해서 현재를 너무 많이 희생하고 싶진 않아서 여행을 포기하는게 힘든것 같습니다....

네 현재를 어느정도 즐기는게 맞죠! 가끔 콧바람도 쐬고 와야 또 일할맛이 나니깐요.

Index ETF 로 장기투자가 정답이라면, index 3x leverage ETF로의 장기투자는 어떤가요? 어차피 장기로 index가 오른다면, 이왕이면 3x로 레버리지하는게더 좋은가 해서요. 부동산 모기지처럼 leverage 수단으로요. 혹시 떨어졌다 올랐다를 반복할때, 1x index ETF보다 3x index ETF가 더 늦게 회복하나요? 

3배 레버리지는 하루아침에 0이 될 수도 있고 (예를들어 33% 떨어질 경우) 많은 이유로 롱텀으로는 할 수 없고 short-term으로도 도박같은 거에요. 당연히 expense도 높고요.  근처에 안 하시는게 ㅎㅎ

많이 위험한 거였네요. 답변 감사합니다!

저도 마모에서 배웠는데 3x 하면 횡보할때 혼자 떨어진다는 군요. 

leverage 상품은 대부분 구성이 파생상품도 함께 구성되어 있는것으로 압니다. 따라서, 파생상품의 기본 디자인이 장기투자를 위함과는 컨셉이 다르므로(시간가치..) 장기보유는 적합하지 않습니다.. 단타를 하실게 아니라면 그냥 인덱스를 매수하시는게 맞다고 생각합니다! 

부동산 주식 둘 다 하면 좋겠습니다. (희망사항)

평범한 월급쟁이인 저는, 뒤 돌아 보면, 저의 가장 큰 친구는 "시간" 이었는데, 그런걸 너무 늦게 깨달았지요.

제 아이에겐, 얼마가 되든, 펀드를 하든, 인덱스를 사든, 무조건 "일찍 시작해서", "절대 손대지말고" (펀드 안에서 교체 매매 하는것 같은건 제외)

30년 이상 유지하라고 조언하겠습니다.    여기서 핵심은 "손대지  말고" 인데....이거...어렵습니다..   ㅠㅠ

222222.

평범한 이들이 그나마 할 수 있는 것이 바로 시간을 자기편으로 만든다는 거죠.

heat님이 생각하는 핵심 또한 공감합니다.

열심히 투자에 관한 공부를 하되, 그 공부한 것을 써 먹기 힘들게 하는 투자상품을 선택해야 합니다.

그래서 전, 적금이나 연금..차라리 보험이 장기적으로 현명한 투자라고 봅니다.

-펀드 안에서의 빈번한 교체 매매도 사실 수익률을 까먹는 요인이 될 확률이 크죠. 평생 다섯 손가락 안의 펀드 교체 그리고 systematic annual rebalancing정도면 충분하다고 봐요.

근데 이게 모두 우리들의 과거의 경험에서 나온 것이 아니까요?

저도 인덱스 올인파 이기는 한데 상당히 두렵습니다

저도 그런데 요즘 분산 투자로 세컨 홈 정도는 갖고 있는것도 나쁘지 않다고 생각해서 공부중입니다. 보험 하나 부동산 하나 인덱스 펀드 정도로 나누면 그래도 여유있고 안정된 노후 아닐까요.. 무엇보다도 건강이 받쳐주지 않으면 말짱 도루묵이지만요. 가늘고 길게 보려고요.

부동산이나 인덱스 만큼 수익이 나오는 보험이 있습니까 ? 

주관적인 견해인데요.. cash value life insurance도 수익률 6-7프로는 나오는거 같아요. 떨어질때 -%가 아니고 0% 니까 원금손해는 없는데.. 문제는 fee가 좀 많이 붙는거죠. 일반적으로는 term life insurance 를 추천하시더라고요. 저도 한 일이년 부어놨는데 해지해도 뭐 받는 돈은 없어서 그냥 갖고 있는데 금액은 늘어나더라고요... 고민중에 있습니다.

만약 10만불 캐쉬있으면...

30만불짜리(저희동내) 세컨홈: 6만투자 (월 렌트,1700불=모기지 및 부대비용=남는거 없음;;;) 

+ 3만불 인텍스 

+ 401맥스

+1만불 현금 저금.  이런조합 어떤가요?