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댓글과 지난 마모분들이 올려놓으신 글들을 천천히 보다가 upfront에 돈을 내는 것이 좋지 않다는 결론을 얻었습니다.
제가 도표에 나온 30년 saving에 너무 심취하였고 5년이상은 무조건 살거야라는 생각에 불확실한 미래는 고려하지 않았네요.
다운페이하고 클로징하면 캐쉬가 많이 줄어들텐데, 1%면 페인트하고 가구 사는 돈으로 쓰는 것이 더 나을것 같다는 직접적인 조언을 받아들였습니다.
댓글 감사드립니다!!!
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제목처럼, 첫 하우스 오퍼를 넣었고, accepted가 됐습니다.
지난 4일간 세군대 론 브로커와 이자율을 서로 비교해 가면서 몇일안으로 마무리 지어야지 하고 있었는데요,
리서치를 하다가, Mortgage points, also known as discount points 라는 개념을 뒤늦게;;; 접하고, 그동안 브로커들이 얘기했었던 클로징 코스트 1000불로 해줄게?라고 해서 단순히 좋다고 생각만 하다가, 클로징 코스트를 좀 늘리더라도 장기적으로는 이자율이 낮은게 무조건 좋지라는 생각으로 바뀌었습니다.
이건 구글에서 찾은 sample인데요, 5년 이상 살거라면 포인트를 올리는게 좋아보이네요.
|
No points
|
1 point
|
2 points
|
Cost per point(s)
|
0
|
$2,000
|
$4,000
|
APR*
|
4.5%
|
4.25%
|
4%
|
Monthly payment**
|
$1,013.37
|
$983.88
|
$954.83
|
Monthly payment savings
|
N/A
|
$29.49
|
$58.54
|
Break even(time to recover point costs)
|
N/A
|
68 months
|
68 months
|
Total payment savings on a 30-year loan
|
N/A
|
$10,616.40
|
$21,074.40
|
다운하고 나서 캐쉬 여유만 있다면 Mortgage point는 2정도 하는것이 장기적으로는 괜찮은 방법이겠죠?
참 그리고 Loan broker 정할때 클로징 코스트 비교해보고 가장 낮은 이자율 주는 곳으로 선택하면 되는 거겠죠?
혹시나 제가 miss 하고 있는 것은 없을까 걱정이 되네요. 이번주에 30년 노예계약 사인해야 되는데요.....
그리고, 모기지 갚느라 생활이 타이트해서 401k max를 하지 못한다면, 더 많은 손해를 보는 거겠죠?
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마지막 질문은 히든고수님의 댓글에서 정답?을 찾았습니다.
소득세 감면 받는,
퇴직저축이나 (401K 또는 IRA) 대학 학비 저축는 (529)
다 최대한으로 넣나요?
주변에서,
모기지 내느라 세금 감면받는 저금을 못하는 경우를 자주 보는데,
만약에 이런 소득세 감면 저축을 맥시멈으로 활용하지 못하고 있다면,
모기지 프리페이 대신에,
소득세 줄일 구멍을 메우는게 더 낫다고 봐요.
모기지 프리페이는 일년 세이빙이 고작 4%, 세후로 치면 2-3%에 불과한데,
소득세 감면은,
소득 수준과 거주하는 주에 따라 10%-40% 의 돈을 아끼지요.
저라면,
올해도 이제 한달 정도 남았으니,
우선 못 채운 면세 저축들을 우선 다 채우고,
나머지 돈을 어쩔까 생각해 보겠네요.
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6 댓글
얼마예요
2018-05-28 14:50:04
지금까지 5년 넘게 리파이낸싱 안하거나 이사 안가거나 한적이 없어서 저는 늘 0포인트나,심지어 -1 포인트 까지도 합니다. 막상 같은 모기지로 10년씩 안하게 되더라구요.
Taijimo
2018-05-28 14:59:28
흠, 저는 집값이 steady한 중부 중소도시에 살고 있고(계속 산다면 10년내에는 이사하지 않을 생각+학군이 초/중/고 지역내에서 제일 좋아요), 미래는 잘 모르지만, 현재 4.5% 정도로 형성되는 이자율이 5~10년 동안은 무조건 오른다고 생각을 하고 있어서 리파이낸싱 기회도 오지 않을거라는 비관적인 전망을 하고 있는데, 잘못 생각하고 있는 걸까요?
Dan
2018-05-28 15:22:15
잘못 생각하고 있으신 부분은 없는거 같구요. 그냥 첨언하자면, 이자율이 앞으로 오르기때문에 Refinance기회가 없으실것 같다는건 어차피 30년 고정하시는거라서 별 고려대상은 아닌거 같구요. Refinance나 이런 Point 구매에 있어서 가장 중요한 부분이 Breakeven이 되는 시기인데 68개월은 좀 길어보이네요. 2천불 혹은 4천불을 다른곳에 투자해서 발생할 수 잇는 기회비용까지 감안한다면 Breakeven은 단순히 72개월로 잡고 6년인데, 6년이내 이사안가면 이득, 이사가면 손해인데 6년이라는 시간이 짧으면 짧고 길면 긴 시간이라서요. 괜찮으시다면 이 Breakeven이 좀더 빠른 (3-4년?)건 없는지 알아보시는게 어떨까요?
BOACH
2018-05-28 17:06:08
집 사시는 분들 입장에서는 이자율이 오르면 집값이 빠지는게 일반론인만큼 리파이낸스는 집 한 채 더 살 기회가 온다고 생각하시면...
sojirovs
2018-05-28 16:03:32
누구나 살 공간은 필요하니 (길거리나 트레일러에서 살거 아니면), 집은 필수이지만
세제혜택이 가능한 노후준비를 먼저 맥스하는게 우선이라고 생각되네요.
오성호텔
2018-05-28 18:31:11
우선 구글에서 찾으신 테이블은 예를 들어 만든 것이기 때문에 그것만 보구 포인트를 내는게 장기적으로 좋겠다고 생각하시는건 무리가 있습니다. 개개인의 상황은 모두 다르잖아요.
그리고 일단 오퍼가 accept 되셨으면 보통 17일 안에 셀러에게 승인결과를 알려줘야하기 때문에 이자 샤핑하시는데 너무 고민하지 마시고 집 인스펙션하시는데 신경쓰시는게 더 중요합니다. 이자 0.125% 때문에 큰일나진 않지만 집을 제대로 보지 않고 사면 더 큰 실수를 할 수 있거든요.