집 구매시 closing Cost 얼마가 적당하나요?

딱 집어서 뒤통수 맞는건 없는데, 항목마다 조금씩 남겨먹는거 같네요. 네고를 열심히 하시면 몇백불정도 깎으실 수 있기는 한데... 다들이정도는 해먹는 것 같아요. 

B03 이거는 모기지 인슈런스인가요?

F01 홈오너 인슈런스가 좀 비싸지 않나요? 한군데 더 코트 받아보시죠. 

열일 활약해주시는 얼마에님 답변 감사요.

네 no pmi option으로 해서 upfront로 해서 달달이 안내는 대신 pmi를 클로징에 포함 시켰어요.

홈오너 인슈런스는 가이콘데 월$69.5인데 좀 높은가요? 레몬에이드 보다 일단 싸게 나와서 가이코로 갔거든요.

근데 생각해보니깐 홈인슈런스를 달달이 내는게 아니라 이렇게 처음에 1년치를 내나요?

네, 1년치 미리 내고 다달이 낸거는 1년 모아서 1년후에 내주고요..

처음 론 나올때 1년치 보험 안들면 렌더가 돈 안빌려주는 거 같아요.

첫 1년 지난 다음에는 달달이 낼수 있어요.

그런데, 보험료는 모기지에 임파운드 하지 말라고 요구하세요. 임파운드 하면 매달 내는 모기지 페이먼트에 보험료가 포함되고, 임파운드 하지 않으면 내가 따로 내야 되요. 대부분의 화재보험사들은 크레딧카드로 보험료를 받고요, 1년치 보험료를 카드로 한번에 내면 카드 스펜딩 채우는데 도움이 많이 됩니다.

이분 최소 전문가

모기지에대해선 매일 여러가지 배워가네요. 왜그럴까요?

역시 마적단. 바꿔달라고 얘기해봐야겠네요.

첫 12개원은 무조건 클로징에 포함되어야 하지만, 그 후에는 임파운드 하지 말아달라고 하면 에스크로에 포함하지 않습니다.

택스도 임파운드 안하는게 가능하긴 한데, 택스는 수수료 없이 카드로 납부하는게 불가능하고 한번에 내기에는 액수가 너무 커서 택스는 임파운드 하는게 낫고요.

아 1년 지나고 가능하군요.

텍스 진짜 왜케 쎈지...

제가 집살때는 모기지 회사에서 거부하더라고요. 사실 에스크로 자체를 만들지 않으면 좋은데 이게 예네들 밥줄이라서 그런지 툭하면 '그러면 론 안나와' 라고 협박을 하니 할 수 있던게 없었습니다.

모기지 회사는 일단 론을 내준 다음에 그 론 어카운트를 다른 금융기관에 팝니다. 그런데 택스와 보험을 임파운드 시켜 놓으면 좀더 비싼 값에 팔 수 있다고 하네요. 그들도 먹고 살아야 하니, 이자율에서 이윤을 충분히 남기지 못하면 여기서라도 남겨야 하니까 그렇습니다. 나중에 1-2년 지나서 임파운드 되어 있는 보험을 모기지에서 빼달라고 다시 얘기해보면 그렇게 해주기도 합니다.

아, 이거 좋네요. 저희도 모기지 회사에서 무조건 자기네가 해야 한다고 해서, 중간에 내용 바꾸고는 삼자 통화를 해야 하는 등, 엄청 불편 했거든요. 

전화해서 물어봐야겠네요. 

뉴욕주 쪽이면 보통 변호사를 쓰기 때문에 이런 걸 체크하기 쉬운데.. 집가격에 비해 만불이면 상당히 높지 않나 싶네요.

사실 사는 건 이미 생긴 비용이기 때문에 네고의 여지가 없는 건 사실입니다. 

리얼터, 렌더, 타이틀 컴퍼니 모두 다른 주체이니 조심하셔야 합니다. 렌더가 일 잘해도 타이틀 컴퍼니가 사기치는 걸 막진 못합니다.

제 사례는 파는 쪽 사례긴 한데 https://www.milemoa.com/bbs/board/5047896 한 번 보시고 타이틀 컴퍼니에게 도덕적인 면을 절대 기대하지 마세요. 클로징 날 까지 하나하나 체크하실 걸 적극 추천합니다. 이래서 뉴욕주처럼 그냥 변호사 고용하면 편하긴 한데 변호사들도 건성으로 해서 문제긴 합니다.

재마이님 링크해주신 글 안그래도 검색해서 봤었는데 셀러쪽 입장이라 그런지 많이 겹치진 않더라구요.

글 보니깐 엄청 많이 세이브하신듯 해요. 각 항목들은 재마이님께서 다 하나하나 네고 하신건가요?

저도 한 $5000 정도로 생각하고 있었는데 이리 나와서 약간 당황...

예 제가 구글로 검색해서 지적하면 변호사가 검토 및 필터링후에 네고했지요. 최종 네고는 클로징 전날에 했습니다. 일단 하루정도 시간을 내셔서 항목들을 하나하나 직접 검토해보세요. 변호사 쓰면 그게 또 1000불 들어가는데 사실 컨트렉 맺을 때 변호사가 일을 하셔야 해서 이 시점에선 좀 아깝죠.

그리고 저도 집 팔땐 이후에 집상태 에 대해 더이상 클레임하지 않는다는 이유로 바이어쪽에 800불 크레디트를 줬었습니다.이건 뉴욕주 법으로 있는 조항인데 오하이오에도 비슷한게 있는지 확인하시고요. 

발품+변호사 하셔서 많이 세이브 하실 수 있던것 같네요. 네 제가 생각해도 지금 변호사 쓰는건 좀 아까울거 같아요.

클로징 하루 전까지 네고가 되셨군요. 일단 함 계속 물어봐야겠어요. 셀러이셔서 렌더는 없으셨을거 같지만 타이틀컴패니 / 리얼터에 각각 네고 하신건가요?

Property condition disclosure act 같은건가요? 이런거 있었던거 같은데 한 번 다시 살펴 봐야겠네요.

리얼터는 듀얼이라 이미 저희쪽에 관심끈지 오래되었었고 오히려 적이 되었었네요 ㅋㅋ 변호사가 타이틀 컴퍼니랑 이야기했지요.

렌더는 넘 걱정하실 필요 없어요. 은행 세계에서는 돈 남기면 큰일이라 만일 계산이 잘못되면 되돌여줍니다. 저도 집 살때 은행변호사가 모기지 몇달을 더 거둬갔는데 동의안하면 절대 사인못해준다고 우겨서 할수없이 했거든요. 결국 두달후에 되돌려받았어요.

와. 이글 기억나네요. 진짜 이분 부동산 클로징 교과서. 

재마이님 덕분에 많이 배웠습니다.

집 판 후기 공유해 주셔서 감사합니다.

클로징 코스트가 마이 높은거같아요.. underwriting이 모기지 컴퍼니가 차지하는 서비스 비용인데 closing fee, processing fee하면서 같은 서비스를 다른 이름으로 세배로 후려친것 같네요.. 타이틀 컴퍼니도 비싸다면 직접 알아보실 수 있는 부분인데 엄청 높은거같구요 (근데 이미 다 진행되어서 취소할 수 없는 사항으로 보이네요). 클로징 1주일 남은거면 네고는 안해줄것 같고 모기지 엎어져서 집을 못사는 불상사를 피하려면 그냥 안고 가셔야 할거같은데요, 홈인슈런스같은 에스크로 비용은 줄일 수 있습니다. 가이코 저도 오토 있는곳이라 quote받앗는데 상당히 높았고 불만을 얘기하니 자기들이 안그래도 홈 인슈런스쪽에서 가격이 경쟁력있게 나오질 않아서 고민이라고 하더라구요. 저는 american family, state farm, all state, progressive, 그리고 개인 인슈런스 브로커 이렇게 6군데 견적 비교 받았는데 개인 브로커 통한 erie가 가장 싸서 그렇게 정햇고 그담으로 쌌던게 progressive/all state이었어요. 제 렌더는 에스크로 하지 말라고 했어요 제가 saving에 자신 있으면 그 돈 이자 은행주지 말고 너가 먹으라고 하더라구요. 참고로 제 클로징 비용은 집값의 1%도 안되는거 같아요 에스크로 포함해도요 

답변 감사해요.

home insurace는 3군데 알아보고 젤 갠춘해서  일단은 가이코로 갔는데 몇군대 일단 한 번더 견적이라도 내봐야겠어요. 1%클로징... 최곤데요.

저도 비슷한 가격집 얼마전 클로징했는데, 크레딧도 많이 받고 부러운데요.

1) 트랜스퍼 택스 50센트?? 이거 실화입니까? 저는 트랜스퍼택스만 몇천불 냈는데요

2) 6/30까지는 셀러가 이미 프라퍼티택스를 냈을텐데, 리임버스 항목이 없네요. 이것도 셀러가 크레딧주는건가요?

3) HOA가 없는곳입니까? 저는 HOA는 물론 리얼터에서도 이런저런 fee 가져가던데요?

4) 오너타이틀인슈런스는 구입 안하신건가요? 이것도 꽤 비싸던데요. 옵션이긴 하지만 지인들이 다 사는걸 강력추천하더라구요.

트랜스퍼에서 저렇게 조금 해놓고 다른거에서 부풀렸을수도 있을거 같아요. 몇%에 클로징 하셨나요.

6/30까지 셀러가 텍스를 이미 냈다는게 정확히 어떤 뜻이죠?

HOA는 없는 곳입니다. 제가 다 잔디 밀고 해야되요;;;

c.05항목이 lender's 타이틀 인슈런스 ($930)인거 같은데요 (렌더인슈런슨데 왜 제가 내는지 이해 안됨;;) owner title insurance는 또 다른건가요?

lender's title insurance는 (집이 등기 관련 문제가 있을 때) 모기지 회사를 커버하는 보험이고, 그래서 돈 빌리는 사람이 내는거에요. 반대로 owner's title은 같은 상황에서 집주인을 커버하는 보험이고요. owner's title을 드느냐 마느냐는 의견이 분분하고 변호사들은 다 들라고 얘기하는데(자기들 밥줄이니 당연하죠-실제로 title insurance 금액의 절반을 변호사가 커미션으로 가져가요) downpay 5% loan이면 커버할 owner equity라는게 거의 없는 상황에서 큰 의미가 있는지 모르겠습니다.

그리고 원래 보유세는 정상적이라면 미리 석달치 정도를 내게 되어있죠. 근데 클로징 닥을 보니 셀러가 거의 1년간 택스를 체불한 상태라서, 셀러가 집 팔고 받을 돈에서 그만큼을 까게 되어 있는 것 같네요. 이런 경우에 셀러가 다른 공과금을 체납했을수도 있어요. municipal lien certificate은 받으셨나요?

'셀러가 거의 1년간 택스를 체불한 상태라서..' 이게 L.13에 있는 항목인가요? 이게 매우 헷갈리더라구요.

작년 7월부터 올해 4월까지 택스를 이렇게 1년간 택스를 체불할 수도 있나요?

municipal lien certificate은 타이틀 company한테 물어보면 되는건가요?

G.01, G.03에 있는 항목들도 7개월치 세금을 왜 먼저 내는지도 렌더가 설명해준거 같은데 잘 기억도 안나고 정신없네요.

네. L13에 unpaid tax라고 되어 있네요. 택스를 안내면 결국에는 집 차압이 들어가겠지만 몇 달 안 내면 연체료 내는 상태겠죠.

lien certificate은 말 그대로 각종 세금 및 공과금 체납여부를 확인하는거라서 타운오피스에서 발급하는거고, 보통 바이어 변호사가 확인하는 서류중에 하나고요.

home insurance는 보통 인슈런스를 3개월 선납해서 escrow에 넣어놓거나, 1년치를 미리 받거나 하는데 둘 다 하는건 흠.. 모기지 월 페이먼트에 인슈런스는 안들어있죠?

택스를 7개월치 내는건 아마도 현재 back tax 상태라서, 그 중 일부는 당장(2분기) 세금으로 납부될거고, 나머지는 모기지의 escrow 계좌로 들어갈겁니다. 보통 escrow 최소 3달치 택스가 있어야 되고 6월달에 3Q tax가 나와서 3개월치를 낸다고 치면, 지금 대충 7개월치를 내 둬야 6월말에 3Q tax 냈을때 3개월치가 escrow에 남아있게 되니까 얼추 맞는 계산이네요.

근데 제 생각에 인슈런스나 택스는 미리 몇백불 내 놓는거 어차피 다 내야 할 돈이라서(그리고 나중에 혹시 집 팔거나 해지할때 오버페이 한거 있으면 다 정산되고) 상관없어요. 중간에 낀 애들이 먹고 튀는게 문제니까 그걸 훨씬 더 꼼꼼히 보셔야돼요.

자세한 답변 감사해요.

그러게요.

그런데 이렇게 택스를 오랫동안 안나는게 흔한 일인가요?

lien certificate에 다른 문제 없고 property tax credit받게 되면 별 문제는 없어보이는데 어떤가요.

home insurance는 F01에 있는거처럼 12개월치 ($834) 클로징 코스트에 포함이 되네요. + 3개월치 ($208.50) 왜 둘다 하는지는 저도 잘 이것도 이메일에 물어보려구요. monthly payment 보니깐 principal&interest 에 $451.94 (택스 + home insurance)가 포함이 되 있네요? 처음에 1년치 내니깐 home insurance는 안들어가는게일반적인가요?

저번에 estimate받아 논거 보니깐 J항목이 왜 $2000 차이가 나는지 알겠어요. lender's title insurance가 전에는 $100로 되있던게 지금은 $930이구요. 에스크로에서 전에는 택스를 2달치만 내는걸로 해놨는데 지금은 7달치구요. 그러게 해보니깐 대충 $2000이 나오더라구요. 암튼 엄청 긴 이메일 보내게 생겼어요.

안 흔한 일이겠죠?(...) 근데 뭐 동네에 따라서 고령자라든가 경제적 어려움이 있다든가 하는 이유로 택스 납부를 좀 미뤄주거나 하는 프로그램들이 있기도 하니까요. certificate을 받아서 다른 체납 문제가 없으면 큰 문제는 없지 싶습니다만...

Homeowner's insurance는 지금 1년을 미리 내놓고 escrow에 계속 넣으라는건 내년 인슈런스 낼 때까지 15개월치를 쌓아놓는거니까 이론적으로는 말이 되는데 좀 불합리하긴 하죠. 쓰시는 보험사가 어떤 식으로 납부를 받는지(보통 분기별 아니면 매달 내도 됩니다) 모르겠지만, 1년치 선불했으니 에스크로에서 제외하자고(그리고 우리가 계속 알아서 내겠다고) 해보시면 어떨까 싶네요.

위에도 얘기했지만 렌더 타이틀이 제일 손보셔야 하는 항목같아요.

답변감사합니다. 일단 렌더/타이틀회사에 이거저거 물어 본 상태인데 원래 답장 거의 30분안에 오는데 오늘은 좀 늦네요;;; 업데이트 할게요.

* Original charges (closing fee, processing fee, underwiriting fee 등등)은 국물도 없네요. 웨이브/리듀스 안된다고 확고하네요.

요약해보면 $10,341.83이 클로징 코스트가 아니다.

D. Total loan costs ($6525.54) 에서 PMI ($2687.04)랑 L.09 ($830 - 셀러가 내주는 타이틀크레딧이래요) 빼면 결국엔 $3800이 클로징이라는 입장인데 이렇게 되면 클로징 코스트에 뭘 포함시키냐에 따라 약간씩 달라지는거 같아요. 보니깐 렌더는 1년치 home insurance나 cushioning 은 클로징에 포함 안시키는거 같아요.

쉽게 생각하면 total cash to close (보험, 택스, 에스크로 포함 - 실제 클로징하는 날 지불 하는 돈) $15,717.64에서 down payment ($13,100) 뺀 $2617.64를 실질적인 클로징 코스트라고 보면 되는건가요.

결국엔 타이틀 인슈런스는 $930이지만 셀러가 $830 (ADJ FOR OTP PD BY SELLER)크레딧 줘서 $100이다 라는거 같아요.

이거는 100%이해는 안가지만 결국에 택스/홈인슈런스 미리 내는거라 생각하고 일단은 lien certificiate 알아봐야겠습니다.

Title insurance는 그 집에 또다른 숨겨진 주인이나 빚 같은게 있을까봐 드는건데 제 렌더는 보통 셀러가 낸다고 했어요. 타이틀 문제가 없어보이면 굳이 insurance 또 안드셔도 될것같은데요 

숨겨진 주인... 생각만해도 골치아프네요... 렌더한테 물어볼게요.

보통은 일어나지 않는일이에요 ㅎ 

일단은 혹시나 해서 렌더/타이틀 컴패니에 이메일 보낸 상태에요.

타이틀 인슈런스를 셀러가 내는지 바이어가 내는지는 동네마다 달라요.

동네마다 다르군요! 위스컨신은 셀러가 내는것 같습니다. 아예 클로징 코스트에서 seller credit으로 제외시켜놧어요 

좀 붙여먹은거같은데요.. 

1) loan estimate보다 실제 클로징이 2천불 늘었는데, 이게 D가 는건지 I가 는건지 확인해 보세요(I는 보통 당연히 내야 하는 금액. D는 처음에 estimate 줄 때 저렇게 잡다구리한 fee들이 많았는지 크로스체크).

2) title insurance에도 잡다구리한 fee가 엄청 많은데(프리미엄이 천불인데 수수료가 천불이라니..) 이게 일반적인가요? 보통 타이틀은 정해진 요율의 premium 그리고 정액의 title search fee 붙이는게 끝이에요(여기에 등록비용이 조금 추가). https://facc.firstam.com/Calculator 이런데서 해당 지역 넣어서 검색해 보세요. 다른 분이 쓰셨지만 돈 아끼려면 리얼터, 변호사, 타이틀 컴퍼니 다 쇼핑하셔야 됩니다.

1. 엣다님이 말씀하시기 전까지 $2000정도 늘어났는지 전혀 몰랐어요. 이거 확인해볼게요.

2. 재마이님께서 말씀하신거처럼 타이틀에서도 엄청 남기나 봅니다. C.항목들 전부 물어봐야겠어요. 여기서 프리미엄은 pmi말씀하시는건가요?

아뇨, title 보험료(insurance premium, c05)얘기에요.

안녕하세요 더블린님 - 저번에도 집 사시는거 관련한 글에 제가 감사 댓글 달았었는데, 지금 클로징 cost 보니 저랑 상황이 너무 비슷한것 같아 완전 소름 끼치네요. ^^; 저도 이번주 금요일에 클로징 하구요. 더블린님 론 금액과 거의 흡사하네요. 소름.... 제 론 금액은 264,809 입니다. 저희도 10% 다운이라 monthly 대신 upfront PMI 를 내기로 했습니다. 저도 interest rate 3.99% 받았는데 (여기서 또 소름..) ...저희는 property tax 가 한달에 500이 넘네요 ㅠㅠ 흑흑 자세하게 올려주셔서 큰 공부가 되고 있습니다. tax 나 homeowner insurance 는 비교하는 의미가 없는것 같아 Loan Costs 올려봅니다. 항목은 달라도 최종금액으로 비교하니 (upfront PMI 제외한 토탈이) 비슷비슷한것 같습니다. 모기지 쇼핑을 하면서 랜더 크래딧 준다는 은행도 있었는데, 몇백불 더 내더라도 trunaround 이 빠르고 커뮤니케이션이 잘 되는 로컬랜더로 최종 결정 내리고 진행했습니다. 더 싼곳은 안타깝게도 빨리 답이 오지 않더라구요. 마음고생 했을걸 생각하면 저는 개인적으로 로컬랜더 선택한것에 만족하고 있습니다. 한가지 잘 모르겠는게, 위에 재마이님 커맨트에 보면 변호사를 따로 쓰셔서 하나하나 점검하셨다고 하시고 그 fee 가 1,000불정도 드셨다고 했는데, 제가 있는 state 은 변호사가 requirement 라 오퍼 accept 되자마자 처음부터 고용해서 했고, title 작업도 이 변호사가 다 했거든요. 그래서 보면 settlement agent fee, title exam 이 다 이 변호사한테 들어가게 되어 있네요. reasonable rate 이라고 주변의 추천을 받고 고용하신 변호사분인데 이게 reasonable 한건지 아닌건지 모르겠네요. purchase agreement 도 같이 리뷰했었고, 중간중간에 셀러랑 커뮤니케이션 할거 있을때 변호사 있어서 편하긴 했는데- title fee + 변호사 fee 라고 생각하고 우선 넘어갈려 합니다 (이 상황에서 뭐 바꿀수 있는게 있을련지도 모르겠구요ㅠㅠ). 제가 알기론 이 금액 말고 더 따로 charge 하는 변호사 fee 는 없는걸로 알고 있는데 한번 확인이나 해봐야 겠습니다........  

이거 뭐 template도 비슷하고 진짜 소름끼치네요.. 누구세요?? ㅎㅎㅎ

한마디로 타이틀컴패니한테 가는 비용이 변호사한테 간거라고 보면 되는건가요.

그 외에 A나 B항목은 거의 비슷하네요. 일반적인가 봅니다.

클로징코스트는 너무 안 높게 잘 나오셨나요?

그러게요~ 너무 비슷하죠 ! (소름소름)

제가 3군데 loan estimate 받아봤었는데 A 나 B 는 거의 비슷했었거든요. 한 200-300 불 차이? 

저희 동네는 property tax 가 비싸서 ㅠㅠ (원래 알고 들어가는거지만ㅠ $535/month네용) 그래서 closing cost 가 꽤 되네요.

하지만 escrow 들어가는건 결국은 저한테 들어가는 돈이고 남의 주머니에 가는건 아니니까.... 어쩔수 없는거라 받아들였습니다. 

저는 recoding fee 가 400 이구요. Geico 에 1년치 집보험을 크레딧 카드로 이미 긁어서, 클로징 cost 에서는 빠졌구요. 

저는 G 에 이니셜 에스크로는 2개월치만 하드라구요? 그래서 closing cost 가 많이 줄었어요. (근데 뭐 어차피 곧 낼 텍스 ㅠ) 더블린 님은 보니까 tax 가 7개월치네요- 어차피 내야할돈 미리 내는게 좀 아깝긴 하지만 우선 첫해는 하라는대로 내비둬 볼려구요. 그래서 최종 토탈 8천불 정도 나왔어요. 

거의 다 왔네요! 우리 힘내요! 더블린님의 글이 참 많은 위로 / 도움이 되었습니다. 감사드려요. 

전 제산세 0.6%정도 하는데 살다와서 그런지 더 아까운데 택스 진짜 쎄네요. 같은 동네라도 카운티 경계에 따라 텍스도 많이 달라지더라구요.

홈인슈런스 임파운드 안하고 직접 내게 해줬나 보네요. 카드포인트 쌓이고 좋네요.

저도 질문하라고 올린 글에서 도움이 되셨다니 좋네요. 클로징 잘하세요. 감사해요!