1.2M 콘도, 10%down 왜no PMI 일까요? interest rate 4%(사진첨부)

헐... 첫집장만인데 콘도가 1.2밀리언... 부럽습니다. 

Pmi 면제 해주는 대신에 이자로 남겨먹는거 같네요. 

근데 첫집 모기지 웰스파고하시면 고생 좀 하실텐데요. 동네 브로커나 동네 크레딧 유니온에서 매치해주는지 알아보시죠. 

웰스파고 ... 힘들게 하나요?? ,...pmi 를 면제해주는대신 .. 큰금액의 4%이자로 받아먹는다..??? 

큰 은행들이 주로 미국식으로 시간 질질 끌면서 콧대 세우죠. 동네 은행은 먹고 살아야 되니 빠릿빠릿하게 처리해주고요. 

진짜 mortage 정할땐,, 동네은행으로도 알아봐야겠어요...

사실 1.2M 이어도 방2개짜리 1000sq ft 콘도밖에 못구해요. 10%다운에  이렇게 몰기지 매달내는건 미친짓?!인지...백번 고민중입니다. ㅠ 

헐... 2009년에 부동산 폭망하고 제가 산 두번째 집이 250k 였는데,1800 스퀘어에 1/3 에이커 였어요. ㅋ 그때 모기지가 한 천불 좀 넘었죠. (그런데 밤마다 총소리 들리는건 덤). 

모기지 vs 렌트 얼마에요?!?

몰기지는 $6500/mo 30년 예상하고 vs 이지역 렌트는 $4500 불/mo 

렌트는 버리는 돈이고 , 몰기지는 뱅크에 주는 돈인데 ...당장은 렌트가 조금은 절약해보이는데 

long island city 퀸즈 . 이 지역 콘도들이 10년안에  2배로 오른점을 봤을때, 앞으로도 slowly 더 오를 가능성이 있겠지만 past 10년처럼 빠르게 상승할거같진 않아요. 지역에 아직도 아주 많은 콘도 , leasing 아파트들을 짓고 있어요 . 

어떤게 나은 선택인지 잘모르겠네요 

같은집에 $2000 차이면 저라면 렌트요. 남는돈으로 투자해서 다운페이먼트 만든다요. 최근에 집값이 두배 올랐으면 결국 언젠가 버블이 터지는데, 터졌을때 그동안 모아둔 돈 가지고 들어간다요. 

@히든고수 님께서 가르쳐 주신 P = E/d.... P/E = 1/d = 1.2M/(6500*12) 에 의하면 d = 6.5% 입니다. 그럼 모기지 회사에서 4% 먹고.... 2.5%를 본인이 가져 오는 건데.... 이렇다는 이야기는 일년에 1950 불 수익을 얻습니다. 집을 사는 경우..... 이건 물가 상승률 안포함.... 그래서 사실은 0.....

한달에 2000불씩 다른 곳에 투자를 하면..... 예 토탈...... @히든고수 님이 주창하시는 신흥종교 VTSAX 

일년에 24000 불 투자 7% 리턴 1800.... 이건 물가 상승률 포함... 그래서.... 1800 불

이거 재밌네요. 수식 중에 65000은 어디서 나온건가요? 제 모기지도 계산해보고싶어서요. 

죄송... 6500 불 입니다....

한달 내시는 돈이 6500불이라고 하셨습니다.

아니요, 죄송하실 필요없는데요. 감사합니다. 저는 5.8% 나오네요, 같은 4% 모기지구요. ㅠㅠ

밑에 @모밀국수 님이 올려 주신 것도 해 보세요..... 비싼 동네는 어쩔 수가 없는 것 같습니다.

요거 한번 해보셔요.

https://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html

+1 저도 큰은행으로 하다 클로징 2주 앞두고 파토나서 동네 몰기지로 2주만에 클로징했습니다. 집구매는 동네은행과 리파이낸스는 대형은행과.

얼마에님... 말안듣고, 웰스파고와 진행중인데... 

웰스파고 아주 힘들게 합니다. 너무 서류들을 많이 요구하는데.. 지치고있는중이예요 . 

저희는 모기지샤핑안하고, 다른 은행과 interest rate  알아보지않고. 처음부터 웰스파고와 진행중입니다.

appraisal 전엔 나는 갑이었지만. appraisal 후는 돈 빌리는 사람이 을이 되었네요.. 

고지가 멀지 않았으니 힘내세요!

론 금액이 큰데도 불구하고 10%다운에 4% 이자면 괜찮아 보입니다. 아마도 인컴이 많으셔서 모게지, 살인적인 HOA, 보험등 모든것을 합쳐도 DTI에 전혀 문제 없다고 판단한듯 하구요. 인컴이 많으신 경우라면, 1년정도 더 다운페이 모은뒤에 더 큰집을 노려보시는것도 좋을듯 합니다.  

아무래도 Pre-approval로 4%이자와 PMI 면제로 고객을 잡아논 다음 Closing fee로 만회할수 있으니, 은행 두개 정도 경쟁시키는 것도 나쁘지 않습니다.

혹시 두 은행을 나중에 경쟁시키는와중에 mortage interest rate 뿐만 아니라.. closing fee 에서도 경쟁시킬수있을런지요? ... 아직 저는  pre-approval 프로세스까지 밖에 실행해오지 않아서 ... 그 다음스텝은 어떤지 잘 몰라서 여쭈어보아요... 은행마다 closing fee 에서 큰 차이가 날수있을까요? 

(( 조만간 이사가야하는 상황이어서, 맘에 드는 집을 못구하면... 1년 렌트를 살고 ... 나중에 집을 사는것도 고려하고있어요.. 하지만..이동네 렌트값도 만만치않더라고요...렌트 vs 집값 상승.. 을 생각하면 어떤게 좋은 선택인지 판단이 안서네요. ) 

조삼모사에요. 클로징을 적게 내면 (혹은 -1 포인트) 이자에서 해먹고. 이자를 적게 내면 클로징에서 해먹고(혹은 +1포인트). 

인컴은 좋은데 현금이 부족하신듯 하니, 클로징을 적게 내고 이자를높이는 쪽으로 하세요. 

헐... LIC 지역 콘도 시세가  1.2 밀리언 이군요.

퀸즈 집값 정말 엄청나게 올랐군요.

아직 아이가 없어 보이시고,  아이가 생기시면 아마도 다른쪽으로 이사 하실 텐데, 

그렇다면 이 부동산의 목적은 오랜기간의 주거 보다는 아이가 생기는 싯점까지의  near term property 이거나, 

long term으로 가지고 가신다면,  렌트가  모기지 커버를 해줘야 하는데,  어느쪽을 보더라도  그다지 수지가 맞는 프라퍼티 같지는 않습니다.

그렇다면,  LIC 에 새로 생긴 콘도 보다는 그냥 맨하탄 쪽으로  들어가시는게 낫지 않을까요?  (물론 이경우 집이 좀 더 오래 되었다는...)

가난한 아빠가 말씀 드립니다.

Poooh 님 댓글 감사합니다

저는 맨하탄드림은 없는데 ,  개인적으로 퀸즈가 친근감있어 좋더라고요. 맨하탄콘도 HOA 가격에서부터, 집가격도 비싸서 쳐다도 못봤어요.

아직 아이가 없지만, LIC 가 신도시에 교통도 너무 좋아서 그 쪽으로 봤는데 ,  젋은 애기있는 부부들도핫한 지역이더라고요 .  LIC 하이스쿨 빼고. 킨더도 아주 좋아졌고.. 학군도 조금씩 나아진다 하더라고요. 사실 아직 애 없는 입장으로는 학군신경안쓰고 집을 계약했습니다. (어디가들 잘할애는 잘하겠지라는 생각은 아직 부모입장이 아니여서드는 생각이었나봐요)

결과적으로 처음에 생각하고있던 버젯보다 더 낮은 가격의 매물로 계약을해서. 모기지가 한달 4800정도일거같고요.  렌트를 줘도 min4000불정도는 받는다고 하더라고요..

뱅크에서 commitment letter 만 issue 해주길 기다리는 시점입니다. 

가장 쉬운 건 직접 WF 모기지 오피서에게 물어보세요. PMI가 왜 없는지. 히든 코스트가 있는게 아닌지. 1M 대출에 0.125% 차이면 돈 몇 십불 밖에 차이가 안 되거든요. 그리고 프리 어프루벌, 특히 WF는 그냥 이 친구들이 막 뽑아 줘요. 그러다가 정작 언더라이터 심사들어가면 말이 바뀌기도 합니다. 그러니 매우 주의하시길 바랍니다.

최근은 집 값이 안정 혹은 약간 조정되는 시기라서 apprasial value가 1.2 보다 낮게 나오지는 않을거에요. 하지만 혹시나 감정 가격이 이 보다 낮게 나오면 지금 생각하신 10% 보다 더 적은 금액을 다운페이 하는 셈이 됩니다. 은행 대출은 감정가의 80%를 빌려주기 때문이죠. 그러니 여전히 변수는 있습니다.

첫 집이고 실거주 목적이면 렌트비가 2천불 싸다고 집 구매를 미룰 필요는 없죠. NYC 지역이야 장기적으로는 집 값이 오를테니깐요. 더 살펴보니 P&I가 5100불이네요. 6500불이라고 말씀하신 건 세금 포함한거겠죠? 매달 내는 건 5100불이겠고요. 여기서 이자 부분이 초기에는 대략 3500불 정도 될거에요. 나머지는 원금 갚는 거니 본인의 에쿼티로 들어가는 것이고요. 고로 프로퍼티택스/12 + 모기지 이자를 생각하면 대략 월 5천불이네요. 모기지 이자 혜택이 750K 캡이 생겨도 그래도 좀 됩니다. 결과적으로 렌트 4500과 비교하면 큰 차니는 안 나니 주거주 목적 집이라면 당연히 구입이 좋겠네요.

참고로 요즘 WF 같은 곳에서 7년 ARM 3.2% 이율도 됩니다. (역시 1M 정도 대출 규모에서) 일단 구매 후 1년 동안 좀 더 에쿼티 갚으신 뒤에 리파이낸스 바로 하시는게 좋겠네요.

또.. reserve money 준비하셔야 해요. WF는 50%를 현금으로 요구합니다. 50%는 401k로 되고요. 클로징하는 시점에 여윳돈 3-4만불이 필요합니다. 다만 이건 클로징 이후 바로 없어져도 괜찮습니다.

아무튼... 프리어프루벌 레터는 정말 종이쪼가리 밖에 안 되므로 너무 믿지 마시고 철저히 확인 하시기 바랍니다.

댓글남겨주신 분들 모두  감사합니다.

Interest rate 3.875% APR: 3.886% No point 에 20%다운해서,  모기지는 레잇은 5월중순에 lock 했습니다. (rate lock 하고나서 interest rate 이 더 많이 떨어지고 있는거같더라고요 ) 

PMI 가 없어서 10%다운할까도 생각해봤지만, closing cost 에 trasnfer tax 도 론 금액에 따라서 결정되는데, 론을 더 많이 받을수록 , Transfer Tax 도 많이 올라가더라고요. (현재 trasnfer tax 도 만오천정도입니다 ) 그리고 매달 내야하는 모기지 금액도 부담되어서, 20%다운으로 결정해서 진행했습니다.  몇일전 Appraisal 결과를 받아보았는데 구입/거래가보다, 이 집의  벨류가 더 높게 나와서 다행이었어요.

WF 에서는 liquid money, Reserve Money 도 요구하더라고요. 

Reserve Money 는 매달 모기지 금액의 12개월치를 요구하는데,  다행히 401K 를 그동안 넣어놓아서, 401K 로 대처했습니다. (처음에는 401K 에서 홈모기지를 빌릴까했는데, 그랬으면 reserve 머니가 없어서 큰일날뻔했어요 ), liquid money 도 6개월치를 요구했고요. 

지금 underwriter 가 엄청 힘든 시간을 주고있어요... 둘다 월급쟁이인데도.. 이렇게 하나하나 proof 와  statement 를 제출하라고했고요. 다른 주에서 뉴욕으로 이사하는 시점에 새로운 직장에 존재하지도 않는 서류를 요구하는등.. 뱅크에선 많은 서류들을 요구하더라고요. 돈을 빌려주는 입장에서는 당연한거라고 생각하지만, 저로썬 좀 짜증나기도 하더라고요. 

underwriter 가 commitment letter 를 조만간 안써주면... 우린 그 위에 메니저에게 complaint 할꺼야 !! 라고 주위에서 팁을 주어서, 몰기지 오피서에게 이메일을 보냈습니다.

다음주까지 commitment letter issue 안해주면, 정말 다른 은행으로 가려고 마음먹고 있고요.  이제 다음주면 대답이 나올꺼같아요. 

트랜스퍼 택스는 론 금액에 따라 올라가면 안돼요. 모게지 택스가 론 금액에 따라 올라 가야 하는데요. 혹시 트랜스퍼 택스가 론 금액에 따라 변하면 누군가가 실수 하는거 같에요

착하게살지님. 말씀이 맞아요. 제가 잘못알고 있었어요. 급하게 폭풍 reserarch 해보았어요. 

모기지 레코딩 택스가 론금액에 따라 올라 가야해요. 

mortgage recording tax vs transfer tax 둘이 같은 뜻인지 알았어요. ㅠㅠ

How much Mortgage Recording Tax you pay is based on the size of your loan as opposed to the purchase price.

https://www.hauseit.com/mortgage-recording-tax-nyc/

https://www.hauseit.com/nyc-mortgage-recording-tax-calculator/

지난주 웰스파고에서 융자를 받고 클로징 했습니다. 클로징 열흘도 안남겨놓고 락해놓은 30년 고정 4.0을 받으려면 1600불을 더내고 하든지 못해준다고 해서 셀러가 클로징 날짜가 바꾸면  안팔겠다고해서 그냥 1600불 포인트로 사는것으로 해서 클로징 했습니다. 크레딧이나 서류에 문제가 없고 어프레이져에 타운홈이 아닌 콘도로 나온다고 꼬투리를 잢아서 돈을 더 요구했습니다. 시간이 너무 촉박해서 그냥 클로징을 하긴햇는데 중간에 각종 서류요구하는것부터 시작해서 말바꾸는것 까지 좀 거시기했습니다. 메인이유는 집에 하자가 발생해서 셀러가 클로징피를 두배로 준다고 하니 이렇게 나오다군요.

락 한 기간이 지나지 않은 상태에서 요구햇다면 컴플레인 하셔야 할듯 합니다. 다시한번 보시고,  OCC에 컴플레인 하세요

비율이 다르고 처음에 인터레스트로 돈을 내는 걸로 pmi를 퉁 친건데요. 전체적으로 계산해 보시면 두 개가 별 차이가 안 날거에요. 저희가 그 조건으로 집 샀거든요 . 크레딧이 좋은 경우 오퍼한다 했었어요. 첫집이 밀리언이 넘으시다니... 좋은 집 사시기 바랍니다.