세컨홈 구매 모기지 론에 대해 질문이 있습니다

실제로 이자율은 포인트 조건이 같으면 랜더별로 차이가 크게 없는 것인가요? --> 똑같지는 않고 조금씩은 차이납니다. 0.125, 0.25정도 차이. 그리고 수수료 차이입니다. 근데 빌리는 금액에 따라 이것도 크다면 크지요. 근데 1% 씩 차이나거나 하지는 않더라구요. 포인트 사지 않는 이상.

감사합니다. 이자율과 수수료 등을 다 따져야 조건이 어떤지를 정확히 알게 되는 것이군요. 점점 계산이 복잡해지네요. 

저도 최근에 investment property 를 사면서 론을 받았기에 몇가지 알려드린다면,

second home 으로 이자율을 받는 경우 적어도 1년에 몇달은 가서 살아야 하고, 그렇지 않고 1년 이상 계약하는 테넌트를 받게 되면 occupancy fraud 라고 하더라구요.

이런거를 lender 들이 잘 잡아낸다고 합니다. 사기죄에 해당된다고 하네요.

2nd home 으로 론을 받으시는 경우 첫 12개월은 장기 테넌트 받지 말고 (단기 테넌트는 가능) 1년중 일부는 실제 가서 거주하는 등의 귀찮은 일들이 발생한다고 해서 울며 겨자먹기로 investment property loan 을 받을 수 밖에 없었습니다. 이 경우 이자율이 약 0.7% 올라가더라구요.

그리고 렌더마다 이자율 차이가 0.3% 이상 납니다. 차이가 없다고 하는건 아마도 이자율이 높은 렌더일 것 같네요. ㅎㅎ 

자세한 설명 감사합니다. 론 오피서도 세컨홈에 대해 잘 설명을 해주었습니다. 론을 받기가 더 까다롭다는 것을 알려줬고, 그래서 프리어프루벌이 아니라 언더롸이팅으로 확실하게 어프루브를 받아놓고 시적하는게 더 좋겠다고 했습니다. 

또 세컨 홈에 대한 개념도 설명해주었습니더. 베이케이션 홈 개념이긴 하지만 랜트룰 주는 것도 크게 문제될 부분은 아니라고도 하더군요. 이게 실제로 그런지 어떤지는 모르겠습니다.  위에서 "이런 거를 lender들이 잘 잡아낸다"고 하셨는데, 저는 랜더 오피서가 먼저 그렇게 해도 된다고 했는데.... 그럼 문제 소지가 없는 것인지... 조금 더알아볼 부분이네요. 

1. Pre-approval 을 그냥 현재 인컴, 직업, 빚여부 등을 Application 만 보고 그냥 편지만 써주는거하고 실제 Underwriting 한다는건 Income Tax 카피부터 은행잔고, 크레딧 리포트, 다운페이 Source 등등을 다 실제 론 받는것처럼 다 제공한다음 확실히 론이 나오는지 안나오는지 본다는 거죠.  다른곳에서도 론 쇼핑을 하고싶으면 똑같은 조건으로 제공을 하셔야 하구요. (나중에 딴소리 하지 않도록)

2. 렌더에 따라 이자 다릅니다.  물론 포인트로 장난을 치는 경우도 있긴 하겠지만요 저흰 Wells Fargo, Chase, 그리고 작은 융자회사 3군데를 받았는데 다 달랐고요, 포인트 내는 조건으로 이자 낮춰주고 우리 이자가 제일 낮다~ 이런 경우를 얘기한게 아닌가 싶네요. 이자가 비슷하긴 해도 실제로 프로모션 등으로 제일 싼곳이 있었어요.  저흰 Wells Fargo 가 제일 싸서 그쪽으로 했습니다.

근데 한가지 오지랍을 부리자면 (1) 희망하는 지역이 세컨홈으로 론을 해줄수있는지 확실한지도 모르고 (2) 이자가 똑같다는 식의 이야기를 하는 렌더라면 저는 그곳에서 론을 받지 않을거 같아요.  좀더 큰 은행이나 사시려는 지역 은행으로 갈것 같아요.  그래야 확실히 알거든요. 그리고 위에 우리동네 ML 대장님 말씀대로 2nd home 론은 까다롭기도 하고 또 Investment property 는 커버를 안하는 경우가 많은데 그런것도 얘기 안해주는 렌더는 신뢰가 별로 안가요.

감사합니다. 언더롸이팅이 뭔지 개념이 잡히네요. 랜더에 따라 이자율이 다르면 그 차이가 어느정도까지 나는 것인지... 위에 분은 0.3%까지난다고 하셨는데 이게 큰 차이인건지, 혹시 수수료 등을 더 올리는 등의 방법이 있기 때문에 실제로는 정말 차이가 없는 것인지도헛갈리네요. 

오지랍이 아니라 중요한 점을 지적해주셔서 감사합니다.론 오피서가  세컨홈이 가능한가라는 점을 지적한 것은 제가 사는 지역에서 5시간 이내의 지역이기에 딱히 베이케이션 홈 개념으로 랜더가 이해해줄까? 하는 점과 제가 현재 집을 소유하고 있지 않아서입니다. 이자율은 거의 비슷하다고 한 점은 저도 조금 걱정되는 부분입니다. 너무 비싼게 아닐까? 그런데 혹 다른부분에서 장난치지 않는다면 믿어도 되지 않을까 하는 생각이 들기도 하고요. 생각할게 많아지네요 ^^

사정이 있으시겠지만, 근데 저라면 보통은 비싼 동네더라도 그냥 규모를 줄이거나 주변에 좀 저렴한 곳으로 살것 같네요. 어차피 월세도 내야 할테구요. investment 홈은 집값이 오르더라도 수익에 대해서 세금내야 해서 수익면에서 실제로 큰 차이는 없을 겁니다. 은퇴후에 다른 곳으로 가게 되면 팔고 그때 사면 될 테구요.

저도 그러면 좋은데 사정상 어렵습니다. 살고 있는 지역과 집을 구매하려는 지역의 집 값이 10배 정도 차이가 나기도 하고요 ㅠㅠ 

원글님과 댓글 달아주신분들 덕분에 몰랐던 정보들을 알게 되었네요. 감사합니다. 

저와 비슷한 초보시군요. 반갑습니다. 

현재 거주하시는 집을 렌트하고 계시면 새로 살 집을 2nd 홈이 아니라 거주 목적으로 구입하시면 됩니다. 

그러면 구입하는 집을 타인에게 렌트 줄 수 없는것 아닌가요? 유틸리티 등이 제 이름으로 되어있을 필요가 없나요? 

거주 목적으로 구입하시고 렌트주셔도 됩니다. 

거주목적 집 구매로 론을 받고, 렌트를 줘도 별 문제가 없다는 말씀이신거죠? 이게 랜더마다 조건이 다른것인가요? 제가 상담한 론 오피서는 안된다고 했거든요. 

네. 원칙적으로는 안되는게 맞습니다. 하지만 일단 론이 클로징되고 나면 은행에서 확인하진 않습니다. 

아~ 그럼 거주목적으로 첫 집 구매 해택을 다 볼 수 있는거네요. 상담받은 론 오피서도 세컨 홈으로 론을 받아 집을 구매하고 렌트를 주어도 확인을 하지는 않는다고 하더라구요.  생각해보니 그럼 거주 목적 구매 집으로 론을 못 받을 이유도 없는거네요. 

사실 일단 집 구입 하고 모기지 페이하기만 하면, 실제로 렌더가 집에 누가 살고 있는지 확인하는 경우는 없을 겁니다.

첫집으로 투자용 집을 구입하신다는거죠?

일단 이렇게 집을 한번 사고 나면, 첫집 구매자에게만 주어지는 각종 혜택들 (3.5%만 다운하면 되는 FHA 론등) 은 영원히 놓치게 됩니다. 첫집으론 거주용 첫집 사는 사람에게만 주는 혜택들을 다 뽑아먹는 방법이 낫지 않을까요?

현재 랜트 살고 있기 때문에, 타 지역에 집을 구매해도 거주용 집으로 구매할 수 있다는 말씀이시죠? 그러면 첫 구매 해택을 다 볼 수 있고요. 저도 그렇게 되면 참 좋을텐데요... 제가 사는 지역은 밀리언 밑으로 되는 집이 거의 없어서 살 엄두가 안나고요. 

사실 그게 완전히 된다고 하기는 좀 그래요. 거주용이어야 이런저런 혜택이 있는데, 막상 사면 실제로 거주하는지 확인을 안한다는 거죠.

사시는 곳과 아주 먼 곳이라 출퇴근이 불가능한 곳이면, 렌더가 아마 론 안해줄 거예요.

언더라이딩은 말 그대루 서류 다 넣어서 언더라이러가 서류 심사 하는거에요. 보통은 론 오피서가 그냥 크레딧 뽑고 pre approval letter 주는 거구요.

제가 채이스에서 언더라이링 했을때는 TBD(to be determined) 그러니까 집 주소 없는 pre approval은 언더라이링까지는 안와여, 그냥 론오피서가 대충 편지 써주지..그래서 나중에 집 오퍼 넣고 언더라이링 했을때 문제가 되는 경우가 꽤 있죠...

이자는 owner occupied(실제 거주 목적으로 사는 집)> second hom(거주 목적 외에 두번째 거주 목적으로 사는 집)> investment(투자용 렌트목적) 

이런식으로 좋아지구요. 

세컨홈은 주로 vacation/resort area(라스베가스나 플로리다같은 지역) 이거나 일이 지금 거주하는 곳에서 너무 멀어지게 되어 회사와 가까운 쪽으로 집을 하나 더 살경우를 컨시더 하게 되요. 조건 중 하나가 owner control 있어야 되고 rent를 주목적으로 사는 경우는 당연히 investment이겠죠.

도움이 되시길~