지난 10년간의 30년 고정 모기지 이자율

저금리의 장점과 단점이라는 것이 정말 빛과 그림자처럼 명확한 것 같습니다.

일단 단점은 (1) 자산가격 거품을 만들어서 자산이랄것 자체가 없는 젊은 사람들이 설 자리를 잃게 되구요 (집을 사는걸 미룬다던지, 더 작은 집밖에 살수 없다던지, 차를 못산다던지 등등) 이런 문제는 100%는 아니지만 낮은 출산율로 이어집니다. 낮은 출산율은 보통 미래의 저성장으로 이어지구요. 저금리가 장기화 되고 new normal 이 되면서 분배에 더 많이 신경을 써야 하는 이유입니다. 이론적으로는 학자금 대출도 상환부담이 줄어야겠지만 이자율이 낮아지는 속도보다 투이션이 올라가는 속도가 빨라서 젊은 세대가 저금리의 혜택을 보기 힘든 구조라고 합니다. (2) 금리가 낮은데서 돈이 빠져나와서 ROI (투자대비 효용) 가 높은 곳으로 흘러 들어가면서 경제에 활력을 불어 넣어줘야하는데 그런 역할이 제한됩니다. 단적으로 이자보상비율이 낮은 기업들이 얼른 파산을 하고 그 돈 (자원)이 더 나은 생산성을 이뤄낼 수 있는 기업으로 가야하는데 이런 역할이 약해집니다. 즉, 한계기업들이 자원을 붙들고 연명하는 일이 생기면서 전체적인 시장의 효율이 떨어집니다.

반면 장점은 경제 상황이 좋지 않을 때 단기적으로 효과 보기 좋은 스테로이드같은 역할을 한다는 점입니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 한계기업들이 일단 버티기에 돌입하구요, 직장이 없어지지 않죠. 그리고 경제주체들이 현금을 들고 있느니 써버리자 이런 심리가 강해집니다. (특히나 요즘같이 물가상승률 ~= 예금 금리라면요.) 지출이 늘고, 자산 가격이 올라가고, 자산효과로 또 지출이 늘고, 주식시장이 호황을 맞이하여 경제가 좋아보이는 효과가 나죠 ㅎㅎ 특히나 매번 선거를 치러야하는 정치인들에게는 너무나 달콤한 선택지가 아닐 수 없습니다. 결론은 제 생각에는 선거를 앞둔 미국은 금리 인상을 감내할만큼 여유가 넘치는 것 같지는 않습니다. (물론 FED가 정하는 기준금리와 모기지 이자의 기반이 되는 미국채10년물은 아주 똑같은 상품은 아닙니다.) 다만 집권세력이 원하던 원치않던 금리를 올릴 수 밖에 없는 일이 일어날 것인가 아닌가? 이것이 문제의 핵심이라고 생각합니다.

말씀처럼 대통령선거가있었던 12/16/20(?)년에 금리가 바닥을 찍고 선거후그다음헤에 가파른상승을 보이는 패턴인듯하네요. 과연 같은 패턴이 내년말선거까지 이어질지 궁금하네요

저금리가 미치는 영향에 대한 자세한 설명에 감사드립니다. 웹상의 전문가들이라는게 사실 업계종사자들 즉 업자들인 관계로 대체적인 견해는 지금이 바닥이고 앞으로 올라갈 가능성이 크니 당장 락을 하라는 분위기더군요. 아무래도 4년 대통령선거 주기설에 따라 내년 말까지는 하향/보합추세로 봐야할것 같네요. 그런데 지난 2-3년간의 꾸준한 기준금리 인상에도 불구하고 최근 이자율이 상승은 커녕 바닥으로 향하는 이유가 다가오는 선거말고 다른게 있을까요? 뭔가 거품이 끼고 있는게 아닐까 싶은데 그렇다면 다음은 Recession이겠죠?

약간 더 설명드릴 필요가 있어서 조금 더 말씀드리고, 나중에 정리해서 글을 쓸 수 있는 시간이 나면 한번 정리해서 올려보겠습니다.

일단 fed가 정하는 "기준금리" 는 fed 가 시중 은행들에게 본원통화 (monetary base) 를 공급할 때 받는 이자율입니다. 대체로 단기자금들 (듀레이션 짧은 채권들) 의 이자율 (표면 이자율이 아닌 yield 즉, 현재 시장 값어치 대비 수익률) 에 큰 영향을 줍니다. 현실적으로 우리에게 가장 와닿는 기준금리 변동은 savings account 의 이자율의 변동입니다. 은행 입장에서 savings account 에 들어온 돈은 사실상 하루짜리 채권 (다음날로 롤오버가 거의 100% 되는) 이고, 초 단기 채권이라는 점에서 fed 의 기준금리에 영향을 크게 받습니다.

반면 모기지 이자율에 결정적인 영향을 주는 상품은 미국의 트레져리 본드 10년물의 yield 입니다. 잘 생각해보면 지난 1년간 fed 는 기준금리를 한번도 내린적이 없습니다. 하지만 모기지 이자는 많이 내려왔죠. 이게 다 미국채10년물 yield 하락 때문입니다. 최근에 장단기 금리차 역전 이런 기사 많이 보셨을 것 같습니다. 이게 다 단기금리는 (fed가 거의 정하므로) 변함이 없는 와중에, 장기금리가 급격하게 내려왔기 때문입니다. 그러면 왜 이 상품에 이렇게 많은 돈이 몰렸나? (돈이 몰리면서 채권의 가격이 올랐고, 따라서 yield 가 떨어졌습니다.) 이게 다 앞으로 미국 경제가 안좋아질거라는 베팅 때문이었습니다. 앞으로 경제가 안좋아질 것이고, 따라서 fed 가 기준금리를 내릴것이 분명한데, 이 때 돈을 버는 방법중에 하나가 중장기 미국채 구입입니다. 기준금리가 내려가면, 채권가격이 오르거든요. 즉, 앞으로 금리가 내릴것을 예상하고, 듀레이션 긴 채권들에 돈이 쏠리면서 중장기 금리가 내려왔고, 이것이 모기지 이자를 끌어내렸습니다. 즉, 지금은 fed 가 기준금리를 내리지 않으면 중장기 채권시장은 초토화가 될 수준이라고 할 만 합니다 (금리 인하에대한 기대치가 선반영 되어있습니다).

결론은 대선이 있는 내년에는 되도록이면 fed 는 비둘기파적으로 움직일 가능성이 매우 큽니다. 다만, 중장기 채권시장이 이를 선반영 하고있어서, 중장기 미국채 수익률에 연동되어 있는 모기지 이자는 여차하면 오를수도 있다는게 제 생각입니다. 최근에 시총 상위 기업들 실적 발표 쭉 봤는데요, 돈 너무잘벌었더라구요. 이게 정말 경제가 안좋은게 맞나 싶을정도로... 만약에 fed 가 7월에 금리 인하를 안하면 채권시장은 정말 화들짝 놀랄텐데요 음...

요즘 머신러닝 설렁설렁 하시고 너무 경제 공부 열심히 하시는거 아닙니까?!?

ㅜㅜ 투자해보려고 기웃거리다보니... 확실히 본업에 좀 소홀했습니다 요즘에.

기준금리와 모기지 이자율의 관계에 대한 설명을 잘 들었습니다. 그래서 이해에 도움이 될까해서 지난 30년간 두 이자율의 변화를 비교해보니 기준금리의 급격한 인상에도 불구하고 모기지 이자율 즉 장기 이자율이 함께 인상되지 않았을때 즉 두 이자율이 매우 근접한 직후 recession들이 있었네요. 지난 세번의 불황이 모두 다른 요인에의한 것이 었음에도 불구하고 채권시장은 이를 모두 예측했다는 걸로 이해할 수 있을까요? 이제 막 경제공부를 시작한 이과생한테는 흥미로운 사실이네요.

이분 차트 좀 볼줄 아시는분

이게 바로 흔히들 얘기하는 "장단기 금리차 역전" 현상의 다른 표현입니다.ㅎㅎ 빨간 선이 중장기채 금리를, 파란선이 단기채 금리를 대표하기 때문에 이 두개가 붙어버린다는 얘기는 채권시장 참여자들이 앞으로 쉽지않은 불황 (단기채 즉 기준 금리의 하락) 을 예상한다는 이야기이기도 합니다. 제가 알기로 이런 금리역전 현상이 있었을 때 여지없이 불황이 왔었다고 합니다. 단 한번을 제외하고요.

검은 백조라는 생각이 드는데요. 

감정적으로는 리세션이 올때가 된 것 같은데... 넘 오래 잘 나가고 있어요.

새계경제는 안 좋아 지는데 미국 경제는 좋으니 이거 뭔 일인지... ㅋㅋ

원래 다들 지구가 멸망 할 꺼 라고 생각하지 않나요?

대부분 “말세야 말세 ... 요즘 것들은 버릇도 없고 ..”

”애들이 게임 만 하고...” ㅋㅋ

미국이 왜 잘 나가고 있나요?

제가 생각하기엔 최소한 2 가지 정도 이유가 있는것 같은데...

1. 진짜 미친게 소위 MAGA라고 불리는 이 큰 회사들이 아직도 잘 나가요. 보통은 회사가 점점 커지면 증가률도 낮아져야 하는데 애들이안 낮아지네요. 허걱 임다.

2. 세일가스가 대박 칠지 누가 알았겠슴꽈?

그럼 언제 버블 팟이 날까요? 누가 알까요.

아마 아마존 망하면 다 같이 망하지 않을까요? ㅋㅋ

트옹이 중국과 계속 이러다가 중국이 그래 내가 죽어도 너 죽고 죽는다 하거나.... ㅋㅋ

트옹 덕분에 미국 내에서 백인이랑 유색인종이랑 내전이 나는 경우. ㅋㅋ.. 

최소한 다음 분기까지는 아무 일 없을 것 같은 느낌적인 느낌이.... ㅋㅋ

동의합니다. 느낌상, 챠트상, 정황상 한번 엎어질 때가 된것같긴 한데...

금리 역전에 불황이 왔다... 이게 이번엔 그전과 다를 수 있다는 이야기를 해 볼까 함다. 뭘 안다고...ㅋㅋ

제가 파랑새 가 가르쳐 주신 양적완화 (quantitative easing), 그리고, interest on excess reserve (IOER)을 가지고 썰을 풀어 볼라구요. 

중장기 금리:

2008년에 리만 사태가 일어 나고 난 다음에 미국 정부에서 양적완화를 좀 심하게 했죠. 이게 주로 중장기 국채 및 모기지 증권을 사서 중장기 금리를 낮추는 거였죠.

단기 금리:

그런데, 돈이 너무 많이 풀리면 fed fund rate이 너무 낮아 질 수가 있죠. 0까지... 그래서, 이걸 조절 할라고 IOER을 주기 시작 했죠. 단기금리가 이것 보다는 낮아 질수가 없어요.

그러니까 그전에 안하던 짓으로 실제로는 문제가 없는데 불황의 신호라고 믿고 있는 금리 역전 (단기금리 > 중장기금리) 이 되는 것처럼만 보이는 것일 수도 있다는 거죠.

그럼 어떻하냐구요? 멋도 모르는 동네 아저씨 썰 푸는 것 한번 듣고 재밌네 하고... VSTAX 사러 가야죠. ㅋㅋ

음 솔직히 금리 인하가 부동산에 반영되었다는게 좀 미스리딩이라고 생각되는데요.

금리인하 (현재 federal fund rate은 2.5 이고 discount rate은 3%) 가 대략 25 base point를 예상 하죠. 그럼 0.25%만 떨어져야 할 것 같은데 1% 정도 떨어졌죠. @히든고수 님께서 말씀하신 PE계산 하듯이 이 효과를 계신하면, 결국 머니 멀티프라이어.... 돈이 얼마나 공급되어지나랑 같아요. 1/0.1 = 10. 즉 10배가 바꿔야 하니까 아무 일 없으면 2.5% 모기지 이자가 떨어 질껄 예상할 수 있죠. 그런데, 돈이 많이 풀린 상태로 바뀌는 걸테니 집을 많이 사려고 하겠죠. 그럼 모기지 이자가 늘어야 할 꺼고, 이 효과가 대략 1.2%라고 사람들이 생각하는 것 같은데... 

그럼 다른 경기도 대략 1.2% 증가 한다는 건데... 지금 성장률은 2.1%이고 그렇다면 성장률이 3.3%될꺼라는 건데 좀 믿음이 안가네요.

제 예상은 성장률 0.6% 정도에 그러면 0.6%정도 모기지율이 더 떨어져야 하지 않을까 함다. 

WSJ 뉴스 인데요. 밀레니얼 집 사는 게 힘들답니다.

집을 살만 하지 않은 것 같으니까 성장률도 많이 안 오를 것 같네요.

https://apple.news/A4YTujA6qRGqZCt4o5AD4og

제 예상치를 0.4 정도로 바꿉니다. 경제 성장률 0.4 증가로 대략 2.5 로 상상의 나래를 펼쳐 봄다.

집 사는게 힘든거랑 성장률이랑 무슨 상관인가요?!?

집 안살꺼니까요. 즉 돈을 안쓰니까 성장률이 둔화 되지 않을까 상상해본 겁니다. 

집은 어차피 사나 안사나 지어진 집. 집사는 대신 렌트에 돈 쓰고 남는 돈으로 여행하는데 돈쓰면 경제 활성화 되죠 ㅋ

아... 그럼 다행요.

제말이요. ㅋㅋ

집은 이미 지어져 있는데 인컴 성장이 집값 성장을 많이 못 따라서 돈이 그전에 집 지은 것들에 사라져 버릴 꺼 (다운페이) 상상 임다. 

장기적으로 집값 하락 팩터이긴 한데, 당장 올해 내년에 오는 쇼크는 아니죠. 언젠가 한방 터지긴 하겠죠 십년 후건 이십년 후건. 

어느정도 영향이 있을지 잘 모르겠지만 영향은 있겠죠.

한국을 보면...

최근 금리 인하를 했는데 (돈이 왕창 생겼죠. 제 기억으로는 1% 인하 한 것 같은데)... 경제가 활성이 안되여... 제 느낌상 부동산으로 가지 않았나 싶어요.

그럼 부동산 가격이 올라야 되지 않나 라고 의문이 생기는데... 그럼 모기지도 올라야 하지 않나? 효과가 어느정도 인지는 모르겠슴다. 그걸 알면 제가 이과 하고 있겠슴꽈? ㅋㅋ

오늘 페드가 양적완화 끝낸다고 나왔죠. 그럼 이제 중장기 채권이랑모기지 채권 사주는 데가 없어졌는데요. 중장기 채권 가격이 낮아지고 이자율은 올라 가겠네요. 이걸 누가 예상 했을까요?

금리 인하 하면서 양적 완화 없애다니... 금리 역전 없애는 패드의 큰그림... ㅋㅋ

느낌이 좀 싸해서 지난주 리파이넌스 하면서 락을 걸어놓긴 했는데....정말 싸~하네요.

우와 선견지명... 예언자 하셔야 겠네요. 부럽슴다. 그런 의미에서 줄서 봄다. ㅋㅋ

비루한 이공계 월급쟁이에게 얻으실 것은 별로 없을 것 같구요.ㅋㅋ

대박마님의 글을 통해서 많이 배우고 있음을 이 자리를 빌어 고백합니다. ㅎ

그나저나 제가 잘 못 이해 한게 있네요.

한국뉴스에 양적완화 그만 둔다고 나오길래 그런 줄 알았더니...

그게 아니고 양적완화는 진작에 그만 두고 그것 때문에 생긴 balance 를 정리 해는 것을 그만 둔다는 거 있네요. 흙흙

그러니까 balance sheet redution을 두달 앞 당기는 거죠.

원래 이게 돈을 없애는 작업 이였으니까 돈을 더 생기는 거죠. 금리 인하랑 같은 작용을 함다.

여기저기 찾아봤는데 예전부터 기준금리 내린다고 해서인지 모기지 금리에 선반영 되었다고 하더군요.

오늘 FED의 금리인하 발표후 미국 10년 채권 수익률도 약간 올랐구요.

아...어렵네요.

https://kr.investing.com/rates-bonds/u.s.-10-year-bond-yield

잘 아시겠지만 이런 건 다 재미로... 그리고 난 다음엔 VSTAX 사러 가야죠. ㅋㅋ

이거 완전 소설임다. 페드가 양적완화를 그만 둔게 아니고 balance sheet reduction을 그만 둔 검다. ㅋㅋ

Fed cuts interest rates for first time since 2008 but sends confusing signals about what’s next

https://www.washingtonpost.com/business/2019/07/31/federal-reserve-cuts-interest-rate-quarter-point-effort-keep-economy-track/

요즘 15년 몰게지레이트가 3.0혹은 3.125 까지 된다고 하는데요. 괜찮은건가요? 아는 형은 2주 전인가 해서 2.875 받앗다고 하네요. (15년)