안녕하세요, 평소에도 부동산 투자에 관심이 있었는데 얼마전에 @사과 님의 글을 읽고 필 받아서 더 본격적으로 찾아보게 되었고 배운 몇가지 사실을 적어봅니다.
일단 제가 눈독 들이고 있는 동네는 집에서 그리 멀지 않은 곳이구요. 치안 자체는 좋지는 않지만 학교들이 여러군데 있어서 학생들 수요가 많은 곳입니다. 그리고 저는 콘도를 목표로 삼고 있는데요. 비록 Single family home보다 수익률은 좋지 않지만 저 역시 처음 부동산 투자 해보는 것이기에 모르는 것이 너무 많고..또 single family home에서 살아본 적 자체가 없기에 집 관리(지붕수리, 보일러 점검, 잔디깎기, 눈치우기, etc)를 어떻게 하는지 아예 몰라요 ㅋㅋ 이런 상태에서는 수익을 좀 포기하더라도 관리하기 쉬운 콘도를 목표로 삼는게 낫겠죠.
Hotpads를 이용해 검색해본 결과 이 동네는 2-bed room rent가 $1200~$1400 정도 됩니다. 15만~20만불 사이에 위치하는 콘도 매물 역시 은근히 많구요. 그런데 excel을 이용해 순이익을 계산해보니..이거 참 쉽지 않네요..
15만불(1000 sq ft)짜리 콘도를 구입한다고 가정하고 simulation을 돌려 볼까요? 넉넉잡아 렌트를 $1400정도 잡는다고 가정해봅시다.
우선 Financing을 할때 investment일경우 기존 모기지보다 이율이 약간 높습니다. 30년 고정, 4.5%으로 잡고 25% 다운페이 한다고 하면-
총 모기지 비용: $570 (원금: $148, 이자: $422)
그리고 tax, insurance, HOA fee가 붙죠.
Tax: $156
Insurance: $48
HOA: $400 (보통 $300~$400 정도 됩니다)
-> Sum.A: $604
1년 내내 세입자가 있다고 볼수 없기에 한달 렌트에 해당하는 만큼 Vacancy fee를 charge합니다 ($1400/12=~$116). 그리고 maintanence fee를 또 뺍니다 (콘도라서 1년에 1천불 정도 든다고 가정할께요)
Vacancy: ~$116
maintanence: $1000/12=~$84
-> Sum.B: $200
자 이제 제 주머니에 얼마나 들어왔는지 (net cash-in) 알아볼까요?
렌트($1400) - Mortgage($570) - Sum.A ($604) - Sum.B ($200)= $26!!!
그렇습니다. 렌트를 $1400만큼 받아도 이것저것 다 떼면 매달 $26밖에 안남아요ㅠ 게다가 유틸은 포함안시켰기에 실제로는 적자가 날것 같습니다...
물론 모기지에 principal이 있기에 실제로 저에게 오는 돈은 조금 더 많겠지만, 집 팔기전에 쓸수 있는 돈은 아니죠..
하지만 ROI ((annual net cash-in+annual principal) / downpayment) 를 따지면 5%가 넘어가는데요. 주식시장 평균 성장율이 7%인 것을 감안하면 엄청나게 안좋은 투자는 아니라는 결론이 나와요. 즉 매달 $26만 남아도 ROI만 볼때 최악의 부동산 투자는 아니라는 이야기이죠.
실제로 여기저기 시뮬을 돌려보니 net cash-in이 $300을 넘기는 매물은 거의 없더라구요. 한 절반은 적자나네요 ㅋㅋㅋ ㅠㅠ HOA가 정말 무섭습니다 ㅎ
물론 다운페이를 많이 하면 문제가 해결되긴 합니다. 위의 예시의 경우 85% 다운페이 할경우 매달 700불씩 들어옵니다! 하지만 ROI는 4.8%까지 떨어지죠.
부동산 투자 역시 충분한 시간을 들여야지 아무것도 모르는 상태로 뛰어들면 바로 적자인생입니다 ㅋㅋㅋ
하지만 제 입장에서는 부동산 투자를 지금당장 시작 못하는 진짜 이유들이 있지요..
첫번째로 돈이 없어요 ㅋㅋㅋ 얼마전에 첫 집 (타운하우스)를 사면서 모아놓은 돈 대부분을 다운페이로 냈거든요.
두번째는 신분문제- 영주권자가 아니어도 (예: H1B) 투자용 주택을 사는데 문제가 없다고 합니다만.. 요새 세월이 하 수상한지라.. 괜히 문제생길 거리를 만들지 말고 영주권 나올때까지 열심히 다운페이 돈이나 모으렵니다 ㅋ
물론 모기지에 principal이 있기에 실제로 저에게 오는 돈은 조금 더 많겠지만, 집 팔기전에 쓸수 있는 돈은 아니죠..
>>> 차트 한장 보고 가실께요~
윽 부디 지금은 그 손실을 만회하셨길 빕니다. 저 역시 최근에 첫 타운홈 구매해서 상투잡힌 건 아닐까 걱정이에요 ㅋㅋ ㅠ
저의 해석: 그나마 부동산이 덜아프다. 반토막은 안났잖아요?
오늘의 산수 문제:
25% 다운해서 밀리언 집 샀는데,
상투를 잡아서 25% 떨어졌어요.
투자자의 수익률은 얼마에?!?
쿼터밀리언으로 sp500 샀는데.
반토막 났어요.
투자자의 수익률은 얼마에?!?
사진이 안 뜨는데 안 떠도 뭔지 알겠어요.
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새로 고침하니까 뜨네요. 역시 이거였어. ㅋㅋ
높은 HOA 때문에 콘도는 REI 에서 기피대상이죠.. 콘도 말고 싱글홈으로 타갯을 바꿔보세요.
네 biggerpocket에서도 그래서 콘도는 다들 기피하더라구요. 근데 이 동네는 대학생들이 많아서 그런지 싱글홈 수요는 상대적으로 덜하더라구요. 그리고 싱글홈 역시 순이익 계산해보면 콘도보다 조금 나을뿐이지 (~$500) 엄청나게 낫진 않더라구요. 혹시나 지붕에 문제라도 생기면 제가 그거 고쳐야하고 ㅠ
근데 싱글홈은 또 렌트가 잘 안나갑니다. 지역마다 다르겠지만. 콘도는 HOA가 많으니 세입자입장에서는 관리를 받는다는 생각이 들어요. 그런데 싱글홈은 주인하고 하나하나 다 이야기해야 하고 주변에 나뺴고 다 owner란 생각을 하면 또 주저하게 되죠.
그것까진 몰랐네요. 안그래도 렌트 리스팅을 보니 싱글홈#<<콘도# 이더라구요. 말씀하신 대로 싱글홈이 렌트가 잘 안나가서 리스팅 숫자가 더 적을수도 있겠네요
싱글홈 살아보기 전엔 집 고치는 문제가 막막해서 피하고만 싶어지는데, 막상 부딪쳐보면 다 별거 아니예요.
지붕 문제 생기면 어차피 직접은 못고치고 사람 불러야 하는데, 제대로만 고치면 문제가 자주 생기지는 않아요.
오..맥주한잔님.. 조언 감사드립니다. 그렇긴 하네요. 어차피 사람불러서 고치는 것인데 제가 직접 고치지는 않겠죠 ㅎ 처음이라 그런지 모르는 일 앞에서 쫄보가 되는것 같습니다 ㅎㅎ;
15만불집이 렌트 $1400 이면 엄청 렌트 장사 하기 편한 동네같은데요?
저희 동네는 60만불 집이 렌트비 $3000 이 안되요.
15만불로 계산하면 렌트비가 겨우 $750 이라는 말이죠.. ㅋㅋ
네 그래서 제가 이 동네를 선택한 이유도 있습니다. 학군이 D ranking이라 집값이 엄청 싸요 (렌트는 그만큼 싸지 않은 대신) ㅎ. 물론 학군 좋은 동네 가면 포르드소토 님 말처럼 집값이 너무 비싸서 렌트를 만불씩 받는 것 아니면 노답이더라구요.
그런데 랜트비는 계속 올라가겠지요 아마도 물가상승폭 이상으로요
부디 그렇겠죠? ㅎㅎㅎ 그리고 콘도 HOA역시 매년 증가하더라구요ㅠ 싱글홈에 비해 관리는 편하지만 단점은 확실히 있는 것 같아요.
시뮬을 더 돌려보셔야 할 거 같은 생각이 좀 듭니다.
여기에 빠지신 건 capex (1만불 언저리에 큰 금액을 위한 예비비: 히터 에어컨 퍼너스 여기는 지붕은 예외지만요.. 등등)- 렌트비의 10프로
저희 지역은 물세, heating등은 따로 소요되는 데 어떠한 전략을 가지고 계시는지요?
그리고 중요한건 일단 좀 더 돌아다니셔야 뭔가 더 보이실 거에요. 그리고 mls에서 이정도 집이 나왓다는건 좀 더 괜찮은 집들이 많을 확률이 높네요. 건투를 빕니다요.
MLS 말고도 매물이 나올수 있는거예요?
그럼유 네트워킹을 좀 하셔야 하고 많이 돌아다녀야 하는데 보통은 풀캐시 오퍼에요.
좋은 집은 mls에 안 뜨나요? 전 mls에 다 뜨는 줄 알았어요.
좋은 가격의 집은 보통 싹다 고쳐야 하는 집이라 잘 안뜨죠
맞습니다. 제가 쓴 글에선 너무 복잡해질까봐 CapEx를 일부러 뺐어요. 순이익이 $26밖에 안되는데 CapEx까지 넣으면 적자가 나겠죠 ㅎㅎ 싱글홈보다는 덜 들겠지만 실제 시뮬에서는 CapEx도 고려해야겠지요. 아 그리고 저희 동네에서는 HOA에 물값이 포함된 경우가 대부분이고 heating bill역시 따로 tenant에게 청구합니다.
그나저나 희망적인 조언 감사합니다. 발품도 팔아봐야겠어요 ㅎ
넹 처음은 무조건 많이 돌아다니시고 본인 감각을 키우셔야 지르기도 하는거 같아요. 화이팅이요!!
콘도 투자는 경기기 완전 망했을 2007-2009사이에 지인분이 2005-2006년 가격의 반토막 또는 1/3로 떨어졌을때 정말 쓸어 담듯이해서 30채를 넘게 사시더라고요. 그후에 가격은 원상복귀되고 지금은 몇배 올랐다고 합니다. 그리고 그 후로는 콘도는 다시는 안사신다네요. 캐쉬플로우가 전혀 안된다면서...타겟으로 잡은 지역의 가격이 괜찮으시면 타운홈으로 알아보세요. 직접 관리하실거면 타운홈이 제일 편합니다. 그리고 안되면 그때 SFH로 알아보시고요. 한달에 $500 캐쉬플로우 생긴다고하면 꽤 괜찮은 딜인데요.
지인분 ㅎㄷㄷ 현금부자시네요. 암만싸도 십만 × 30
300만불 현금부자!
살면서 3번의 기회가 온다고 하는데 제 지인분은 그 기회를 잡으신 분이죠...저도 그분이 진짜 부럽습니다. 콘도 30채말고도 20채 정도의 다른 부동산을 가지고 계십니다 ㅎㅎㅎ 정말 말도 안되죠???그런데 회사는 또 열심히 다니세요. 심심하시다고...그리고 인성도 좋으십니다. 사치스럽지도 않으시고...저의 인생 롤 모델이십니다. 돈만 많은 부자가 아닌 돈도 많은 부자...
콘도를 30채라니..정말 부럽네요 ㅋㅋ 아 참 싱글홈 cash flow가 $500이라는 것은 CapEx를 포함안한 가격입니다 ㅋㅋ 포함하면 아마 $300 정도로 떨어지겠죠ㅋㅋㅠ
솔직히 $300도 나쁘지 않은데요 ㅎㅎㅎ 그렇다면 집 상태에 따라서 좋은 매물인지 아닌지 결정이 나겠네요...잘만 찾으시면 괜찮은 투자 될것 같은데요. 대신 PM하지 마시고 직접 매니지하신다면요. 잘 알아보시고 투자 잘하세요~~~
다른건 몰라도 이분 본인이 리얼터 라이센스가 있으신지....
아니라면 30개 살때 주변 리얼터 횡재 했겠어요... 그 리얼터도 건물 하나 샀겠는데요...
그건 제가 만나면 물어볼께요. 저도 궁금해지는데요 ㅎㅎㅎ 근데 그때 콘도 가격이 $50k-$60k이었다고 들었어요. 지금은 그 콘도 하나 가격이 $200k이상이라고 하시더라고요 @.@ 힘든 시기에 재벌이 탄생한다는 말을 저는 믿습니다. 리얼터는 그리 많은돈은 아닐테지만 30채 정도를 사셨으니 리얼터도 불황없이 버텼을거고 어느정도 돈도 벌었겠죠. 글을 쓰면서 갑자기 또 부럽다는 생각이 드네요...아...다시 생각해도 부럽네요.
제가 북가주에서 위험한 지역도 검색해 보고 관심 있는 지역들을 봤는데요....
2012년에 바닥이었을때 산 콘도나 주택들이 (사람들이 쳐다 보지도 않던) 거의 2.5배는 기본으로 올랐더라구요...
그런데 콘도는 투자할때 조심해야죠...(주로 오래 보유하지 않고 많이 되 팔던데 이유가 hoa가 아닌가 싶더라구요...)
제가 아는 지인은 위험 지역이 아니라 오히려 비싼 지역 (로스 가토스. 사라토가 그런지역)에다 투자하더군요...
자본이 넉넉하니...
부동산은 확실히 불경기 일때 그때가 기회인건 맞는거 같아요..
주변에 그런 분들 종종 있어요..
다운 페이만 만들어 놓는다면...
맞습니다~콘도는 웬만큼 캐쉬플로우가 생기지 않으면 투자하기가 좀 그렇죠...말씀하신 hoa때문에 더 그렇고요. 제가 보고있는 D class 지역도 콘도는 hoa가 사악합니다.
불경기일때 부자들이 나온다고 합니다. 한국의 IMF때도 제일 많은 부자들이 그때 나왔다네요. 제 지인분도 부모님덕에 그렇게 된거고요. IMF때 동수저에서 갑자기 금수저로 신분상승후 가지고있던 시드머니로 투자할곳 열심히 찾다 미국의 서브프라임이 터지고 난 후에 부동산 상황을 지켜보다 부모에게 받은 훌륭한 가르침을 배운 그대로 실행한 결과 밀리어네어가 된거죠...부모에게 훌륭한 파이낸셜 교육을 받았고 인생의 기회가 왔을때 준비가 되어있으니 과감히 질른거죠...저희도 준비를 해야죠 ㅎㅎㅎ 언제 그런 기회가 다시올지 모릅니다 ㅎㅎㅎ
저희 동네 학교 앞 콘도 2b/2bath는 7.7만불에 880/month -200hoa 인데 매물이 언나옵니다 ㅎㅎ 400 hoa가 상대적으로 너무 높은것 같은데요ㅎ 예전 희고님 댓글은...랜트가 주식 대비 make sense 하려면 주인이 인건비 대신 열심히 고쳐야 한다고...
나쁘지않은 딜 같은데요? 30년 놔두면 모기지가 없어질테고 콘도값은 좀 오르고... 하지않을까요?
그런가요? 냉정하게 따지면 당장 캐시플로우가 적자여도 무조건 이득이긴 해요. 모기지도 시간이 가면서 interest가 줄어들고 콘도 가격도 오르니까요 또 렌트도 시간이 지나면서 오르겠죠 ㅎㅎ
저는 현재 콘도 계약중인데요. 가격이 그 정도에 렌트가 그 만큼 나오면 저는 살거 같아요. 제거 들어보시면 정말 기막혀 하실겁니다. .
저기에다가 감가상각하시면 택스에서 혜택 좀 보실건데 손해는 아닐거 같아요. 저는 30년 동안 세입자가 제 모기지 내준다 생각하고 그냥 오퍼 넣었어요. 요즘 시세가 내려가고 있어서 바이어는 골라서 살수 있는거 같습니다.. 저는 시간이 없어서 고치고 그런거 안하고 싶은 집으로 샀어요. 이건 개인마다 차이가 좀 있을거 같아요.
그래서 치안이 좋지않은데도불구하고 이 동네를 선택하긴 했어요. 학군 좋고 사람 살기 좋은 곳은 집값이 너무 올라 렌트 주면 매달 엄청난 손해가 나더라구요. 30년 뒤를 생각하면 지금 당장 마이너스여도 무조건 이득이긴 합니다. 조언감사해요!
자세한 설명 감사드립니다. 그런데 매달 고정비용에서 렌트에 대한 income tax는 빠져있는거 아닌가요? 1400*12=16800이면 여기서 세금이 솔찬하게 나올것 같은데 말입니다.
income tax까지 넣으면 너무 복잡해질까봐 뺐습니다 ㅎㅎ 어차피 maintanences나 집 수리비는 비용으로 처리해서 deduction받을 수 있고 집 가격역시 depreciation시키면 추가로 deduction 할 수 있어서 퉁치는 것 같아서요 ㅎ
헌데 대략적으로 봤을때 집값에 비해 렌트비가 쎄네요. 나쁘지 않은 투자 같습니다
조언 감사합니다. 아무래도 학군이 안좋은 동네라 집값이 싼게 큰 것 같아요. 앞으로도 계속 보려구요ㅎ
투자용이라면 멀티 플렉스가 가장 좋다고 생각합니다. 싱글홈처럼 규제에서 자유롭고 HoA는 없으면서 콘도나 타운홈처럼 여러유닛 한 번에 관리가 가능해서요. 베이에서도 멀티 플렉스는 수익이 약간납니다. 싱글홈은 1.5밀리언 정도 집들도 4000불 겨우 받은거 감안하면 듀플렉스 이 정도 주고사서 7000불로 돌리는게 훨씬 낫죠
현재 비자신분인데 모기지 이율에서 손해보지는 않으셨나요?
저는 ARM이긴 하지만 현재 집 파이낸싱 할때 4% 받았구요. 딱히 신분때문에 불이익을 본다는 느낌은 못받았어요.
아는 지인....
자녀가 대학갈때 등록금을 거의 페이오프 다가오는 렌트집을 다시 재융자해서 4년치 대학등록금을 위해 빼서 학비로 충당...
그리고 그 렌트집은 세든 사람이 갚아가고 있음...
저는 이것도 좋은 방법이라고 생각되어요...
대신 그 집은 모기지를 거의 갚았었다는거가 중요하죠...
위에 댓글들에 많이들 언급해 주셨지만, 매물마다 시뮬레이션을 많이 돌려보시면 안목이 좀 생겨요.
(rental property analysis calculator로 온라인 시뮬)
그리고, 저도 그러했지만 싱글하우스나 타운하우스나 콘도로는 HOA 내고 택스내고 익스팬스 다 내고 나면 잘 안남아서 전 아예 서치 자체를 안하고요.
제 키워드는
다운타운도시 (집이나 직장 반경 몇마일이내 근처 한정), 근처 칼리지 1마일 반경
Multi house
로만 서치하고,
방 갯수와 화장실 갯수를 중요하게 봅니다. 2유닛 집들도 포텐셜하게 리빙룸 다이닝룸등이 나뉘어 있으면 전환해서 방으로 세가 가능한지
2유닛이래도 3층에 3유닛처럼된 2층 타운홈은 화장실 3이면 저는 좋아합니다. 방갯수-렌트수익 이므로.
집고치는 사람들은 처음에 견적 받고 이거저거 일하다보면 잘하는 잘맞는 사람을 만나게 되면 계속하면 됩니다.
처음이 힘들지 한번 세팅되면, 그분들 스케줄만 조정하면 되니 쉬워지고요.
론도 처음에 힘들지 그담부터는 쉬워집니다.
auction.com 에서 온라인비딩도 가능한데, 어떤게 걸릴지 모르니 신중하게 매물분석 하시다보면 매물에도 나오고 옥션에도 나오는거 나옴 눈여겨 보세요
집팔려다가 옥션 기간 쫒기는 집들은 주인이 다급해서 딜하기가 좋습니다.
책상에서 몇달 매물 분석 시뮬 가지고 노시다보면 감이 좀 생겨요
다만 내년에 집값이 내려간다 하니, 신중하게 하시고, 상투잡지 마시길.....
귀중한 조언 감사드립니다. 여전히 모르는 것이 많지만 시뮬을 계속 돌려보니 그래도 조금씩 조금씩 배워가는것 같아요. 은근히 재미도 있구요 ㅎ 아무래도 제가 아무것도 모르는 거라 심리적으로 multi house를 사는 것에 대한 두려움이 있구요. 조금더 공부하다보면 그래도 감이 생기겠지요 ㅎㅎ
우선 저는 당장 신분이 영주권이 아닌지라..시작해도 내년 말에나 시작할것 같습니다 ㅋ
부지런하시고 handyman까진 아니더라도 고치는데 솜씨도 있으신 분에 여유돈까지 있으면 충분히 해볼만한 투자라고 생각합니다. 다만 가장 걸리는 부분은 remote한 지역에 집을 사고 management를 third-party에 맡겼다가 낭패를 보고 스트레스 엄청 받는 경우를 여러번 본지라, 저는 여유돈이 있더라도 부동산쪽은 안할 것 같습니다. 여유돈이 20만불인데 30만불 짜리 하우스에 매달 렌트가 2000불씩 나와서 한번 뛰어들어볼까 생각해도..
2000불에 공실기간 감안 11개월로 계산하면 1년 임대소득 :$22000
지출은 모기지 10년을 잡으면 매달 1000x12 (3.9%)=12000에 재산세 4500, 보험료 1500불 각종 감가상각에 매인터넌스 1년에 1000불잡고, HOA는 달랑 달에 50불내는 지역에 집을 구하면 1년에 600불. 여기서 고정지출이 약 2만불이니 잘해야 다달이 손에 150불이 남고 이렇게 10년살면 20만불투자해서 30만불짜리 집이 내 손에 들어오는 건데, 나중에 집 팔때 부동산 비용이나 수리비를 생각하면 이 다달이 들어어는 150불이 순수익이 될까도 의문입니다. (이것도 22000불 임대소득의 소득세는 넣지도 않은거죠)
전 그렇게 단순하게 20만불 쥐고 있으면 3%정도 주는 상품에 넣어서 1년에 6000불씩 받고 이자소득에 대한 소득세 내고 10년들고 있으면 대략 20만불이 25불되는 길을 택하는게 낫다고 봅니다.
저 같아도 30만불 짜리 하우스가 렌트가 2000불이면 안할것 같아요. 계산하신대로 손에 150불 남는다면 실제로는 거의 적자이겠죠. 하지만 만일 집 가격이 20만불이고 렌트가 2천불이라면 나쁘지 않을것 같아요. 결국 문제는 부동산 투자를 할만한 매물이 내 주변에 있느냐없느냐인데 최근 집값이 너무 많이 올라 그런 매물을 찾기 어려워지긴 했습니다. 결국 제가 처한 환경에 따라 선택이 달라질것 같습니다. 무엇보다도 저는 여윳돈부터 열심히 모아야하는지라 ㅋㅋ
20만불 프라퍼티에 2천불 렌트면 달려드는 사람들 부지기수겠죠. 손에 20% 즉 4만불만 쥐어도 살 수 있으니까요. 근데 싱글홈의 경우 20만불짜리 집 자체가 거의 없을 뿐더러 (아주 집값이 싼 시골지역에는 20만불짜리 집 자체는 있으나 거기에서 월에 2천불 렌트내고 살 사람들은 군인들밖에 없을 겁니다) 솔직히 30만불짜리 집에도 2천불에 내놓으면 세입자 찾기 쉽지 않습니다. 보통 소도시에 30만불짜리 집은 넓고 좋긴 해도., 학군이 별로인 곳에 있을 가능성이 높고, 2천불을 내고 살봐에야 1200불정도면 그런 지역에서 쓰리베드에 관리 다 해주는 대형 아파트단지 렌트가 충분히 가능하니까요.
저희 동네는 30만불짜리 싱글홈 렌트가 2천불정도 하는데 실제로 렌트가 잘 나간다는 이야기는 못들었습니다.
맞습니다. 알맞는 매물찾기가 힘들긴 하죠. 그런데 잘 찾아보면 있긴 해요. 제가 목표로 삼은 동네에서도 85000불 정도 되는 1베드 콘도가 종종 나옵니다. 렌트가 1000불 정도 되니 1% rule을 만족하죠. biggerpocket에서는 Kansas city를 추천하던데 호기심에 찾아보니 3만불 짜리 싱글홈도 있더라구요;; 물론 학교 rating은 최악입니다만, 그래도 렌트비는 300불보다 비싸게 받으니까요.
결국엔 무엇이 맞는지에 대한 정답은 없는 것 같아요. 본인이 그만큼 발품을 팔고 노력할 의향이 있고 세입자들 상대하는 것이 성격에 맞으면 부동산도 나쁘지 않은 선택이 되겠지만 그렇지않다면 그냥 스트레스만 받고 돈은 돈대로 쓰겠지요.
부동산 투자는 보통 2가지를 보면 될거 같습니다.
1. 매월 수익이 얼마나 날거인가
2. 일정 기간 소유후 매각시 얼마의 이득을 볼가입니다.
보통의 경우 1번은 큰 비중을 차지 하지 않습니다.
일절안 시간을 가지고 있다가 팔대 얼마나 오를수 있는지를 보는게 더 현명한 투자가 아닐까 합니다.
제 경우를 얘를 들어 말씀드리면
2012년도에 $250K 에 집을 (20% 다운) 구입 4년정도 보유하고
모든 경비, 수리비등 제하고 4년동안 2달 비어있었고 부동산 커미션 준거까지 제하고
월 평균 $50-60 정도 남은 샘이였습니다.
그러나 2016에 팔았을때 집 가격은 약 $180K 올랐고 모든 비용을 제하고
제가 투자한 금액 $55K에서 $100K (매월 상완한 원금 포함)정도 남았습니다.
총 크로징때 받은 돈이 $154K 정도였습니다.
대부분의 경우 부동은 투자은 월 수입이 아니 장기 투자후 팔았을떄 가치가 더 중요한거 같습니다.
그러니 당장 눈앞에 수익보다는 미래를 보고 투자하세요
+1
그런데, 거꾸로 이야기하면.. 부동산 버블 꼭지에 렌트집 사면 망한다는?
+1 결국 다달이 나는 캐쉬 플로우가 목적이 되면 별 기대할게 없죠. (한 렌트집 페이오프 된거 4-5채 있는 분들이야 당연 예외구요) 결국 부동산 자체가 올라야 하는 건데 이럴라면 인덱스펀드에 넣고 한 10년 기다릴 수 있을 정도의 여유자금과 인내심이 필요하겠죠.
참고로 중소도시는 샌프란이나 동부대도시하고는 달라서 집 값 변동자체가 크지 않습니다. 30만불짜리 집이 20%가 오르면 동네가 들썩거리지만 실제로 상승분은 6만불이죠. 그것도 한 10년동안 변동폭이 딱 그정도입니다. 전 그런동네에 살고 있는데 따라서 부동산 가치 상승보다 집팔때 페인트칠부터 싹 고쳐서 팔고 리얼터에게 낼 돈이 더 커지기 쉽죠.
+2 지역차가 참 큰것같습니다. 실소유가 많은 중소도시는 버블 자체가 별로 없는 편입니다. 부동산 마켓도 그만큼 슬로우 하고요.
버블 버블 하는데 지역 마켓따라 반응속도가 많이 다릅니다.
저 같은 경우는 1번에 더 주안점을 두고 있긴 합니다. 왜냐하면 제가 시뮬레이션을 아무리 열심히 해봤자 실제 순이익은 예상한 것보다 적을 테니까요. 그러니까 net cash-in 은 일종의 buffer 역할을 하는 것이죠. 제가 생각못했던 손해가 나더라도 어느정도 net cash-in에 의해 어느정도 그 양이 줄어드는.. 저 같은 경우 net cash-in > $300을 목표로 삼고있는데, 매달 $300이 저에게 얼마나 큰 도움이 나겠어요?ㅎ 하지만 예상치 못한 비용을 메꾸는데에 쏠쏠하게 쓰일수 있겠죠. 그리고 cash-in value가 높으면 ROI도 덩달아 높아지더라구요.
집값 역시 2012년~2016년까지 오른 것만큼 팍팍 올라주면 최고이겠지만, 솔직히 말해서 그것은 아무도 모르는 일이니까요. 저 역시 first home을 올해초에 샀지만 4년뒤에 50% 넘게 오를것 같지는 않습니다.
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