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동부 대학/대학원/병원 인근 지역에서 investment property 탐색중입니다.
두 매물 중 어느 쪽이 더 좋은 투자일지 선배님들의 고견을 구합니다.
인테리어(부엌/화장실 포함)는 10점 만점에 매물 A는 3점, 매물 B는 5점 주겠습니다. 렌트 돌리기엔 무리가 없는 수준입니다.
매물 A는 HOA가 있습니다. 렌트 주는 것에 대한 제약은 없어보입니다.
*** 매물 A:
Purchase Price: $160k
Closing cost: $9k (incl. escrow)
Downpayment: 25% ($40k)
Est. monthly rent: $1400
Result
For the 20 Years Invested
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First Year Income and Expense
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*** 매물 A + renovation:
Purchase Price: $160k
Closing cost: $9k (incl. escrow)
Downpayment: 25% ($40k)
(+공사비: $20k - 지하실 finish + 부엌 리노베이션)
Est. monthly rent: $1600
Result
For the 20 Years Invested
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First Year Income and Expense
|
*** 매물 B:
Purchase Price: $250k
Closing cost: $10k (incl. escrow)
Downpayment: 25% ($62.5k)
Est. monthly rent: $2000
Result
For the 20 Years Invested
|
First Year Income and Expense
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20 댓글
faircoin
2019-09-22 20:40:21
아참, "둘 다 안한다"는 의견 역시 환영입니다.
커클랜드
2019-09-22 23:14:35
어떤게 나중에 더 잘 팔릴까요? (로케이션및 주변 환경 고려)
faircoin
2019-09-23 00:40:35
매물 A는 불멸의 로케이션입니다. 동네는 좀 어수선 합니다.
매물 B는 상대적으로 아늑하고요. 대신 어딜 가려 해도 좀 걸어야하죠.
나중에 팔기에는 A가 나을 것 같습니다.
커클랜드
2019-09-23 01:47:06
주어진 제한된 정보와 “불멸”의 로케이션 수식어때문에 저라면 A를 고르겠네요.
Estimated appreciation을 둘 다 같게 하셨는지는
모르겠지만 IRR이 비슷하다해도
20년 뒤 보년 결국 appreciation은 A가 B보다 더 나을듯요.
faircoin
2019-09-23 06:15:17
말씀하신 내용을 고려해보니 A가 낫다는 생각이 확 드네요. 감사합니다!
hogong
2019-09-23 00:32:48
원배드 투배드 (방/ 화장실) 인포는 그런건 없나요? 대학가면 리노베이션 안한집이 선로할테고, 주거지역 학군좋은곳이면 리노베이션한게 나을듯요. 제가 렌로드면 인턴 안정적이고 나중에 문제 안이를킬 사람 위주로 (3-4인 가족) 고르고 렌트는 항상 주변시세보다 5-10% 낮게해서 장기계약으로 유도할듯
faircoin
2019-09-23 00:42:28
여긴 완전 대학원 타운이라 학군은 전혀 고려요소가 아닙니다. 가족이 와서 사는건 흔한일은 아닐 듯 하네요.
루스테어
2019-09-23 09:49:30
이게 세대차이일수도 있는데요. 저도 학위할때만 해도 리노안한 stipend 로 살만한 집에 들어가는 것을 선호했습니다만...
전부다 그런 것은 아니지만, 요즘 신입생들은 확실히 좋은 집에서 돈좀 내더라도 살려는 의향이 강한 것이 느껴졌어요.
한 4-5도시 돌아다니면서 한인 학생들을 좀 만날 기회가 있었는데, 확실히 마인드가 좀 다르더라구요. 중국애들은 더할나위없구요.
만약 보스턴 같이 재력이 있는 자녀들이 좀 많이 모이는 지역이라면 저같으면 A+리노를 하는 쪽을 선택할거 같아요. 마켓 조사가 필수긴 하지만요.
무지렁이
2019-09-23 06:30:16
동전을 던지셔야... 꼭 fair coin으로...
(뻘댓글 죄송)
faircoin
2019-09-23 10:41:07
아니 이런 묘수가!! ㅎㅎ
에타
2019-09-23 07:54:39
저 역시 아무것도 모르는 1인이지만 A로 갈것 같습니다. 그나저나 HOA가 매달 13.33 불이라니 엄청 싸네요. 그러면 꽤나 많은 부분(water, sewer, exterior maintanence, etc)가 HOA에 포함안될수도 있다는 생각이 드는군요...
faircoin
2019-09-23 10:41:55
HOA와 이야기좀 해보려고 에이전트 통해 여러번 연락하는데 연결이 안됩니다. 가끔 공동구역 낙엽이나 치워주는 정도인 듯 합니다.
두리뭉실
2019-09-23 09:40:26
레노 안 하는 A 가 낫지 않나 싶네요. 생각보다 2만불 목돈 투자해서 매달 2백불 오른다라...
이것도 개런티 하진 않다는 제의견이기에...
커클랜드
2019-09-23 09:56:40
반대로 말하면 2만불 투자에 일년 2400이득이라면 엄청나죠. 12% ROI ㄷ ㄷ ㄷ
두리뭉실
2019-09-23 10:06:50
맞습니다~ 아무래도 리스크가 어느정도 있으니 리턴도 어느정도 기대해야겠죠 ㅎㅎ
faircoin
2019-09-23 10:45:09
수익률로보면 나쁘지않은데, 공사하는데 노력도 들어가고 수익이 개런티가 안되다보니 최대한 low risk로 시작하는게 맞나 싶기도 하고요.. 고민입니다
크레오메
2019-09-23 10:44:26
저라도 a요! 일단 네고해서 좀 깎을수 잇는지 확인하는것도 중요해 보여요 ㅋㅋ
faircoin
2019-09-23 20:03:22
아무래도 그렇겠지요? 의견 감사합니다!
roy
2019-09-23 15:45:36
앞으로 집값이 많이 오를수 있는 물건이요
faircoin
2019-09-23 20:05:08
사실 둘 다 집 값 상승 요인은 잘 안보입니다 ㅎㅎ