인베스트용 첫 집 구매 어려워요. 조언을...

4. 직접 가보지 않고 집을 구입하시다니 저는 절대 비추합니다. 질로우 같은 웹사이트에 나온 사진은 가장 컨디션이 좋을때, 그리고 가장 보정을 많이 한 상태의 사진이라고 보시면 되고 사진과 실물이 현저히 다를 확률이 높습니다.

영어못하고 집구매 경험없고 융자받은 경험없고 의지할 지인없는건 다들 비슷합니다. 저도 그런 상황에서 집을 구매했는데 그러면서 배우는거죠. 집은 많이 보시고 리얼터(리얼터 나름이지만)도 많이 만나보면 집을 구입하는 안목이 생깁니다. 혼자서 감을 잡으셨으니 이제 좀 구경도 다니면서 로케이션이나 집에 대한 안목을 키우시고 구입하면 좋은 주택 구하실수 있을겁니다. 좋은 주택구입은 투자한 시간에 비례하니까 급하게 생각하지 마시고 느긋하게 생각하세요.

동의합니다. 그리고 3-4 시간 거리에 사면 관리해주는 사람 없이는 힘들어요. 3-4 시간 걸려서 가서 고쳐주고 다음날 또 가서 고쳐주 오고 이런거 힘듭니다. 

혹시 북가주에서 Stockton 쪽 보시는거라면 절대 꼭 가보고 사셔야해요. 정말 길 하나로 동네 달라집니다. 위험한 곳은 정말 위험해요. 

그러게요. 저도 그렇게 생각하고 있습니다. 네 집도 꼭 보고 결정해야겠습니다. 감사합니다. 

20-30불 짜리 옷을 사면서도 입어보고 사는데 집이야 더 말할게 있겠습니까. 당연히 그러셔야죠.

집을 사셔야겠다고 생각하면 마음이 급해지고 집값이 들썩인다는 뉴스에 예민해지기 마련이죠.

그럴때를 잘 참고 이겨내셔야 거주용이든 렌트용이든 좋은 집을 삽니다.

잘 준비하셔서 좋은 집 사시길 바라봅니다.

네 저도 동의합니다. ㅎㅎ 다만 그런 분들이 계신지, 계시다면 어떻게 진행이 되는 것이길래 가능한지 궁금했습니다. 집을 오래 알아보고, 론 어프로브도 받고 그러다보니 뭔가 마음이 급해지긴 했습니다. 조금 더 느긋해야겠네요. 감사합니다. 

1/2번 - 내돈으로 사는 걸 추천드립니다. 단 빌린돈의 상환조건 (기간, 이자등)이 아주 좋거나 거의 신경쓰지 않아도 되는 경우 제외하구요.

3번 - 투자용은 무조건 멀티유닛일수록 리스크관리가 좋습니다. 융자를 받을 수 있음... 최대한 받으시고 내돈은 여유자금으로 가지고 가실것을 추천드립니다.

4번 - 동네도 봐야하며 집은 더더욱 보셔야 합니다. 처음부터 안가보는 건 무리라고 판단됩니다.

글에서의 설명으로만 놓고 봐서는 저는 B집을 선택할 것 같습니다. 그러나 다른 상황도 함께 고려해 봐야 하니... 아무튼 도전하는 자에게 기회가 있다고... 홧팅입니다.

조언 감사합니다. 다시한번 잘 살펴봐야겠어요. 그런데 동네는 어짜피 투자용 집은 좋은 동네는 안된다고들 하셔서, 고려를 안하려고 하긴 하는데요.... 이게 또 그게 아닌가 보네요. 열심히 더 공부하겠습니다. 

동네는 교통이 어떤지.... 소득수준은 어떤지... 어느 민족이 주류로 거주하는지... 등등에 따라 작으면서도 큰 차이가 있을 수 있습니다.... 거기다 지금은 낙후되어있어도 개발가능지역이면.. 뭐 더 좋겠죠... ^^* 

렌트에 30-35%는 expense로 들어간다 보셔야합니다. 

노아애비님이 쓰신대로, investment property는 좀 다르게 보셔야되요.

내가 살집이 아니라  rent줄집이라고 생각하면 좀 보는게 다를거에요.

지역을 알지못하는상황에서 추천하는게 좀 힘드네요 ㅠㅠ

좀 무리하시는것 같은데... 전체적인 상황에서 지금 부동산에 투자하는것에대해서 조금더 고려해보시는게 좋지않을까 생각됩니다... 혹시주변에 다른 투자기회는 없나 살펴보심이.

+1

부동산 투자 관심있으신 분들은 경제관련 서적이나 칼럼구독을 꼭 하시는게 좋을것 같아요. 요즘 같은 시기에는 꼭지잡기 쉽상이라서요. 썰을 풀자면 너무 긴데 인터넷 찾으면 다 나와요.

네 감사합니다. 알아볼수록 점점 공부가 더 필요한거 같긴 합니다. 저도 '요즘 같은 시기'라는 생각을 하긴 하는데, 그냥 오래 가지고 갈 집이라고 생각하면 빨리 사는게 더 나은것 아닌가? 하는 쪽으로 기울었거든요. 많은 분들이 2020을 '응답하라 2008' 정도로 진단하시던데.... 물론 반론이 있는 것 같기도 하고요. 

집 구매경험 없는데 첫집을 투자용으로, 그것도 보지도 않고 사는건 절대 말리고 싶어요.

아직 첫집도 안사셨다면, 일단 첫집은 어떻게 해서든지 (약간 싼동네로 이사가든지, 다운페이를 몇년간 더 모으든지 해서) 일단 첫집은 거주용으로 사시는 게 어떨까 합니다.

(론 받는건 비교적 쉽지만 다운페이 모으는게 어려운 대부분의 직장인들과 같은 케이스라면) 20%미만의 적은 다운으로 집 살 수 있는건 거주용 첫집만 받을 수 있는 혜택이므로 그 기회를 꼭 활용하시는게 좋습니다.

맥주한잔님 부동산관련 글에 큰 동기를 부여받은 사람으로서, 조언 깊이 새기겠습니다. 집을 보지 않고 사려는건 아니었고요^^ 집 구매 경험이 없다 보니 과정을 잘 몰라서, 오퍼를 넣고 오퍼가 받아들여진 다음에도 실질적으로 그 집을 구매할지를 결정하는 과정들이 가능한가 궁금했던 거에요. 종종 주변에 중부에 집투자 하는 미국 분들은 집 구매와 관리 자체를 아예 가보지도 않고 하는거 같아서 궁금하기도 했고요. 아무튼 집은 꼭 보겠습니다~

제가 거주 집을 찾아보지 못하는 이유는 저희 동네는 2베드 콘도도 100만불을 넘나드는 곳이라서요. 이사갈 수도 없고요. 아마도 아주 오래 이곳에서 살 것 같은데, 이러다가 평생 내 집 한번 못 가져보고 은퇴할 것 같아서 은퇴 대비용 집으로 알아보게 되었습니다. 모기지 값는 선에서 렌트 주고 은퇴할때까지 쭈욱~ 가져가는 그런 목적으로요. 그리고 가깝지는 않지만 차로 갈 수 있는 거리에 vacation home 으로 론을 받을 수 있는 지역이 있고, 지인도 살고 있는 곳이라 그 곳을 열심히 살펴봤는데... 처음에는 "그래 은퇴 후에 집 한채 있으면 자식한테 부담도 안주는거고..." 뭐 이렇게만 생각했는데, 부동산 관련 글들을 계속 읽으면서 렌탈 프로퍼티 수입 계산기 돌려보니까 점점 투자용 집으로 범위가 확대되더라구요.

맥주한잔님 조언대로라면 거주용 집은 아니어도 첫집은 second home 구입 가능한 것으로만 알아보고 다운을 줄이고(10% 다운 가능하다고 합니다) 모기지를 최대한 받고, 렌트로 모기지를 충분히 감당할 수 있는 선으로 욕심을 줄이는게 낫겠네요.   

짧은 지식으로 몇가지 적어보자면.. 일단 돈이 부족하면 Roth에서 원금을 빼거나 부모님으로부터 부족한 만큼 지원을 받거나 (실제로 많이 그럽니다) 아니면 돈이 모일 때까지 조금 더 기다리시는게 나을것 같아요. 추가로 또 돈을 빌리면 모기지론 자체에 영향을 줄수도 있으니까요. 그리고 3-4시간 정도 떨어져있는 곳이라면 Property manager를 고용할수밖에 없어요. 저도 요새 공부하면서 배우고 있는데 집주인이 모든것을 관리하면 은근히 손이 많이가더라구요. 에어필터도 갈아야하고 gutter도 치워야하고 등등등.. 물론 고용하는 만큼 그만큼 비용이 더 나가겠죠.

저 역시 1시간 반 정도 떨어진 지역도 바라보고 있는데, 시뮬을 돌릴때에는 Property management fee 를 넣고 계산하고 있습니다.

네 저도 먼 거리의 렌트 집을 살 경우 어떻게 관리할지를 고민중에 있습니다. PM 를 두든지, 싱글홈을 구입할 경우에는 테넌트에게 맡기고 렌트를 싸게 줄지요. 그런데 Pㅡ 비용은 렌트비의 10% 정도 하는거죠? 

6~12% 정도 한다고 하더라고요. 한 10% 잡으면 될듯 싶네요 ㅎ

동서고금을 막론하고 투자는 땅이 최고라는...

@땅부자님 소환해봅니다.

넵. 소환되서 왔습니다. 

위에도 적었듯이 3-4 시간 걸리는 곳이라면 직접 관리하는건 어렵다고 보면 되고 투자집이여도 직접 안보고 사진만 보고 사면 호갱되는 지름길입니다. 아직 디파짓이 제대로 준비 안된 지금으로는 디파짓 모으면서 카드 안열고 크레딧 관리하며 좀더 공부하고 집을 더 보러 다니는걸 추천드립니다. 투자집을  사시려는 동네에 따라 렌트 컨트롤이 있을수도 있으니 매물 볼때 그 부분도 꼭 조사해보셔야 합니다. 

네 땅부자님의 말씀에 신뢰가 팍팍됩니다. 말씀하신 부분 메모해두고 잘 체크하겠습니다. 댓글들을 보니 마음도 좀 차분해지고, 정리도 좀 되고 하네요. 

혹시 주변에 뜻을 같이 하시는 친구분 있으시면 동업도 괜찮아요. 저희도 집값 비싼 북가주 베이 에어리아 인데 첫 렌탈은 동업으로 P2의 X알 친구랑 같이 시작했습니다. 본인이 약간 더 일한다고 생각하면 원래 임대업은 싹다고쳐서 더이상 거칠게 없으면 할일 별로 없이 편합니다 임대업은 현금오가며 서로 속일일이 없어서 동업도 괜찮더라구요. 

요거슨 개고생하셨단 말씀이시죠... 아이고 대단하십니다 토닥토닥 -.-;;

제가보기에 자금이 좀 부족해 보이는데요. 집수리에 생각보다 많은 surprise 들이 많아서 여유잇게 몇만불 캐쉬를 손에쥐고 시작해도 늘 부족합니다.

그리고 3-4시간 거리이면, 자잘하게 매번 가기 힘드니 렌트내거나 집고치러 누가 올때 lock box에 키 넣어놓고 열고 들어가라 해야하는데, 그게 또 안전문제도 있고 합니다만, 테넌트중에 딜해서 집관리 맡기는대신 렌트로 싸게해 주는 것도 가능합니다.

첫집을 사신다면, 직접 사시면서 또는 집근처, 또는 직장 근처에서 집관리를 하시는게 좋지 않을까요?

사과님 집 구매 후기 정말 잘 읽고 도움 많이 받았습니다. 저도 집 수리에 부분에 대한 비용을 염두해두고, 집을 보고 있습니다. 프로퍼티 메니져에 대해서도요. 일단 적당한 집을 고른 후에 테넌트에 따라서 싸게 주고 관리를 맡기는 것도 생각하고 있고요. 실제로 지금 제 주변에도 그렇게 하우스 렌트 하고 계신 분들이 있거든요. 
첫집을 집근처에 못사는 이유는 너무나 분명하여... 일단 고려 대상에서 뺐습니다. 도저히 제 인컴과 보유 케쉬로는 평생을 모아도 안될 것 같아요. 

아무튼, 보유 자금, 집수리, PM 등 잘 기억하고 준비하겠습니다. 감사합니다. 

부동산 투자는 개개인마다 스타일이 틀립니다. 그래서 정답이 없죠...좋은투자 나쁜투자는 내가 돈을버느냐 못버느냐에 따라 달라지겠죠? 그래서 주위 사람들의 조언도 중요할때가 많지만 제일 중요한건 자신의 분석과 판단입니다. 저의 경험상 10분거리 / 1시간 거리 / 3시간 거리 / out of state 투자를 해본결과 프로퍼티가 1-2시간내에 있다면 내가 직접 관리하면 되는데 3-4시간 걸리면 PM을 구하시는게 맞습니다. PM 찾아서 3-4시간 거리의 프로퍼티를 맡기는거나 out of state에 PM찾아서 투자하는거는 거의 같은데 문제는 프로퍼티 가격에 대한 투자금액이죠...현재 30k정도의 다운페이를 하실수 있다고 하셨고 투자하시는 지역이 캘리이신것 같은데...

가장 좋은 시나리오는 다운페이를 좀더 모아서 1-2시간 거리의 프로퍼티를 구매한다가 될것 같네요. 그런데 그렇지않다면 out of state에 투자를 하셔도 될것 같은데요. New or Newer SFH나 타운홈들이 $130k-$150에 렌트도 거의 1% rule에 근접하게 나오는 지역이 꽤있습니다 (A- Class / B Class). 그럼 못해도 3-5년까지는 큰문제 없이 잘 굴러가겠죠....20%-25%다운 하실수 있으시니까 한달에 $300-$400은 나올수 있고요. 아니면 레노베이션 되어있는 Trunkey Proeprty들을 보시는것도 나쁘지 않고요. 잘만 고르시면 론이 나온다는 전제하에 2채정도의 프로퍼티를 구입하실수도 있습니다. 

서론이 길었는데요 ㅎㅎㅎ 제가 말씀드리고 싶은건 요겁니다.

잘하는 PM을 찾을수 있다는 전제하에 ---->  "3-4시간 거리의 Property = out of state Property"

PM한테 맡기는게 불안해서 무조건 내가 직접 관리할거다 하시면 ------> "1-2시간 거리의 Property를 다운페이를 좀더 모아서 투자한다" 

고수의 안목이 느껴집니다. 무슨 말씀인지 잘 이해했고, 도움이 많이 되네요. PM 쓰고 신경 끄고 사는게 제 스타일이긴 합니다. 좋은 PM 찾는 일도 신경 많이 써야겠어요. 감사합니다. 

아이고 20 ~ 30만불대 집 하나 론주고 사서 렌트 내주는 건 투자용으로 비추입니다. 특히 흔히 말하는 '요즘 같은 시기'에요. 캐쉬로 일시불로 사면 뭔가 잘 못 되었을때 내가 들어가서 살 수라고 있죠. 

렌트 내주기에는 집이 둘다 너무 오래 됐는데 렌트비로 수리비도 못 건지기 쉽상이고, 그 정도 오래됐으면 한달도 안 빠지고 세입자가 있으리라는 보장도 없고,

특히 점점 집값이 정체기에 들어서는 올해는 내년 후내년 어떻게 될지 모릅니다. 

거기에다 그 정도 거리면 PM 고용해야 할텐데 수수료 주고 뭐하고 하면 글쎄요 투자용으로써 값어치 할수 있을지 모르겠습니다.

그렇죠.... 말이 투자용이지 캐쉬 플로어로 현재의 수입을 늘릴 생각이 크게 없긴 합니다. 먼 미래를 위해서.... 가 처음 마음이었어요. 그래도 손해를 보면 안되니 더 꼼꼼히 계산을 해봐야겠습니다. 감사합니다. 

저희도 2년째 사는 집은 교육환경 좋은데 렌트로 살면서, 한 시간 거리에 투자용 프로퍼티 구입해서 운용하는 입장에서 보면, 안 하시는게 돈 버시는 길 같습니다. 아울러 마음의 평화도 사는데 엄청 중요해요. 세입자에게 전화오면 가슴이 덜컹 내려앉는 느낌 그리 좋지 않아요. ㅎㅎ