(업데이트) 집을 빨리 사야하는데 조언좀 부탁 드립니다..

2014년도부터 시작해서 약 2년정도 전부터 엄청난 속도로 발전이되어 인구 증가와 함께 점점매출 및 순이익이 늘어나고 있구요.

>>> 천운의 기회네요. 지금 바짝 돈 벌어서 현금 쟁여두시고 집값 버블 붕괴 되면 그때 들어가서 좋은집 사세요. 

그생각으로 미루고 미루다가 알아보니 저렴한 집은 변동성이 적다고 하더라구요.. 특히 투자용이 아닌 본인이 살 집은 그냥 사라는 의견이 대다수인것 같아서요. 댓글 감사합니다

현재 비지니스 하시는 "타운이 엄청난 속도로 발전하고 인구증가를 하는"데도 집값 버블 붕괴가 되나요? 약간 이해가 안가서요. 여기도 이제 바이어마켓으로 돌아서서 저도 하우스 쇼핑 하며 제가 사는 타운쉽 집값을 이전 20년간 죽 봤습니다. (아내가 리얼터라 NLS정보를 ^^) 2008년 서브프라임 모기지를 포함해서죠.  심지어 2008~2010년에도 거의 안 떨어졌고, 버블이라면 언젠가 폭등한게 있어야 하는데 최근 수년간 경제 호황과 맞물려 약 5~10% 오른 것 이외에는 큰 변화가 없더라구요. (심지어는 요즘 바이어 마켓이라 오른 부분 거의 반납했네요. ) 이런 경우에도 집값 붕괴로 2008년, 심지어는 2000년 이전의 집값으로 떨어질 수 있을까요? 한국의 부동산 시장은 오랫동안 봐왔는데, 미국은 상황이 좀 다른지요? 전 미국 땅덩어리가 워낙 크니 지역마다 달리 봐야하는거 아닌가 싶은데요. 

확실히 저도 그런부분에서 집값이 크게 떨어질것 같지는 않아요. 집값 변동은 오래 살집이라 상관 없기도 하지만 (비지니스랑 3분거리)

알아봐둔 집들이 금방금방 팔리더라구요. 그래서 더욱 마음이 급해요. 약간 1분 정도 올라가면 새집들이 훨씬 많긴한데 그쪽에는 저희가 원하는 빌더가 집을 안짓네요 ㅠ

집값은 동네 버블도 문제이지만, 전국적인 모기지 마켓 침체가 오면전국적인 흐름에 영향을 많이 받아요. 북가주 밸리 같이 진짜 특이한 동네 말고는 다 정도의 차이는 있지만 영향이 있죠. 

20년 집값 추이 보셨으면 여기 차트 하나 올려주세요. 2008년에 폭망 안한 동네 궁금하네요 ㅋ

새 집을 짓는건 힘들지만 보람찬 일이에요. 축하드려요. 

제 생각엔 셀러 마켓이 아닌가봐요. 보통 빌더들도 loan pre approval을 계약전에 요구해서 이 사람이 집을 다 짓고 나서 과연 문제 없이 클로징을 할 수 있는지를 따져본답니다. 제가 사는 곳은 적어도 셀러 마켓이라 모든 빌더가 그랬고요 다운페이도 최소 5에서 10퍼센트까지 요구했어요. 

그래서 걱정하시는 부분은 계약서를 쓰시기전에 빌더가 추천해준 렌더든 아니면 다른 곳이든 상관없이 DTI를 따져서 원하시는 금액만큼의 론을 받으실 수 있는지 없는지를 알려줄거에요. 렌더에 따라서 인컴을 증명하는것도 좀 다를거라 생각합니다. 보수적으로 본다면 100k에서 70k만큼 더 오를거라고 하는걸 택스리턴 없이 렌더가인정해줘야한다는 상황인가요? 이 점은 잘 모르겠네요. 

그래서 오늘 오피스가서 얘기해봤는데 이번 텍스보고 하고 1월에 론을 신청 해보려구해요. 실제로 작년 에 100k 조금 넘게 텍스 보고가되었고 이번엔 매달 약 5k+tax원천징수 해서 수입을 늘렸거든요. 그래서 170k 정도로 최종 텍스 보고가 될거라고 예상했어요. 12월달엔 비지니스에서 남은 돈을 더 가져오려구요. 연말엔 항상 더 바쁘기도 하고해서 거의 99% 확실해요. 그리고 다운페이가 아니라 공사시작을 위한 계약금 인거같아요. 말은 분명 다운페이라고 했는데;; 1~2% 내면 공사 시작하고 공사 완공될때 다운페이 하라는 식으로 말을 하더군요.. 흠흠; 3.5% 가 가능하면 그부분은 문제 없을것 같기도 하구요. 여차하면 세컨차를 팔아서 마련해도 되니..

답변 감사합니다 많은 도움이 되었어요 특히 pre approval 요구할수 있다는 부분에서도요. 그런데 셀러 마켓이 뭐죠..?? =33

저는 2년 전 소득신고 30k 작년에 90k 올해 130k(예정)으로 월급명세서 첨부해서 800k 까지 pre approval 받았어요. 미국 온지 3년 되어서 파트타임 잡부터 시작해서 처음에는 수입이 많이 낮았습니다. 아마 치즈나무님은 수입상 저보다 더 많이 가능하지 않을까 싶어요. 근데 모기지 다운페이먼트 20% 이하로 하면 모기지보험 추가로 들어야 하는거 아닌가요? 시간 여유있으시면 부지런히 100k 모으시는 것도 가능할 것 같은데요.

아~ 주변에 새로 지은집, 짓고있는집만 과장 좀 보태서 백개가 넘어요. (과장이 아닐수도^^;) 그정도로 파는 집이 많으니까 경쟁때문에 바이어 마켓인가봐요. 월급을 가져간게 확실하다고 증명하면 인정 해주기도 하는가봐요. 

다운페이먼트 20% 모으다가 원하는 집을 못구할까봐 걱정이라서요ㅠㅠ 이 빌더는 9개월뒤 철수 예정이라고 하네요. (철수가 맞는 표현인지;; 모델하우스 오피스 직원들이 이제 다른곳으로 옮긴다고 하더라구요.)

첨부한 사진 빨간점 대부분이 새집입니다 ㄷㄷ..

그리고 모기지 보험은 20% 원금을 채우고 나면 자동으로 없어진다는 말도 , 렌더애 전화해서 없애달라고 할수 있다는 말도 있어서 알아보려구요. 1~2년 쯤은 내더라도 꼭 맞는 원하는 집으로 이사가는게 훨씬 낫다고 결론 내렸어요.

정보 감사드립니다

내가 살집은 그냥 맘먹으셨을때 사시는게 맞는거 같아요

7개월의 시간이 있으니 다운페이 더 모으실수도 있구요 

저라면 살거 같아요.  

근데 어느지역 이신지 물어보고 싶네요. 

그렇게 빨리 발전하는 지역이 어디인지 궁금해요

휴스턴 약간 외곽쪽 cypress 지역이에요. 99번도로 기준으로 휴스턴이 엄청난 속도로 확장 중이네요.

저희동네는 2차선 도로가 갑자기 4차선이되고 상가 및 병원이 듷어서고 집들이 마구마구 생기더니 내년에는 아파트 단지와 상가 밀집 지역이 생긴다고 공사중이에요. 처음 비지니스 시작할때 년도별로 인구수 타겟(?) 보고 발전 엄청 하겠구나 싶어서 시작했는데 이정도로 눈에띄게 발전하는건줄 몰랐네요 ㄷㄷ;;

댓글 감사합니다.

FHA가 3.5% 다운을 할수있는건 맞긴 한데, 생각보다 돈이 많이 들어요. 개인조건에 따라서 6~12개월치 Reserve(원금+이자)를 요구하기도 하고, 그리고 1.75%의 MIP(모기지 보험료 upfront)도 내셔야 하고, 다달이 보험료도 냅니다. 

FHA면 크레딧점수는 별 문제가 안될것같은데, 말씀하신 수입은 net profit 인가요? 비지니스하시는 분들은 워낙 지출이 많아서 택스리턴으론 보통 힘들더라구요.

Gross profit 이에요. Net 으로는 세금 다 떼고 난뒤에 올해 가져온 수입은 140k 쯤 될것 같아요 gross (170k)는 예상이고 매년 항상 이상하게도 제예상보다 높더라구요. 그래서 매년 추가로 세금을 내요 ㅠ cpa가 깐깐하신분이라.. 기간내로 6~12개월치 원금+이자는 만만치 않네요 ㄷㄷ. 

조언 감사드립니다 많은 도움이 되었어요.

위치를 보니 290 North 쪽을 보시는 듯 한데요, 290 South 쪽으로 Towne Lake 라고 새로 생긴 곳이 있는데 $500K 버짓이시면 꽤 많은 옵션이 있을 거에요. 거리상 위의 지도 내 집들과 2-3마일 정도 거리 떨어져 있으니 한번 둘러보세요, 초중고 학군은 다 좋습니다.

네 하지만 일하는곳과 가까운곳이 가장 큰 전제조건이라서요ㅠ (3분거리) towne lake 면 보드워크 옆에 엄청 이쁜 다리건너서 있는 그쪽 지역인가요?? 거기도 참 맘에들고 저희가 원하는 빌더도 있고 그래서 2순위 지역이긴 했어요. 근데 역시 트래픽이.. 출근이 원래 10분 정도였고 퇴근도 비슷했는데 요즘은 출근 30분 퇴근은 운 없으면 50분도 걸려서..;; barker cypress 쪽 교통량이 엄청 늘어서요. 그동네도 참 좋은데 아쉬워요. 집들도 이쁘고..

조언 감사드립니다.

네, 보드워크 옆 이쁜다리 건너 그 지역 맞습니다. 좋은 집 찾으시길 바랍니다.

감사합니다!

너무 푸쉬해서 서두르실 필요없을것 같아요..

많은 사람들이 예상대로 경제가 더 안 좋아지면 내년쯤에 더 유리한 바이어스 마켓이 되지 않을까 싶은데요

사실 이번에 되면 좋은거고 안되면 최대 2년 (20% 다운모아서 좀더 기록도 잘 다듬고..) 뒤로 보고있어요. 근데 오히려 경제가 안좋아지면 론을 잘 안내준다고 알고있는데 아닐까요?

게다가 지금 가게가 내년 리모델링이 예정에 있어서 매출 증가 예상도 나와있는 상태라 그 전에 자리를 잡고 싶은 마음이 무척 커요.

이번에 혹시 안되면 말씀대로 서두르지말고 천천히..

조언 감사드립니다

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여러가지 상황적으로 내년에 가격이 좀더내려갈가능성이 크다고 보고

지금 다운이 전혀 준비안되있는상태에서

구지 지금 밀어부쳐서 사는것보다 1년 렌트사시다가 천천히 알아보고 1년후에 사시는게 좋을것같아요

마음을 편하게먹고.. 일단 시도를 해보고 안되면 1년 동굴 가려구요.. ㅎㅎ 또 괜찮은 집이나 빌더가 있겠죠 감사합니다

사업이나 장사 하시는 분 같은데, 세금 보고 제대로 하셨으면 문제가 없는데, 세금보고가 제대로 안되셨으면, 무리가 있으세요.

그리고 일반 론도 마찬가지 이지만  FHA의 경우에는 DTI 아주 정확히 보는걸로 들었습니다, doc 도 쎄구요.

여기서 여쭤 보실게 아니라, 모기지 브로커 만나보세요.

모기지 브로커들은 이런 저런 방법으로 론을 받아 내더군요.

위에 글에 나와있는 부분에 대한 세금보고는 제대로 되었어요. 매년세금 납부 기간만 되면 세금폭탄을 맞는 상황이라 이렇게 많이 냈는데 또 더내라고?! 라는 말이 나올정도로요.. ㅎㅎ;; cpa분도 깐깐하신 분이라 비지니스 용도 이외 지출 다 잡아내시고 (세금 추가요;;)이러면 안된다고 잔소리하시고..  doc 이런 부분이 조금 걱정 되네요. 부모님한테 한국으로 송금하는 금액이 적질 않아서;;

브로커들은 그런 능력이 있는거였군요 처음 알았아요. 그냥 중간에 수수료만 챙기는 분들인줄 알았는데(죄송합니다;;)

한번 브로커도 알아봐야겠어요. 조언 감사합니다

외람된 말씀인지 모르겟지만... FHA를 허락하는 리스팅이 있고 아닌 리스팅이 있습니다.

FHA Loan시 셀러가 내줘야하는 비용이 있고, 정부에서 개런티하는 론이기 때문에

위에서 다른 분이 언급하신 것처럼 부대 비용도 약간 있고, 바이어가 집을 골랐다고 해서

다 오퍼를 낼 수 있는게 아니라 리스팅이 FHA를 억셉하는 리스팅인가도 보셔야해요.

제가 알기론 그렇습니다. 

집값이 전체적으로 천천히 내려가고 있는 추세이고 이자는 올라가고 있습니다. 

모게이지 이자율이 좋은 크레딧 기준으로 2주전엔 3.25였지만 지금은 3.65입니다. 

통상적으로 대선 전까지는 정부에서 이자를 인위적으로 낮추려하기 때문에 집값이 많이 내려가진 않습니다만 

어쨋든 이자가 올라가면 집값은 떨어지기 마련이랍니다.

어느쪽이 이익이라고 생각되는지에 따라 판단하시면 되죠. 

개인적인 제 소견입니다.

일단 사정상 직장과 가까운집이 꼭 필요해서요.

빠르게 갚아나갈거라 이자율은 고려대상이 아니었어요.

말씀하신거 대로 확인했을때 처음에 280k 나온다고 해서 조마조마했는데 정말 다행히 더 큰 론이 가능한 리스팅 이었나봐요

조언 감사드립니다!

사업하시면서 W2비중을 높이셨으면 절세는 안되겠지만 집살땐 좋죠. 다운페이만 해결하시면 되겠는데 10%다운도 있으니 알아보세요.

FHA는 집값 최대 금액이 있어요. 작은 타운이면 500k집은 해당이 안될수도 있습니다.

어차피 pre approval받아가야 공사시작 해줄 겁니다. 론 받을 수 있을지 대강 감 잡을 수 있어요. 일단 빌더가 끼고있는 업체랑 시작하면 되구요. 클로징45일정도 전에 가능하면 작은 은행들 많이 컨택해보세요. 

다행히 작은 타운이 아니었나봐요

Pre approval 받았어요.

조언 감사합니다!!

FHA 로 생긴 Private Mortgage Insurance 는 원금 다 갚을때까지 안 없어진다는 소리를 들은 것 같습니다.

Seller 들도 FHA 와 Conventional loan 구매자 둘이 경쟁하면 FHA는 뒤로 미뤄둔다는 말도 있고요.

오래살 집이라면 Low downpayment 로 Conventional loan 으로 가시는 것이 낫지 않을런지요?

자동차나 냉장고등 덩치 큰 물건들과 다르게 집/땅은 사람이 사고팔 수 있는 물건 중 가장 비싸고 오래가며 중고가격이 오를 수도 있는 물건입니다. 서두르기보다 차분하고 냉정하게 판단하심이...

말씀하신 PMI 는 한번 다시 알아봐야겠어요. 리어터 말로는 20% 채우면 바로 없어진다고는 하는데 렌더한테 확인하는게 정확하겠죠? 여차하면 투자한 금액 전부 회수해서 갚아 버리는 선택지도 있구요.

조언 감사드립니다!