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안녕하세요 오랜만에 업뎃하네요.
모기지 대출 신청할때 언더라이팅에서 어떻게 인컴을 계산하는지를 알아보겠습니다.
인컴은 크게 self employed borrower(자영업)과 W-2 borrower가 있는데 오늘은 W-2 borrower income 계산을 알아보겠습니다.
W-2 borrower는 보통 30 days paystubs과 2 years W-2를 보고 계산해요.
Borrower가 한 회사에 2년을 일했고 2년동안 consistant pay(stable/increase)를 받았고 현재 full time 40 hours 일한다고 가정하면,
1. Base income
1) hourly pay: $__(hourly pay) x 40(hours/week) x 52(weeks per year) /12
예를 들어 $50 per hour pay면=50x40x52/12=$8,666/month
2) Weekly pay: $ __(weekly pay) x 52(weeks per year) /12
예를 들어 $2000/week x 52/12=$8,666/month
3) Bi weekly pay(every 2 weeks마다 받는 pay): $__(2 weeks pay) x 26(weeks per year)/12
예를 들어 $4,000 per paycheck*26/12=$8,666
4) Bi Monthly/Semi Monthly(한달에 두번 15일과 30/31일에 받는 pay): $___(15일에 받는 패이)*2
예를 들어 $4,333*2=$8,666
보통 Bi weekly와 Bi montly를 헷갈려 하는데 간단해요.
Bi montly/Semi monthly는 paystub ending date이 15일과 30혹은 31일로 끝나요.
Bi weekly는 paystub ending date이 달력으로 2주씩 계산 되구요.
이때 Pay는 Net이 아니라 gross earning으로 계산해요.
Year to Date Earning(YTD)도 같이 보고 지금 base pay rate이 YTD에 support한지 체크합니다.
Base로 qualify가 되면 그대로 진행하고 Overtime, Bonus가 필요하면 다시 계산합니다.
2. Overtime: 예외적으로 2년이 안될때도 써주는 경우가 있습니다만, 보통은 2년간의 히스토리를 보아요.
예를 들어 2017년에 $10,000, 2018년에 $20,000, 2019년 10월까지 $20,000을 벌었다면
consistant stable and increase이기 때문에 averaged out income을 쓰는데 보통의 렌더들은 이렇게 계산합니다.
Total earning($10,000+20,000+20,000)/number of months(12+12+10)=50,000/34=$1,470/mth
3. Bonus: 보통은 2년간의 히스토리를 보아요.
예를 들어 2017년에 $10,000, 2018년에 $20,000, 2019년 10월까지 $20,000을 벌었다면
consistant stable and increase이기 때문에 averaged out income을 쓰는데 이때 오버타임과 틀린점은 annualized income을 쓴다는 겁니다.
올해 10월달까지라서 10을 나누는게 아니라 12달로 나눠요. 보통 보너스가 Annual이라...
Total earning($10,000+20,000+20,000)/number of months(12+12+12)=50,000/34=$1,388/mth
지금 세달짜리 아기와 있어서 보충자료도 없고 쓰고 보니 허접해서 안올릴까 하다가 혹시 궁금하신 분들 있으실까바 글 올립니다.
궁금한신거 댓글 주세요~
곧 self employed borrower income으로 다시 올께요!
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11 댓글
LABG
2019-11-06 17:07:05
이렇게 지식나눔해주셔서 감사합니다.
제가 궁금한게 하나 있는데요.
현제 집을 보유한 상태에서 더 큰집으로 가고싶은 상황입니다.
먼저 현재 보유한 집을 처리하고 잠시 아파트로 옮겨서 집을 사고싶지는 않고
먼저 새집을 사고 추후 현재집을 처리하고싶은게 저의 계획입니다.
이럴경우 DTI는 두집 모두 모기지를 간주해서 계산되나요?
만약 그렇다면 모기지 2개를 carry할 능력이 안되는 저로서는 먼저 집사는게 불가능할꺼같아서요.
돼지고기소고기
2019-11-06 17:22:22
현재 살고 계신 집을 렌트 주셔야만 Rental income을 쓸수 있고 아니라면 모기지 둘다 DTI에 포함되요.
Rental income은 Lease agreement가 있어야 해요(네...뭔가 이상하죠...새 집을 아직 사지도 않았고 이사도 안했는데 테넌트가 뭔말입니까...그치만 그게 policy인걸요)
Lease agreement에 예를들어 $5,000이 rent다 그러면 5000*75%을 rental income으로 써줄수 있어요. 물론 마켓 렌트(주위에 렌트 시세)를 체크해서 비교합니다.
무지렁이
2019-11-06 19:51:00
제가 딱 그런 경우라 고민이예요. 먼저 파는게 답인듯해요. 불편하겠지만요.
셀린
2019-11-06 17:18:54
돼지고기소고기님 닉네임만 봐도 팬하고 싶은데 이런 좋은 글 감사합니다... :)
돼지고기소고기
2019-11-06 17:49:20
ㅎㅎㅎ 닉넴...저두 마모에서 너무나 많은 도움을 받아서요^^
개미22
2019-11-06 18:43:45
감사합니다! 보통 income to loan을 몇퍼센트 까지 주나용? 이때 pre tax머니로 계산하시나요?
LG2M
2019-11-06 19:19:17
네 프리택스 머니이고요. DTI 계산할 때는 42%로 잡기도 하고요. 7/1 ARM일 때는 더 빡빡하게 보기도 하고요. 조금씩 차이가 있습니다. 은행이 모두 같은 규칙을 쓰는 건 아니라서 모기지 오피서에게 정확하게 물어봐야 합니다. 지역마다 집 가격마다 아무튼 차이가 조금씩 다 있더라고요.
돼지고기소고기
2019-11-06 20:40:39
Loan amount, 프로그램 그리고 렌더에 따라 달라요. 예를 들어 엘에이의 경우 high balance loan amount가 $726,525까지인데 그럼 DU나 LP라고하는 시스템 엔진을 돌려서 system approval 나면 보통 50프로까지 되구요. 점보론 예를 들어 엘에이 경우 $726,525 이상 론은 은행마다 달라요, 제가 체이스에서 언더라이링 했을땐 43%였구요, 지금은 크레딧유니언인데 여긴 50% 넘어도 리뷰는 가능해요.
개미22
2019-11-07 06:11:48
두분 모두 댓글 정말 고맙습니다 ^^
LG2M
2019-11-06 19:18:28
베이스 인컴은 말씀하신 바가 맞습니다. 그런데 오버타임, 보너스, 특히 RSU는 이게 은행마다 산출 방법이 조금씩 다릅니다. 08년 서브 모기지 사태 이후 2년치 W2 보는 건 반드시 지켜야 하는 규칙인데, 구체적인 먼쓸리 인컴 잡는 건 은행마다 조금씩 차이가 있더군요.
저 같은 경우는 현금 보너스를 가장 마지막 1년치 숫자를 썼습니다. 게다가 보너스와 연봉인상이 되기 전이었고 새로운 comp letter만 있는 상황인데도 인정해주었습니다. 다른 은행은 반드시 오른 월급이 통장에 찍혀야 인정해주는 곳도 있습니다. 작은 차이일 수가 있는데 DTI가 가득 찬 경우라는 이 차이가 아주 클 수 있습니다. RSU는 이거 은행마다 제각각입니다. 물론 큰 규칙은 1회성은 이니셜 그랜트는 쓰지 않고 꾸준히 2년간 들어온 refresher만 보는데요. 이 주식 가격을 어떻게 계산하느냐는 조금씩 차이가 납니다. 역시 1회성 보너스인 사인온 보너스는 안 쳐줍니다. 저희 동네는 RSU 받는 사람들이 많다보니 은행마다 차이가 조금씩 있어서 큰 변수가 되기도 합니다.
무지렁이
2019-11-06 19:54:07
안그래도 지금 집 팔고 이사가려는 중인데 이렇게 정보 공유해주셔서 감사합니다.
질문 2개만 드릴게요. ^^
1. 최근 2년 사이에 이직했을 경우는 어떻게 하나요? 특히, 보너스의 경우는요?
2. 모기지 (원금+이자) 외에 Property Tax, HOA, Insurance 같은 것도 다 DTI 계산에 들어가는거겠죠?