저보다 초보인 새집 사시는 분들께 좁쌀스러운 팁

"계약한 후 사흘 이내에 모기지 신청을 하지 않은 경우 정해진 일자 내에 모기지 승인을 받지 못하면 계약금을 돌려받지 못하는 조항"

보통 finantial and/or inspection contingency조항을 넣는걸로 알고있는데... 어떤 이유에서 안넣으신건가요? 그리고 사흘은 너무 짧아 보이네요~

빌더가 준비한 표준계약서라서 바이어가 할수 있는게 없다고 했습니다

표준계약서(표준계약서는 보통 주정부에서 공식적으로 인정하는 걸 말합니다)가 아니라 빌더가 그냥 자기한테 유리하게 쓴 계약서라고 봐야죠. 당연히 컨틴전시를 넣고 싶으면 네고해서 넣을 수 있고요. 물론 빌더가 거부할 수도 있는거고요.

그렇군요

하나 배웁니다

보통 게약 하면서 attorney review 할때네 이런사항 조정 합니다.

모든 업글이 그렇지는 않았는데 저희는 빌더 업글이 다른 컨트랙터들 비용보다 싼 경우가 많았습니다. 여러군데 quote 을 받아도 빌더가격보다 높게 나오고... third party contractor 로 한 작업 때문에 워런티가 void 되는 경우가 있다 합니다.

모기지 같은 경우는, 빌더 연계로 하면 만불 크레딧을 받았는데 모기지 쇼핑을 많이했지만 빌더랑 연결되 있는곳이 rate 이랑 별 차이 없었습니다. 가징 낮게 나온곳이 0.05% 낮았는데 빌더 만불 크레딧을 상쇄하기엔 말도 안되고.. 또 클러징을 가장 빨리 쉽게 시켜줄수 곳은 빌더랑 연결된 모기지 회사입니다: 

암튼 새집도 모든걸 항상 비교하고 발품을 많이 팔아야 합니다

저도 만불 받았는데 4.5% 라서 너무 비싼거 같습니다

빨리 페이오프 하려 했는데 잘 안되네요

다른 모기지 회사들에게 빌더 만불 크레딧 매치해주면 너네 rate 이 어떻게 되니.. 라고 물어보시면 직접 비교가 쉬울것 같아요.

근데 지금 rate 을 4.5% 받으신건가요? 요즘 많이 내렸는데 이건 좀 쎄네요.. 만불 크레딧 받고 클로징후 바로 리파이낸스 계획 하시는것도 괜찮을것 같아요. 

업글에 관련해서는.. 저희 경우에는 콘크리트 익스텐션, 펜스, nailed down hardwood, 이층에 sliding barn doors (이게 모델홈에 달려있는데 와이프가 넘 이거에 꽂혀서), recessed LED light, Stair rail, paint 등은 확실히 빌더가 훨씬 싸구요... 타일과 라이트 업글은 빌더가 많이 비쌌어요. 특히 시나 카운티에 승인 받아야되는것들은 빌더들은 어차피 지으면서 몇번의 인스펙션을 받기 때문에 따로 받을 필요가 앖지만 컨트랙터들은 전부 자기네들이 발로 뛰어야해서...가끔 HOA 같은데서 펜스나 콘크리트 익스텐션 허가 안해주는 경우도 봤어요.

요렇게 리베이트받고 바로 리파이넨스해도 상관없는건가요?

네 상관없어요. 빌더 입장에서는 클러징이 늦어질수록 재산세, 집 유지비등 비용이 들어가고, 클로징이서 깨지면 그 구입자 입맛에 맡게지은 집을 또 다른 사람에게 팔아야하는 경우도 생겨서, 왠만하면 빨리 클로징 시키고 싶어하거든요. 그래서 보통 컨스트럭션 끝나고 며칠 이내 클로징 해야 한다 라는 조항이 있구요. 때문에 자기네랑 연관된 모기지 회사랑 연계해서 construction 끝나고 최대한 빨리 빨리 클로징 하냐 못 하냐가 중요해요. 

집 사시는 분들도 오퍼 넣으면서 스트레스 많이 받지만, 사실 집 판매가 더 어렵고 마지막 클로징 될때까지 안심할수가 없어서 불안블안해요. 2년전에 완전 seller’s market 인 bay area 산호세 집 팔때 집 MLS 올리고 5일만에 들어온 오퍼들중 하나 골랐는데도 클로징 끝날때까지 어퍼질까봐 굉장히 불안하더라구요. 

근데 한가지 함정은 리파이낸스 하면 또 클로징을 하기 때문에 클러지 비용과 크레딧 받는것, 그리고 rate 등 계산기는 좀 두드려봐야죠.

답변감사합니다. 저도 45만불정도 집 기준으로 빌더쪽 렌더에게 하면 3%리베잇준다고해서 고민중이에요. 다른 곳보다 삼십년기준으로 이율이 0.5-0.75%정도 높더라구요. 

0.5%-0.75% 면 차이가 많이 나네요.

제가 운이 좋은 케이스인가 봅니다. 빌더쪽 렌더가 다른곳과 거의 비슷하게 나왔으니까요. 근데 전 15년 모기지 이기는 했어요.

지금 construction 시작 하신건가요? 지금 거의 다 지어져서 rate lock 하시려는거죠? 아무튼 계산 잘 해보시고 좋은 결정 하시길요 ㅎㅎ

집사는 걸 생각만 하고 있었는데 마침 글 올려주셔서 감사해요. 2005년에 현재 사는 집 산 이후로 부동산은 전혀몰라요. 집 하나 렌탈홈을 사야겠다 생각만 있고 막막해요.

새집 인포는 어디서 찾고, 좋은 리얼터는 소개를 받아야하나요? 아니면 리얼터 회사에 연락하나요? ㅠㅠ 너무 질문이 막막하네요 ㅎㅎ

제 경험을 토대로 말씀드리자면요, 먼저 관심있는 동네를 주욱 한 번 둘러보시면서 분위기 한 번 파악해 보시는 것 부터 시작하시구요.

새로 짓는 집들의 정보를 수집한 후 온라인 빌더 사이트에서 자세한 정보를 찾아보시길 권합니다.

아니면 Zillow같은 곳에서 Zip code로 들어가시면 동네에 새로 짓는 집들 정보도 올라오니 그것 또한 참조하시구요.

그리고 새집을 사는 경우 리얼터가 할 수 있는 일은 거의 없습니다. 해서 리얼터 없이 수수료 절약 차원 정도로 빌더 쪽에 딜을 하실수 있습니다만 분위기에 따라 딜이 안먹히는 경우가 있습니다.

계약시 자신이 없으신 경우 굳이 리얼터가 아니더라도 경험이 많으신 딜을 잘하는 분과 함께 가시는 것이 좋을 듯 합니다. 

네 감사합니다. 일단 동네 한바퀴부터 ... 천천히 시작해 볼게요.

렌탈홈은 새집이 아니라 헌집을 사야 수익률이 높지 않나요?!?

새집은 앞으로 더 오를까 싶기도 하고, 지금 사는 집을 렌트주고 제가 새집으로? ㅎㅎ

새집은 일반적으로 프리미엄이 붙기 때문에 렌탈용으로는 비추입니다. 새집은 본인이 살 집을 보시고, 렌탈용은 거의 무조건 헌집(?)으로 보셔야해요. 새집은 lot 도 사이즈 뿐 아니라 같은 사이즈라도 위치마다 땅 값이 다릅니다. 렌탈용으로 렌트비 받을 때 lot 이 좋다고 렌트비 더 받는 경우는 거의 없고 마찬가지로 옵션이 flooring, cabinet 이런거는 물론이거니와 문 손잡이, 캐비넷 손잡이 등등 그냥 집안의 먼지하나까지 옵션이라고 생각하셔야해요. 완전 기본으로 가는거 외에는 (차로 치면 깡통밴) 무조건 추가 비용이 들어가는데 들어가는 추가 비용에 비해서 렌트비용에 반영되는 비율은 아주 아주 미미합니다. 새집에 이사를 들어갈 상황이 되지 않아서 임시로 일이년 렌트 주는거, 또는 집 값이 상당히 오르는 지역이라 시세차익을 노리는 경우 외에는 새집을 렌탈용으로 사는거는 비추구요 본인이 살 집으로 보셔야 업그레이드 할 때 그나마 즐겁죠.

그리고 새 집 지을 때 향후에 바꿀 수 없는, 또는 바꾸기 어려운 옵션을 고려하시는 것도 좋아요. 예를 들면 천장 높이를 높인다든지, 집 면적을 넓힌다든지 (family room 추가), deck 사이즈를 큰 걸로 한다든지. 천장은 일단 지으면 다시 못 고치구요, room 추가나 deck 사이즈 넓히는거는 할 수는 있지만 살면서 하기는 거의 불가능에 가까운 옵션이구요. 근데 이것들 역시 본인이 살 때 좋은거지 들어간 비용에 비해서 팔 때 돌아오는 이익은 크지 않은 것 같아요.

그렇군요 렌탈은 기본으로 해야되는군요.

새로 집을 지을때 고려할 상황도 자세히 알려주셔서 감사해요. 정말 다 어려운 것들이네요.

이게 참 어려운 문제인데, 처음 집 구매하시는 분들은 아무리 전세계 팁을 다 모아놔도 실제로 적용하긴 힘드실 겁니다. 집 구매같은 큰 물건을 처음 구입하실땐 대부분 정신이 없으실 거에요.

미국은 흥정이 가능한 나라라서, 사실 집 가격, 이사시기, 모기지 등등 옵션 모든 것이 흥정 가능합니다. Buyer's market혹은 seller's market라는 용어를 들어보셨을 텐데, 어느쪽에서 주도권을 가지고 있느냐에 따라 전혀 달라집니다.

베이 지역은 그동안 전통적인 Seller's market이었는데, 집의 무슨 하자나, 부서져가는 가라지 등등, 어떤 문제가 있어도 Seller쪽에서 고자세를 보여서, 살라면 사고, 싫으면 가라라는 식이었습니다. 제가 사는 곳이 학군이 좋고, 멜로 루즈가 없어서 세금으로 나가는 돈이 좀 적은데요, 이 동네는 집이 많이 나와봐야 1~2채 정도 나오는 터라, 왠만하면 한달안에 집이 팔립니다. 이런 곳에서 흥정하려고 하면 코웃음 칩니다. 제가 그랬거든요. 제가 집 하자때문에 집 가격좀 깎자라고 했는데, Realtor가 코웃음 쳤습니다. 안될거라고.

결국 다른 집을 구매했는데, 가격은 흥정하지 않고, 대신 Seller가 이사 갈 곳을 정리하는 동안, 한 한달정도 집에서 더 거주할수 있게 흥정을 해 줬습니다. 물론 월세는 받았습니다. 그 조건을 받아들인게 주요했는지 쉽게 딜이 끝났죠.

반면에 Buyer's market인 곳은 모든 것에 딴지를 걸수 있습니다. 가격, 옵션, 바닥재 상태 등등, Seller가 얼마나 다급하냐에 따라 다르죠. 이런 것에 정답은 없고, 경험있는 Realtor는 어찌보면 시장 평균이 어떤 것인지에 대한 조언을 해 주고, 너무 심한 Nego요구에 딜이 깨질것 같으면 그걸 다시 붙여 주는 역할을 합니다. 간혹 $300~$400정도의 사소한 금액으로 자존심 싸움을 할때도 있는데, 그걸 Realtor가 대신 내어주는 경우도 있습니다. Realtor는 Deal끝나야 수입이 들어오니까, 될수 있으면 계약이 안 깨지는 선에서 유지를 하려고 하는데, 그래도 Appraisal 금액보다 비싼 가격에 집을 사려는 고객을 말릴수 있을 정도는 되어야 하는 것 같습니다. Realtor들이 보면, 계약이 되어야 돈이 들어오니까, 무조건 사라고 부추기는 경우가 너무 많은데, Buyer's 쪽 Realtor라고 해도 별반 다르지 않습니다. Buyer쪽 Realtor라고 해도 Buyer에게 돈 안 받습니다. 전주는 Seller거든요. 그래서 Seller이득에 맞춰서 행동하는 경우가 너무 많습니다.

미국에서 하나 확실한 것은, 누구도 믿으면 안된다는 것입니다. 계약서에서 일일이 통제못하는 사소한 경우도 너무 많고, 집 구매같이 큰돈이 오가는 Transaction은 사심이 끼어들 여지가 너무 많아서, Realtor는 어디까지나 보조적 역할일 뿐이고, 본인이 모든 결정을 내릴수 밖에 없습니다.

좋은 팁 감사합니다.

새집을 살때에도 리얼터를 껴야하나 고민이었는데, 찾아봐야 겠습니다.

완공 전의 새집일 경우에, 바닥 타일변경이나 floor heating을 설치하고 싶을때 꼭 빌더를 통해서 해야하나요? 직접 재료를 주문할 경우, labor만 지급하면 될까요? 

제 경험에서는 뭐든 변경은 안됩니다 일단 바이어던 빌더던 레이아웃 결정하여 착공하면 완공까지 갑니다

저희는 일부 업그레이되어 공사중인 집을 계약했는데 옵션은 추가도 제거도 안되었습니다

셀러는 다른 옵션을 원하면 다른 비어있는 땅을 골라서 처음부터 시작하라고 했습니다

변경은 완공후 집 인수받고 개인적으로 다른 하청업체나 개인 또는 본인이 다시 하셔야 합니다

카펫이면 새 카펫 뜯어내고 다시 설치 합니다

예전 스크랩 해두길 잘했네요. 내년1월쯤 집 구매 예상하고 준비 해야겠네요. 감사합니다 

제법 많이 큰 좁쌀이군요. ^^
좋은팁 감사합니다.