아무도 모른다 but 궁금한: 이 시기에 집을 사는건 어떨까요?

Los Angeles 에서 Single Family House 매물을 몇년째 매일 들여다보고 있습니다.

아직 눈에 띄게 가격이 낮아졌다는 느낌은 안오네요.

단, 지난달부터 급격히 새로운 매물이 안나오는게 느껴지고, 기존 매물들이 pending 으로 넘어가는 경우도 급격히 줄어든것이 느껴집니다.

pending 으로 넘어갔다가 다시 relist 되는 경우도 많이 보입니다.

보통 거래절벽에 이어서 가격 하락이 온다고 합니다.

원래 서브프라임 모게지 때도 한번에 확 시장이 반응하지 않았던 것 같아요. 지금 충격 이후 시장이 얼어붙고 마켓이 스스로 가격을 내릴려면 적어도 반년은 걸리지 않을까 싶네요.

집값 고사하고 주식장조차 전혀 읽을 수가 없네요..

주식장은 저랑 반대로만 가시면 될거 같습니다.

정말 신기하게 제가 사면 떨어지고 팔면 올라가더라구요.ㅜㅜ

만회 할려고 단타치면 더 심해지구요.ㅋ 

주식시장과는 달리 부동산 시장은 천천히 떨어지고 천천히 회복합니다. 

이제 슬슬 급매물이 호가의 5프로 10프로 할인해서 드문드문 나오기 시작하구요. 진짜 하락은 숏세일 포클로저들이 나오기 시작하면서 부터입니다. 

#얼스트라다무스

동의 +100.

주택시장은 주식시장과는 달리 한 3-6개월 늦게 반응한다고 배웠습니다

저도 같은 질문이 있던 사람으로서 현재는 그냥 리파이넨스 하는 걸로 가닥을 잡았습니다. 매물 나왔던 것들 중심으로 소소한 가격 하락을 보이긴하지만, 새로운 매물이랄지, 심지어 오픈 하우스도 많이 안 열리는 마당에 활발한 거래가 생길 것 같지 않습니다. 듣기로 요즘 부동산은 여름 한철 장사가 아니라 1월부터해서 7월 4일까지 활발하게 이루어지고, 지금쯤이면 좀더 활발한 마켓 움직임이 보여야 할 때인데 그렇지 않아 보이고, 그러기도 힘들어 보입니다. 뭐 주식 시장이야 알아서 방어도 하고 악재에 따라 내려가기도 하고 그렇겠지만, 경제 잘 모르는 사람 입장으로, 리얼터나 랜더한테 제 결정을 이야기 했을 때 반응에 비추어보면 뭐 당연한 결정이라는 답변을 듣는 것으로보아, 부동산 시장은 거래가 부족해지면서 아무래도 자잘하게나마 하락이 시작될거라고 생각합니다.

길게 썼지만 맥주한잔님 의견에 +1 한거네요.

저도 집이 아직 없어서 머지않아 구매해야하는데 너무나 궁금하네요. (집값/경제 아무것도 모릅니다ㅎㅎ 이제 배워가고 있습니다.) 체감되기에는 아무 변화도 없는 듯 하구요. (1) 거래 절벽이 있다면, 개인들의 자산 위기에서 오는건지, 단순히 stay-in-shelter & no open-house 에서 오는건지 모르겠습니다. (2) 실직자 통계가 많이 나오는 가운데, 이번 위기는 특정 지업군 (on-site dependent..?) 이 영향을 좀더 받는 듯 한데요, 가령 software 중심의 high tech, high income, high price 지역은 또 아무 일 없이 지나갈 거 같기도 하고... 그러한 사람들이 morgage pay를 못하거나 하는 일은 거의 없지 않을까요? (3) 이보다는 모기지 대출 벽이 좀더 높아진다든지 해서 집값 변화가 온다고 보아야 하는 것일까요? (4) 거래가 없을때, 엄밀히는 수요가 없어야 가치가 떨어지는 것 아닌가요? 만일 집이 있는 분들이 "요즘은 나도 잘 모르겠다 나도 안팔아" 하고 공급도 없으면 아무 일도 없지 않나요? (앗 이건 꼭 집이 주거용이 아니고 투자용 집인 경우도 있으니 그냥 단순히 버티고 안팔수는 없는 것이려나요..)

예상은 늘 어려운 것 같지만, 이번의 위기가 혹시 어떻게 주택 마켓에 영향을 주게 될는지 다른 분들의 고견을 구해봅니다.

high tech, high income 지역의 경우, 집 사려고 대기하는 사람들의 다운페이는 대부분 주식에 묶여 있습니다. 며칠동안 그래도 조금 오르긴 했지만 그래도 고점 대비하면 아직 꽤 손해본 상태라 그 돈 꺼내서 집 사기에 좀 망설여질 사람들이 많을 거고, 또 이게 진짜 바닥 찍은건지 앞으로 더 큰 하락이 있을 건지는 아무도 모릅니다. 그 지역 바이어들의 일반적인 심리가 몸 사리는 거라면 집값에 영향이 있을 겁니다. (최소한 리스팅 가격보다 마구 오버비딩 하는 경향은 줄어들 것이고, 그것이 가격에 영향을 줄 겁니다.)

아 특히 그런 지역은, 일자리는 변동이 없다해도, 주식이 큰 비중일 수 있고, 이 시기에 사용하기는 어려울 수 있겠네요. 그럴 수 있겠습니다. 그리고 집값을 올리는 주체는, 마구(혹은 다소) 오버 비딩해도 나중에는 돈 벌수 있다는 공동의 경험/계산/심리에서 나오는 것이 크겠군요.. 감사합니다!

현재 진행중인 코로나 사태를 통해서 재택근무에 대한 테스트가 성공적으로 이루어졌다고 보는 회사들도 제법 있다고 들었습니다만,

이것이 부동산에 어떤 영향을 미칠까요?

그냥 근거 없이 막연한 추측한번 해보자면,

재택근무가 보편적으로 정착하게 된다면, 직장 바로 근처에 집을 사야겠다는 수요가 상대적으로 줄어들고, 거리가 멀어도 조용하고 안전하고 쾌적한 환경의 suburb에 저렴한 가격에 집을 사겠다는 수요가 "장기적으로는" 좀 늘게 되지 않을까 하는 생각을 해봅니다.

혹시 그러하다면, 상대적으로 자녀를 위한 좋은 학군에 대한 열망이 더 뜨거워 지지는 않으려나요? ㅎㅎ

실질 대기 수요자, 그러니 집을 당장 살 사람들이 몇십만불 하는 다운페이를 그대로 주식에 두는 사람은 별로 없을 겁니다. 설마요. 많은 사람들이 미리 현금화 합니다. Pre-approval 받을 때도 주식 계좌는 그 금액 그대로 안 쳐주니깐요. 그래서 현금화 했는 사람에겐 큰 문제가 안 될 것 같습니다. 다만 집을 1-2년 뒤에 살 생각하고 아직 주식에 둔 사람들은 지금 -20% 손해인 상태죠. 지역마다 천차만별인데 베이 쪽은 1-2월에 엄청 부동산이 빨랐습니다. 그래서 작년 고점 시점에 현금화한 사람들이 많습니다. 주식 폭락에 의한 영향은 좀 시차가 있는 뒤에 반영될 겁니다.

제 생각에 (S/W 고소득자가 많은 Bay Area 기준으로) 문제는 다운페이가 아니라 매달 모기지 금액인 것 같아요. 여긴 이미 오를대로 올라서 영혼까지 끌어모은 다운페이로 20% 겨우 메꾸고, 매년 받는 RSU 열심히 팔아가면서 매달 모기지를 내야 하는 사람들이 대부분일텐데요. 적어도 싱글 인컴 기준으로는요. 지금 이렇게 주가 향방이 불투명한데다 불경기의 영향이 어디까지 어떤 방식으로 미칠지 모르는 상태에서 예전처럼 올인 베팅을 할 수 있는 사람의 수는 훨씬 적을 것 같습니다. 집값 상승에 대한 의구심도 못 먹어도 고 베팅을 자제하게 만들 수도 있구요. 적어도 이번 시즌 만큼은 예전처럼 7 year ARM까지 해가면서 모기지 월 금액 겨우 겨우 맞춰서 일단 사놓고 봐야겠다는 사람들은 반 이하로 줄 것 같습니다.

"매년 RSU 열심히 팔아가면서 매달 모기지를 내야 하는 사람들이 대부분일텐데요."

모기지 심사할 때 RSU는 굉장히 보수적으로 잡아줍니다. 이니셜 그랜트 안 쳐줍니다. 오직 매년 리프레시만 쳐주는데 그것도 52주 최저가로 보통 잡아줘요. 저 같은 경우도 주식 하나도 안 팔아도 모기지 감당되도록 했죠. 문제는 매달 주식을 주는 구글 같은 경우인데요, 은행도 그걸 알고 공격적으로 대출을 해주는 경우가 꽤 있었습니다. 그럼에도 불구 주식이 20% 정도만(?) 떨어졌기 때문에 모기지를 못내서 디폴트하는 경우가 그렇게 많을 건지는 예측이 쉽지 않네요. 테크 대기업들이 당장 해고를 할 것 같지는 않습니다. 물론 무조건 오른다! 같은 엄청난 불 마켓 심리는 당분간 위축은 되겠죠. 오버비딩도 많이 없을 거고요.

전 주위에 이니셜 그랜트 받은 분들은 안 계셔서 잘 모르겠고, 제가 보기엔 심사 기준을 맞춰서 모기지가 나오냐 안 나오냐, 혹은 모기지 페이를 못 해서 디폴트가 나느냐 문제가 아니라 집을 사려는 사람이 이걸 감당할 수 있다고 느끼는지가 문제인 것 같아요. 제 주위에 2010년 중반 이후 집 산 분들 중에 RSU 팔지 않고 순수 월급 만으로 모기지 메꾸는 분들은 못 봤습니다.

FAANG에 있는 분들이야 레이오프에 대한 걱정이 없을지 몰라도, 다른 회사들은 아예 마음을 놓진 못 하죠. 심지어 FAANG도 RSU가 줄지 않을 거라고는 보장을 못 하는... 애초에 RSU 적정가가 있는 게 아니라 서로들 눈치 보며 마켓 상황 따라 주는 거였으니까요.

결국 요점은 이런 일들이 일어날 거라는 게 아니라, 시장 참여자들이 시장 분위기나 스스로의 재무 미래에 대해 의심을 갖기 시작하면 그것 만으로도 이미 매수세는 얼어붙을 수 있다는 겁니다.

> 가령 software 중심의 high tech, high income, high price 지역은 또 아무 일 없이 지나갈 거 같기도 하고... 그러한 사람들이 morgage pay를 못하거나 하는 일은 거의 없지 않을까요?

레이오프 얘기 나오는 회사 꽤나 있습니다. 그리고 밑에도 적어주신 것과 같이 compensation의 일부가 주식이라서 시장 영향 받고요. 오히려 이쪽이 집 값이 높아서 모기지 페이먼트 금액이 커서 대규모 레이오프가 현실이 되면 타격이 클꺼라고 예상합니다. 

남 오렌지 카운티쪽에 하우스 보고 있는데 여기도 크게 변동이 없습니다. 매물이 줄고 펜딩도 줄고 그렇다고 집값이 떨어지진 않네요.

이쪽이 high tech, high income, high price지역의 작은 버젼인듯 한데... 실제로 집값떨어지면 안팔겠죠. 근데 투자로 산건데 렌트비 못낸다고 배째 하면 배째이겠쬬. 그럼 모기지 못내고 매물로나오고... 근데 이것도 high income이면 6개월은 버틸수있지 않을까요? 레이오프만 안된다면요

아래 @맥주한잔 님께서 적어주신 댓글이 도움이 될 것 같아요.

https://www.milemoa.com/bbs/index.php?&search_target=comment&search_keyword=5-10%25&document_srl=7357799&mid=board#comment_7359697

부동산에서 나오는 얘기로는 구매자도 줄고 매물도 줄었다고 합니다. 근데 구매자 보다 매물이 더 많이 줄은 관계로 가격은 내려가지 않고 있다고 하네요. 코로나 때문에 오픈 하우스는 못하고, 따로 예약하고 집보고 계약하고 있다고 들었습니다. 이자율이 좋아서 꼭 집 팔아야 하는 분들 말고는 많은 분들이 리파이낸스 중이라고 하는 소문입니다. 저도 작년에 리파이낸스 했는데 또 할려고 알아보는 중 중입니다.  - 아참 부동산은 지역마다 다를 수 있으니, 저는 베이입니다 -

"근데 구매자 보다 매물이 더 많이 줄은 관계로 가격은 내려가지 않고 있다고 하네요."

제가 느끼는 상황이 바로 이거네요. 팔려는 사람들이 마음을 많이 바꾼 듯.

오픈 하우스를 못하니깐 제값 못 받는다고 생각해서 들어갔을 수도 있을거 같아요. 장기적인 소득이 하락한다면 모르겠지만, 몇달 현금 흐름 안 좋아진다고 집을 팔아야 할 것 같지는 않고, 다들 리파이낸스 이율은 좋아서 그냥 들고 가는 게 낫다고 생각하는것 같아요.

최근 미국 의회에서 통과된 압류 연기, 코비드19사태로 실직 또는 수입감소가 되었다면, 모기지 업체들에 대한 채무자들의 foreberance 등등으로 인해 모기지 업체가 상태가 안 좋은데요. 

일단 정부에선 급한대로 모기지 업체 팔을 비틀어서 고통분담하자고 했는데, 그건 정부 입장이고 달달이 갔다바쳐야할 모기지 업체, 즉 돈 벌려고 장사하는 모기지 비지니스에서 그 손해는 어디서 만회하겠습니까?

다양한 방법이 있지만, 그 중 하나가 새로 신규 모기지에 대한 검사-감독을 더 강화하고, 싫으면 관둬라고 하는 태도가 나오기 시작했는데요. 클로징 할때 계속해서 채무자에 대해 모니터링을 하고, 어떤 경우는 6개월치 모기지 월상환액을 준비가 pre-requsite으로 요구하는 등, 분위기가 안 좋습니다. 

이렇게 위험 리스크가 클때엔, 결국 본인의 운세대로 일이 진행되게 되어있는데, aka 될놈될, 꼭 운세라고 표현안해도 각자 리스크 tolerance에 따라 결정하면 될일 같습니다. 이 정도 리스크가 껌깞이라면 그냥 경제 살리기에 기여한다고 한번 모험을 걸어보고, 리스크 감당이 좀 크다면 지켜보면서 마켓의 안정화가 좀 되었을때 뛰어드는 방법도 있겠지요. 

실거주, 10년 정도 보유하실 예정이면 맘에 드는 집이 나오면 사세요. 단 무리는 하지 마시고요. 제 생각에 지금은 맘에 드는 집도 잘 안 나옵니다. 집 주인들도 집 값이 오르는 시점에 매물을 내죠. 고연봉자 많은 지역에서 주식 비중이 많은 것이 많아서 영향이 있는 것도 맞는데요, 반면에 집 살 대기 수요자들은 상당수가 현금화를 했을 겁니다.

https://www.bayareamarketreports.com/trend/santa-clara-home-prices-market-trends-news

위 데이터 한번 참고해보세요. 4월에는 분명 나오는 집도, 판매량도, 판매가격도 떨어집니다. 사실상 Q2, Q3는 리세션이 거의 확정이긴 해요. 하지만 지금 상황이 매우 불균형적으로 영향을 줍니다. 영향 안 받는 사람들도 꽤 있을거고요. 그러니 정말 그냥 소신껏 하세요. 투자용 집이면 당연히 좀 기다리는게 좋겠죠.

"제 생각에 지금은 맘에 드는 집도 잘 안 나옵니다."

맞아요. 나오는 매물들이 적으니 마음에 드는 집이 거의 없더라구요.

혹시라도 마음에 드는 집이 나오면 여전히 금방 펜딩으로 전환되구요.

그렇습니다. 맘에 드는 집은 바로 펜딩되거나 아니면 다시 비딩이 되어서 높은 가격에. 그래서 "집 값 떨어지면 살거에요" 라는 말이 보통 공허한 꿈으로 끝나고 맙니다..

제가 주목하는 곳은 눈에 띄게 가격이 하락하는 게 보입니다.

아직은 관망세고

연말 쯤 본격적으로 뛰어들 생각입니다.

혹시 어느 지역이신지 여쭤봐도 되려나요?

이 시국에 이틀 전에 집을 팔았습니다. 다행히 리스팅한지 4일만에 팔았어요. 오픈하우스는 안되고 집에 와서 쇼잉은 가능했구요. 오픈 하우스를 못하는지라 리스팅 프라이스를 원래 생각했던 것보다 (2월 시세 기준) 2프로 정도 낮춰서 올렸어요. 저희 예상보다 많은 쇼잉이 있었고 얼리 오퍼도 들어왔었지만, 3개 이상의 오퍼를 기대했던 에이전트와는 달리 오퍼는 두개만 받았어요. 

많은 사람들이 오퍼를 넣는 것에 예전보다 더 신중해진 듯 합니다. 저희 에이전트 말로는 꼭 팔아야하는 사람 (저희는 이사를 꼭 해야해서)과 꼭 사야하는 사람이 있어서 마켓이 아직은 괜찮다고 해요. 그렇지만 저희는 2월에 팔 수 있었던 가격보다 2-3프로 정도 낮게 팔게 되었어요. 멀티플 오퍼를 받아야 경쟁을 통해 가격을 올리는데지금은 그렇지 않은 상황인 듯해요. 실수요자시라면 마음에 드는 집을 올 초보다는 싸게 심한 경쟁 없이 살 수 있을 듯 합니다. 특히 점보론을 받아야하는 바이어는 앞으로 더 기다리면 대출이 더 까다로워지지 않을까 싶어요. 

다른분들이 잘 말씀해주셨는데요. 저도 제 지역을 계속 관찰해보면 매물이 확줄었어요. 집을 사려는 수요도 줄었겠지만 집을 팔려는 매물이 확 줄었네요. 그래서그런지 집 매물은 나쁘지 않은 가격으로 나오면 예전에 비해 금방 나가는 분위기에요. 

집 가격은 애매한데... 더이상 오르지 않은 것은 확실하지만 그렇다고 가격이 엄청 떨어진 것도 아닙니다. 분위기가 딱 stalemate인 듯 싶어요.

Bellevue, WA를 주로 지켜보는데 작년 대비 매물이 엄청 줄었고 가격도 비슷하거나 조금씩 낮게 나오는거 같네오. 

그리고 올해 초까지만 해도 멀티플이 붙어서 5-10%까지도 오르는거 같던데 코로나 터지고 나서 (3월초) 부터 펜딩 들어가고 요즘 (4월) 에 클로징하는 것들이 listing보다 낮게 팔리는게 더러 보이네요. 4월중순에서 5월까지보면 loan closing하는 매물들이 얼마나 낮게 되는지에 따라서 더 알 수 있겠죠. 

지금까지 상황으로는 올해 집값 올라가는 일은 없을꺼 같아요. 

주로 보는 집 가격대는 1M++ - 2M 정도의 4bdroom 2500+-500sqft 입니다. 

DMV 지역 싱글하우스. 제 버짓 집들은 작년에 비해 5만-10만 올랐네요. 오른만큼 괜찮은 퀄리티 집이 나오면 그나마 나을텐데 마켓에 나오는 집들은 다 거지같고. 진짜 속터져요 ㅠㅠ 저보다 버짓이 십만 더 높은 언니는 가격이 살짝 떨어지는 느낌이라고 하니 버짓별로 집 가격이 왔다 갔다 하는 모양이에요. 

전 뉴저지인데 하나 찾아서 언더컨트렉이고 모게지도 락 했러요. 지금은 APR은 좋은데 집값은 그대로에요. 

가장 좋은 시기는 12월 이후로 2차 웨이브 오고 모게지 유해나 정부 보조가 끊기면 이제 집을 잃는 사람 나타나고 그럼 숏쎄일이나 포크로져등 집을 던지는 사람 나오면 그때는 너나없이 셀러가 되면 그때가 사기에는 적기라 생각해요. APR은 좀 오르겠지만 3.0에서 4.0사이 될거구요. 아무튼 지금은 관망세고 나왔던 집도 거둬드리고 보고 있구요. 바이어는 어디 좋은것 없나 찾지만 매물이 없으니 금방 마음에 드는집 없어서 기다릴뿐이죠.

여긴 필라델피아. 저도 원래는 내년쯤 이사를 목표로 하고 있었습니다.. 

그런데 너무 맘에 드는 집이 나와서. 바로 오퍼 넣고 살고있는집을 내놨는데요.  하루만에 팔렸어요. 운이 좋았던것 같습니다. 

보통 집사고 최소 5년은 살아라고 하는데. 이집은 3년 살았구요.  

다행히 산가격보다 4만불 정도 올려 팔렸습니다. 

원래는 2월에 점보론 프리 오퍼를 받아놨었는데 . 이번에 다시 컨택하니 점보론이 안된다고 하더군요. 시국이 시국인지라 대출회사 기준이 까다로워 졌다네요. 

죄송합니다만 집 이야기가 나와서 묻어가는 질문 드려봅니다. 

예전에 어디선가 읽었던 기억으로는... 당장의 이자율이 좋으면 돈을 얼마 내고 3개월~6개월까지 길게 킵(?)할 수 있는것 같던데요.

좋은 매물과 가격 하락을 기대하시는 분들은 혹시 이런 식으로 미리 이자율을 정해놓고 기다리시는지 궁굼합니다.

Rate lock을 하려면 accpted offer letter나 P & S가 있어야합니다. 즉 집부터 먼저 계약이 들어가야하는 것으로 알고 있습니다. 

차근차근 여러글들을 읽만 읽고 있습니다. ㅎㅎ  상세한 댓글 감사드립니다.

대부분 분들이 집값 하락을 예상하시네요. 오히려 락다운으로 인해 다용도로 활용 가능한 집들의 중요성이 높게 고려되면서 편의시설이 잘 된 집들은 상승세로 보는 시각도 있더라구요...

제가 있는 남캘리 지역도 집값이 무섭게 상승하고 있습니다. 제가 보는 지역은 올해연초보다 10만불 이상씩 올랐습니다. 너무 물량이 없어서 집이 조금이라도 괜찮다 싶으면 바로 펜딩으로 뜨네요. 연초에 본 집보다 못한집이 10만불 이상 오른 가격으로 나오면서 바로 팬딩 되는거 보니 집사기가 참 어렵네요.

오하이오지역입니다. 몇개월간 지켜 보던 새집을 구매할까 생각중인데 상투잡는 것 일까요? 실거주용이고 적어도 5년이상은 살것 같습니다.  이자율은 30년 Fixed 3%에 클로징 코스트은 대략 5000불 정도 (better.com 기준) 되더군요. 제가 있는 곳은 지난 몇년간 상당히 Seller 마켓이었긴 하지만 앞으로 어찌될지 모르겠네요. 괜찮아 보이는 집들은 이시국에도 3-4일안에 팔려버리네요.