첫주택 구입 한번 해보자구요...~~~~

내집구입을 착착 진행중이시네요...

다른 것은 뭐 제가 말씀드릴 것은 없지만, 홈패스론 매물에 대해서는 조금 말씀을 드려야 할 것 같네요...

그 리스팅의 집이 위치한 North Hills지역은 전통적으로 히스패닉 갱들이 많이 활동하는 지역이었다고 합니다.

현재는 많이 나아졌다고는 하지만, 특히나 Nordhoff길 남쪽은 주거민의 90% 이상은 Low Income을 가지고 있는 히스패닉이나 흑인들이 많이 살고 있는 지역입니다.  (그분들이 나쁘다는 얘기는 아니고, 드냥 Fact를 말씀드리는 것입니다..)

그나마 길 건너 북쪽에는 Detached Condo형식의 Gated 단지들(옆집과 벽을 공유하지 않는 독립된 집의 형태를 가진)이 많이 있어서 한국사람이나 필리핀 사람 등 아시안계도 좀 살지만, Nordhoff길 남쪽은 상당히 험한 지역으로 구분되어서, 직접 그곳에서 사시는 것은 개인적으로는 권유하고 싶지는 않은 동네입니다.  렌트를 주시는 경우에도 테난트와 문제가 있을때 처리가 곤란한 일이 생길수도 있을수 있구요...  이 지역은 제가 사는 곳과 매우 가까운 곳이라 제 개인적인 경험에서 드리는 말씀입니다...

따라서 집값이 조금 더 들더라도 이 지역에서 집을 사시려면, 되도록이면 Nordhoff길 북쪽으로, 그리고 Lemona 길 서쪽으로 보시기를 권유해 드립니다... 아직 동네를 와 보시지 않았으면 한번 오셔서 둘러 보시는 것이 제일 좋으시겠지요... 오시면 제가 안내해 드릴수도 있는데, 갑자기 한국을 나갔다 와야할 것 같아서, 3월 중순이 넘어서가 아니면...T.T

아무쪼록 좋은 매물 고르시기를 바랍니다...

단비아빠님 좋은 정보 매우 유용한 정보 감사합니다.

지도 보고 공부좀 다시 해야겠네요....역시 싼데는 이유가 있었네요...ㅋㅋ

평균 렌트비가 비싸길래 재미좀 보겠다고 생각했는데, 여러 걸림돌이 있겠네요.....

오늘 신문에 하이랜드파크쪽이 부동산이 오를확률이 높다고 하네요...비아마리솔과 그쪽도 한번 알아보려구요.....

제가 많이 다니는 비지니스를 하다 보니 그쪽은 많이 가봤는데...

단비 아빠님 말씀 처럼 별로 권할만한 지역이 아닙니다...

그리고 부동산을 제산 증식의 목적으로 보지마시고

내가 그리고 내 가족들이 가서 행복할 집을 찾으시길 권합니다,

그래야 가격이 오르던 내리던 후회가 적습니다..

몇몇 집을 다니다 보면 왠지 끌리는 집이 있습니다...

아마 그집이 준효 아빠님의 집이 될것입니다...

+1

한표 더 던집니다. :)

첫집은 가족을 위해.

두번째 집은 재산 증식을 위해..

+2  부동산 경기가 좋아지고는 있지만 그게 얼마나 진행될지는 아무도 모릅니다. 또 다시 떨어질 수도 있지요.. 그러나 내 가족이 살기에 좋고 수입이 감당할 만하다면 큰 문제는 없는 것 같습니다. 

       공부 열심히하시고요... 좋은 집 잘 장만하시길 바랍니다. ^^

아.. 그리고 만남유사님 말씀중에 끌리는 집이 있다고 하셨는데요... 이거 부부에게 다 끌리는 집으로 하셔야 합니다. ㅎㅎ 때로는 꾸준히 집을 보러다니다보면.. 둘 중에 한사람이 먼저 지쳐서 ㅋㅋ 이정도면 된다고 할때가 있는 것 같아요... 뭐 돈이 넘친다면야.. 좋은 곳에 좋은 집으로 바로 사면 되지만 모두 다 그럴 형편은 아니잖아요... 하여간 부부가 맘이 함께하면서 좋아할 집.. 

집은 참 여러모로 뭐라고 딱 꼬집어 애기할수 없습니다. 좋다 나쁘다를 말씀드리기가 어렵고 이것 저것 고려해보시라는 말씀만 드릴수밖에 없겠네요.

PMI 는 위에서 말한 downpay 가 20% 이하일때 내는 mortgage insurance 입니다. 그리고 property tax $320 에대한 tax return 을 받을수 있습니다 ($320 이면 standard 가 유리할지 itemized 가 유리할지는 모르겠습니다.). 집을 관리하는데도 비용이 들어갑니다. 쓰레기, 물, 전기세가 더 들어 가구요 여기저기 부가적으로 들어가는게 많습니다.  제일 중요한건 집값이 향후 5년간 오르느냐겠죠. 집을 안사게 됬을때 돈을 어떻게 할건지와 집값이 오를지에 대한 판단이 중요할것 같습니다. 

아~~~pmi가 그 보험금이었군요.......좋은 정보 감사합니다.....생각보다 부가적으로 들어가는 비용이 꽤 많더라구요....

재산세는 택스리턴된다고 저도 이번에 cpa한테 들었습니다. 그리고 갬블 위닝도 모기지를 내면 돌려받는돈도 있을수 있다고 들었구요..

일단 집이 있으면 택스리턴때 많은 도움이 된다고 하더라구요.......

집을 않사게 될경우 모아둔돈으로 뭘할수 있을까는 신중히 생각해보지 않았네요...

적금을 들때부터 이돈은 집살때 써야지 하고 생각만 했거든요.....이판단이 가장 어려운것 같긴해요.....5년후를 정확히 예상하기란.....

재산세가 무조건 택스리턴되는거 아닙니다. Standard deduction 보다 많아서, Itemized deduction 을 쓸때만 가능한거고요. 그리고 재산제를 다 돌려 받는게 아니고, 그 만큼 번 income 이 줄어 들어서, 연방과 주에 내는 세금이 줄어 들 뿐입니다.

집이 있으면 택스리턴때 많은 도움이 될 수도 있습니다. 무조건 도움이 되는건 아니고요. 꼼꼼히 따져 보세요.

벌써 싸게 집 사는 시기는 지났다고 하는데...아직 이자율이 좋으니까,

더구나 투자용이라면 현시점의 구입은 올바른 결정 같읍니다만,--(급격히 오르기는 힘듭니다, 게다가 앞으로 이자율이 오르면 시장도 마구 활성화되지는 않을 것이고)

페이먼트와 유지비용을 잘 판단하셔야 합니다.  또 한가지 융자에 관한 보험은 당연히 드시겠지만,,,            (다른 용도의 보험?--저는 꼭 한분 이름으로만 구매를 하시기를.... )

경기가 좋아지면 fha론이나 다른 혜택들이 없어질 가능성이 크다고 들었습니다. 기회있을때 혜택 받아보려구요.....

다른용도의 보험은.......음.....................ㅋㅋ 와이프는 소셜도 없고, 인컴이 없어서요......일단 제이름으로 사고, 영주권 나오고 5년후에 정말 오래 살집 살때는 와이프이름으로 해야겟죠...ㅋㅋ

이렇게 정보 공유해주셔서 감사합니다. 저도 지금 첫 집을 보고 있는데, 이런 글이 참 도움이 많이 되는 것 같습니다. 그리고 제가 뉴스에서 본 것은 현재 모기지 이율이 낮기에 인위적으로 수요를 늘려 작년 말서부터 가격이 많이 올랐는데, 이것이 거품일 수도 있다는 기사였습니다. 그 기사에는 거품이 꺼질거라는데... 어떻게 될지는 모르겠지만, 저희 Redfin 에이전트에 물어보니 지금 매물이 작년에 비하여 적다고 하긴 하더라구요 그리고 셀러들이 집값이 더 올라가기를 관망하기 때문에 매물이 적다고 한다는 이야기 였습니다.

저도 몇가지 사항에서 매우 고민 중입니다. 현현재 저희 가족 저, 아내, 10개월된 아기이고 지역은 북부 달라스 (Allen, Mckinney)입니다. 

브랜드 뉴 타운홈(2000 sf 방3개 화장실 2개반) 19만불, 주위가 다 30만불 넘는 집이 대부분이고 바로 옆에 쇼핑 센터 고속도로 (Negative: 주위 사람들이 타운홈은 사지말라고 조언을 많이함. Positive:좋은 학군, 저희 가족대비 적절한 사이즈이고 미국에서 살아본 경험이 없어서 관리 측면유리 HOA 매달 120불)

브랜드 뉴 싱글하우스(2500 SF 방4개 화장실 3.5반 2층구조) 24만불, ( positive:도보로 5분거리의 초등학교 좋은 학군 싱글하우스, Negative: 가족수에 비하여 집이 무척 큼, 2층 방을 쓸 사람이 당분간 없음.)

참고로, 북부 달라스의 경우, 10년 이상된 집 빼고는, 3-8년된 집과 새집이 가격이 비슷비슷합니다. 혹시 저한테 소중한 조언 줄 실 선배님들 없나요?

제니파파님 그쪽은 엘에이보다는 집값이 많이 저렴하네요.....ㅋㅋ, 달라스에도 주정부에서 하는 프로그램들 많이 있을거라 생각되네요......

저희 주위에 2층짜리 타운하우스 4년정도전에 사셨는데, 이번에 저희와 같이 아기가 탄생했는데요, 산후조리사, 아기돌보는 사람들 모두 2층으로 아기데리고 오르락 내리락 하느라고 모두 무릎에 골병이 생겨서 이번에 단층으로 이사를 간다고 하네요...

2층짜리 집을 사시기전에 그점도 꼭 확인하시길......

이번 사태가 거품일거라는 기사는 저도 읽었는데, 짧게는 맞는것 같고, 길게는 앞으로 올라갈거라는 예상이 맞을거라 믿고 공부중입니다...ㅋㅋ

그런 점도 있겠네요!!!!!!! 아!! 계속 이런 변수가 있네요^^

아무튼 좋은 집 구매하시길 바래요.

전 간첩 더 하기로 했는데, 비슷한 고민을 하시는 분을 보니 댓글쓰고 싶어 다시 양지로 잠시? 나왔습니다. 저도 첫 집을 구매하기로 결정하고 이제 막 집을 보기 시작했습니다. 플래노에서 집을 찾고 있는데, 조만간 집 구경하러 다니려구요. 제 생각에 텍사스에서는 타운홈은 후에 팔아야 되는 경우 하우스보다 좀 더 많이 어려운 것 같습니다.  어째튼 좋은 집 사세요. 

혹시 실례가 안된다면, Win Win을 위해서 서로 정보 공유하시면서 첫 집을 알아보는 것은 어떠신가요?   만약 괜찮으시다면, 메일한번 부탁드리겠습니다. worldinwon 골뱅이 지메일.

지도님. 그냥 제 말은 참고만 하시되...제가 플레이노에서 살았었기에 감히 말씀을 드리자면... 플레이노쪽에서 집 구매하시는건...절대 투자쪽으로 생각지 마시고, 그냥 집의 안정과 가족의 행복쪽으로 생각하시길 바랄께요.

사실 플레이노가 학군도 정말 좋고, 집 가격도 싸서 살기 너무 좋은게 사실이지만 부동산 투자가치로는 거의 0입니다. 일단 집이 싸고 넓고 살기에 좋지만 매물이 너무 많고, 달라스 교외주변은 그냥 새도시 하나 생성하면 그만인 꼴이라서요. 또 집이 크다는건 그만큼 전기비 / 가스비 등이 많이 나옵니다. 집값이 싸다고 좋아들 하시지만 막상 살아보시면 의외로 여기저기 들어가는 돈이 많게 되죠. (고정비는 적지만 나름 잘 숨어있는 고정비성 변동비가 좀 많은거죠) 그리고 거의 가격이 오르지 않기떄문에..(올라봐야 다른 비용감안하면 거의 없다고 보시는게...) 

플레이노가 좋은건 추후 집팔고 나오긴 좀 쉽습니다...수요가 많으니깐요. (다만 수요가 많다고 해서 값이 절대 오르지 않는다는게 단점이죠) 

댄님 달라스 츨신?  올만유

How to avoid private mortgage insurance

http://www.bankrate.com/finance/mortgages/avoid-private-mortgage-insurance.aspx

정보 감사합니다. 근데 저는 집보다도 드셨다는 적금에 더 눈이...ㅋㅋ 5년만기 1300불 넣으시고 10만불 받으신다는 거면 이자율이 28프로(복리시겠죠)라는 얘긴데...어디서 그런 적금을 드신건지...한국에서 2011년 기준 복리 5.2프로 저축성보험 제품에 가입을 하신건지...혹시 여쭤봐도 될까요?

ㅋㅋ 5년 만기가 아니구요....5년남았다는 이야기였습니다.

18개월정도전에 평창올림픽 개최기념 적금이 있었습니다.

이자는 약 4%였구요.....평창 올림픽 개최할때 10만불탑니다.....ㅋㅋ

아 그렇군요. 정말, 전에 글에서 뵌것 같네요. ㅋㅋ 좋으시겠어용.

이번에 집사게되면 혜지해야 합니다...ㅋㅋ

구매하실 주택의  위치가 flood zone인지 확인은 해보셨나요? 어떤 보험사는 주택 보험 받아주지도 않습니다. (뉴욕기준)

렌트비가 해가 지날수록 올라서 집을 사던가 하긴 해야할텐데. 좋은 집 사셨으면 좋겠어요.

좋은 정보 공유해 주셔서 감사합니다. 좀 더 모아서 집을 장만하려고 하는데 큰 도움 되었습니다.

LA인근에서 30만불 밑으로 보신다면 거의 콘도나 타운하우스를 보실것 같네요.

그럼 "HOA가 약 300불......보험료가 약 150불" 여기서 말하는 보험료가 조금 높게 산정된게 아닌가 싶어요.

한달에 50불정도 선에서 주택보험 할 수 있을것 같아요. 

HOA에서 드는 보험도 있기에 집 내부에 대해서만 보험을 들면 됩니다.

하이랜드팍/비아마리솔도 좋죠.

제 친구도 비아마리솔에 집을 사서 살다가 애가 킨더 들어 가면서 옆동네로 이사갔어요. 집은 렌트주고요.

저도 그렇게 계획은 하고 있는데, 5년후 잘될지 모르겠네요.......

준효아빠 화이팅!!!

좋은 집 꼭 하나 찾으세요!!!

넓은집 사게되면 정모한번 할게요.....쫍아 미여터지겠지만...ㅋㅋ그날이 올까요?ㅋㅋ

집앞 주차장도 환영입니다...ㅎㅎㅎ

당연히 그날은 옵니다...

closing fee도 고려하세요.

이것도 현금으로 필요합니다.

집값의 약 1-2%정도 생각하시면 됩니다.

보통 50만불 집에 넉넉히 만불 정도 들어간다고 보시면 됩니다.

(investment property면 1%정도 더 추가)

그리고 생각보다 자질구레한 유지비가 많이 듭니다.

사소한 수리비나, 잔디 관리 비용 (스스로 하더라도), 그런거요..

그리고 첫해에는 더 필요한 금액이 많구요.

새로 사야할 도구도 많아지고.. 하다못해 잔디깎는 기계부터 어디서 구하셔야죠.

첫해에는 회사에서 돈 버셔서 home depot나 lowes에 돈을 몽땅 가져다 바치시게 됩니다.

 budget을 조금 여유있게 생각하시는 것이 좋을것 같습니다.

브로커도 클로징 비용에 대해서 이야기했던것 같아요.....생각보다 꽤 큰돈이네요.....계산을 한 백번정도해야...어느정도 갈피가 잡힐것 같네요......좋은 정보 감사합니다...

왠만하면 싱글하우스는 배제하려구요....그래서 수리비나, 잔디관리비용같은건 최소한으로 줄일수 있을것 같아요.....

까다로운 은행같은 경우는 cushion도 요구합니다.

제 대출을 담당했던 직원도 괜찮다고 했는데, 모기지 담당 부서에서 갑자기 요구가 들어왔습니다.

closing day 며칠 안남기고였죠. --;

cushion은요.. 집 사구서 한 반년정도 모기지를 낼 수 있는 금액을 보여달라는 거에요.

6개월치 모기지 금액이죠.

일단 closing까지만 통장에 있으면 됩니다.

그 closing이 끝난 뒤에는 다른데 쓰셔도 되는데요..

단, 돈을 빌려서 넣으시면 안됩니다.

- 타인에게서 들어온 현금 등등 -

이것은 closing 끝나고 바로 빠져나갈 돈이라는걸 은행이 알기 때문이죠.

그래서

closing 비용 + cushion 으로 모기지 6개월치

를 저는 현금으로 준비했었어야 했습니다.

여하튼 갑자기 모기지 6개월치 현금 보여달라서 죽을뻔 했었다는..

이런 경우도 있었으니 잘 알아보세요.

지들이 잘못해서 금융위기 만들어놓고는,

그 뒤로 온갖 까다로운 절차를 소비자들에게 요구하고 있습니다.

빌려온걸 어떻게 아는거죠?

친구에게 한두달만 빌려서 제통장에 너어두면 않되나요?

6개월치 모기지면 그돈만해도 약 만불인데요.....휴....갈수록 어려워지네요....

안됩니다...금융위기이후론 돈 출처를 서류화하는게 규칙이 되서 렌더맘대로 하는게 아닙니다.

지금 A+라고 하는 일반 몰기지준비하시는거 아니면 왠간함 큐션은 별루 신경안쓰서두 된니다만..

브로커가 있으시다니 상담해보세요...

옛날엔 크레딧카드 캐쉬어드밴스 첵으로 다운패이하고 집사는 세월두 있었는데...요세는 서류가 다 있어야됩니다..

현재 잔액만 보는게 아니라, 은행 statement를 보기 때문에 그래요.

웬만한 금액은 왜 돈이 들어왔나 증명하셔야 해요..

저는 보험비 reimbursement 들어온 것 까지 물어봤었어요..

한 세달전쯤 빌려서 넣어놓으시면 괜찮으실거에요..

보통 은행들이 2-3개월치 statement를 달라고 하거든요.

그리고 (+) 금액이 있으면 설명을 다 해야 하구요.

몇불짜리 말구요 한 100불 단위 되는것은 다 물어봤어요..

안녕하세요? 제가 지금 자야해서 내일 더 자세하게 쓰겠습니다.

모든 계획에 집값이 오를거라는 전제를 달고 추진중이신 것 같아서 그게 조금 걱정입니다.

집값이 오를거라고 생각하는 사람이 많지만 그렇지 않은 사람들도 많습니다. 그들의 논리도 들어보면 그럴싸 하거든요.

제가 집값에 관계 없이 가족의 더 좋은 주거 환경을 위한 소비에는 찬성하지만 렌트주고 투자하기 위한 용도라면 만류하고 싶은 이유이기도 합니다.

저도 오랜 시간 주식 투자를 해봤지만 주식 투자를 하면서 가장 경계해야 하는 점은 과연 내가 중립적인 시각으로 정보를 받아들이고 있는가? 였습니다.

이름은 기억이 안나지만 심리적인 어떤 효과 중에 사람은 누구나 "자신의 견해와 일치하는 정보만 습득하려는 경향"이 있다고 합니다.

그래서 하나가 좋아지면 그 쪽 기사만 보고 또 마음을 정하게 되는게 인지상정입니다.

그런 면에서 제가 이 글을 쓰는 이유는 준효아빠님의 현재 마음은 한가지로 (집 구매) 정해진 것 같아서 "읽기 좀 거북하시겠지만" 이런 생각을 가진 사람도 있으니 참고만 하시라고 올려봅니다.

먼저 집값이 더 오르기 힘들다고 생각하는 사람들은 미국의 출산율이 크게 낮은 것 + 이민 수요가 급감한 것을 꼽습니다.

지금 이민법 개정으로 1100만명에 달하는 불체자들을 합법 이민자로 만들어 주게 되었지만 당장 10년 내에 이들에게 실제로 론이 나오기는 힘들고 이들은 대부분 영세하기에 고급주택에 대한 수요를 끌어오긴 힘들다고 하더라구요.

그리고 2010년 이후로 불법이든 합법이든 모두 합쳐도 멕시코에서 미국으로 오는 사람 수가 다시 멕시코로 돌아가는 사람 수와 같아졌다고 합니다.

이민법 개정에 초당적인 협력이 있는 이유도 일 할 사람이 줄어들 수 있다는 위기의식이 바탕에 있구요.

또다른 사람들은 현재가 역사적인 통화 팽창의 정점에 있다는 것을 이유로 꼽습니다.

수백년간의 통계를 힘들게 정리했다(고 주장하)는 사람의 책을 봤는데 나름 흥미롭더군요.

근거는 이렇습니다. 역사적으로 GDP (총생산) 대비 경제3주체 (가계/정부/기업)의 대출 총량 (=광의 유동성=통화량=신용팽창 정도) 은 항상 300% 정도를 찍을 때 역사적 고점이었고 이후에는 항상 대붕괴 (대공황) 이 왔다는 겁니다.

실제로 가장 가까운 예로 미국의 50년대 대공황이 있는데 이 때 대출 총량이 GDP 대비 300%에서 거의 50% 까지 수직 낙하했습니다.

대출 없이는 집값도 없기에 집값은 더 많이 떨어졌고요.

2013년 현재 미국 포함 세계 각국은 약 300~350% 정도를 유지하고 있습니다.

실제 그 책에는 이러한 통화 팽창 이후 "하이퍼 인플레이션" 으로 가지 못하고 "급격한 신용 수축 = 대공황" 으로 가게 되는 이유를 굉장히 자세하게 설명해 놓았습니다.

요약하자면 하이퍼 인플레이션은 문제를 뒤로 미룰 뿐 해결책이 되지 않기에 종말이 더 비참하다고 하더군요.

그래서 차라리 개인+기업의 일부가 도산하고 때로는 국가가 도산하더라도 그쪽이 더 회복이 빠르다고 합니다.

결정적으로 최근 수십년간 대기업들은 자산 구조를 현물/부동산 에서 현금으로 전환했고 개인은 대부분의 자산+레버리지를 부동산에 투자했습니다.

만약 하이퍼인플레이션이 오면 대기업이 손해를 보고 개인이 득을 얻는데 한마디로 그럴 리가 없다는거죠.

실제로 (저는 못 믿겠습니다만) 미국은 현재 디플레이션 상태라고 합니다.

물가가 하락한다면 집값만 독야청청하긴 힘들겠죠.

이상입니다. 어떠신가요? 저는 준효아빠님 회사 사장님을 못만나봐서 잘 모르겠지만, 사장님의 논리, "집 사려면 올해가 마지막 기회", 에도 그에 대한 이유들이 있겠죠. 양쪽 다 잘 생각해보시고 후회 없는 결정 내리시길 바랍니다.

이런 답글 정말 감사합니다. 지적하신대로 자신 원하는 대로 보는 경향이 많이 큰것 같습니다. 욕심도 끝이 없구요. 혹시 책 제목 좀 알 수 있을까요? 그리고 종종 이런 글 좀 많이 남겨주시면 많은 분들이 도움을 많이 얻을 수 있을 것 같습니다.

리플을 이제야 봤습니다.

제가 읽은 책은 "불편한 경제학" 이라는 책이었는데 글쓴이가 세일러라는 사람입니다.

방금 찾아보니 속편을 냈더군요. 근데 이 사람이 대공황을 부르짖은게 벌써 4년차 입니다. 새 책 목차를 보니 아직도 부르짖고 있는 것 같네요 ㅎㅎㅎ

제가 이 저자의 능력, 통찰, 그 어떤 것도 평가할 입장이 못됩니다만, 부끄러운 얘기입니다만 제가 읽은 교양경제서적 중 저 불편한 경제학이라는 책이 제일 감동적이었습니다. 마치 매트릭스에서 빠져나오는 레드필을 먹은 느낌이었습니다. 저 근데 제가 믿는 신에게 맹세하고 이 책 판매에 연관된 사람 아닙니다 ㅠ_ㅠ

답글 감사합니다. 한 번 구입해서 읽어봐야겠네요! 여기에 책 홍보할려고 활동하시는 분 아니시라는 것 알고 있습니다 하하하하.

부끄럽네요.....전 위에 용어중에 반이상은 모르는 용어입니다...

부동산에대해서도 책한권 읽어보지 못했구요, 모든 뉴스와 주위사람들의 이야기로 혼자 결정하고 모든 정보를 그쪽으로만 받았을수 있다는 가정은 정말 그러해 보입니다.

아직 결정된건 아무것도 없고, 알아보고 있는중이라서 정말 다행이다라고 생각되구요, 이러면서 하나씩 배워나가려고 많은 분들께 의견 듣고 있습니다.

사실 성격상 너무 깊숙히 들어가면 결정이 더 힘들어져서 일단 저지르고 봐야지란 성향이 더 큰건 사실입니다...ㅋㅋ

얼마전 박명수가 그러더라구요....늦었다고 생각하면 정말 늦은거라고...ㅋㅋㅋ 좋은 의견 감사합니다.

시간내서 다시한번 정독하고 용어들 찾아봐야겠어요......

그렇습니다. 가장 우매한 짓이 이거 할지 저거 할지 몰라서 아무것도 안하는 거라고 하더라구요. 어떤 방향이든 정하셨다면 그 초심을 잃지 않으시길 바랍니다!

앗 참 그리고 용어는 하나도 어려운게 아닙니다. 제가 더 정확하게 알고 있는 내공 있는 사람이었다면 생소한 용어 없이 설명이 가능했을 텐데 아직 그러지는 못했나보네요.

통찰있는 글에 감사드립니다.

공황의 가능성에 관해서는 저도 상당히 공감하는데요, 미국이 가장 마지막이지 않을까 하는게 제 생각입니다만...

한국과 아시아의 97년 외환위기 같은 일에 수많은 사람들이 고통을 받았지만, 미국은 리만브라더스 등등의 일이 터져도 기축통화를 갖고 있기에 다른 나라와는 다르다는 논리 역시 일리가 있거든요.

더군다나 기업은 현금, 개인은 부동산... 이건 역사적으로 항상 그러지 않았나요? 개인이 부동산 빼고 무슨 자산이 있습니까? ^^

이민인구가 줄어든다지만 한국의 저출산/인구감소폭에 비하면 아주 완만한 정도라는 생각이 들구요...

그나저나... 디플레이션이 현실 또는 가까운 미래라면 현금이 장땡인거죠?

제  401K의 상당액이 inflation linked bond 에 들어있는데... Scottech님이라면 이걸 청산하실건가요...?

그렇습니다. 만약에 금융시스템의 근간을 흔들 일이 일어난다면 가장 먼저 미국이 빠져나올것 같습니다. 리먼때 딱 그랬죠. 방금 또 한 가지 예전에 읽은 책이 생각나는데 인구 구조가 경제 활성화를 이루는데 가장 중요하다는 주장을 하는 책이었습니다. 생각나는 것만 써보자면, 일단 미래에 대한 예측 가운데 가장 정확하게 맞는게 인구 피라미드 통계라고 합니다. 사실 한 나라의 출산율, 연령대별 사망율, 이민 인구 비율만 정확하게 알고 있다면 인간은 매년 1살을 먹기 때문에 시뮬레이션 돌려보면 거의 정확하게 나올것 같긴 합니다. 그 책의 결론은 결국 "경제활동 인구가 줄어들면 (비율도, 절대 수치도) 경제는 하강이다. 인구 구조는 예측이 제일 쉽다. 대한민국의 미래는 지옥이다" 입니다. 뇌리에 남는 책이었습니다. 얘기가 잠시 딴길로 샜는데 그래서 저는 몇년 전부터 가끔 인구피라미드를 검색해봅니다. 비교적 잘 정리된 사이트가 있어서요 ㅎㅎ ( http://www.nationmaster.com/country/us/Age_distribution ) 여기서 보면 (한국도 있습니다) 2050년 분포가 정말 한국은 헬입니다. 반면 미국은 ... 건강합니다. 대단히 놀랍도록 젊은 사람이 계속 유입되는 구조를 가지고 있습니다. 물론 혹자는 대부분의 신생아들이 라티노일 것이다. 그들은 교육열이 높지 않다. 기존의 미국인들과는 다르다. 이런 주장 가능합니다. 하지만 저는 생각하는 바가 좀 다른데 지금 미국에 와서 허드렛일 하는 라티노들에게는 일면 그 분석이 맞습니다. 그런 분석이 가능합니다. 멕시코에서 자리잡고 벌이 괜찮으면 왜 미국와서 허드렛일 하겠습니까. 분명히 멕시코에서도 힘든 사람들이 월경해서 오니깐 지금 이민1세대는 교육이나 주거에 대한 욕심이 약할 수 있습니다. 그러나 그들의 자식 세대도 그럴까요? ㅎㅎ 저는 아니라고 생각합니다. 그래서 이후에 늘어나는 라티노-어메리칸들은 똑같이 신분상승의 욕구를 나라 전체 경제를 견인하는데 사용할 것이다 라고 생각합니다. 이러한 미국도 인구 피라미드 = 집값 = 경제 인 공식이 정말 딱 맞는다면 유일한 위기가 있는데 그게 앞으로 5년~길면 10년입니다. 이 때 경제활동 인구 비율이 줄어듭니다. 이후에는 또 늘어나구요. ㅎㅎㅎ

기업은 현금/개인은 부동산 이건 오랜 전통입니다만, 그 비율이, 비율의 변화가 문제입니다. 가구당 자산 중 부동산의 비중을 30년 정도의 통계로 보신다면 대한민국 가계는 현재 모든 예적금을 부어다가 그것도 부족해 레버리지를 동원해서 부동산에 수십년간 투자한 모습이 되어버렸습니다. 90년대에는 이정도는 아니었습니다. 이후에 기업은 부채를 상환하고 현금을 비축했습니다. 아시다시피 인플레이션시 부채 (레버리지)를 가지고 현물 (부동산)을 산 경제주체가 크게 이득을 봅니다. 반면 현금을 가지고 있는 사람은 그냥 바보가 됩니다. 힘있는 사람들이 현금 위주라면 음... 제 생각에 그들이 개인들 자산을 불려주기 위해서 하이퍼 인플레이션을 의도하진 않을 것 같습니다.

미국 이민 인구가 줄어든다지만 말씀대로 한국보단 훨씬 상황이 낫습니다. ㅎㅎㅎ 한국은 그냥 헬이라고 해야 옳을 것 같습니다. 구지 비유하자면 20년 후에 터질 인구 구조의 대재앙 누클리어가 취소할 수 도 없이 이미 발싸된 느낌입니다. 적극적인 이민정책 또는 통일이 필요한 이유입니다.

디플레가 온다면 현금이 장땡 맞습니다. 하지만 제 미천한 생각을 근거로 절대로 401k 를 옮긴다거나 청산하신다거나 그러진 마세요. 정말 선무당이 사람 잡네요 ㅠ_ㅠ

새로운 시각 감사합니다. 저도 상당 부분 공감이 갑니다. 우스갯소리로, 2050년에 노인인구가 상당한데, 한 20년 뒤부터 관리가 상대적으로 적은 타운홈이나, 시니어등이 편하게 지낼수 있는 타운홈이 인기가 많겠네요. 저는 고민하다가 어제 40년 아주 재빠르게 ^^ 미리 타운홈에 들어갈 생각입니다. 투자가 아닌 주거의 개념으로  저희 첫 딸과 함께 추억을 만 드는 첫 집으로 말이죠.....ㅎㅎ

리타이어홈이나 시니어타운은 입주시 나이제한이 있는데 보통 55세입니다.

연세가 어찌되는지 모르겠지만, 첫딸이 몇살인지요? 스쿨에이지 아이가 있으면 입주가 안되는걸로 알고 있어요. 

하하 저는 그냥 타운홈으로 선택했습니다. 제 첫딸이 9개월이고 저 젊습니다.^^  

제가 모기지 브로커 에게 들은 얘기를 공유하고 싶네요. 그 분은 체이스에서 오랫동안 모기지 브로커로 일하신 분이시고 아시는 분은 아시겠지만 모기지 브로커는 코미션젭니다. 저에게 이런 조언을 하시면 그 분 손해죠. 다행히 아시는 분이라서 솔직히 저에게 말씀해주시더군요.

그 분 말씀으로는 자기가 사는 것이라면 지금 절대 집 안 산다고 합니다.  일단 지금 은행이 잡고 있는 주택들이 엄청나게 많습니다. 그것이 아직 안 풀린 상황에서 현재의 집 값은 제대로 된 집 값이 아니라고 합니다. 거품이 껴있다고 하네요. 조만간에 그런 집들이 풀리면 난리가 난다고 합니다. 일단 1-2년 기다리라고 하시더군요. 전 그래서 현재 보류중입니다. 그런데 저 homepath그런 것은 심히 땡기네요. 보통 매매가보다 훨씬 싼 가격이니 가격도 괜찮을 것 같고요.

여하튼 제 지인 말씀으로는 현재의 부동산 시장은 언론에서 떄리는 것과 지표가 얘기하는 것보다 더 깊은 스토리가 있으니 조심하라고 하시네요.

준효아빠님 사시는 곳이 제가 사는곳 근처인 거 같습니다.

저는 3년반 전 (아직 집값 거품이 덜빠졌을때) 지금 준효아빠님과 비슷한 정도의 모아둔 돈을 가지고서 FHA 론을 받아 그곳에서 멀지 않은 곳에 집을 샀습니다.

지금 알아보신 그 집은 사지 않으시길 권합니다. 그동네에 한번 가보셨나요? 거의 미국이 아니라 멕시코에 온거 같은 기분이 드는 동네입니다. 405 고속도로를 사이에 두고 동쪽과 서쪽은 아주 분위기가 확 바뀝니다. 집값이 싼게 중요한게 아니라, 앞으로 얼마나 행복하게 살 수 있는 동네인가가 중요합니다. 5년동안 사시다가 학군좋은 데로 이사갈 생각을 하지 마시고 지금부터 학군좋은 곳에 집을 사시는 것이 정답입니다. 집값이 5년동안 아주 많이 뛰지 않는한, 팔고 이사가고 하는 것은 엄청난 손실입니다. 그리고 그동네는 렌트 놓기에도 적당한 동네가 아닙니다.

밸리지역에서 알아보신다면 지금 알아보신 그곳보다 북서쪽으로 딱 몇마일만 더 이동해서 알아보세요. 고등학교 학군이 그라나다힐스 하이스쿨 학군에 속한 지역이면 됩니다. 그정도 모아둔돈이 있으시면 FHA 론으로 3.5% 다운해서 충분히 사실 수 있습니다.

뒤늦게 댓글답니다.

저도 집구매에 대해 몇 년을 고민했었는데요, 저는 아직도 시기는 아닌 것 같습니다. 아닌 것 같다는 말은 곧 집값이 더 하락할 것이라는 생각이 강합니다.

준효아빠님 사장님 못지않게 제 주위에도 올해가 적기라고 말씀하시는 분들이 몇 있는데요, 저는 아직도 아닌 것 같아요.

그 이유는 바로 지난 10년 미국생활의 경험에 기인합니다만.

제가 미국 처음에 왔을 때기 2003년 가을입니다. 운좋게 곧바로 취직해서 신나는 미국생활을 즐겼었는데요, 그 때를 기억하시는 분들 계시면 잘 아실겁니다.

2003~6년 이 사이에는 소비자들의 소비도 엄청났고, 대부분의 회사들도 여유가 많았는지 공짜(리베이트)내지는 헐값에 주는 상품들도 많았습니다.

전자제품은 물론이고 분유, 샴푸, 치약, 칫솔 등 하도 많이 받아서 집 안에는 몇 년치를 쌓아둘 정도였습니다.

그 때는 그게 호황인 줄 모르고 지나쳤는데 지금보니 그 때가 정말 호황기였던 것 같습니다.

지금은 어떤가요? 소비자들 지갑이 열리지를 않고 있지 않습니까?

다른 이유로는 집 값이 어느 정도 적당해야한다는 생각입니다.

매년 집 값이 떨어진다는 일본은 제외하더라도, 베버리 힐스에 있는 대저택 아니면야 직장인들이 그래도 어느 정도 유지할 수 있는 선에서 집 값이 책정되어야한다고 봅니다.

제가 사는 곳이 LA Miracle Mile이란 지역인데, 2003년도에 이 근처 하우스들 전부 다 30만불이였습니다.

지금은 모두 100만불입니다. 10년만에 100만불 된 것도 아니고 한 3-4년 전부터 100만불이되더군요.

그렇다고 좋은 집들인가? 절대 아닙니다. 이 지역 아시는 분들은 잘 아시겠지만 전부 다 1920,30년대 지어진 집들입니다.

방도 3베드 찾기도 힘들어요. 대부분 2베드 하우스가 이 정도 한다는 이야기입니다.

이게 말이 되는 가격일까요?

다시 이야기하지만 저는 집 값이 더 떨어져야 누구에게나 말이된다고 생각합니다.

다른 예로 재작년 여름에 베버리 힐스 초입에 있는 2베드 콘도를 살까말까 굉장히 고민한 적이 있었습니다.

저는 3베드 아니면 안된다고 했는데 이를 고민한 이유는 불과 얼마전까지만해도 75만불이였던 콘도가 55만불에 나온겁니다.

방도 크고 거실도 크고 좋았죠. 정말 3베드였으면 고민않고 구입했을 텐데, 2베드라 결국 포기했습니다.

학군이 좋으니 그냥 사서 렌트래도 줄까했었는데, 안사길 정말 잘했지 뭐에요.

에이전트가 그 집은 금새 나갈거라고 사려면 빨리 사려고 했었는데 ,금새 나가기는요. 한 1년만에 팔리더군요.(저는 zillow나 redfin에 관심있는 집은 다 등록해놓기 때문에 그 집상태들을 수시로 확인가능하거든요)

팔린가격은 45만불인가 그랬는데 현재 시세는 42만불로 떨어졌다고 며칠전 zillow가 알려주더군요.

이 뿐만이 아니라 그로브(위치가 좋은 동네입니다) 바로 옆에 있는 콘도 3개 유닛이 동시에 나와 눈여겨 보고 있었는데요, 한 6개월만에 겨우 팔리는데 그것도 내놓은 가격에서 최대 10만불까지 떨어져서 팔리더군요.

이런 걸 보면 집 값이 더 떨어지면 떨어졌지 더 오를 것 같지는 않다는 것이 제 지론입니다.

제가 주변 사람들에게 농담반 진담반으로 하는 이야기가,

RiteAid나 Walgreens에서 치약, 칫솔 공짜로 뿌리는 때가 오면 그 때가 바로 집 살 때라고 이야기하곤 합니다.

제 생각입니다.:)

강풍호님 의견을 보니 역시 지역마다 많이 틀린것 같다는 생각이 드네요.  저희 동네는 지금 완전 셀러 마켓입니다. 기본적으로 매물이 별로 없어서 집 하나 나오면 멀티 오퍼를 받는것이 기본이더군요. 그덕에  1년정도 전에

43만불 정도 하던 집이 지금은 10만불이나 올라가 있더군요. 2007년 최고점의 80% ~90% 정도까지 가격이 회복되어 보이네요.

저도 집사기 전에는 집값이 더 떨어기지를 바랬는데... 집사고 나니 집값이 올라가기를 바라게 되는군요. 

근데, 질로우는 싯가 반영이 한 6개월 정도는 느리더군요.  제가 살고 있는 집도 업데잇이 한 5개월은 걸리더군요. 그에 반해 redfin은  2-3일 만에 바로 올라오구요.

개인적으로 저는 집살때 지켜야할 두가지 전제 조건을 둡니다.

1. 돈이 있을때 산다.

2. 예산에 맞추어 산다.

쓰고 보니 두개가 같은 소리이긴 하네요.  1번은 내가 사는집(투자용 제외)은 시세의 가격이 높고 낮고를 떠나서 구입할수 있으면 삽니다. 물론 상투를 잡고 사면 가슴은 아프겠지만 오랜 시간 살수 있다면 어느정도 회복 될거라 생각됩니다. 그리고 계속 기다리면서 렌트비로 소비하는것과 비교하면... 어느정도 안정되었을때 구입하는것도 좋은 방법이라고 생각 합니다.

그리고 예산에 맟추어서 삽니다. 와이프 되시는 분들은 아무래도 집을 보게되면 좀더 좋은 집을 찾게 되죠. 남자들 자동차 사는것고 비스하것 처럼요.. 저는 처음 2만불 자동차 보다가 옵션 조금 추가 하고.. 그러다가 그가격이면 하고 좀더 고급 브랜드 차를 보다 보니 4만불 짜리 차를 보게 되더군요.  와이프들이 집을 보다보니 좀더 좋은집 좋은집 하다 보면 처음 생각 했던 예산보다 훨씬 올러가는경우도 생기더군요.

그리고 결정적으로 나중에 감당이 안되면 정말 막심한 손해까지 보게되어서 결국 집을 잃고 마는 사람들이 2006~2009년 사이에 너무 많아서 조금 겁이 나더군요.

풍호님.....의견 감사합니다...

zillow, redfin 관심있는집 등록하는거 저도 알아봐야겠어요.....좋은 정보 감사합니다.

질로우나 레드핀 덕분에 자세한 정보를 알기가 쉬워졌지요.

지금은 많이들 알지만 불과 2-3년전만해도 이거 모르는 에이전트들이 많아서 오히려 에이전트보다 제가 더 많은 정보를 갖고 있던 적도 허다합니다.(가령 그간 판매히스토리 등)

각각 일장일단이 있는데,

집이 팔리면 레드핀이 더 빨리 업데이트가 되고 시세가 낮아지면 질로우가 더 빨리 업데이트해주더군요.

요즘은 레드핀을 더 선호하는 사람들이 많던데, 저는 둘 다 보시기를 권해드립니다.:)

제 친구가 이런 프로그램을 이용해서 비아마리솔에 집을 구매했어요. LA에서 하는 프로그램이라 구매지역도 LA로 제한이 되지만 자격만 되면 좋은 프로그램입니다.

3만불 모을려면 3-10년 걸리기도 하는데 공짜라면 좋죠.

그런 이야기를 들은적이 있습니다. 주식시장은 U자의 형태로 Up / down이 이루어지지만 부동산 시장은 L 자 형태로 다시 올라오기까지 꽤 많은 시간이 필요하다구요.

2008년을 기준으로 그떄의 주식시장과 5년뒤의 지금을 비교하고, 또 그때 부동산 붕괴 시점에서의 부동산 가격과 지금을 비교해본다면 지역별 편차는 있겠지만 부동산은 아직 그때의 가격으로 돌아섰다라고 생각지 않습니다.

저만의 생각이겠습니다만 부동산을 가격이 올라갈거라는 가정하에 (투자목적으로) 특히 5-7년안에 오를거라는 가정하에 사시는건 좀 위험하다는 생각입니다. 정말 그 도시가 사람 유입이 계속 증가하면서 소위 말하는 hot한 지역이 아닌이상...집 팔때 들어가는 각종 Commission 및 기타 제반 비용을 감안한다면 수익을 얻기가 힘들지 않을까...라고 생각해봅니다. 전 부동산 시장이 향후 어떻게 될꺼다라는 그런 예측은 잘 못하겠지만 부동산을 투자가치로 보기에는 좀... 

제가 준효님이라면 4% (위험없이 받는 이자율로선 꽤 좋은 이율이죠) 꾸준히 쌓으시면서 부동산 공부를 더 해보시는건 어떨까 싶네요. 특히 부동산쪽으로 아예 투자를 해보시고 싶다 하시면 역시나 Short sale이나 Foreclosure쪽으로도 가능할테구요. 

지난 번에 코압 관련 제 질문 글에 열심히 댓글 달아주셨던 Dan님께서 이때도 좋은 의견 나눠주셨군요. 참고로, 그 코압 뿐 아니라 올해는 그냥 집 안 사기로 했습니다.

내년 이맘 때 이사를 목표로 가을에 숏세일이나 포클로져 알아볼까 해요. 안 되면 그것도 말고요. ^^

옥동자님이 상기시켜주셔서 오랫만에 다시 읽어보는데 보석같은 댓글들이네요. 감히 토잉해봅니다. ^^

15개월 전에 읽을 때는 별 생각 없었는데, 최근에 집 사려고 고민하다가 포기한 입장에서 생각을 다시 정리할 수 있게 도와주는 글들이네요.

Scotttech님은 요즘 어찌 지내시는지요? 2013년 12월 이후로는... ㅠㅠ

준효아빠님은 결국 집 안 사셨던 것으로 기억하는데 맞나요? 계속 적금 붓고 계시겠죠? 저도 그 적금 부럽네요. ^^

pmi는 private mortgage insurance: 다운페이가 20%를 넘지 않을경우 pmi가 적용이되고, 20%가 넘어가면 lpmi lender paid mortgate insurance라고 해서 lender가 보험을 내주는 형식이죠. 사실 은행입장에선 이율을 좋게 주더라도, 이런부분에서 수수료를 올려서 월페이먼트는 큰 차이가없게 만들어 손해보지 않게 론을 팔곤 합니다. 그래서 집을 살때는 예상보유기간 역시 고려해, 변동이냐, 고정이냐 따져보고, 이런 수수료들 얼마떼이는지 다 계산기 두드려보고... 합니다.... 

homepath는 저도 처음 알았네요. foreclosed된 놈들이랑은 또 다른건지 공부해봐야겠네요. 

렌트는 일반적으로 집 유지비용을 끼고 고려해야 되는걸로 알고 있습니다. 세입자나 잔 고장등으로 골치를 썩힐 일들이 가끔이지만 발생하죠. 

미국에 인건비가 너무 비싸, 저는 전기, 지붕이랑 구조빼고는 잔수리는 제가 거의 다 합니다만, 렌트주고 관리할려면 집에대한 지식은 필수인거 같습니다. 

그게 아니라면, 메니지먼트 회사에  넘 휘둘리게되기도 하고... 

암튼 렌트가 복잡하고 골치아프기도 하고, 미국 부동산이 한국등에 피해 거품이 없는건 사실이나, 여전히 투자입장에선 제 생각으론 가장 좋은 옵션인거 같습니다. 

물론 제가 주식이나 증권을 전혀 모르기도 하구요... 

아, 다시읽어보니 토잉글이었군요. 나름 진지하게 댓글달고 있었는데 말이죠 ㅋㅋ. 

어라 여기다 남길걸 그랬네요. 주제와 관련해 한번쯤 생각해볼만한 글의 링크를 남깁니다.

http://patrick.net/housing/crash1.html

올해 집구매 계획이 있어서 게시판 검색하다 주옥같은 글들 발견하여 탐독하고 있습니다.

이 글에도 여러분들이 전문가 이상의 지식을 가지고 말씀들 해주셨는데, 

궁금한건 1~2년이 지난 지금 시점에 비추어 볼때 주택 시장이 어떻게 변해왔는지 궁금하네요.

집이나, 주택이나 타임머쉰이 없는 한 정확한 예측은 불가능하다라는 잘 알고 있지만,

주택 구매 장/단점에 대한 2년전 글을 현재에 투영해보고 싶네요.