Refinance of Rental Property 렌탈 프로퍼티 리파이낸스 탐구중

(2020.10.30 업데이트는 아래에 있습니다)

 

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DMV 지역에 가지고 있는 투자용 2번째 집에 대해 리파이낸스를 알아보고 있습니다.

 

이 집을 살 때, 론이 많이 안나와서 당시 영끌로 다운페이를 많이 했었습니다.

당시 LTV가 약 55% 정도 되었습니다. (30년 3.5% 5/5 ARM)

그래서 지금 리파이낸스는 캐쉬아웃이 목적입니다.

질로우 상으로 현재 집 가격은 30만 초반 정도이고,

보통 LTV 75%까지 할 수 있다고 해서 여기에 맞추어 맥시멈 캐쉬아웃을 생각하고 있습니다.

 

돈 빼서 뭐할꺼냐고 물으신다면...

사실 아직 정해진 건 없습니다.

동반자는 렌탈 하우스를 하나 더 사고싶어하는데, 저는 시국도 그렇고 관리 문제도 그렇고 좀 걱정이긴 합니다.

아니면 현재 살고 있는 집의 지붕을 고치고 태양광을 깔아서 전기세를 아끼는 방법도 있겠고요.

아무튼, 이율이 싸니까, 뭘 할진 몰라도 일단 돈을 마련해놔야 될 것 같아서 진행하게 되었습니다. 

 

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인터넷 업체 A

정보를 입력한 후, 여러 이자율을 포인트별로 보여줍니다.

시작이 5%(!!!)에 포인트 0.5 정도로 시작합니다.

포인트가 2정도 되면 4% 밑으로 내려오게 됩니다.

 

동네 신용조합A

여기는 처음에 말로는 3.375 보고 있다더니 나중에 보내온 문서에는

4.125% + 1포인트가 왔습니다.

예전에 3.375 언급하지 않았냐고 하니 LTV에 따라 이율이 다르다는 대답이 돌아왔습니다.

더 자세히 물어보니 50%까지는 3.675%, 그 이상부터 75%까지는 4.125%라는 답이 왔습니다.

참고로 이 신용조합 홈페이지에 거주하는 집은 (아마도 살 때 겠지만) 2.5%라고 광고하고 있습니다.

 

동네 신용조합B

여기는 현재 렌탈 프로퍼티의 모기지를 해준 은행이므로 좀 더 좋은 조건이 오리라 기대했었습니다.

여기서 준 조건은 3.25% + 2.5포인트 입니다.

현재 3.5%를 하고있으니 포인트를 좀 많이 해서 더 낮은 이율을 제시한 느낌입니다. (뇌피셜)

참고로 이 신용조합 홈페이지에는 30년 고정의 경우 2.75%/3.0% (신규/재융자)로 적어놓았습니다.

 

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2라운드 입니다.

일단 신용조합 A는 제끼고, 위 인터넷 업체 A에 신용조합 B에서 받은 3.5%+2.5포인트를 제시했습니다.

반나절만에 답이 왔습니다.

3.125%에 2.5포인트 비슷한 조건이고 클로징 코스트 약 1천불 아껴주겠답니다. (처음부터 베스트로 줄 것이지...쳇)

 

그리고 다른 인터넷 업체도 알아봤는데, 현재 진행중이고 아직 어떤 조건인지는 보지 못했습니다.

바쁘긴 바쁜가봐요.

 

아직 마음의 결정을 못했습니다.

첫째는, 아무리 이게 렌탈 하우스에 캐쉬아웃 조건이라지만 앞자리가 3이라는게 좀 손해보는 느낌이고,

둘째는, 과연 이렇게 포인트를 많이 사는게 정당화될 수 있는 지 모르겠습니다.

물론 당장 꼭 써야할 사용처가 없기때문에 그럴 수도 있어요.

그런데 캐쉬아웃이다보니 포인트 좀 사면 어때 하는 마음도 들고요...

 

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오늘 오후 늦게 한국장에 갔다가 우연히 한국 신문 광고에 실린 한인 브로커 모습이 보였습니다.

밑져야 본전이니 전화해봤죠.

자세한 정보도 없이 신용이 좋은가 (물론 좋습니다), 택스 문제 없고 벌이는 괜찮은가 (문제는 없죠 ㅎㅎ),

집 가격 대충하고 현재 론 밸런스 주니까 바로 이율 알려주네요.

4.625%에서 시작한답니다.

역시 다들 아시는대로 렌탈프로퍼티인데다가 캐쉬아웃이라 이율이 더 안좋다고 그래요.

그래도 혹시 몰라 동네 신용조합에서 3.5%에 2.5포인트 조건을 받았다고 말씀드렸어요.

그랬더니 '아니, 포인트를 그리 많이요? @@'

놀라시더니 그 포인트 조건이면 그 분은 3%도 줄 수 있다고... ㅋㅋ

 

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일단 여기까지 입니다.

그 한인 브로커는 자세한 건 다음주에 얘기하자고 하더군요. (시간이 5시 반 무렵이라 아마 퇴근하시려는 듯 ^^)

인터넷 업체 A에서는 자기네가 빝 했으니 얼른 계약하자고 재촉연락 오던데, 이 업체 과연 2번째 빝도 해주려나요 ㅋㅋ

일단 좀 느긋이 다음주에도 이어가야 겠습니다.

 

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2020.10.30

 

전국 업체인데 캘리포니아 기반으로 전화로면 상담하는 곳은 어이없게도 LTV가 60%로 제한되었다면서 조건이 썩 좋지가 않더군요. 어쩌면 렌탈 프로퍼티가 1채인데 2채 이상으로 입력이 되어서 그런지 모르겠습니다. 그런데 어차피 포인트를 4포인트 이상 내라는 시점에서 아웃입니다.

 

별로 돌파구가 없던 시점에 불현듯 코스트코가 차 파는 것처럼 몰기지도 하는지 궁금해졌고, 결과 그동안 받은 조건 중에 가장 좋은 조건을 받을 수 있었습니다.

LTV75%, 3.0%, 2points.

1.5points로는 3.5%인데, 2.5points로는 2.875%라고 해서 3%로 결정했습니다.

예전보다 이율은 내렸지만 론 금액이 많이 올라서 결국 매달 $350 정도 더 나가게 되었습니다.

(물론 어프레이절이 잘 나와서 문제없이 클로징 된다는 가정 하에 말입니다)

 

그래도 여전히, 과연 2포인트를 내면서 리파이낸싱을 할 가치가 있는가 고민이 되었는데, 결국은 하기로 했습니다.

몇 년 전에 이 집을 사면서 예금이랑 은퇴계좌랑 이것 저것 다 깼기 때문에, 이번에 캐쉬 아웃을 통해 예전 상태로 되돌린다는 의의를 우선하기로 했습니다.

여기서 나오는 몇 만불을 내년에 어떻게 운용할 지가 관건이긴 한데, 이건 내년에 생각하려구요.