생애 첫 집으로 시카고 도심 접근성 좋은 1배드 구매 관련 조언을 구합니다

저는 집도 없고 애도 없는 20대이지만 그냥 참고사항 하나로는 자녀있는 주변분들이  Skinner West Elementary School->Whitney Magnet High School  보낼려고 웨스트룹으로 이사가는거 몇번봤어요! Skinner는 웨스트룹에 살고  Application 넣으면 들어갈수있는 느낌인거 같아요!

앗..주변 public school 평점이 정말 최악이던데..시험보고 들어가는 곳이 있다니 그나마 다행이긴하네요.. 그런데 ㅠㅠ 원배드로 가고 2-3년뒤 투자용 렌트로 전환을 고려하고 있는상황이라 학교를 쭉 웨스트뤂에서 다니게할지는 모르겠네요..ㅎㅎ 몰랐던 사실 알려주셔서 감사합니다 ^^

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option C 가 제일 난 것 같아요.

경제적으로 허락이 된다면  처음 부터 아예 오래 살 수 있는 안전하고 학군 좋은 동네 싱글홈으로 가셔서 

애기가 동네에서 동네 애들하고 애기 때 부터 playdate 도 하머 친구 만들고 pre K , kindergarten 도 함께가는 걸 더 추천해요.

애들이 2살 9개월 부터 nursery school 도 갈 수 있고 4살 반이면 유치원도 들어가니까 

1 bedroom condo 에 들어갔다가  애가 학교들어가는 거에 맞춰서 살던 콘도를 투자용으로 바꾸고 또 이사간다는 게 상황이 

시간적으로 너무 급하고 번잡하게 느끼실 것 같아요.

제일 먼저 가족이 편안하게  오래살 수 있는 집 마련하고 투자용은 여유 자금 모아서 나중에 해도 괜찮을 듯 싶네요.

안녕하세요, 답변 감사드립니다. 많은 분들의 의견이 대부분 옵션C로 이야기들을 해주시네요.. 처음부터 같은 동네친구들과 성장하는것이 아이에게 좋겠다는 생각이 드네요.. 많은 도움 되었습니다!

저도 성실한노부부님 말씀에 동의합니다. 2-3년 살고 이사 나갈집을 굳이 지금 살 이유가 별로 없어 보여요. 잘 계산하셨겠지만 임대투자 수익 모기지 빼고 $150 벌자고 하기에는 리스크도 있고 맘고생 하실 수 있을것 같아요. 집값이 오르는 지역이라면 모르겠지만 사실 시카고에서 집값 오를만한 요인이 별로 없어요. 인구가 줄어드는 도시죠. 아직 젊으신데 타주로 갈 수 있는 상황도 배제할 수 없을것 같고요. 집을 사신다면 좀더 오래 사실수 있는 옵션 C인데 아이가 크면 분명히 좁다고 금방 느끼실거예요. 첫 간난아이와 시티라이프 즐길 여유가 생길지 ㅠㅠ 금리 낮다고 주변에 휘둘리지 마시고 좋은 결정하시길 바래요.

최근 모기지 시장이 이자율이 많이 낮아지다보니..ㅎㅎ 이리저리 머리를 많이 굴리게되네요. 시카고쪽에는 사실 말씀하신 것 처럼 인구가 빠져나가는 추세가 뚜렷한 도시중에 하나이긴해서.. 안그래도 고민인데 답변이 결정하는데 도움이 될 것 같습니다. 감사합니다.

저도 옵션 C를 추천드립니다.

옵션 A는 예상 렌트 수익을 전반적으로 "optimistic"하게 잡으신거에 비해 마진이 크지 않아보입니다.

옵션 B는 다른 옵션들에 비해서 딱히 좋은점이 보이지 않네요.

그런데 시카고 서버브 어떤 지역인지 알 수 있을까요?

옵션 C에 학군이 좋은데, 1990년대 이후에 지어졌고, 1200 sqft인 타운홈이 25만불이면 아주 저렴한거 같은데요?

옵션A의 경우 나름 어느정도 보수적으로 셋팅을한 예상치이긴 합니다만.. 여러가지 변수들이 반영이 안된값이긴 하죠.. 시카고 서버브는 일리노이주에서 학군이 좋다고 알려진 노스브룩,윌멧 이쪽 지역은 아니고 그다음 괜찬핟고 알려진 버팔로그루부(스티븐슨)과 네이퍼빌 학군을 보고있었습니다.

네 저도 오래된 집인데 변수들이 반영이 안되어 있다고 생각했습니다.

지역의 경우 제가 네이퍼빌에 살고 있어서 더 궁금했습니다. 네이퍼빌 안에서도 학교마다 차이도 좀 있고, 자잘하게 동네별로 차이도 좀 있긴 하지만 25만불이면 너무 저렴한데요?

(음 근데 전 25만불도 없는데 25만불이 저렴하다고 말하는게 좀 웃기네요..ㅋㅋ 비싸고 싼건 다 상대적인거죠...네....) 

옵션 C 학군좋은데면, 노쓰브룩 같은 지역 인거 같은데.... 저도 옵션 C!! 

노스브룩은 25만불 선으로는 어렵고...ㅎㅎ 네이퍼빌 OR 버팔로그루부(스티븐슨)쪽입니다 ㅠㅠ 

제가 주어듣기에는 요즘 시카고 다운타운은 집값이 많이 떨어졌고, 서버브는 집값이 많이 올랐다는데... 그렇다면 옵션C가 더 비싸질 수도 있지 않을까요?

네..서버브쪽이 아무래도 최근에 집값이 조금씩 오르긴 올랐더라구요.. 옵션C도 매물을 잘 찾아야 가능하긴 합니다.. 답변 감사드립니다

보통 5년이상 거주할 예정인 경우에 집을 사라는 이야기가 있던데요.

짧게 시티라이프를 즐기시려는거라면, 차라리 그 동안은 시내에 렌트를 하는 옵션은 어떠실까요.

지금까지 렌트하면서 렌트비가 왠지 모르게 너무 아깝다는 생각이 들어서 첫집을 이기회에 장만하려고 생각했거든요..ㅎㅎ 렌트하는것도 옵션이긴 하지만 이번기회에 첫집을 장만못하면 시기가 더 지연될 것 같아 구매하는쪽으로 마음이 기운상황입니다. 5년이상 거주할 경우에 집을사라는 이야기는 저도 들어본 것 같습니다. 답변해주셔서 감사합니다!

제가 듣기론 시카고 도심은 요즘 텅텅 비어있어서 잘 찾으시면 좋은 딜을 찾을수 있을거 같은데,

과연 코로나 이후로 예전처럼 도시에 사람이 많을지가 관건인거 같습니다.

그럴거 같으시다면 현재 rate도 낮고 하니까

option B로 하셔서 2-3년뒤에 나가시면서 렌트를 주시면 될거같아요.

Investment property 로 financing하면 항상 좀 더 비싼데,

이렇게 2-3년 primary로 살다가 나오면 싸게 loan을 구할수 있더라구요

시카고 도심쪽에 나름 일정기간동안 팔리지않아 2-3만불씩 price cut해서 판매하는 매물들이 종종 올라오고있어 주의깊게 보고는 있습니다..ㅎㅎ 하지만 마모에 대다수 분들이 옵션c를 추천해주시니 또 다시한번 잘 고민해봐야할 것 같습니다. 답변 감사합니다!

시카고에 대해서는 전혀 모르지만,

지금 집 구입하시고 조금 거주하시다가 이사 나가면서 렌트 줄 계획을 세우시는 거 같아서, 그부분에 포커스를 맞춰서 말씀드리자면.

* 첫집이라면 20% 다운하지 않고 3.5% 다운해서 집 사시는 건 어떠신가요? 목돈은 나중에 두번째 집 구입하실 때 대비해서 세이브 해 놓으시고, 지금 3.5% (거의 부담 안되는 가격)만 다운해서 구입하시고, 다소 높은 월 페이먼트+PMI 까지 계산 해서도 렌트비로 비용을 충당할 수 있는 집이라면 첫 투자로는 괜찮지 않으까 합니다. 매달 수익이 조금밖에 안나면 어떤가요. 적어도 손해만 안나면, (예를 들어 매달 수익이 50불이라고 쳐도) 그 수익을 3.5% 다운페이를 분모로 해서 수익률 %계산하면 엄청 높게 나올거예요. - 만약에 앞으로 집값이 좀 오르면, 이사나오고 렌트주기 전에 리파이낸스 해서 PMI는 꼭 없애시고요 (렌트주고 있는 집은 이자율이 높아요)

* 첫집을 팔지 않고 두번쨰 집을 살 때 다운페이와 DTI 미리 계산 잘 해보시고요 (이미 알고 계시겠지만 노파심에서). 이미 렌트 수익이 2년이상 택스리턴에 있으면 렌트수입도 75%인가 까지 수입에 더해서 DTI 계산하기 때문에 수월해지지만, 처음 두번째 집을 구입할 땐, 렌트수입 히스토리가 없으니 두분 월급만으로 두 집 페이먼트가 가능한지 DTI 계산 해서 론 한도액이 정해질 거예요. 그래서 추후에 첫집 팔지 않고 두번째 집 구입할 계획이시라면 첫집의 페이먼트는 가능하면 낮춰놓는 것이 좋아요 (위에 말한 첫번째 포인트와는 모순되는 얘기이긴 하지만요) 모기지는 15년 말고 30년 하셔야 하고요.

* HOA 가 나중에 렌트주는 거 발목잡는 경우는 없을지 미리 확인한번 해보시고요 (캘리포니아는 집주인이 렌트주는 걸 HOA가 금지하는게 불법이지만, 일부 중서부 콘도/타운홈 중에는 그런 HOA 가 꽤 있다고 들었습니다)

* 일반적으로 말하면 HOA 는 렌트수익을 아주 많이 잡아먹기 때문에 가능하면 HOA가 없는 싱글패밀리 하우스를 구입하시는 게 좋지만, 이 경우엔 한정된 예산 때문에 선택의 여지가 없으니 이부분은 패스할 수 밖에 없는 상황이고요.

* 학군 좋은동네 집이라면 아이들 학교다니는 동안 오래오래 살 가족 테넌트들의 수요가 있다는 게 아주 큰 장점인데, 그들은 2베드보다 3베드를 주로 찾는 계층이예요. 학군좋은 동네에 2베드 수요가 얼마나 될지 고민을 한번 해봐야 할 거 같습니다.

* 저는 1베드/2베드 집에 대한 경험이 없어서 저도 잘은 모르지만, 랜드로드 경험 많은 사람들 얘기를 들어보면, 1베드, 3베드보다 2베드가 테넌트들이 더 자주 이사 오고 나가고 해서 수익률이 좀 떨어진다고 들 하는 거 같습니다. 1베드는 그냥 쭉 오래 사는 독신 (또는 독거노인), 3베드는 애들 학교다니는 몇년간 계속 사는 가족이 주된 타겟층인데, 2베드는 학교/직장 때문에 그 도시에 사는 동안 임시로 2명이 룸메이트로 같이 사는 경우가 많아서 1-2년마다 이사 나가고 새로 테넌트 구해야 할 일이 자주 생긴다는 거예요. 매달 100-200불씩 더 받아도, 매1년마다 한달씩 집이 비면 그 손해가 이만저만이 아닙니다.

안녕하세요 맥주한잔님이 올려주신 여러 부동산 관련글들을 많이 읽고 간접적으로 조언을 구했는데 답변을 남겨주시니 감사합니다. 2-3년후 투자용 목적이 아니라 5년이상 거주목적으로 첫집을 구매시에도 20%보단 3.5% 다운을 해서 집을 구매하는걸 추천하시나요? 매달 내야하는 PMI가 조금 아깝다는 생각이들어 20% 다운을 하고 구매를 할까했는데.. 어찌보면 또 첫집 구매시에만 누릴 수 있는 특권?? 이 3.5% 다운이라.. 나머지 돈은 주식에 묻어두는게 좋은지 고민이네요..

말씀하신대로 시카고지역은 HOA에 따라 렌트를 주는것에대한 규제가 있는 콘도들이 많이 있는걸로 알아 이부분은 계약시에 꼭 잘 확인해야할 부분으로 알고있었는데 다시한번 짚어주시니 감사합니다. 그리고 우선 제한된 예산으로 인해 HOA가 없는 싱글홈은 아직 볼 수 있는 여력이 안되는 상황입니다.  서버브쪽으로 결정이되면 2배드보단 3배드가 아무래도 이후 렌트시에도 유리한 부분이 있다는 사실은 몰랐는데 또 하나 배워갑니다. 답변 감사드립니다.

그게 사람마다 상황이 다 달라서 다운페이 적게 하는게 좋은지 손해인지는 본인만 알 수 있어요. 제 경우는 3.5% 다운하고 첫 집을 사서 7년간 매달 추가로 PMI 를 300불 정도씩 더 내다가 리파이낸스 해서 없앴는데, 만약에 3.5%다운 하지 않고 20% 다운 해야 했더라면 처음에 집 구입할 때 7만5천불 정도의 캐쉬가 추가로 더 필요 했을 상황여서, 저는 지금 생각해도 3.5% 다운한것이 잘한 결정였다고 생각합니다. 그런데 지금 20% 다운 해도, 나중에 cash out refinance 해서 돈을 다시 뽑아내는 방법도 있으니까 이것도 고려해보시고요 (그런데 그 시점에 이자율이 어떨지는 또 모르고요) 지금 3.5% 다운하고 나머지 주식에 묻어뒀다가 나중에 주가가 내려가 손해를 보면 또 후회할 수도 있고요.

3.5% 다운하는 FHA 말고 요즘은 컨벤셔널 론도 5%다운이 가능하고 심지어 컨벤셔널 론의 경우엔 나중에 LTV가 80% 아래로 내려가면 리파이낸스 하지 않고도 PMI를 없앨 수 있는 조건도 있다고 합니다.

저도 C 가 제일 좋을거 같아요. 

첫아이가 2월에 태어난다고 하셨는데 제 생각엔 아이 태어나고나서 city life 즐기시긴 힘드시지 않을까요? 

거기다 지금은 시기가 시기인지라 시카고 단탄에서도 외곽으로 나가고 있는추세입니다. 

저도 옵션 C!!!

시카고는 모르지만 일상생활에 방 하나랑 둘 차이 많이 납니다. 화장실 하나랑 1.5-2 차이 엄청 납니다. 

렌트는 가격만 맞으면 나간다고 생각합니다. 저희 부부도 시티 라이프를 좋아하는데, (아주 큰 시티 다운타운 아니어도 어느 정도 규모되는 곳의 아래층 가게, 위층 콘도를 꿈꿔왔는데) 판데믹 시작 초기에 비슷한 집 장만해서 좋습니다. 나중에 편의/문화 시설 열면 더 좋을거 같습니다.