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작년에 첫번 째 집을 저와 + 부모님 한분으로 Joint 로 구매하였습니다. 목적은 부모님이 거주하실 집을 사드리는 것이었으나, 여러 경제적 이유로 인해 두분의 명의만으로는 안되서 제가 들어가게 되었구요. 실제로는 저의 직업의 특성 상 일주일 3-4일은 밖에 나와있기 때문에 나머지 절반만 이 집에서 지내고 있어요. 물론, 그래도 이 집이 저에게는 주거주지 이고, 서류상/세금상으로도 그렇고요. 그리고 작년 10월 즈음 리파이낸스도 하였습니다.
그런데 요즘엔 이자가 많이 낮고 하여 2021 새해에는 남편과 제가 살 집을 따로 하나 장만했으면 합니다 그런데 제가 첫 집 모기지를 공동소유하고 있는데, 두번째 집을 또 남편과 공동으로 구매할 수 있을까요?
일단 첫번째 집 구매한지 얼마안됬고, 저 + 부모님 한분으로 되어 있고 (발란스 75% 남음..)
두번째 집은 남편 + 저의 인컴을 더해서 집을 구매하려고 하는데요.
이게 어떤식으로 가능한것인지 아니면 제가 첫번째 집에서 명의를 빼야하는 것인지 잘 모르겠습니다.
물론 두번째 모기지의 이자율이 조금 더 높을 수 있다는 것도 생각은 하고 있고요. 조금 높은 이자율을 내더라도 두 집에서 명의를 다 뺄 수가 없는 것은 두집 모두 한명의 인컴으로만 하기에는 조금 넉넉치 않아서 그렇습니다.
여기서 질문은
1. 두 집 모두 저의 primary residence 로 할 수 있나요? (어느곳에서도 렌트를 받고 있는 것이 아니라서요)
2. 두번째 모기지를 남편이름으로만 구매하고 저는 인컴 서포트만 더해주는 쪽으로 할 수 있나요?
혹시 두번째 모기지 가지고 계신 분이나, 저와 비슷한 상황에 집 구매하신 분들 계시면 도움을 부탁드립니다.
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3 댓글
urii
2021-01-13 00:02:18
잠깐 보고 나중에 시간될 때 답을 하려다가 지금 생각났네요. 살짝 비슷한 경험이 있어서요. 보통 얘기하는 second mortgage와는 다른 경우이고 사실 그냥 second home이죠.
1. 세금 상 primary residence냐고 물어보시면 second home에 대해서도 mortgage interest deduction 받을 수 있어서 상관없어요. (itemize하는 상황이란 전제)
2. 다운페이야 당연히 보조할수 있지만, 사려는 집에 배우자 분 인컴만으로는 DTI (debt payment/ gross income)가 간당간당한 경우라면요. 수도선부 님 이름이 론에 들어가는 한 분모의 인컴만 잡히는게 아니라 분자에 기존 모기지도 잡힐 수 밖에 없어요. 같이 안살면서 co-sign만 하는 걸로 하는게 배우자에게 가능한지 모르겠지만, 역시 수도선부님의 기존 모기지 페이먼트도 잡히니 굳이 그럴 필요도 없을거 같아요. 가장 깔끔한 것은 기존 집을 세금보고상 investment property로 돌려서 부모님애개 "fair market" rent를 받는 걸로 lease 계약을 맺고 schedule E를 세금보고에 넣으시는 겁니다. 그 경우 렌트가 75% 정도 인컴에 추가로 잡힐 수 있어요. 이 경우 렌더와 IRS에 다 증빙할 수 있도록 기록들을 잘 챙겨놓으셔야겠죠.
수도선부
2021-01-13 20:39:06
답변 감사드립니다. 부모님 중 한분이 첫째 집에 같이 명의가 들어가있어도 렌트를 드리는 것이 가능한가요? 그러면 그게 가장 깔끔한 방법이겠네요...
edta450
2021-01-13 21:34:54
한 가지 유의할 점이라면 lease 컨트랙트가 있어도 보통 일정 기간 렌트를 받은 상태여야 렌더가 해당 렌탈 인컴을 DTI 계산하는데에 반영해줍니다. 이건 렌더마다 케바케일수 있으니 좀 알아보셔야 할거에요.